変動金利は怖くない！！その２４

[匿名さん]

前スレ（その２３）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140788/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[966: 匿名さん]

変動で、がんがん繰り上げ返済という人多いようですけど、どういう事ですか？
タダでさえ減税で逆ざやなのに、繰り上げせずに低金利でも定期にでもしとけば
よいのでは？金利があがってきたら一気に返せばよいと思うのですが。

[967: 匿名さん]

しかし、その間も借入金には金利がつくわけで…

[968: 匿名さん]

>>966
ここでは変動でも逆ざや中は貯めておくというのがデフォですが

[969: 匿名さん]

>>966
減税枠を使い切れない人もいるのでは？

また、保証料がかかる人は繰上げ返済の方が得になるケースがある。

[970: 匿名]

会社の倒産、又は予期せぬ整理解雇。本人の身体的就労不能状態。

住宅ローンはリスクだらけです。上記リスクに、変動、固定はあまり意味をなしません。
決定的な支払い能力の決如となるからです。

一番有効な回避方法は
「いかに早く返してしまうか」これに尽きます。

変動を選ぶ方は、変動金利ゆえ、早く返してしまおうという意識は常に持つことでしょう。

固定を選ぶ方に日々の生活を至極切り詰めてまで早く返してしまおうという意識はありません。
何十年も返すことを前提としているため、固定を選ぶからです。
なぜ何十年も返すことを前提としているか？

答えは一つしかありません。「それ以上返せないから」です。

１０年後、金利をいかに少なく支払い、いかに元金を減らせたか？これが一番のリスク回避です。
元金を減らせなかったリスクは真綿のように徐々に首を絞めていくでしょう。

固定を選択される方、なにが安定なのか？変動は博打なのか？１０年固定後のことは予測できるのか？決め付けず自分なりに考えてみてください。

最後にもう一度、

「元金を変動以上に減らせなかったリスク。返済期間を減らせなかったリスクは存在します。それは顕在化していないが、将来的に重くのしかかるリスクです。」

[971: 匿名さん]

＞９７０
全然分かってないで物を言ってるね。っていうか妄想で勝手にストーリーを
作って話をされても意味ないね。

[972: 匿名さん]

>>966
>>950ですが、我が家の場合今年の５月に貯蓄の半額の３５０万を繰り上げ以降繰り上げなしと、繰り上げ一切なしの２通りで１０年の比較をシミュレーションしたら、
支払う利息・税金・還付金等のトータルで差はほとんど出ませんでした。しいて言えば、繰り上げた歩方が１０万ほど得ですが私が万が一死亡したときの事を考えると
繰り上げはしない方が良いと結論を出しました。
ちなみに、あくまでもシミュレーションなんで昨年末の年収、現在の金利で出したので将来的な事は謎ですがｗ

[973: 匿名]

>965
１５年で完済を目安にって所を
もう少し分かりやすく説明して下さい。

[974: 匿名さん]

972さんへ
シュミレーションして判断されたのですね。それは、利子は何％で、保証料を加味しているのでしょうか？
差し支えなければ、教えてください。保証料が戻る金額が分からないので、繰り上げするか迷っています。

[975: 匿名]

固定で借りる人は繰り上げする余裕がないって決めつけが多すぎる。
繰り上げはする予定だけど年収が下がったりして予定どおり繰り上げられなくなるリスクも怖いのでは。
「少なくとも自分の年収は10年は減ることはない」っていう前提なら言うことはないけど…。
ちなみに私は変動です。

[976: 匿名さん]

>>971
固定がよく使う手じゃないか

[977: 匿名さん]

>>974
保証料の戻りは私もわからないので加味していません。しかし当然繰り上げた分だけは戻ってくるのでその分はプラスになると思います。
利子とは金利の事でしょうか？それならば>>950に書いたので見て下さい。

[978: 匿名さん]

>>970
固定(フラット)の選択者はそれ以上返せないから、とか決めつけがの自信は
どこからくるのでしょうか。
最後にもう一度・・とかその面倒くさい言い回しは何なんでしょう。

[979: 匿名さん]

固定派の人も変動は危険とか金利が大幅に上昇するとか決め付けて議論していると思われますがいかがでしょう？

[980: 匿名さん]

変動ローンでも銀行員によると返済率20～25ぐらいが多いと聞きましたが、
皆さんからしたら危ないゾーンなのでしょうか。

それぞれ事情が違うますが25年程度の返済で、どの程度だったら安全と考え
られるのでしょうか。何かこのあたりだけはボヤーっとしてますよね。
｢人による｣とかで。

皆さんは年収に対してどれくらいのローンを組んだんですか？

[981: 匿名さん]

フラットは底所得者に多いんだから繰り上げが厳しい人が多いのは紛れもない事実

[982: 匿名さん]

>>980
我が家は変動30年で年収に対して16%の返済率。
今のところ年収の5%程度を繰り上げ資金として貯蓄していますが、
この先もこの貯蓄額を維持できるかは分からないですね。

[983: 匿名さん]

フラット＝低所得者という根拠あるのか
だから変動組はいっしょくたにあほ呼ばわりされるんだよ。
変動リスクを充分理解して余裕をもってローンを組んだ人も、同様に余裕をもってフラットを組んだ人もどちらも自身が決めたことでどちらも正しい。
逆に銀行にそそのかされてギリギリ変動の人間は、ギリギリフラットよりも更に危険なことは誰でも知ってる。

[984: 匿名さん]

>>980
私の年収だけでみると22％くらいだけど、共働きなので年収に対して13％くらい。
繰上を入れて20％くらいにしてる。

[985: 匿名さん]

私は年収700弱で検討中ですが、変動で13％？、フラットＳで15％？ぐらいを
迷ってますね。

回りでは変動で25％以上の恐れ知らずもいますね。

[986: 匿名さん]

年収が500万以下で家族もち返済25％以上はちょっと金利上がったら
一気に貧乏生活になると思うけど、そんな人は結構多い。

[987: 匿名さん]

>>983
銀行にそそのかされてギリ変ってのも決め付けだと思うが。
フラットの方が現時点では高い金利を払ってるんだから、収入減リスクには弱いし
どちらが危険なのか、なんていうのはわからないよ。

[988: 匿名さん]

>>982
>>984
>>985
皆さんは変動で実質返済比率15％前後が多いですね。
それぐらいが一般家庭の目安なのかもしれませんね。

[989: 匿名さん]

年収500万以下で返済比率25％なんてフラットでも
ちょっと収入が減ったらおしまい。貧乏人が家買ってどうするの？

5000万ぐらいのマンションで年収2馬力1500万、借入2500万変動
とかぐらいじゃないと安全な変動とは言えないと思うけど。

[990: 匿名さん]

フラットは35年固定だから返済計画しやすいのは確か。現時点では変動の方が断然お得なのはあきらか。
でも余裕が無い人はフラットに限る。
本当に余裕がないと万が一金利が大きく上昇したら・・・http://www.iecon.jp/loan/loanfloating.html

[991: 匿名さん]

>>990
余裕が無い人は家を買うべきじゃない、というのが本当の正解なんじゃないの。
フラット35年返済でその間に問題が起きる可能性も高いと思うけど。
フラットも必ず金利が上がらないとは限らないんだし。特約外れたら変動と同じ。

[992: 匿名さん]

でも実際は家買う人の半分以上が年収500万以下。
｢貧乏人は家買うな｣って言うのは簡単だけど、みんな都会だと変動で25％前後って
多いらしいね。

地方都市だとマンションでも半額以下で買えるのだが。

[993: 匿名さん]

>>986
>>989
年収500万で変動30年で返済比率25％は借入約3,300万。
ありがちっぽい計画だけど、ここの住民でこのあたりの人いたら手を上げて。

[994: 匿名さん]

>>992
でも将来起こるかもしれないローン危機に対しては、貧乏人は家買うな
という言葉に尽きると思うけど。あるいは貧乏人はフラット行けか。

変動に関してはあくまでそこそこの金額を10年ぐらい低金利で借りれるという
感じで、何かあった時はいつでも全額返済できるぐらいの状態でないと
本当の安全とはいえないよ。そこまでは無理でも、何かあったら残債を出来るだけ減らせる
ぐらいの財産は無いと変動にしてもフラットにしても金利急騰はいつでも有り得るから。

[995: 匿名さん]

フラット３５は、35年間実行時の金利が変わらないよ。

[996: 匿名さん]

>>995
特約外れたら上がることはあるよ。フラット・フラットSどっちでも。

[997: 匿名さん]

>>994
変動を検討してる者ですが、
殆どの人がそんな条件を満たしてないと思うけど、確かにそうなのかもしれませんね。
他の方も同じ意見なんでしょうか？

[998: 匿名さん]

>>996
意味不明

[999: 匿名さん]

今日は水曜だから住宅営業も多いでしょ？
客は返済率どれくらいが多いの、変動ローンだとして。

[1000: 匿名さん]

>>996
フラット35、35ｓの特約って機構団信特約制度事じゃないの？
実行時の金利は35年間変わらないはずだよ。

[1001: 匿名さん]

>>1000
フラットが変動だと思ってる人なんかほっとこう。
結局無知な人が富裕層の振りして庶民は家買うなってのは午前中の恒例行事。

[1002: 匿名さん]

流れを切ってすみません。

今週の某週刊誌に「住宅ローン　電話一本で安くなる」って掲載されています。
ちょっとまだ書店に見に行けないのですが、たぶん以下の内容の事だと思います。

いくつかの他の掲示板で、最近借り換えを検討中、
ダメ元で銀行と金利の交渉をしたら、あっさり下げてくれた、
というのを何件か見ました。

また、こんなブログもありました。
http://neyamin.org/diarypro/diary.cgi?no=101

ちなみに私は5年弱前に全期間固定で組んでいたのですが、
銀行と交渉しても、全然ダメでした。（苦笑）
なので今月変動に借り換えたのですが、
金利を下げてくれたなんていうのは、固定でなく変動の人の話ですかね？
交渉して下げてもらったラッキーな人います？

・・・某週刊誌のこの見出し、違う話だったらすみません。

[1003: 匿名さん]

>>1000
ハイパーインフレが起きたら特約が外れて、変動金利と同一になるってことじゃないの。

[1004: 匿名さん]

>>1001
>>午前中の恒例行事。

これｳｹﾙ

[1005: 匿名さん]

>>1003
固定契約時にはこの特約ありますね。

[1006: 匿名さん]

固定の金利がいかなる時でも固定であると勘違いしている方も結構多いのでは？

[1007: 匿名さん]

全期間固定は交渉しても無理！
全期間はほんとに固定されているから無理！

この場合は、期間固定の方々の話だと思います。

[1008: 匿名さん]

ハイパーインフレの定義を知ってて使ってるんですか？

[1009: 匿名さん]

1008
定義を詳細に説明してください。

[1010: 匿名さん]

ハイパーインフレは一般的には月50%物価上昇位からかな。
今の中国の数十倍だよ？戦時下でもそこ迄いくのは難しい。

[1011: 匿名さん]

全期間固定契約でも特約あります。
経済情勢の過度な変動があった場合、契約金利は無効～とか記載がありました。
ちなみに都銀です。
各自確認してみてはどうでしょうか？

[1012: 匿名さん]

>>1011
良く考えてみると、この表現って曖昧ですよね。
月に50％以上の物価上昇の場合とは書いてないんですよね。
いかようにも取れてしまう書き方ってズルイ感じがしますね。

[1013: 匿名はん]

その特約って銀行の固定じゃなくて、フラットで？

[1014: 匿名さん]

1010
全く違います。
1009
定義は物価上昇率が13000%、つまり130倍になった時です。100円の御茶か13000円になった時ですよ。

やっぱり、この掲示板で散々ハイパーインフレなんて使って、金利上昇を煽ってたけど、誰も知らなかったんですね。

[1015: 匿名さん]

ハイパーインフレとは、いろいろな定義があるが、
経済学者ケーガンの月率５０％、年率１３０００％以上の物価上昇というのが有名だ。
もちろん、この定義によるハイパーインフレは滅多に起きないので、
国際会計基準では３年間で累積インフレ率が１００％（年率３割程度）以上のものをいっている。

[1016: 匿名さん]

フラットはそんな特約はないよ。

[1017: 匿名さん]

>>1014

年13000％と月150％は同じでは？
間違ってたら指摘して。

[1018: 匿名さん]

一日たって見に来てみれば、だいぶ少なくなってきたけどまだいるな

>>956
>>974
>>1009
>>1014

とりあえず読み難いからアンカーは正しくつけてくれ
http://www.e-mansion.co.jp/faq.html#11

ほとんどの掲示板にこの機能がついてるんだからさ
昨日や今日インターネットを始めた訳じゃないだろ？

[1019: 匿名さん]

>>1017
いや、合ってる。
もし、最初からそれを言ってたとしたら、こちらの間違い。
すみませんm(_ _)m
1014より

[1020: 匿名さん]

>>1016
住宅支援機構が万一破綻もしくは貸付先の滞納・破綻の増加等の事態が発生した場合の債権回収についての記載もないですか？
国債暴落等のリスクが完全に遮断されているとは思えないのですが・・・

[1021: 匿名さん]

ハイパーインフレ等になってRBMSの購入先である、機関投資家が多く破綻してしまった場合、フラットで借りている我々には影響ありませんか？

[1022: 匿名さん]

フラット３５では金利は実行時で固定されるので、もしもハイパーインフレになっても、金利は上がりません。
またその逆になっても金利は下げてはくれませんが・・・。
変動の比べて金利は高いけど。
35年間金利が変わらない安心を。フラット35。

[1023: 匿名さん]

>>1022
フラットでも上がることはあるよ。契約した書類を良く見てみればわかると思うけど。
ハイパーインフレでも上がらないローンなんてのがあったら、大変なことになる。

[1024: 匿名さん]

フラットスレではブルームバーグ見て現実的な話ししてんのに、
ここは国家破綻とかハイパーインフレとかＳＦの世界のようですね。

[1025: 匿名さん]

そんな「宝くじ1等当たったら」よりもありえない仮定の話をいつまでしてるんだ？
しかもフラットって･･･
スレタイ読めよww

[1026: 匿名さん]

変動はフラットと違って、1年や2年は金利が上がる心配が皆無に近いから
ゆっくり構えてられるでしょ。10年後はわからないけど。

[1027: 匿名さん]

まあ、SF的な話にならない限り固定にしても、変動にしても特約条項は適用されないということでしょ。現実的には、5,6%位の金利は長期ローンだと可能性はあるので、きちんと計画たててリスクヘッジしろってこと。

[1028: 変動さん]

ハイパーインフはありえないと思うけど、金利が5％、6％まで上がったら変動金利だと余裕が無いと大変。
その時、固定に変えようと思っても既に固定は高いよ。
その時は全て一括で返済するつもりだけど、余裕が無い人は『35年間金利が変わらない安心』のフラット３５が良いのかもね。
日本国債10年も2月に入ってガンガン上がってきてるよ。コワ～！でも変動はこのスリルがいい～。

[1029: 匿名さん]

パイパーがどうのこうのじゃなくて、とにかくインフレは起こるんだよ。
商品価格は上昇し始めている、日本は円高で相殺されているけど今後は輸入物価も
どんどん上昇する可能性がある。　

途上国を中心に人間がネズミのようにどんどん繁殖している、加えてエネルギーを大量に
消費する生活を始めている、だからとにかく資源や食料が足りなくなる、当然商品価格は上昇する。

[1030: 匿名さん]

>>1028
ハイパーインフレじゃないのに変動が5％、6%ってそれこそSFの世界かと。
それか日本が中国に占領されて中国領になるとか、それぐらいのことが無いと。

[1031: 匿名さん]

変動は私の分析だと12～15年後には4％台後半もある、と思っている。

[1032: 匿名さん]

変動金利が6%になったら日経平均は4万ぐらいだね。
その頃には日本が世界一の経済大国になるし、住宅ローンなんて心配いらないよ。
未来には希望が満ち溢れている。

[1033: 匿名さん]

ハイパーインレでフラットがダメになる前に変動の方が先に大変な事になってるよ。

[1034: 匿名さん]

>>1031
12年後に変動が4％台後半＝12年後に日経平均3万5000円ぐらい
あなた今すぐ総理大臣になってくださいよ。議員に立候補したら投票しますよ。

[1035: 匿名さん]

>>1033
でもフラットも同じになるんだったら、フラットにすることは
ハイパーインフレ対策にはならないでしょ。
変動の方がハイパーインフレに対して、残債を減らして対応することも出来る。

ただ、そもそもハイパーインフレになったら残債の価値が極減するから
金利がいくら上がっても意味が無い、という説が1番有力だけど。

[1036: 匿名さん]

日経平均株価をすぐ持ち出すけど、金利はそれだけじゃないからねぇ。
10～15年後は金利3％～4％が普通になってるかもしれない。

[1037: 匿名さん]

>>1036
政策金利はそれだけだよ。長期金利は違うけどね。
逆に変動4％なのに、日経平均が今ぐらいの水準ってどういうシナリオなのか聞きたい。

[1038: 匿名さん]

>>1036
日経平均が上がってないのに、増税＋政策金利大上昇って
ハイパーインフレよりひどいことになるじゃない。
あなたは日本に恨みでもあるの？

[1039: 匿名さん]

変動金利4％で1.5優遇適用で2.5％ですね。

普通だと思います。

これでフラットと同じ位の金利ですね。

フラットSも11年目から通常金利になりますから。

勘違いしている方もいらっしゃいますが、優遇幅は『契約時に固定』されます。

優遇幅も金利上昇と同様に変動しませんので、ここは誤解しないで頂きたいです。

[1040: 匿名さん]

不況なのに政策金利を上げるというのは
渇水で水が全然無いのに、上流のダムを締め上げるぐらいのこと
まさにSFの世界

[1041: 匿名さん]

>>1039
それだったら変動金利2.5％で4％では無いと思うけど。
普通は、優遇幅も含めての金利でみんな話してるのだから
突然違う基準で話しても誰も理解してくれないと思う。

[1042: 匿名さん]

12～15年後に変動金利2.5%だったらフラットSと同じぐらいで
全然危険では無い。この人は何が言いたいの？

[1043: 匿名さん]

｢赤字国債１０００兆円で変動金利が突き抜けるシナリオ｣

ってことはないのかな。

[1044: 匿名さん]

ハイパーインフレなんかになりようがありません。無理です。ハイパーインフレになった国を考えれば、わかります。たかか1000兆円ぐらいの借金じゃならない。
それに、ハイパーインフレよりもひどい状況なんかあり得ないよ。
ハイパーインフレを前提とした、変動とフラットの比較なんか全く意味ない。

[1045: 匿名さん]

>1041
金利6％は優遇後の話ですか？

[1046: 匿名さん]

>>1044
ハイパーインフレはひどい状況どころか、むしろ景気が回復するんじゃないかと。
だからハイパーインフレ待望論が出てるぐらいだし。

[1047: 匿名さん]

優遇後の金利で4％って、かなり景気よくなってるんじゃないでしょうか？

優遇後の金利が前提でのスレだったとは気付きませんでした。

優遇幅って個人個人で違いますよね？

優遇前の金利で議論した方が良いと思いますがどうでしょう？

[1048: 匿名さん]

株価が回復してないのに政策金利が3％（変動金利4％）の世界って
保険・金融機関・大手企業が軒並み倒産して、無借金経営の企業ぐらいしか生き残れないと思う。

[1049: 匿名さん]

>>1043
長期金利は突き抜けるかもしれないけど、政策金利は景気が回復しない限り上がらないよ。
それとも国債不安で景気回復して政策金利が上がるってこと？

[1050: 匿名さん]

はっきり言って、変動金利の適正な返済率は15％以下だ。
25％以上借りてるヤツは10～15年後は変動が優遇後3～4％になっても大丈夫か？？

[1051: 匿名さん]

>>1046
ある意味正しい。
なぜなら、日本のハイパーインフレなんか世界が望まないから。理由は明白だが。
いずれにせよ、ハイパーインフレなんかなりようがない。

[1052: 匿名さん]

>>1050
年収によるよ。

[1053: 匿名さん]

政策金利を上げざる得ないって時が来ることを想定しとかないとな。
景気が良くなる以外でね。

[1054: 匿名さん]

ハイパーインフレは、物価の上昇に給料の上昇が追い付かないので何も買えなくなるんだが・・・。

待望論者って、頭大丈夫かよう・・・。

[1055: 匿名さん]

上がるしか話がないのも不思議だ。

[1056: 匿名さん]

>>1053
景気回復してないのに利上げするってことは、日銀が日本の企業を見殺しにするってこと？
やっぱり日本が他国に乗っ取られる以外は有り得ないね。

[1057: 匿名さん]

>1055

金利が上がって変動利用者の破綻が増えて欲しい人がいるだけだと思います。

[1058: 匿名さん]

ゼロ金利だからあとは上がる話しかできんだろうに。

[1059: 匿名さん]

であればもう少し現実味のある金利上昇の話題をお願いしたいですね。

[1060: 匿名さん]

それこそ10～15年後に優遇3～4％ぐらいに景気が回復するんなら
住宅ローンなんて屁みたいなもんだよ。というか、早くそんな世の中になって欲しい。
ここで変動が上がる上がるって言ってる人は、よっぽど日本の将来にポジティブな未来が見えてるんだろうな。

[1061: 匿名さん]

別にいいんじゃないの。金利が5％とかになっても。
皆殆ど借りてないんでしょ。皆年収1,000万以上あるんでしょ。
むしろ不動産の価値が上がって歓迎なんでしょ。

日本がそれぐらいの金利で成長していることを祈ってるけど。

[1062: 匿名さん]

>>1061
日本経済がそれぐらい回復していることは望ましいことだよ。
ただ、具体的にどうやってそうなるのかを一切ここでは見たことが無いけど。

[1063: 匿名さん]

>>1057
たぶん、それが答えだろうね。
話が極端過ぎるもんよ。
ハイパーインフレだの政策金利が近いうちに6%超えるとかさ。
別に、政策金利なんな上がったって良いよ。
金が良く回ってる証拠だから、喜ばしい。
それから、ゼロ金利だからって、下がらないのはおかしい。銀行が貸し出す金利はまだ余裕があるだろ。

[1064: 匿名さん]

>1062

それは金利上昇のリスク面を強調して、変動利用者の困る姿を見たい人が多くレスするからでは？

金利上昇はローン金利だけに適用されるわけではないのに、ことさらローン金利のみに議論が限定されてますし。

[1065: 匿名さん]

だいたい２０年もデフレから抜け出せないのにどうやったらインフレになるのさ
状況が良くなってるならまだしも、就職は出来ない、収入は減る、人口は減る、おまけに増税ばっかり
どんどん状況は悪くなってるなんか裏技でもあるの？出来るなら早くやってほしい