オーベル久米川ってどうですか？

[購入検討中さん]

西武新宿線「久米川」駅徒歩4分の新築分譲マンション。
オーベル久米川についての情報を希望しています。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都東村山市栄町1丁目23番27（地番）
交通：
西武新宿線 「久米川」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：76.62平米～94.77平米
売主：有楽土地
販売代理：有楽土地住宅販売


施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大成サービス株式会社（予定）

[266: 匿名さん]

No.265 by 匿名さん　

東京湾地区は高層マンションが多くいくら新築でも
外壁・ガラス落下物による死亡者数もシュミレーションで出てます。
最新耐震技術でもガラスや外壁が絶対に落ちないマンションは無いです。
風速１５メートルでのシュミレーション

防災資料 （データ）
外壁落下物　死者2900人　火災・死者6200人

マグニチュード７程度の地震の発生確率
【注目】今後30年以内に70％程度

関東平野北西縁断層帯地震
港区などは東村山とほぼ同被害　Ｍ7.2

[267: 匿名さん]

265さん
どうしていきなり話が湾岸地区に飛んでしまうのですかね！？
この周辺は、災害には強いところといううのは紛れも無い事実ですよね。

ただしここは、災害に強いこの地区にありながら、隣の古いマンションが大きなネックという話ですよね。

[268: 入居済みさん]

湾岸などここでは関係のない話題では？？
液状化も気になりますけどね。

隣のマンションが気になる方は、もっと郊外のマンションを買えばいいだけのことだと思います。
地震の発生確率など、皆さん承知の事だと思いますけども。

[269: 匿名さん]

マンション購入初心者でよくわからないんですが、
隣のマンションのように、老朽化の備えが全くないなどという事はあり得るんでしょうか？
建替えの為の費用に修繕積立金は使えず、全て自己負担になるんですか？

[270: 匿名さん]

269さん
修繕積立金はその名の通り、修繕のために積み立てるものです。
立替も考慮して、積立額を決めていたら別ですが、一般的には立替の費用は別と考えておいた方が良いでしょう。そもそも、修繕費用と建替え費用は金額も一桁以上違います。
もちろん、修繕積み立ての余剰金は建替えに回せると思います。

[271: 匿名さん]

あとNo.268さんへ
ここはオーベル久米川ってどうですか？Part1｜マンション口コミ掲示板
購入前の人達の情報交換の掲示板です。
>> 契約者・入居者専用スレがあります。

[272: 匿名]

さっきテレビで
権利者の同意が
80%以上→建て替え
75%以上→大規模修繕
100%以上→取り壊し
ないとできないというのを見たのですが、危険な建築物について例外はないのですか？

[273: 入居済み住民さん]

271さん
勿論存じあげています。住民は完全に書き込みNGなんでしょうか。気になる内容だったので書き込んでしまいました;;
すみませんでしたm(__)m
私以外にも住民の方々は書き込んでおられますけどね…自分のマンションの擁護くらいさせていただきたいものですが。

[274: 匿名さん]

No.272 by 匿名さん

危険な建築物について
姉歯耐震偽装問題でも個人の財産保護には
税金の投入は有りませんでした。
２重ローンを組んだ人も多いです。

写真No.241・No.247・No.248でありますが、
この隣のマンションは普通の築４０年１１階建てとは違います。

鉄筋コンクリート躯体の寿命は６０年以上あっても、
環境状況で設備の寿命は大きく違うということ事です。

地震もありますが毎日受けてるのが交通振動です。
写真にある様にすぐすぐ前が新青梅街道
大型トラックやバスなどが通過しています。
普通のマンションとはダメージ度が異なると思います。

いくら修繕といっても壁はを剝がして金属疲労部分溶接補修までは？

[275: 匿名さん]

266さん、だからどこへいっても同じだという意味で湾岸が出てきたんでしょうな。
地震の確率はどこまで信用するか？こわければ買わねばよろしい。
オーベルの前身もマンション。レーベン久米川とある。なぜ建て替えたのか？
住民の１００％の賛成を得たのか？元住民はいないのでしょうか？

[276: 匿名さん]

275さん
レーベン久米川ＶＳ久米川ハウス
隣とバチバチあったようです。(今度も5階ですね？)
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１下をコピペしてグーグルで検索
第35号　平成元年12月18日（12月定例会）
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２下をコピペでグーグルで検索
＠＠＠久米川Part56＠＠＠
↓
レスを全部読む　を押す
↓
11 ～15行目

[277: 匿名]

以前久米川のまちBBSで、レーベン久米川は何か裁判があって取り壊しが決まったって書いてありました。けどオーベルの方がレーベンより階数が高いのがいまいち理解できません。当初の予定よりは階数や戸数は減らしたみたいですが

[278: 匿名さん]

ここは倒壊の巻き添えなど色々とやばそうですね。

[279: 匿名さん]

久米川の掲示板読みました。
以前建っていたマンションはお隣さんとの日照問題で裁判沙汰になっていたんですか？
築20年で取り壊し、新たにここが建築されたけど、以前よりも階数は高くなっているので
状況がよくわからないと書かれてますね。

[280: 周辺住民さん]

駅から近いこと意外、環境は劣悪なようですね。

[281: 匿名さん]

274さん
確かに交通振動の影響はあるかもしれませんが、
どんな建物であれ築50年を過ぎたら建て替えを考えて欲しいですね。
住人は大規模修繕だけで凌ぎ、ゆくゆくは売却でもするつもりなんだろうか。

[282: 匿名さん]

検討版は契約者も含めて誰でも書き込みは許されています。

主に物件を検討中の方、契約前の方向け。
契約後の方が投稿されても構いません。

[283: 匿名さん]

例えば
マシションは４０年クラスだと圧倒的に家主も高齢です。
例・自分自身が８０歳だったとして建て直しのお話が出て賛成しますか？
残りの時間をゴタゴタそんな事に使いたくないですよね？

△日本のマンション2011年現在146万1056戸中
※住民が合意し完全に建て替えに成功した件数はたったの★129件です。
(ほとんど話がまとまらず。残念)

現在の法律では、
災害(地震・津波・落雷・竜巻・台風)などで隣に被害が出ても
基本的に建物などの所有者・住民に1円も賠償責任はありません。
(賠償責任ないから払わないですんじゃいます。)

[284: 匿名さん]

280の周辺住民殿、貴方のところも劣悪なのですか？住民板には快適と書いてある。私も隣のマンションを見に行きましたが住居部分は外装を補修されたのか、かなり綺麗ですね。北西側のマンションの方が古臭いです。

[285: 匿名さん]

ここ小学校のころ同級生が住んでましたが、前は言い方は悪いけど汚かったです。
数年前足場がありました。たぶんに塗装と階段に壁を付ける工事(避難路？)やったと思います。
あそこ実物を自分で見れば解るけとデカイです。
確かに後ろには住みたくない。

[286: 匿名さん]

２３年前の上からの写真
右下が昔のレーベン久米川(現在のオーべル)ご参考にどうぞ

[287: 匿名]

ここ見てると安普請の建て売り戸建の方がいいのかなと思っちゃう

[288: 匿名さん]

287さん
ほんと、ここを見ていると駅に近いマンションはその引き換えに犠牲にすべき代償が多いと感じますね。

[289: 匿名さん]

タイムリーな事に、こんなニュースが出てました。

東京都は来春にも都内の全てのマンションの総戸数や築年数、管理状況などの基礎情報を集めたデータベースを構築する予定。
都は完成したデータベースを耐震化や建て替え促進に生かす。例えば住人の合意形成が進まない多くの事例について分析。
区分所有法で建て替えの決定に必要な住民の割合の緩和や、借地借家法で住民に強制的な退去を求める正当事由に耐震化に必要な建て替えを認めるなど国への要望も検討する。

[290: 匿名]

287
安普請の建て売り戸建てにすればいいですよ。それとも他のマンションに決めちゃったのかな？(笑)

[291: 匿名]

288さんは駅から離れた所に契約されたのですか？

[292: 匿名さん]

No.288 by 匿名さんヘ　ご参考に

一軒家とマンションのコスト


管理費　　　　　　　　　　　0円（月額）　
修繕積立金　　　　　　　　　0円（月額）　
町内会費　　　　　　　　　300円（月額と想定）　
留守モードLite利用料 　　 　0円（月額）
駐車場　　　　　　　　　　 0円（月額）
年3600円
ただし壊れたら自分で直す。実費
-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*

オーべル・マンション

管理費　　　　　　　　　　　　11,300円（月額）　
修繕積立金　　　　　　　　　　 7,660円（月額）　
町会費　　　　　　　　　　　　　 100円（月額）　
留守モードLite利用料 　　　　 210円（月額）
駐車場　　　　　　　　 19,000（を借りたと想定）

合計３８２７０円×１２ヶ月(１年)＝４５９２４０円

３５年住んだとして(管理費＋修繕積立金べースアップ無しで計算)
３５年で１６０７万３４００円のコスト

管理費＋修繕積立金は見直しで上がって行きます。
３５年で管理費＋修繕積立金３０％がべースアップしたと想定し計算
１６０７万３４００円の３０％＝４８２万

自分の家のローンの他に管理費＋修繕積立金・その他で
３５年で２０８９万のコストがかります。(一般的予想です)

マンションは駅に近くきれいでメリットがある面デメリットもあります。

購入後もしも１０年後に売却する事になった時
隣のマンションが建て直ししてるかどうか？すくなからず影響すると思います。
あのマンションは１０年後は築５０年クラスです。
宅地建物取引業法で詳しく説明した時に、
購入者がなかなか決まらなければ自分が住んでいなくても
管理費＋修繕積立金は払い続ける事になります。

[293: 匿名]

固定資産税が抜けてますね。一般的にマンションの方が固定資産税は高いですよね

[294: 匿名さん]

あとｲﾝﾀｰﾈｯﾄも全戸加入ですよ。1000円だったと思います。

[295: 匿名さん]

マンションは管理費がかかるし検討するのも止めれば?

[296: 匿名さん]

確かに地元の人は追っかけて見てれば分かりますが
久米川のマンションの下落のスピードは本当に早いです。

ナイス●ーバ●久米川も販売時５千万クラスがたった築１７年で
ここ２年中古４回くらいでてますが２３００万台前後
中古価格下落の本当にスピードが早いです。

この例で言えば
管理費＋修繕積立金を１７年で約５３０万前後（中古データから割り出し）

管理費＋修繕積立金+販売価格
５５３０万が⇒２３００万
マイナス３２３０万

確か２回か３回でてますが
久米川のラ〇オ〇ズ〇の〇も販売時
４５００万前後がたった数年後３５００万前後で中古

久米川のマンションの下落のスピードは本当に早いです。

[297: 匿名]

不動産価格は変動します。高い時に買った物件を安い時期に手放せばそれだけ下落幅が大きくなるので、今は特に下落幅が大きくなるかもしれないですね。

それより、最近久米川の治安があまり良くない方が心配です。駅周辺の道路にはゴミが捨て放題、明らかに柄の悪そうな中高生が夜たむろしていたり。街が汚いと、心も荒んでいくのでしょうか。。

[298: 匿名]

久米川は昔から大して治安良くないですよ。道にポイ捨てのゴミも多いし。都営も近隣の市より多いから、ヤンキー等も多いし。
新築マンション等の価格も他に比べてかなり安いし、決して品がある街じゃないですよ。
だからこそ、駅近でこの値段で帰るわけなのですが。

[299: 匿名さん]

小学校時代の同級生がブリ○ア萩山を新築で3200万で買ったのを今年の春に2600万で売ったらしい(又聞きなので詳しくわからない)だけど不動産チラシやスーモなどにそんなに安く載ってるのを見ることはなかった。こういうのって業者が安く買って高く売ったりしてるんですか？

[300: 匿名さん]

皆さん見てますね。
ブリ○ア萩山は正確いえば表示2700万ですが
ほぼ確実に交渉が入る為、確かに2600万の可能性があります。

でもブランドマンションでも萩山のせいか？
2ヶ月くらい売却にたしか時間がかかってます。

[301: 匿名さん]

ここは、ほんとパンフレットやＨＰなどのイメージ図と実際がいろいろな面でギャップがすごく大きいですすね。

[302: 匿名]

301さん、いろいろとは具体的にどのあたりですか？

[303: 匿名さん]

駅から近いので必然的にスーパーや銀行などの金融機関が近くなっているのは良いと思います。
ただ、その他の商業施設が寂しい雰囲気ですけどね。
住環境としては静かで良いのかも。
久米川は治安が悪いんですか…小・中学校の様子はどうなんでしょう。

[304: 匿名]

萩山、このご時世2ヶ月で売り抜けたらかなり早いですよ。

しかも震災直後で動き無い時でしたし。

今はもう少し高めの水準で取り引きされてるみたいですよ。

[305: 匿名さん]

No.303さん
その件は残念で悲しい事件がありました。２０１０年(１年ちょっと前)
ハッキリ言え無いですがイ●メの自●の可能性？
オーべルどまん前のマンションです。
グーグル検索　東村山事故物件　で詳しく出てます。

後は八坂駅近くで少年グループによるリンチ殺〇もありました。

この件は地域の大人・警察・学校で協力し
良い町にして行く事が大事です。

でもこの前の夜１２時もそうですが
なかなかセブンイレブンの出口にたむろしてる
中学生の集団に怖くて注意は出来ないです。

[306: 匿名]

残念ながら公立は決してレベルは高くないです。むしろ、低いかと。
もちろん、きちんとしているご家庭のお子さんがほとんどですが、一部の子供が引っ掻き回しています。久米川は格差が激しい街かと思います。皆がそうだとは言いませんが、大きな都営があるのもやはり影響しています。

[307: 匿名さん]

これだけ駅に近くて小規模な物件の割りに未だ完売していないということは、やはり、理由があるのですね。
最近の書き込みで良くわかりました。

[308: 匿名]

と言うより、売れ残りは売れた部屋より条件悪くて魅力ないからだね。

[309: 匿名さん]

オーべルの近所の東村山市栄町１丁目
公然わいせつ事件も犯人捕まってなくて解決してなくて怖い

[310: 匿名さん]

大規模物件よりむしろ小規模物件で売残りを出してしまった方が売り難いです。理由は大規模の方が知名度もある程度ありますし、広告宣伝費の余裕もあるからです。

[311: 匿名]

↑お宅は大規模のどちら買ったのかな？必死だね。洒落にならないぐらい残ってるんだってね。大規模の方が知名度がある程度あるって根拠ないなぁ。

[312: 匿名]

↑お宅は大規模のどちら買ったのかな？必死だね。洒落にならないぐらい残ってるんだってね。大規模の方が知名度がある程度あるって根拠ないなぁ。

[313: 匿名さん]

３１０ですが
大規模のブリリアを買いました。
「ある程度」あると書きました。「一般的」に大規模の方が宣伝が派手だから知名度は「高い傾向」にあるでしょ。
ここが売れないのは、例え知名度が有ったとしても、例え宣伝費をバンバン掛けても、買う気にならない内容だからでしょう。

[314: 匿名さん]

最近の書き込みの内容がもう少し前からあったら、少しでも救われた家族が出たのでは・・・

[315: 匿名さん]

313、無粋な方ですな。ブリリアで満足しているならそれでいいじゃないですか。
わざわざ他人の住居をけなして楽しいですか？。恥を知りなさい。