ネバーランド逆瀬川ってどうよ。

[購入検討中さん]

公式URL：http://sakase.nld.jp/
売主：株式会社日本エスコン
施工会社：南海辰村建設株式会社
管理会社：株式会社ジャーネットシステム

阪急逆瀬川から徒歩１２分。六甲山の東斜面に、地上３階・地下２階、　総戸数１３０戸のビッグプロジェクトが誕生します。
敷地面積１１，３８８㎡。建築面積４，７４１㎡。
逆瀬川駅から歩ける距離に、このような広い敷地の物件はなかなか出てこないと思います。
竣工は平成２３年１２月。
この物件に関する情報がありましたら意見交換しましょう。

【物件情報を追加しました。2011.09.14　管理担当】

[21: 購入検討中さん]

今、商談中です。

駅から少し歩くのと、価格、日当たり、あと日本エスコンさんと施行会社について検討中です。

ご意見聞かせてください。

修繕積み立ても、割安ですがその辺のご意見も・・・

[22: 契約済みです]

駅からは近くないでしょう(笑)でも歩ける範囲内と思います(^-^)。日当たりは私は最上階を購入したので良いと思います。日当たりのデータみたいなものを見せられたので、それを確認してみてはいかがでしょう。日本エスコンは一時期危なっかたみたいですが、今は持ちなおして軌道に乗った？みたいな話をされました。保険があるらしく、さほど気にしていません。施工会社は…気にしたことなかったですねぇ(￣□￣;)!!何かあるんですか？逆に教えてほしいです。トータルで見て、この場所でこの価格で購入できることはいいんじゃないかと思って決めましたよ、私は(o^∀^o)

[23: 購入経験者さん]

私も日本エスコンのネバーランドシリーズの物件を買いましたが、
２年間の定期点検、何事もなかったですよ。

今は瑕疵担保責任の保険に１０年間入ることが、
法律で義務付けられているので、まあ安心でしょう。

[24: 匿名]

第二期はじまったみたいですね。
ここはファミリーが多いのですか？
それとも幅広い層に人気なのでしょうか？？

[25: 契約済みさん]

マンションギャラリーに来られるほとんどの方がファミリーだった気がします。
中には、年配の方もおられましたが。
私含め、２，３０代の若い層も来られるみたいなので、幅広い層に人気があると思います。

[26: 匿名]

かなり広い敷地ですが、ここは元々なにがあったんでしょうか？

ご存知の方がいらっしゃいましたらご教示ください。

[27: 購入経験者さん]

財閥系の会社のグラウンドだったらしいですよ。

阪神大震災の時は、仮設住宅の建設地に利用されていました。

[28: 匿名]

ありがとうございました！
スッキリしました。

[29: 匿名]

2点質問させてください。
西山小学校の評判はどんな感じでしょうか？

宝塚の公立は荒れているとネットでたまに拝見しますが半信半疑です．．．
実際のとこはどうなのでしょうか？

それからこちらのマンションはペット不可ですか？

ご存知の方がいらっしゃいましたらご教示ください。
よろしくお願いしますm(__)m

[30: 匿名さん]

地下はやっぱり湿気の事が気になりますね
でも、気になる物件ではあります

[31: 購入経験者さん]

西山小学校の評判、良いですよ。
宝塚の中でも一番良いくらいだそうです。

逆瀬川・野上あたりの中流家庭の子弟が通っているからでしょうか。

[32: 匿名]

>>31さん
ありがとうございます！
早速来週末現地へ行って購入を検討したいと思います。

[34: 検討中の者です]

他のマンションに比べややレスが少なく思えるのですが人気はどうなのでしょうか？

個人的には今一番観てみたい物件です。

第２期の販売状況などご存知の方おられますでしょうか？

[35: 購入経験者さん]

電動自転車だと何とか坂道を登れるみたいですよ。

[36: 検討中の者です]

>>35さん
電動自転車に乗らないとしんどいくらいの坂道なんですか！？

毎日のことですのでたかが坂道されど坂道ですね．．．

[37: 匿名さん]

普通の自転車でも（デブでない健常者なら）余裕で登れる程度の坂です。

なので電動アシスト自転車なら、なんとか登れるというレベルではなく鼻歌レベルです。

[38: 匿名]

この辺りの治安はどうですか？
小さい子供がいるので車の交通量も気になります。
お近くの方ご教示いただけませんか？
ヨロシクお願いしますm(__)m

[39: 購入経験者さん]

逆瀬川、野上あたりは、高齢者が多いこともあって、
治安は良いと思いますよ。

マンションの中庭なら
子供さんも安心して遊べるのではないでしょうか。

[40: 匿名]

ありがとうございます。
宝塚の土地勘はないのですが野上の辺りは住環境が良さそうですね。

[41: 匿名]

土地柄&学区
駅距離&坂、共用施設×
*高圧線近、一階以下住戸はなしって感じかな

[42: 匿名]

なんにせよ、現地は見に行って確認した方がいいと思います。住環境よさそうだけど、夜は怖そう。そして、共働きの我が家としては駅から遠い！

[43: 匿名さん]

閑静で良い場所だと思いますが、将来的に（30年以内ぐらいを目処）、敷地の北側を新しい幹線道路が通る可能性があります。荒地西山線の整備とあわせて、山手幹線という道路を整備する事が都市計画で決定されています。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01080202000000-seibiplogr...

[44: 匿名]

>>41さん
共用施設が×な理由って例えばどんなことですか？

[45: 匿名]

･広い内庭(植栽費。広いし低層だから反響はマシ？)
･コンシェルジュ
･一部機械式駐車場(これなら全部平面にして全住戸に対して7、8割のカバーでよかった)
･電気自動車用プラグ
など維持費のかかる共用施設があるにも関わらず初期&予定見積があまく、将来なんらかの形での跳ね返りが予想されるため×としました。

[46: 匿名]

なるほどそういう理由だったんですね！

確かに管理費なんかも安めですから将来の負担増は考えておかなきゃですね。

もう１つ質問させてください。

第一期が完売、第二期が販売中とのことですが『棟』ごとに販売しているのでしょうか？

確か全部で４棟なので今後第四期まで販売がなされるのでしょうか？

詳しい方がいらっしゃったら教えていただけないでしょうか？

[47: 購入経験者さん]

コンシェルジュが居たり、
電気自動車用プラグまであるマンションって憧れるなあ。

いわゆるハイグレードマンションというやつでしょうね。

[48: 匿名]

46さん
第一期は、希望の物件を販売していましたよ。棟毎ではなかったです。
第二期は知りませんが…。
ここの間取りで私的には、玄関のドアがリビングのドアと平行でないのが、気になります。。
風通しとかどうかなと。。皆さんは気になりませんか？

[49: 匿名]

棟毎ではありません。
1.売りやすい部屋と売りにくい部屋を混ぜて販売するため。売りにくい部屋ばかりが残らないようにしている。
2.鮮度を保つのと、完売という実績作り。
どこの販売も使っています。

[50: 匿名]

ありがとうございます！
スッキリしました。

[51: 匿名]

どうせ、玄関ドアは開けっ放しに出来ないから風通しとか関係ないでしょ。それより、皆さん管理費が安いって言ってるけど、安いなりには何かあるはず。管理会社だって慈善事業してるわけではないのだから。後になって、管理費の見直しをしたら値段上がったとか、管理人さんの仕事内容がイマイチなど何かあると思いますよ。

[52: 匿名]

管理費…ここ、安いですか？
玄関って開けっぱなしは禁止なんでしょうか…
モデルルーム行って聞いてみます…

[53: 匿名]

130世帯もあれば維持費が安くなるのは当たり前だろ。小さいマンションで機械式駐車場のとこがよっぽど高いよ。

[54: 匿名]

ここの管理会社ってどうなんでしょ？
あまり聞いたことない・・・。

学区・治安はいいのになぁ、
このマンションはやっぱり将来的に維持費が高くつきそう。

[55: 匿名]

今住んでるマンションは戸数１００戸くらいで、コンシェルジュなんて洒落たものはありませんが、入居当初からもう少し高かったかなぁ。しかも３年毎に見直しされて月額４千円も上がりました。これからもっと上がるのでしょうねぇ。きっとこのマンションも長期で管理費の検討はしてるはずでしょうから、聞いた方がいいですね。あと管理の清掃内容も聞いた方がいいですよ。床は定期的に清掃業者入ってもコンクリートの手すりかべは清掃範囲に入ってなく、うちは真っ黒です(泣)

[56: 購入経験者さん]

日本エスコンのマンションに住んでるけど、
管理費と修繕積立金を合わせて月額２万円ほど、
特別安いとも高いとも思わない。

全戸に機械式の駐車場が付き、管理人は日中通いで来ている。
ゴミ出し２４時間ＯＫ、ＡＬＳＯＫ、ディスポーザー有り。

管理費等の値上げがイヤなら、コンシェルジュを止めればよい。
おそらく何年か後には、止めることになると思うよ。

いずれにしても、管理事項は、組合で何とでも決められる。

[57: 匿名]

駐車料金は管理組合の収入になるので、料金の有効利用(料金の一部？大部分？を機械式メンテの積立)、機械/自走の公平性(後で自走に移りたいとか。残戸数が少なくなってから売れ行きが鈍るとか)はどうなんすかね。

[58: 購入検討中さん]

管理事項って柔軟に変更できるのでしょうか？

戸数が少ないと負担割合が大きいし、
戸数が多いと意見の取りまとめが大変そう。。

[59: 購入経験者さん]

理事長をやった経験から言うと、
管理に関することならほとんど組合で決定できます。

コンシェルジュを通いの管理人に替えることなど、いつでもできると思いますよ。

[60: 購入検討中さん]

そうなんですね。
回答ありがとうございます！

[61: 購入経験者さん]

ここのマンション、敷地が広いですね。
１戸当たり８７㎡というのは、資産価値としても高いですね。

[62: 匿名]

資産価値という観点ならマンションは駅近を考えた方がいいのでは？
ここは教育に関心がある子育てファミリーかシニアが価値を見いだせる物件かと。

[64: 匿名]

駅近は資産価値たかいですよね。ここは駅から少し距離があるけど、ネバーランドのすぐお隣の似たような低層マンションの中古価格からすると、わりと価値はさがらない方なのかも。
こうゆう低層マンションで敷地が広いマンションて、固定資産税とかどうなんですか？

[65: 匿名]

中古価格はからはなんとも言えないかもしれません。
販売員はそういう言い方したりしますが。
重要なのはその中古価格で売れているのか？です。
例えば、全額ローンの人が抵当を外すための金額ベースかもと考えられます。

[66: 匿名さん]

固定資産ですが、土地の広さからはあまり変わらないと思いますよ。

ざっくりですが、こんな感じでは？
土地価格１０００、建物価格３０００で評価率３割　→　初年度が１０万ほど
土地価格２０００、建物価格３０００で評価率３割　→　初年度が１１万ほど
ご存知かと思いますが優遇は６年目からありません。
土地は区分所有なので、その広い土地で何をしているかの方が大事です。

[67: 匿名]

６４です。情報ありがとうございます。中古価格よりその中古物件が売れるかどうかが大事なんですね。
固定資産税情報もありがとうございます。もっと勉強します。
ネバーランドって売れ行きどうなんですかね、逆瀬川はとても好きですが、ちょっと駅の店舗状態からしていっときよりさみしくなりました。

[69: 住まいに詳しい人]

関係者が書いているのかおかしい事を言う人が多すぎですね。高圧線直下という事をもっと問題視すべきですよ。資産価値？？？3000万くらいまでじゃないですか。割り切るなら。

[70: 匿名]

関係者が書き込んでいる？。それ以前に↑が業者さんでは？(o^∀^o)
住まいに詳しい人？詳しくないでしょ(笑)もっと勉強してから書き込んで下さいね。よほど暇か売れてなくて困っているのでしょうか… 可哀想