オーベル久米川ってどうですか？

[購入検討中さん]

西武新宿線「久米川」駅徒歩4分の新築分譲マンション。
オーベル久米川についての情報を希望しています。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都東村山市栄町1丁目23番27（地番）
交通：
西武新宿線 「久米川」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：76.62平米～94.77平米
売主：有楽土地
販売代理：有楽土地住宅販売


施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大成サービス株式会社（予定）

[286: 匿名さん]

２３年前の上からの写真
右下が昔のレーベン久米川(現在のオーべル)ご参考にどうぞ

[287: 匿名]

ここ見てると安普請の建て売り戸建の方がいいのかなと思っちゃう

[288: 匿名さん]

287さん
ほんと、ここを見ていると駅に近いマンションはその引き換えに犠牲にすべき代償が多いと感じますね。

[289: 匿名さん]

タイムリーな事に、こんなニュースが出てました。

東京都は来春にも都内の全てのマンションの総戸数や築年数、管理状況などの基礎情報を集めたデータベースを構築する予定。
都は完成したデータベースを耐震化や建て替え促進に生かす。例えば住人の合意形成が進まない多くの事例について分析。
区分所有法で建て替えの決定に必要な住民の割合の緩和や、借地借家法で住民に強制的な退去を求める正当事由に耐震化に必要な建て替えを認めるなど国への要望も検討する。

[290: 匿名]

287
安普請の建て売り戸建てにすればいいですよ。それとも他のマンションに決めちゃったのかな？(笑)

[291: 匿名]

288さんは駅から離れた所に契約されたのですか？

[292: 匿名さん]

No.288 by 匿名さんヘ　ご参考に

一軒家とマンションのコスト


管理費　　　　　　　　　　　0円（月額）　
修繕積立金　　　　　　　　　0円（月額）　
町内会費　　　　　　　　　300円（月額と想定）　
留守モードLite利用料 　　 　0円（月額）
駐車場　　　　　　　　　　 0円（月額）
年3600円
ただし壊れたら自分で直す。実費
-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*

オーべル・マンション

管理費　　　　　　　　　　　　11,300円（月額）　
修繕積立金　　　　　　　　　　 7,660円（月額）　
町会費　　　　　　　　　　　　　 100円（月額）　
留守モードLite利用料 　　　　 210円（月額）
駐車場　　　　　　　　 19,000（を借りたと想定）

合計３８２７０円×１２ヶ月(１年)＝４５９２４０円

３５年住んだとして(管理費＋修繕積立金べースアップ無しで計算)
３５年で１６０７万３４００円のコスト

管理費＋修繕積立金は見直しで上がって行きます。
３５年で管理費＋修繕積立金３０％がべースアップしたと想定し計算
１６０７万３４００円の３０％＝４８２万

自分の家のローンの他に管理費＋修繕積立金・その他で
３５年で２０８９万のコストがかります。(一般的予想です)

マンションは駅に近くきれいでメリットがある面デメリットもあります。

購入後もしも１０年後に売却する事になった時
隣のマンションが建て直ししてるかどうか？すくなからず影響すると思います。
あのマンションは１０年後は築５０年クラスです。
宅地建物取引業法で詳しく説明した時に、
購入者がなかなか決まらなければ自分が住んでいなくても
管理費＋修繕積立金は払い続ける事になります。

[293: 匿名]

固定資産税が抜けてますね。一般的にマンションの方が固定資産税は高いですよね

[294: 匿名さん]

あとｲﾝﾀｰﾈｯﾄも全戸加入ですよ。1000円だったと思います。

[295: 匿名さん]

マンションは管理費がかかるし検討するのも止めれば?

[296: 匿名さん]

確かに地元の人は追っかけて見てれば分かりますが
久米川のマンションの下落のスピードは本当に早いです。

ナイス●ーバ●久米川も販売時５千万クラスがたった築１７年で
ここ２年中古４回くらいでてますが２３００万台前後
中古価格下落の本当にスピードが早いです。

この例で言えば
管理費＋修繕積立金を１７年で約５３０万前後（中古データから割り出し）

管理費＋修繕積立金+販売価格
５５３０万が⇒２３００万
マイナス３２３０万

確か２回か３回でてますが
久米川のラ〇オ〇ズ〇の〇も販売時
４５００万前後がたった数年後３５００万前後で中古

久米川のマンションの下落のスピードは本当に早いです。

[297: 匿名]

不動産価格は変動します。高い時に買った物件を安い時期に手放せばそれだけ下落幅が大きくなるので、今は特に下落幅が大きくなるかもしれないですね。

それより、最近久米川の治安があまり良くない方が心配です。駅周辺の道路にはゴミが捨て放題、明らかに柄の悪そうな中高生が夜たむろしていたり。街が汚いと、心も荒んでいくのでしょうか。。

[298: 匿名]

久米川は昔から大して治安良くないですよ。道にポイ捨てのゴミも多いし。都営も近隣の市より多いから、ヤンキー等も多いし。
新築マンション等の価格も他に比べてかなり安いし、決して品がある街じゃないですよ。
だからこそ、駅近でこの値段で帰るわけなのですが。

[299: 匿名さん]

小学校時代の同級生がブリ○ア萩山を新築で3200万で買ったのを今年の春に2600万で売ったらしい(又聞きなので詳しくわからない)だけど不動産チラシやスーモなどにそんなに安く載ってるのを見ることはなかった。こういうのって業者が安く買って高く売ったりしてるんですか？

[300: 匿名さん]

皆さん見てますね。
ブリ○ア萩山は正確いえば表示2700万ですが
ほぼ確実に交渉が入る為、確かに2600万の可能性があります。

でもブランドマンションでも萩山のせいか？
2ヶ月くらい売却にたしか時間がかかってます。

[301: 匿名さん]

ここは、ほんとパンフレットやＨＰなどのイメージ図と実際がいろいろな面でギャップがすごく大きいですすね。

[302: 匿名]

301さん、いろいろとは具体的にどのあたりですか？

[303: 匿名さん]

駅から近いので必然的にスーパーや銀行などの金融機関が近くなっているのは良いと思います。
ただ、その他の商業施設が寂しい雰囲気ですけどね。
住環境としては静かで良いのかも。
久米川は治安が悪いんですか…小・中学校の様子はどうなんでしょう。

[304: 匿名]

萩山、このご時世2ヶ月で売り抜けたらかなり早いですよ。

しかも震災直後で動き無い時でしたし。

今はもう少し高めの水準で取り引きされてるみたいですよ。

[305: 匿名さん]

No.303さん
その件は残念で悲しい事件がありました。２０１０年(１年ちょっと前)
ハッキリ言え無いですがイ●メの自●の可能性？
オーべルどまん前のマンションです。
グーグル検索　東村山事故物件　で詳しく出てます。

後は八坂駅近くで少年グループによるリンチ殺〇もありました。

この件は地域の大人・警察・学校で協力し
良い町にして行く事が大事です。

でもこの前の夜１２時もそうですが
なかなかセブンイレブンの出口にたむろしてる
中学生の集団に怖くて注意は出来ないです。