ネバーランド逆瀬川ってどうよ。

[購入検討中さん]

公式URL：http://sakase.nld.jp/
売主：株式会社日本エスコン
施工会社：南海辰村建設株式会社
管理会社：株式会社ジャーネットシステム

阪急逆瀬川から徒歩１２分。六甲山の東斜面に、地上３階・地下２階、　総戸数１３０戸のビッグプロジェクトが誕生します。
敷地面積１１，３８８㎡。建築面積４，７４１㎡。
逆瀬川駅から歩ける距離に、このような広い敷地の物件はなかなか出てこないと思います。
竣工は平成２３年１２月。
この物件に関する情報がありましたら意見交換しましょう。

【物件情報を追加しました。2011.09.14　管理担当】

[42: 匿名]

なんにせよ、現地は見に行って確認した方がいいと思います。住環境よさそうだけど、夜は怖そう。そして、共働きの我が家としては駅から遠い！

[43: 匿名さん]

閑静で良い場所だと思いますが、将来的に（30年以内ぐらいを目処）、敷地の北側を新しい幹線道路が通る可能性があります。荒地西山線の整備とあわせて、山手幹線という道路を整備する事が都市計画で決定されています。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01080202000000-seibiplogr...

[44: 匿名]

>>41さん
共用施設が×な理由って例えばどんなことですか？

[45: 匿名]

･広い内庭(植栽費。広いし低層だから反響はマシ？)
･コンシェルジュ
･一部機械式駐車場(これなら全部平面にして全住戸に対して7、8割のカバーでよかった)
･電気自動車用プラグ
など維持費のかかる共用施設があるにも関わらず初期&予定見積があまく、将来なんらかの形での跳ね返りが予想されるため×としました。

[46: 匿名]

なるほどそういう理由だったんですね！

確かに管理費なんかも安めですから将来の負担増は考えておかなきゃですね。

もう１つ質問させてください。

第一期が完売、第二期が販売中とのことですが『棟』ごとに販売しているのでしょうか？

確か全部で４棟なので今後第四期まで販売がなされるのでしょうか？

詳しい方がいらっしゃったら教えていただけないでしょうか？

[47: 購入経験者さん]

コンシェルジュが居たり、
電気自動車用プラグまであるマンションって憧れるなあ。

いわゆるハイグレードマンションというやつでしょうね。

[48: 匿名]

46さん
第一期は、希望の物件を販売していましたよ。棟毎ではなかったです。
第二期は知りませんが…。
ここの間取りで私的には、玄関のドアがリビングのドアと平行でないのが、気になります。。
風通しとかどうかなと。。皆さんは気になりませんか？

[49: 匿名]

棟毎ではありません。
1.売りやすい部屋と売りにくい部屋を混ぜて販売するため。売りにくい部屋ばかりが残らないようにしている。
2.鮮度を保つのと、完売という実績作り。
どこの販売も使っています。

[50: 匿名]

ありがとうございます！
スッキリしました。

[51: 匿名]

どうせ、玄関ドアは開けっ放しに出来ないから風通しとか関係ないでしょ。それより、皆さん管理費が安いって言ってるけど、安いなりには何かあるはず。管理会社だって慈善事業してるわけではないのだから。後になって、管理費の見直しをしたら値段上がったとか、管理人さんの仕事内容がイマイチなど何かあると思いますよ。

[52: 匿名]

管理費…ここ、安いですか？
玄関って開けっぱなしは禁止なんでしょうか…
モデルルーム行って聞いてみます…

[53: 匿名]

130世帯もあれば維持費が安くなるのは当たり前だろ。小さいマンションで機械式駐車場のとこがよっぽど高いよ。

[54: 匿名]

ここの管理会社ってどうなんでしょ？
あまり聞いたことない・・・。

学区・治安はいいのになぁ、
このマンションはやっぱり将来的に維持費が高くつきそう。

[55: 匿名]

今住んでるマンションは戸数１００戸くらいで、コンシェルジュなんて洒落たものはありませんが、入居当初からもう少し高かったかなぁ。しかも３年毎に見直しされて月額４千円も上がりました。これからもっと上がるのでしょうねぇ。きっとこのマンションも長期で管理費の検討はしてるはずでしょうから、聞いた方がいいですね。あと管理の清掃内容も聞いた方がいいですよ。床は定期的に清掃業者入ってもコンクリートの手すりかべは清掃範囲に入ってなく、うちは真っ黒です(泣)

[56: 購入経験者さん]

日本エスコンのマンションに住んでるけど、
管理費と修繕積立金を合わせて月額２万円ほど、
特別安いとも高いとも思わない。

全戸に機械式の駐車場が付き、管理人は日中通いで来ている。
ゴミ出し２４時間ＯＫ、ＡＬＳＯＫ、ディスポーザー有り。

管理費等の値上げがイヤなら、コンシェルジュを止めればよい。
おそらく何年か後には、止めることになると思うよ。

いずれにしても、管理事項は、組合で何とでも決められる。

[57: 匿名]

駐車料金は管理組合の収入になるので、料金の有効利用(料金の一部？大部分？を機械式メンテの積立)、機械/自走の公平性(後で自走に移りたいとか。残戸数が少なくなってから売れ行きが鈍るとか)はどうなんすかね。

[58: 購入検討中さん]

管理事項って柔軟に変更できるのでしょうか？

戸数が少ないと負担割合が大きいし、
戸数が多いと意見の取りまとめが大変そう。。

[59: 購入経験者さん]

理事長をやった経験から言うと、
管理に関することならほとんど組合で決定できます。

コンシェルジュを通いの管理人に替えることなど、いつでもできると思いますよ。

[60: 購入検討中さん]

そうなんですね。
回答ありがとうございます！

[61: 購入経験者さん]

ここのマンション、敷地が広いですね。
１戸当たり８７㎡というのは、資産価値としても高いですね。

[62: 匿名]

資産価値という観点ならマンションは駅近を考えた方がいいのでは？
ここは教育に関心がある子育てファミリーかシニアが価値を見いだせる物件かと。

[64: 匿名]

駅近は資産価値たかいですよね。ここは駅から少し距離があるけど、ネバーランドのすぐお隣の似たような低層マンションの中古価格からすると、わりと価値はさがらない方なのかも。
こうゆう低層マンションで敷地が広いマンションて、固定資産税とかどうなんですか？

[65: 匿名]

中古価格はからはなんとも言えないかもしれません。
販売員はそういう言い方したりしますが。
重要なのはその中古価格で売れているのか？です。
例えば、全額ローンの人が抵当を外すための金額ベースかもと考えられます。

[66: 匿名さん]

固定資産ですが、土地の広さからはあまり変わらないと思いますよ。

ざっくりですが、こんな感じでは？
土地価格１０００、建物価格３０００で評価率３割　→　初年度が１０万ほど
土地価格２０００、建物価格３０００で評価率３割　→　初年度が１１万ほど
ご存知かと思いますが優遇は６年目からありません。
土地は区分所有なので、その広い土地で何をしているかの方が大事です。

[67: 匿名]

６４です。情報ありがとうございます。中古価格よりその中古物件が売れるかどうかが大事なんですね。
固定資産税情報もありがとうございます。もっと勉強します。
ネバーランドって売れ行きどうなんですかね、逆瀬川はとても好きですが、ちょっと駅の店舗状態からしていっときよりさみしくなりました。

[69: 住まいに詳しい人]

関係者が書いているのかおかしい事を言う人が多すぎですね。高圧線直下という事をもっと問題視すべきですよ。資産価値？？？3000万くらいまでじゃないですか。割り切るなら。

[70: 匿名]

関係者が書き込んでいる？。それ以前に↑が業者さんでは？(o^∀^o)
住まいに詳しい人？詳しくないでしょ(笑)もっと勉強してから書き込んで下さいね。よほど暇か売れてなくて困っているのでしょうか… 可哀想

[72: 匿名]

71の方は宝塚で売れ残っている物件の営業マンさんですか(笑)
こんなところに書き込む暇があったら、早く完売しましょう。だから売れないんですよ(笑)
早く売ればやっかむこともないでしょう。
ちなみに契約されている方は住宅ローンどこの銀行を使うのですか？参考に教えて頂ければと思いまして。

[73: 匿名]

別に業者が書き込みしたっていいじゃん。
つまらん詮索を読む方の身になってくれ。くだらん

[74: 購入検討中さん]

検討している者です。けっこう気に入っているのですが、
小学校は近く、評判もなかなか見たいですが、
中学校は大変で、そう近くもない宝梅中学校を超えて、
さらに坂の上の中学校です。車でいってみたのですが、
坂のＵＰ，ＤＯＷＮ、距離、これは、駅が少し遠いと思っているレベルでは
なかったので、再考しております。
私立中学校に入れさす気がないので、娘にこの距離を通学させるのはと、
再考中です。（しかも夜はかなり暗い道っぽい）。
案内では徒歩２２分（１７５０ｍ）、と書いてあったので、それほど気にしてなかったのですが、
これはまだ実際歩いていませんが、とても２２分で行ける距離ではありません。
この表記は直線距離なのでしょうか？
購入された子供を持つ方は、これも含めて、決められたのか気になります。
ご意見を下さい。

[75: 匿名]

確かに気になる点ですね．．．
夜道はかなり暗そうですから尚更ですね。
子供が遊べるような広い公園も近くになさそうなので躊躇しています。

[76: 匿名]

やはり、現地はちゃんと見に行っておいた方がよさそうですね。一生住むところですからね。

[77: 匿名さん]

うちはネバーランドとアベリールクオーレを検討しています。
野上はいいところですが、やはり坂道がきつく駅まで歩くのがきついです。
西山小学校はいい小学校だとは思いますが、中学校が遠いですよね。
アベリールクオーレは末広小で、こじんまりした小学校でいいかなと。
宝梅中も遠いですが、光が丘中よりかは近くていいかなと考えています。
アベリールは末広中央公園が近いですし、徒歩3分圏内に公園が5箇所程度あり、
遊ぶ場所には恵まれています。

徒歩の距離表記は80m＝1分ですから、22分では大人の男性でないと歩けないのでは？
アベリールでも徒歩9分表記ですが、実際大人の男性でも10分かかりました。
ネバーランド住むにはいい場所なんで、うーんかなり悩んでいます。
やっぱり駅から遠いのと、近くにスーパーが無いのと、公園が少ない、
夜道が暗いなどの理由で悩んでいます。
あともう少し駅から近くて、近所の買い物する場所があって、公園があれば良いのに。

[78: 匿名]

アベリール買えばいいんじゃないですか。1000万円位値引きしてもらえますよ。その他色々サービスもあるみたいだし。地域性などそもそも価値観の違いでしょう。向こうは普通の地域の普通のマンション。こちらは所得層が高い落ち着いた地域のマンション。どちらが良いかは自分で決めればいいこと。わざわざ悪口書くくらいなら、とっととアベリール買って下さい。そんな人に一緒に住んでほしくありません…

[79: 匿名]

そんな言い方ないのでは？悪口言ってます？

[80: 匿名さん]

なんか検討しているのに、そんな風に喧嘩ごしの方が購入者にいらっしゃるのですか？
悪口なんて言ってませんし、検討しているのにそんな言い方は無いと思います。

アベリール、1,000万も値引きないです。
そんな値引きしてるマンション、このあたりだとジオタワーくらいですって。
野上ってだけで、所得層が高いっておっしゃるのも驚きです。
アベリールの近辺、普通ですか？そんなことないですよ。

[81: 匿名さん]

他物件名が出ただけで過剰反応しすぎでは？
どちらのMRも訪ねましたが私にはそのような提示はありませんでしたよ。
どちらも良いマンションで、おっしゃるように好みかと思います。

[82: 匿名]

マンション自体両方とも気に入ってるのなら、あとは場所くらいじゃないですか？両方とも現地に行って、その近辺を歩いてみて決めたらいいのではないでしょうか？環境は両方とも良さそうなので、買い物など、普段の生活に便利かどうかなど実際現地をみられて考えられたらどうでしょう？ネバーランドは計画道路の事がありますがアベリールはどうなんでしょうか？

[83: 匿名]

78さんは明らかに過剰反応ですね。
自分も79さん同様、悪口とは思えません。
わざわざケンカをふっかけるのはやめましょう。

ネバーランドの周りですか閑静な住宅街といった感じですね。
何人かの方がおっしゃっているように坂道さえなければなのですが．．．

MRに行ったときは結構若いご夫婦が多かった印象ですね。

[84: 81]

77と81は別人でございます。
ややこしくして失礼しました。

ちなみにアベリールでも北側に計画されています。(面していない)
個人的なところですが考え方によってはどちらも便利になるかもしれません。
場所的に他から流入してくる車があまりないのであれば、
計画道路近辺の住戸の利便向上？(工事中の騒音除く)
私の場合、計画道路を判断要素には入れませんでした。

[85: 契約済みさん]

中学校遠いですよね～

何故宝梅じゃないんだ、って思います。

でも高校はもっと遠いですよ。

私は北高出身ですが、家が遠い人も宝塚駅から歩いて学校来てましたよ。

なので、あまり心配はしていません。

75さんが言うように暗いのがちょっと気になりますけど。

[86: 匿名さん]

宝梅をこえて光ガ丘って、絶対子供になんで？って聞かれる不自然さですよね。

それよりも、ここ１か月以上売れ行きが止まっているのが気になります。。。
出ている情報以外になにかあるのでしょうか？

[87: 匿名]

先週MRに行きました。
売れ行き止まってるんですか？
何情報でしょうか？

[88: 匿名]

毎週のリクルート情報です。
一期完売後まったく動いてないように見受けられましたが、最近のMR情報はいかがでしたか？

[89: 匿名]

そんな心配されなくても、爆発的でないにしろ普通に売れてますよ。竣工前物件の進捗状況を、スーモの情報だけで把握は困難でしょう。

[90: 匿名]

把握困難な中、緩やかに売れている情報はどこで入手できるのですか？

[91: 匿名]

そんなの聞いてどうすんの。要は自分がその物件を気に入ったかどうかでしょ。
まぁ、購入した物件が売れ残ってたら寂しいって気持ちはわからんでもないが。