グランドメゾン熱田の杜について Part2!

[匿名さん]

グランドメゾン熱田の杜についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25213/

所在地：愛知県名古屋市熱田区横田1丁目108番1（地番）
交通：名古屋市営地下鉄名城線 「西高蔵」駅 徒歩5分 （約400m）
東海道本線 「熱田」駅 徒歩8分 （約640m）

[115: 入居済み住民さん]

入居早々に中古が出るのは、日常茶飯事。ＷＥＢ等で中古物件の情報を見ていてもわかりますが、入居開始1，2年で中古に出てる物件はよくあります。私の親族でも、引っ越し間もなく、転勤の辞令によって泣く泣く売却した事例もあるし、友人の購入したマンション内でも入居1年未満で中古が出ていたようです。転勤、転職、家族の事情などで引っ越しをせざるを得なくなり、渋々売却に出す人や、高値で売れて売却益が出ればラッキーという考えの人、物件に不満がある人など、中古物件として出回る理由は様々のようです。
先にありましたが、中古物件が出てるだけで、中古が出る＝定住する人多くない、という推論をするにしては根拠が乏しいのではないでしょうか。

私たちは子供の教育・将来の通学、主人の通勤、名古屋の中心地近いのに居心地よい住環境、価格を除くその他のバランスが良いと思い購入しました。なので、購入した私たち側からすれば中古が出てるから云々ということはどうでも良いこと。永住するかどうかは決めておりませんが、この心地良さが変わらずでしたら、それが続く限りここに暮らしたいと思っています。
同じような価値観の方々が入居し、より居心地良いコミュニティが築ければ嬉しいです。

[116: 購入検討中さん]

タワー型の高級マンションでないが、緑が多く落ち着くマンションに感じています。周りの神社、公園と外、中とも緑豊かで気に入っています。エントランスも豪華と思うのですがいかがでしょうか？
結構売れ残りの厳しい意見があるのですが、他物件も完売は本当に少ないとおもうのですが？？？

[117: 匿名さん]

反論の余地はなくその通りだと思います。
一方でそのプラス思考的な考えを羨ましく思います。

実際に手放す事になって、いつまでも売れずにローンを抱え
住めない部屋に管理費と修繕費を払い続ける･･･。
泣く泣くでも売却できれば、それはいい方では？

資産価値は不動産における大切なポイントです。
中古物件の行方は皆さん気にしています。
実際の取引価格が、現資産の市場価値を決めるからです。

資産価値などは気にせずストレスフリーで暮らしたいのですが、
重いローンなんて抱えるもんではありませんね。

[118: 匿名さん]

>115

そう思いたい気持ちはよくわかります。自分がよいと思って買った物件ですからね。
私は見に行きましたが最終的に買いませんでした。
人それぞれ何を求めるかですが、価格相応の価値を見出せませんでした。
中古で出ている価格が現実なのです。
さて定住する人が多くないとは思いません。
ご指摘のように200戸以上の物件であればいろいろな事情で中古が出ることは当然です。
しかし、まだまだ未分譲な部屋が多数ある中で、中古も交えた乱戦模様が問題なのです。
供給が多ければ価格は下がる。そうすれば当然住民層も・・・ですよね。

[119: 購入検討中さん]

資産価値の○×の基準なんですが、途中で売ることになっていくらぐらいなら良いとされているのでしょうか？　一般的なところか、定義があるのなら教えてください。

[120: 申込予定さん]

買う時に手放すことを考えるのかな？　私は永住が一応希望です。　どうしても引っ越す場合は中古で販売するのでなく賃貸で貸したいのですがその辺も難しいのでしょうか？　現役引退後に帰ってきたいと考えています。

[121: 買い換え検討中]

ご参考までに
市内の築１５年以上のマンションに住んでますが、最初の住人の半分は入れ替わってます。
４０００万台の完売物件でしたが今は１０００万台。わりと人気の中古物件みたいですが。
金髪の旦那さんがいたり、住民の質で言えば低下したのでしょうけど（現に駐車場の車のランクや住人の職種）
不思議と揉め事は最初の頃より少ない。築浅の時はみんな住んでるマンションに思い入れがあるからね。
でも、マンションの限度は築２０～２５年かなと思ってる。
室内の作りも古臭いし、いろんな所にガタがきてる。もちろん住めないことはないですが。
賃貸に出すのにもある程度経った物件だと水回りからリフォームしないと借り手がつかないそうです。
しかも切れ目なく借り手が住んでくれるとも限らない。

２０年も経てばマンションの資産価値なんて…

[122: 購入検討中さん]

貸すにしろ、永住にしろ２０年たてばそれなりにお金がいるようですね。命いっぱいのローンは厳しいですね。しかし、家賃でも２０年以上はらうとなれば、買ったほうがいいというか買わないと損しているようにも感じます。　賃貸で新しいところに10年単位で移るほうがいいのかな、最初の悩みに戻ってしまいます。

[123: 購入検討中さん]

>119
一般的な定義は知りませんが、
売却せざるを得ない事態が発生したとき、ローン残額＋諸経費（引越し等含む）で売却できたら、
儲けはないにしても借金を抱えるということにはならないですよね。
SUUMOやネットの物件を結構見てますが、熱田区の中古物件、特に神宮前駅～金山駅付近は値下がりが少なく、この物件も十分上記の売却額を確保できるんじゃないでしょうか？
（良い物件は雑誌等に掲載される前に売れると聞きますから、もっと良い条件で売却されてるのかも）

さすがに新築物件が捌けてない状況で、今手放さざるを得ない方は大変と思いますが、
あと10年、20年経ってから売却という場合、相当人気がある物件じゃないかなと思います。

[124: 匿名さん]

グランドメゾン熱田の杜、みんな早く買わないと損するぞー。

[125: 買い換え検討中]

中古物件の実際の販売価格はスーモに出てる価格より１割は低いですよ。
買い手の方が優位ですから値引きを求められます。それを見込んで高めの価格をつけてます。
空家でもローン管理費は払わないといけないですから最終的には値下げに応じるという感じ。
大規模物件だと何件も中古が同時に出る場合があるので価格を叩かれやすいです。

築２０年以上のマンション買いたいですか？
管理費も高くなってる場合も多いし。

[127: 匿名さん]

ってことは中古はすでに実質2000万円台ですか・・・

[128: 匿名さん]

毎年5％くらいづつ劣化していくと考えて計算するといいのではないか
具体的な式は
物件価格×0.95^年数－諸費用
5000万の物件なら１年で4750万、2年で4512万、3年で4112万
10年で2993万、20年で1792万、30年で1073万、40年で642万
売る時にはリフォームが必要だからな
まあローンが終わった頃には価値がない、つーことだな

[129: 匿名さん]

中古の値付けは、そんな単純ではなく物件次第です。
10年前のものでも人気物件なら、新築価格×(95から105)％で水面下で成約しており
ネットやチラシにでてくる事は殆どありません。
名古屋でも珍しいことではないので、仲介業者に聞くと教えてくれます。

[130: 購入経験者さん]

仲介業者さんに行くのが一番

[131: 匿名]

近くのライオンズマンションは10年ほどたってるけどあまり価格が下がってないですよ。

[132: 匿名さん]

ここの中古物件はネットやチラシに出てますけどね。

現在、築１０年の中古物件で新築以上の値段の物件なんて名古屋に存在しますか？
教えてほしいものです。

[133: 匿名さん]

今、出てる中古も売れなさそうなので、３１５０万の物件なら３０００万位にはなりそう。
どんな値段をつけてもいいのが中古。でも売れなきゃ意味がない。

近くのライオンズが築１０年で値段下がってないとか！？
売れないとこれからどんどん値段下げてきますよ。最初はどんな値段つけようが売主しだいですから。

[134: 匿名]

それが、いつもすぐ売れるんですよ。金山に近いからでしょうけど…。

[135: 匿名さん]

ここってまだ新築も売れてないでしょ。
金山駅近くの人気物件持ち出されても～

新築でも売れないのに１０年後に同じで値段で売れるわけないじゃん。

[138: 購入検討中さん]

マジいい物件かも。こんなマンション名古屋市内にはない！！！！　　買うのはは結構ビビりますが、資産価値の20年後は？ですが、それまで最高ではないのかな？

[139: 物件比較中さん]

価値観は人それぞれなんですよね。
138さんのように
これをマジいい物件と思う人がたくさんいればとっくに売れてるわけで、

今回この物件は、そう思う人が少なかったという結果ですね。

でも、本当にいいと思うのであれば買ですよ、あの値引きなら！

[140: 購入検討中さん]

本当にまようのですよ。マンション選びの基本教えてください。　私はおっさんなので中庭と熱田神宮の緑にやられています。　間取りは積水は独特なものもありますが、基本どこも同じように思います。　他には駅に近いとかもありますね、おおよそ皆さんはどこにマンションの価値があるのか、選定基準をおいて考えておられるのでしょうか？ヒントにしたいと思います。

[141: 匿名さん]

生活の至便は繁華街＋駅直近
そんな地区に戸建で住みやすいか？と言えば住みやすいはずがない
そこでマンションが出てくる
都会の喧騒からはコンクリと高さで逃れる
不特定多数が歩いてる外部空間と切り分けるオートロックが初めて意味を持つ
エレベータを降りオートロックの玄関を出ればそこは繁華街
雨にぬれず車にも乗らず、買い物も移動も済ませられる
それこそマンション住まいの醍醐味
緑とか環境とか言ってる奴の気持ちはわからんね
それから子持ちが集うファミリーマンション、騒音の巣に住みたくなければ避けることだ

[142: 匿名はん]

141は詩人ですか？

[144: 購入検討中さん]

マンションやっぱりいいですね、都会で便利でありながら落ち着けるですね。

[145: 申込予定さん]

>140さん
マンションのスケールメリット（普段の管理費、修繕費で賄うメリットから、災害時に住民で協力し合えるメリットまで）が、特にこのマンションは大きいと思います。
機械式駐車場がある某ブランドマンションは、駐車場取り替えのために25年目に90万の一時金が必要とのこと。修繕費も新築時(約8000円)の当初の倍になる予定なのに、これは高過ぎます。
その点グランドメゾン熱田は、10年毎の一時金含めて計算してみても、先々まで安かったです
(上記とは比べものにならない)。

一方、"緑"については、戸建だとガーデニングが趣味だという方でなければ、
当初の思想通りの状態を維持できないのが正直なところでは？
（私の実家も維持できておらず。。）
あれだけの緑をプロの方が管理してくれるのは魅力的だなと、私も感じています。

[146: 匿名]

だからさー、ここがみんなが住みたがる立地なわけ？
神宮に近いとか公園が多いとかあとからつけた理由だよ。

[147: 購入検討中さん]

後でも先でも今緑があるということが大切では、魅力あるように思うのですが？　ここがもう一つといわれている方、他物件のお勧めおしえてください、情報があればお願いします。

[148: 匿名さん]

環境重視の家庭は熱田区を選ばないということでしょ。
人気あったら完売してますけどね。
完売してないのに、すでに中古も出てますし

あと何件売れ残ってるんですか？

[149: 匿名さん]

マンションなんてライフスタイルを買う感じじゃないかな。都会で生活するスタイル、緑の中で生活するスタイル、人それぞれだと思う。ここの人達はなんか生涯物件の理想を追いすぎてるなとおもう。十年、二十年たてばライフスタイルも変わるし、今最新のマンションも必ず時代遅れになり住民の年齢層もあがり団地化する。そんな時にまた住み替えして便利を購入する感じが理想ではと、僕はそんな感じでここのマンションではないけど他のマンションを購入して、今は大変満足してます。

[150: 購入検討中さん]

149さんへ
なるほど、大変共鳴しました。　自分のスタイル、満足が大切ですね。　

[151: 匿名さん]

購入価格から大きく値を下げる車の買い替えと同じようなことが、マンションでも起こるし、これからはそれが定常化するということでしょうか。乗り心地が悪いかもと思いながら、将来の下取り価格がいいからと言って、新車を買う人は少ないのに、マンションにはそんな気持ちがまだ色濃く残っているのだと思います。

[152: 匿名さん]

バブルじゃないから、売る時の資産価値なんて誰もわからないよ。震災だってあるし、間違いないのはしっかりした地盤の物を買う。それなら０にはならない。
それだけ、うるさい輩の空想論はスルーで良し。

[153: 匿名]

相変わらず、ここら辺は無理矢理熱田神宮と結び付けて高くしてますねぇ～
水害に弱い地域に近い。地盤弱い。結構うるさい。

[154: 匿名さん]

地盤が弱くても液状化があっても、今のマンションは全て
支持層まで基礎が入っているから、震災に関しては戸建よりよっぽど安心です。

[155: 申込予定さん]

東日本大震災があったんで私も地震対策については気になりますが、
まあ大地震がきても倒壊、液状化はきっとしないだろうと言い聞かせて過度に不安がらない方がいいですよね。千種とか名東区は地盤が強いイメージがありますが、猿投断層で直下型地震が来たら、耐震補強していない1981年以前の物件は不安なわけですし(a)。
翻って、15万年前から熱田台地があるからここの地盤も落ち着いてるはずと言ったところで安全と言える根拠はどうせない。でも直近の経験に頼るとすれば以下の通りなので、不安がらずに自分の生活スタイルにこの物件が合うかどうかだけ気にすれば良いのだと思います。

【倒壊について】
　・直下型の阪神大震災でも1981年以降の耐震基準マンションは倒壊していないはず。
　(信頼性が高い文献が見つからないので"はず"としました。文献ありませんが、
　 間近で光景を見られた方々はマンションが安全と再認識、当時でも完売が相次いだと聞いています)
　・東日本大震災でも大破なし。(b)

【液状化について】
　今回関東圏で液状化したのは埋立地。良く報道されていた浦和でも、液状化していない埋立地があったそうです。1970年以前は"山砂"を使い、1970年代は"海砂"を埋め立てに使っていたため、
1970年代のものが弱かったとのこと。(c)
それ以降は国の基準が変わり、最近の埋立地は液状化していないようです。
そもそも埋め立て地でない旗屋町で液状化を心配するのが杞憂かと。

参考：
(a) https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25708/all
(b) http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/etc/detail/MMSUa8000022042011/
(c) http://president.jp.reuters.com/article/2011/04/23/140E6658-6C8A-11E0-...

[156: 購入検討中さん]

的確でうれしい情報ありがとうございます。

[157: 匿名]

欲しけりゃさっさと買えばいいじゃん、うだうだ言わずに。
けど完売しないと愚痴言ったり、必死によさだけを強調したりする書き込みはするなよ。

物が悪いとは言わないが、立地と価格のバランスでしょ。それが釣り合ってない、以上。

[158: 購入検討中さん]

すこし否定的なコメントのような、逆に他にないとてもいい物件ということも言っているようなですね、ただ高いのではですね。　同じような緑豊かな物件で、ここよりお買い得があれば教えてほしいな。

[160: 匿名]

パークシティ富士見台
グランドメゾン自由が丘テラス
のほうがいいな。

[161: 匿名さん]

どっちもエリアが離れすぎだよ。そんなに検討エリア広げたらマンションなんて買えないよ、まぁ買わないか。

[162: 匿名さん]

まだ３１戸も売れ残りがあるの？
入居後一年経ってるよね。
このまま中古になるの？

[163: 匿名]

狭いエリアでマンション探しをすると失敗するよ。

[164: 匿名さん]

163
確かにそうかもです。しかし生活エリアがあり、その中でより良い立地で生活する、さすがにそんな自分にとって好条件に土地は買えないとなるとマンションになりますね、そんな感じでマンション購入し日々通勤、プライベートに充実しております。良いマンション選びできるといいですね、名古屋は広いですからね。