南青山テラス常盤松フォレストってどうですか？PART2

[匿名さん]

part2です。引き続き情報交換をしましょう。

part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71475/


所在地：東京都港区南青山7丁目1-14
交通：銀座線・千代田線・半蔵門線「表参道」駅 徒歩12分
JR山手線 「渋谷」駅 徒歩14分
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩15分

【スレッド名を正式物件名に変更しました。2011.01.19副管理人】
【スレッドを東京23区の新築マンション掲示板～中古マンション・キャンセル住戸板に移動しました。2011.06.06　管理人】

[859: 匿名さん]

最近このスレを見つけにくくなりました…

[860: 匿名さん]

不動産ファンドが動かないと取引は動かないね。様子見。気に入った方は早めに購入すればよい。

[861: 匿名さん]

ファンド所有の多いマンションってイヤですよね。
トラブルが。。。。

[863: 匿名さん]

ここは投資用に購入して破綻した人が多く、所有権が複雑な部屋が少なくない。
修繕時のトラブルは確実だから、売り抜けようとする住民が多い。

[866: 匿名さん]

863は適当に書いてるだけでしょう。

[867: 匿名さん]

まだ築浅なのに常時１０件近くの売り物件がある理由がよくわかりました。

[869: 匿名さん]

このマンションは不便なのに環境が悪いですよね。
とにかく車が多すぎるのと、常に道路工事の音がうるさい。

[871: 近所をよく知る人]

どこに行くにも遠くて、日常の買い物も車がなければ生活できないと言うのは致命的。
このマンション、とにかく立地が悪すぎる。

[872: 匿名さん]

車くらい買いなさい

[873: 匿名さん]

車がないとスーパーにすら行けないというのはあまりにも不便でしょう

[874: 匿名さん]

まぁ、車を買ったからって解決する問題じゃないことは確かだな
郊外ならともかく…

[875: 匿名さん]

100円ショップの隣のアパートに住んでるんだね。

[877: 匿名さん]

そもそもこの辺りは、便利だからとか、環境が良いからとかの理由で
買う場所ではないでしょう
職場が徒歩圏内であったり、何か地縁がないと、買う意味がないのでは？

[879: 匿名さん]

この辺りは紀伊国屋インタナショナルでお買い物。

[881: ご近所さん]

不便さを自慢されてもねぇ

[883: ご近所さん]

地所のフラッグシップは麻布台の定借。ここはただの不人気物件。
立地が悪いからいくら下げても中古が売れない。

[885: 匿名さん]

200世帯以下の規模なのにいつも10件程度の売りものがある。築年を考えたら異常

[887: 周辺住民さん]

今は７部屋が売りに出ていますね

[889: 物件比較中さん]

割高か割安かは別として、現在南青山で買える新しい建物でハイグレードなものは、ここかプラウド南青山位だろう。次はどこか予定あるのかな?

[891: 匿名]

なんだ中古スレに移動してたんですね

[892: 匿名さん]

プラウドとは立地が雲泥の差でしょう。
もちろんここは泥。

[893: 匿名さん]

プラウドの立地って、そんなにいいかな。
確かに表参道の駅からは近いけど、その分、周囲の道路は平日も週末も人通りが相当多いよね。
住居向きの落ち着いた環境とは言えないと思うけど。

[895: 匿名さん]

とっくに完売してるし中古の流通も少ないから
ここみたいに築浅なのに中古の売り出しが多すぎるのがおかしいんだよ

[896: 匿名さん]

なるほど。
それにしても、ここはどうして人気が高いのでしょうかね？
価格も高めだと思いますし、立地的には特に長所もないようですが…

[898: 購入経験者さん]

知らないみたいだから教えてあげるけど麻布、青山の大手物件で築年の新しいマンションはほとんどが分譲価格以上で取り引きされてるんだよ

[899: 匿名さん]

ここの中古の売り出し数が多すぎる（→だから住み心地が悪いに違いない）、
という趣旨のコメントが過去にも何度か出てきますが、本当に「多すぎ」
なのでしょうか。
例えば、上に出てきたプラウド南青山は総戸数19戸で、ここは196戸ですよね。
プラウドが1戸売り出されている時にここの売り出し数が10戸あったとしても、
別に「多すぎる」ってことはないと思いますが。。。

[900: 匿名さん]

>896
常陸宮邸の森に隣接していることは、立地的な長所では？
マンション中庭の木も既存樹が多く、植栽というよりちょっとした森の雰囲気だから、
室内から緑を楽しめる部屋の割合が高いと思いますよ

[901: 匿名]

六本木通りを渋谷・西麻布のどちらから来ても、下りきったところ。要は地形上、底でしょ。

[903: 匿名さん]

宮邸って裏の古い官舎があるだけ（笑）
不便で五月蝿い

[906: 物件比較中さん]

ここは立地は微妙ながらも、建物のグレードは素晴らしい。玄関から部屋までのアプローチが良いので、立地の難も気にならないという感じかな。

[908: 匿名さん]

車が多いのと、お見合いが最悪。
宮邸もパークマンションみたいに良い景色が見えるわけではないし………

[910: 匿名さん]

そんな感じだから中古が売れないんだと思うよ

[911: 匿名さん]

以前１０件程度あった売出しが今５件だから結構売れていると思うよ

[912: 匿名さん]

Yahoo不動産ではもとから５戸前後でしょ

[914: 物件比較中さん]

好き嫌いは好みがあるのはしょうがない、嫌いな人間は検討の対象から外せばいい。
問題なのは、将来的な資産価値があるかいなか、その場合、適切な取得単価をどの程度に設定すべきか、ということだと思う。現在だと坪400万円は厳しいと思われるなあー。

[916: 匿名さん]

まあ、個々の物件毎にはグレード差があるけど
大手の新築大型物件の価格が南青山、渋谷、六本木で下がっているから、ここの相場も分譲価格の＠350前後で落ち着くでしょうね

[917: 匿名さん]

>903
このマンションと道を挟んで向かい合う官舎は平屋。
宮邸の敷地は官舎の敷地より高台にあり、平屋の屋根よりも上に森があります。
だから、南側中層階以上から宮邸側を見ると、森の景観がダイレクトに目に入ることになります。
今の季節だと、耳に入るのは車の音より蝉の声ですね。

>908
パークマンションと書いてあるのは、宮邸の隣にあるパークハウス常磐松のことでしょうか。
入ったことはないですが、あのマンションからの眺めも素晴らしいでしょうね。

[919: 購入経験者さん]

そもそもここは坪単価３５０万程度のこのエリアでは特長のない凡庸なマンション。
金融バブルで一時的に上がったが震災以降の暴落は酷い。
価格改定をしない部屋は１年近く残っている。

[921: 匿名さん]

相場に対する考え方は、いろいろとあるのでしょうけれど、
このマンションの場合、結果的に、
売主側（住民側）と買主側（検討者）の相場観に大きなズレがある
ということでしょうね。

[922: 匿名さん]

三菱地所のフラッグシップ、麻布台パークハウスのことでしょうか？
定期借地権という問題はありますが、さすがに仕様は良さそうです。
凡庸とは失礼な…

[923: 匿名さん]

麻布台パークハウスは見ましたよ。
最近もアメリカンクラブでのインテリア商談会に行ったときに営業さんに内覧させてもらいました。
さすが三菱といった感じですね。

比べてしまうとここは良いところが見あたらないですよ（苦笑）

[924: 匿名さん]

別に凡庸でいいじゃないですか。
少なくとも立地に見合ったグレードはクリアしているということですし。
やはり問題は中古の売り出し価格のほうだと思います。

[925: 近所をよく知る人]

内装のグレードは元麻布の２軒のパークハウスと比べると住設も部材も数段落ちるよね

[927: 匿名さん]

そういう面では、麻布台より元麻布のパークハウスのほうがよいですね。

[930: 匿名さん]

勝てるところがあってよかったですね。

[931: 匿名さん]

たしかにここの仕様には麻布台のような豪華さはないですね。
上質だけど華美ではなく、強い主張がない点は、むしろ自分好みです。
長く住んでも飽きがこない良さがあると思います。
もちろん、麻布台の方が良いという人がいるのもよく分かりますよ。

[932: 周辺住民さん]

麻布台はもちろん元麻布とか有栖川と比べても貧相で暗くて安普請
立地も悪すぎる

[933: 匿名さん]

このマンションで「貧相」「安普請」は言い過ぎ。
南方向が開けている物件に「暗い」とは意味がよくわからない。
何か恨みでも？

[935: 匿名さん]

ここって、成城９丁目の成城学園前・駅歩20分、というのと似ているね。
住所を見てオオって思うけど、調べてここも○○○なんだ、てな感じ

[937: 匿名さん]

三菱地所は10月31日に「麻布台パークハウス」（総戸数165戸）のモデルルームを東京・六本木にグランドオープンする。

　　会員制の「東京アメリカンクラブ」の敷地約4000坪の半分を借地して開発する平均坪単価600万円強の高級マンションだ。パークハウスのフラッグシップとして11月下旬から販売を始める。

　　同クラブの再開発事業の一部として進めているプロジェクトで、既にクラブ会員向けに56戸を優先販売している。4ＬＤＫ・325平方メートルの最高額8億4000万円の住戸は契約済み。（情報提供：週刊住宅新聞社）

[938: 匿名さん]

↑
パークハウスのフラッグシップは麻布台、と言いたいために引っ張ってきたの？
お疲れさま。
ここは上で出てきた麻布台・元麻布・有栖川より数年前に分譲されているから、
分譲当時に地所のフラッグシップだと言う人がいたとしてもおかしくはないと思うよ。
現在進行形でフラッグシップだと言ってしまうと、不満に思う人もいるだろうけど。
ま、別にどうでもいいけどね。
（ついでに、正確に言えばここは地所の単独事業ではないけどね。）

[939: 匿名さん]

でも当然のようにここがフラッグシップだと言われると、
違和感を感じるのが自然でしょう。
みなさんの反応もやむを得ないかと。

以前にこのスレで「ハウスマヌカン」云々という書き込みを目にしましたが、
どこか時代感覚がズレているのかもしれません。

[941: 匿名さん]

そういう言い方をすれば誤解されなかったかもしれませんね。

[942: 匿名さん]

まあ三菱地所はここがフラッグシップとは一度も言ってないけどね

必死すぎるとみっともないよ

[943: 匿名さん]

販売時に営業の人がそのように言っていて、
今でもそれを鵜呑みにしている、
ということはあり得ると思います。

[944: 匿名さん]

平均坪単価３５４万のフラッグシップって貧しすぎる

[946: 匿名さん]

桜苑の分譲時の平均坪単価は４５７万円。
こことは１００万以上の開きがある。
不便騒音煤煙粉塵公害テラスは立地、仕様、設備に意匠。すべてにおいて格下。
格下テラスがフラッグシップなんて(笑)

[948: 匿名さん]

ならば比べなければよいのに

[950: 匿名さん]

545=547
自分で桜苑の名前を出していて地価が違うだって(笑)
青山と番町、地価はかわらないぞ。特に不便で最悪な環境の土地でさえなければな

不人気マンション住民はアタマがおかしくなるんだな

[951: 匿名さん]

↑　
945と947の間違いだよね？今日も暑いけど、カリカリしないで落ち着いて。

[952: 匿名さん]

＞＞青山と番町、地価はかわらないぞ。

無知だね～。

国土交通省発表の２３年１月時点の地価公示によると、三番町の住宅地の価格は２１５万円/㎡（坪７０９．５万円）で、南青山の住宅地の価格は４丁目で１３７万円/㎡（坪４５２．１万円）、１６７万円/㎡（坪５５１．１万円）、２丁目で１４７万円/㎡（坪４８５．１万円）だから、坪１５０万円から２５０万円くらい格差があるんだよ。

[953: 匿名さん]

これ以上番町の話題を続けると、最初に桜苑を出した人（945？）が可哀想では？
例示としては不適切かもしれませんが、
そこを飛ばして読めば言いたいことは分かるでしょう？

[954: 匿名さん]

フラッグシップというのは悪い冗談としても、
それなりに良さそうですけどねぇ…
エレベーターの数も多いし。

[955: 匿名さん]

名前が長すぎるね。南青山テラスか常盤松フォレストのどちらかにすべきではないか。後者の方がよいね。南青山は高級住宅街といわれてきたが最近はファッションビルになって落ち着かない街になってきた。７丁目はそうでもないが。駒沢通りはいいね。食についてはお洒落なお店が多いが老舗のお店がないので物足りない。公共施設も少ない。

[956: 匿名]

エレベーターが過剰なツケはいつか来る

[958: 匿名]

いや、余分なものはいらない。