窓改修は総会決議が必要ですか

[事務局長]

３％未満の住戸の共用廊下側に内開き窓が２枚連続してあり、
ウインドファン取り付けの為
自己負担において引き違い窓への改修要望がでています。

標準管理規約に準じて
防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては管理組合が実施する。
管理組合が速やかに実施できない場合は、各区分所有者は、理事長の承認に基づき、当該工事をその責任と負担において実施することができる。
理事長は、承認・不承認について理事会の決議を経なければならない。
となっており、廊下側へのウインドファン取り付けは既に認められています。

疑問点
①　住戸数比率からみて、組合資金での改修は不公平・不可能と思われる
②　この規約で理事会決議で承認を出して良いのか、総会承認が必要か

私は理事会決議でいけると思うのですが、宜しかったらご意見を下さい。

[1: 匿名さん]

＞３％未満の住戸の共用廊下側に内開き窓が２枚連続してあり、 ウインドファン取り付けの為 自己負担において引き違い窓への改修要望がでています。

共用部分の変更は総会での特別決議が必要です。

[2: 某理事長]

費用負担と実際の工事手配の問題を分けて考えた方が良い問題だと思います。

確かにわずかな居住者の問題かもしれませんが、その居住者のみ自分の判断だけで、共有部分に対して手を入れることが出来る前例を作ってしまうと、今後も色々な問題が出るかと思われます。

そして、この問題に対しても一応、総会での決議を経てから実施された方が良いのではないでしょうか。
私であれば、費用負担はその居住者にしてもらう事にし、実際の工事は管理組合からの発注で、管理会社等の監理の下に実施すると思います。

[3: 近所をよく知る人]

総会の普通決議でいいと思いますよ。共用部といってもほかの人つかわないし。
心配ならアンケートとってみたらどうですか？

[4: 現監事]

理事会決議で足りる（逆に言えば管理組合がそれ以上関与することは認められていない）と思います。

1．特別決議の要否（>1）
ご存じのとおり，特別決議が必要とされる共用部分の変更は「その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」に限られます（区分所有法17条1項）。
実際のところはわかりませんが，スレタイトル本文の状況であればこれには該当しないと思います。
よって，特別決議は不要でしょう。

2．特別決議を必要としない共用部分の変更
本件のような特別決議を要する共用部分の変更に「該当しない」共用部分の変更は，集会の決議事項となります（同法18条1項）。そのため，総会決議によるのが原則です。
但し，これについては規約で別の定めをすることも認められています（同条2項）。
よって，規約においてスレタイトル本文のとおりに規定されているのであれば，かかる規定は有効であり，これに従えばよいことになります。
逆に言えば，区分所有者はこの手続のみを経て工事をする権利を有しています。

3．法的結論
したがって，区分所有者から「理事長承認と理事会決議」を求められれば，理事長及び理事会はこれに応じなければなりません。もちろん，承認するか否かは理事長及び理事会の裁量事項となりますが，「総会決議事項だから理事会では決議できない」と対応することは規約違反です。
かかる決議を経て承認されれば，当該区分所有者は規約どおり自己の費用負担と責任をもって工事を行うことができます（工事契約当事者は区分所有者となります。）。

4．現実的対応
尤も，他の方もご指摘の通り，他の区分所有者との関係や共用部分の無秩序な変更という懸念も現実的には残ります（本来的には上記規約のとおり理事長・理事会がその権限を担ってはいますが。）。
そのため，アンケートをとったり総会に諮ったりすることは穏当で合理的なご対応ととは思います。
ただ，当該区分所有者が強硬に理事長・理事会限りの決議で承認を求めてきた場合には，これを拒否する根拠は見出し難いと存じます。

以上，ご参考ください。

[5: 匿:名さん]

たとえば、管理規約に次の規定があった場合、

（窓ガラス等の改良）
第２２条　共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る
改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、
管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。
２　管理組合は、前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を各区分所有者の
責任と負担において実施することについて、細則を定めるものとする。

第２項による工事が実施できるのは、
１．その工事が、「各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る
　　改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するもの」に該当する。
２．「管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを速やかに実施」できない。

の二つの要件が必要です。

>①　住戸数比率からみて、組合資金での改修は不公平・不可能と思われる
２２条を適用するのであれば、「管理組合がその責任と負担において、計画修繕として実施する工事」に
矛盾すると思います。

>②　この規約で理事会決議で承認を出して良いのか、総会承認が必要か
①の判断であれば、２２条の適用ではなく、総会決議（普通決議）が必要であると思います。

[6: 現監事]

>5さんが挙げた例題としての規約と、スレタイの規約は大分その内容を異にすると思いますので、スレ主はまずご自身のマンションの規約を再確認される方がよいと思います。その上で意見を述べてみます。

>5さんの例題規約（標準管理規約ですか？手元に無く未確認です。）
>第２２条　共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。
>２　管理組合は、前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を各区分所有者の責任と負担において実施することについて、細則を定めるものとする。

同条は「性能の向上等に資する共用部分の変更（もちろん特別決議は不要なもの）」については「計画修繕」の一環として行うことを定めたものです。そして「計画修繕」の内容・計画が総会決議事項となります。
よってスレ主懸念の
>①住戸数比率からみて、組合資金での改修は不公平・不可能と思われる
との点は、「組合資金での改修をなすべきか否か」という問題として正にこの総会決議において判断される事項であって(>5さんスレの最終行部分)、総会が懸念通りに「計画修繕」の対象とならないと決議すれば工事は行えませんし、同条2項で細則が定められていることもないはずです（実際上矛盾が生じている可能性はありますが）。
他方、ご懸念の点について総会に諮った結果、「計画修繕」に含まれるべき（組合資金での改修に相応しい）内容と決議されれば「計画修繕」に組み入れられますし、同計画上速やかな実施ができない場合に該当すれば、細則に基づき処理をすることが可能になります。

これに対し、スレタイの規約は、理事長乃至理事会決議によることのできる工事内容を限定していません（かかる規約も区分所有法17条，18条で許容されています）。
もちろん「性能向上等に資する」変更である必要がありますが、その判断は理事長乃至理事会決議に委ねられていることになります。逆に言えば、「性能向上等に資する」変更でありさえすれば、他の要素（スレ主懸念の住戸数比率等）によって総会決議事項になることはありません（当然、理事長乃至理事会が当該要素を考慮して承認の是非を判断することはできます。）。

以上のとおりですので、スレ主さんはまずはご自身の規約をご確認下さい。

[7: 事務局長]

スレ主です、皆様有難う御座います。

当ＭＳの規約は、標準管理規約に準じるも、ちと違っています

（窓ガラス等の改良）・・・１項は標準管理規約に同じ
第２２条　共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る
改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、
管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。

・・・２項は標準管理規約に準じるも細則定義が無い、従って細則も無い
２　管理組合が前項の工事を速やかに実施できない場合には、各区分所有者は、理事長の
承認に基づき、当該工事をその責任と負担において実施することができる。

・・・３項が追加されている
３　理事長は、前項の承認又は不承認をしようとするときは、理事会の決議を経なければならない。

結論
理事会決議で承認、工事準備に入り、５月総会に上程若しくは報告とします。
総会で管理組合が実施すべしの結論が得られたら組合負担、自己負担は認められると思います。
（特殊事情）
大規模修繕実施中で、全網戸交換が含まれており、窓の変更は網戸の仕様に関わること
ちなみに１住戸当たりの窓改修費は９万円弱、全戸改修で１００万円強となります。

[8: 匿名さん]

＞大規模修繕実施中で、全網戸交換が含まれており、窓の変更は網戸の仕様に関わること

大規模修繕の追加工事要望の様ですね。
それでしたら大規模修繕工事の追加工事案件として臨時総会しかも共有部分の変更ですから特別決議を要します。
面倒と考えましょうがそもそも大規模修繕工事の実施前の調査が不十分であった理事会の不手際と関係組合員の大規模修繕に便乗する思い付き提案ですから当然の帰結です。それでも面倒なら全て却下することです。

[9: 事務局長]

>8さん
有難う御座います。まさに追加工事の要望です。

＞大規模修繕工事の追加工事案件として臨時総会しかも共有部分の変更ですから特別決議を要します
大規模修繕実施に関する総会において次の様に議案書に記載しました
-------------------------------------------------------------------
当初の計画に無かった追加改善の提案も受けており、これらに対処できるよう、
見積金額に対し約１割強の予備費を見込む予算設定としました。予算全てを消化
する事を本旨とするものでは有りませんが、変更のたびに総会を開催することは
難しいと考えまかので、理事会への一任とさせていただくことをご承認下さい。
-------------------------------------------------------------------
窓改修を仮に組合負担としても予備費の２％程度に収まります。

＞面倒なら全て却下することです
当組合は匿名以外の提案は全て理事会に報告、議案として審議しています
勿論、内容によっては否認もありますけど。。。

[10: 現監事]

>＞大規模修繕実施中で、全網戸交換が含まれており、窓の変更は網戸の仕様に関わること

>それでしたら大規模修繕工事の追加工事案件として臨時総会しかも共有部分の変更ですから特別決議を要します。

「全網戸交換」が特別決議事項になるでしょうか？

一般的には，大規模修繕工事自体は特別決議事項ではないと思います（もちろん規約にもよりますが）。

そうであれば，特別決議事項であるか否かは「全網戸交換」が「その形状又は効用の著しい変更を伴うか否か」によることになりますが，単なる網戸の交換であってその形状・効用が変更されないのであれば，特別決議事項には該当しないのではないでしょうか？

あとは，大規模修繕工事自体の修正という点について，同工事の決議と同様の要件（上記のとおり一般的にはふつう決議事項）を充たす決議を行うことになります。
ただ，同工事に係る従前の決議において一定の修正や予算投入が許容されており，修正の規模がその範囲内であれば別途普通決議を行う必要もないと思います(>9のとおり理事会決議に委ねる)。

[11: 匿名さん]

＞当初の計画に無かった追加改善の提案も受けており、これらに対処できるよう、 見積金額に対し約１割強の予備費を見込む予算設定としました。予算全てを消化 する事を本旨とするものでは有りませんが、変更のたびに総会を開催することは 難しいと考えまかので、理事会への一任とさせていただくことをご承認下さい。

これはまずい提案でしたね。
組合員及びその家族数だけの追加工事要望が生じても理事会は処理せざるを得ないことになります。

[12: 匿名さん]

横から失礼します。

スレ主さんの言う
①住戸数比率からみて管理組合資金での改修は不公平・不可能
という部分ですが、そうでしょうか？

元々どういった場所が内開きになっていたのか不明なところもありますが、ウィンドウファンの取り付けが認められているのに、それができない窓の形状が原因であれば、その改修工事が不公平とはならないのでは？

[13: 事務局長]

>11さん
ひや～、単価１０万として居住者数からしたら１３,０００万もいる事になって予算不足
その時は却下、却下。もっともと思われたら臨時総会招集します。

>12さん有難う御座います
４００軒強の住戸中１２軒のみ廊下面の窓が内開きとはめ殺しで開かない
はめ殺し窓は階段との距離で消防法施行令で開けられないのは確認・報知済
去年の暑さに参って自己負担で改修させてくれないかとの要望がスタートです。
組合資金での改修は不公平・不可能と考えているのは、今のところ理事長と私

ウィンドウファンの取り付けが認められている住戸は竣工時から引き違い窓になってる。

[14: 匿:名さん]

当該工事を区分所有者の責任と負担において実施するとした場合、
これを承認する理事長のロジックとしては、

１．当該工事は、共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る
　　改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものと認められる。
２．だだし、当該工事は特定住戸の個別の事情によるところが大きく、管理組合がその責任と負担に
　　おいて計画修繕としてこれを実施することには馴染まないと考える。
３．したがって、第２項を適用し、当該工事を区分所有者の責任と負担において実施することを承認する。

といったところでしょうか。

[15: 匿名]

>>13 12です。
ご返答ありがとうございました。

う～ん400戸中12軒というよりも、対象となる12軒のうちでも希望者が少ないから…と理解した方がすっきりしますね。

14さんの書いている通りですかね。

あ、こちらは計画修繕から外すために、逆パターンの決議を行ったことがあります。

[16: 匿名さん]

>ウィンドウファンの取り付けが認められているのに、それができない窓の形状が原因であれば、その改修工事が不公平とはならないのでは？


ウインドウファンを認めたことが衡平さを欠いた判断である。

[17: 事務局長]

スレ主です、おはよう御座います

>14さん
すっきりと纏めて頂いて有難う御座います。理事会議案書にこのまま利用させてもらいます。

>15さん
直接言ってきたのは１軒だけで、これから該当１２軒に報知します。

>16さん
過去の判断責任から逃れるつもりは無いですが、私が購入した時には既に付いていた。