変動金利は怖くない！！その２４

[匿名さん]

前スレ（その２３）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140788/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[921: 匿名さん]

インフレ率以上の金利上昇は恐い。
自分の会社の昇給率がそれ以下だったら最悪。
でも、案外そうなってしまう。

[922: 匿名さん]

だから変動は余裕を持ってローンを組みましょうね。
って、当たり前のことを言ってみる。

[923: 匿名さん]

余裕って何パーセント位？

[924: 匿名さん]

＞仮に中国並みの10%弱の金利になったら

国債の利払いで国は破綻？

[925: 匿名さん]

例えば変動マスターから見て

①年収400万、一般論として変動で危ないと思われるのは　返済比率○○％以上
②年収600万、一般論として変動で危ないと思われるのは　返済比率○○％以上
③年収800万、一般論として変動で危ないと思われるのは　返済比率○○％以上

①②③番の○○の答えをお願いします。

[926: 匿名さん]

>>923
何パーセントじゃなくって、支払い余力のことじゃないの？

[927: 匿名さん]

>>925
借入金額によるでしょ。

[928: 匿名さん]

ごめん返済比率って書いてるね

[929: 匿名さん]

私も925の答えを知りたい！
でも望む生活レベルや子どもの数でも変わってくるかな？

[930: 匿名さん]

>>925
結局一概には言えないだろうけど、これを目安で答えないことには素人には
｢変動金利が怖くない」ことがわからないよ。

[931: 匿名さん]

子供の数や年齢は大きく影響するね

[932: 匿名さん]

>>925
1と2は変動にすべきではない。3でも返済比率15％ぐらいまでだろうね。

[933: 匿名さん]

日本は国家破綻して、その後中国並みのバブルが来て世界1位の経済大国になるんでしょ。
だったらフラットにしときゃめちゃくちゃ儲かるじゃん。何でみんなしないの？

[934: 匿名さん]

>>932
長期ローンで住宅を買う返金年齢が30～35が中心だから、
あなたの話しだと800万前後以上しか変動ダメなら購入層の1割以下しか変動で組めないけど。。

[935: 匿名さん]

>>934
それでいいと思うけど。変動はそもそも裕福な人の為の物でしょ。
フラットSの金利が低い時期は、それで代用する人も結構居たようだが。

[936: 匿名さん]

それでは質問を具体的にします。
例えば変動マスターから見て

家族4人、自分33歳＋専業主婦＋幼児2人、車1台普通車、標準的生活スタイル

単独年収が
①年収400万、一般論として変動で危ないと思われるのは　返済比率○○％以上
②年収600万、一般論として変動で危ないと思われるのは　返済比率○○％以上
③年収800万、一般論として変動で危ないと思われるのは　返済比率○○％以上

①②③番の○○の答えをお願いします

[937: 匿名さん]

>>936
1と2は何％でも危険 3で15％以上は危険
1と2は、そもそも家を買ってはいけない

[938: 匿名さん]

>>936
①と②はそもそも変動にしてる時点で危険なような

[939: 匿名さん]

>>936
別に変動じゃなくてもフラットでも返済比率が高かったら危険だから
変動に区切る意味がよくわからない

一般的には繰り上げが十分に出来ない返済比率だったら危険なんじゃないの

[940: 匿名さん]

>>936
そんなものの一般論が存在すると思っているなら
相当な世間知らず、もしくは単にアホ。

[941: 匿名さん]

年収400万の人が変動にする意味は無い。おとなしくフラットSにしとこう。

[942: 匿名さん]

経済学者でも過去に将来予測について誤っているのに何でみんな素人なのに自身たっぷりなのか疑問です。何を信じていいのかわかりませんね。

[943: 匿名さん]

>>942
自分だけを信じればいいと思いますよ
そもそも他人を信じても何にもいいことありません

[944: 匿名さん]

皆さん過去の経験とかデータをもとに意見を言われていますが今後もそれは通用するんですか。

[945: 匿名]

なんかとんちんかんですね。
年収４００万でもローン額が１０００万とかなら余裕やんあほらしいわ結局自分がフラットにして、やってもたって思ってる人の愚痴でしょ
ちなみに私は変動でラッキーでしたよ

[946: 匿名さん]

いまや住宅融資では、固定が2～3割以下。

安い変動金利で、予算考えて、買う人が大部分になってるらしいが、なんと怖いことを。

余裕がある人はいいけど、安い変動金利見込んでぎりぎりで買ってるのは、間違いなく金利上昇で破たんするんじゃないかね。

固定への切り替えなんて、他の人が気にしてないくらいから先読みしてないとできないよ。

金利が誰の目にも上がってきたときには、固定は先を織り込んで既に高めになってるから。

[947: 匿名さん]

>>946
固定金利が2～3割以下って数字が間違ってるよ。
今でも固定は7割ぐらいで変動が3割ぐらい。

[948: 匿名さん]

ん？
何かの記事で見たが、融資件数かな、融資額かな。
それでも違ってくると思うが。

[949: 匿名さん]

>947

あれ？ヤフーにのってた記事では変動9割、銀行はリスク軽減のため固定を無くす方向ってなかったかい？

[950: 匿名さん]

うちは
夫婦、保育園児２人
入居２０１０年４月
世帯年収５３０万
変動金利１・０７５％
借り入れ２１００万
３５年返済
返済比率１４％
貯蓄７００万

それでも毎年５０万は繰り上げ出来る余力はあるかな～？今のところ危機感はないよ。
てか、これで破綻したら我が家は賃貸生活すら出来ないし、大丈夫だと思う事にしてるｗ

[951: 匿名さん]

946は何のために、書き込んでるだ？
しかも間違ってるし。

[952: 匿名さん]

>>949
>>951

ギリギリはフラット一択。

[953: 匿名さん]

賃貸の金額を基準にするも良し、固定の金利を基準にするもよし、
自分で大丈夫だと思う基準を日常から自分で考えて決めているかって所が大事だね。
誰かが返済比率○○％ならダメと言うから。
と他人の結論をそのまま当てはめて結論づけちゃうのは自分の人生を他人任せにしても安心していられるという
ある意味しあわせなことかもしれないけど、非常にナンセンスなことだとわかるでしょ。

[954: 匿名]

>>942

景気回復は地価ですよ。地価が上がらん限り、ゼロ金利は続きます。
ちょいまえのゼロ金利解除が最悪の失策とこきおろされたため、相当な景気上昇の判断が
ない限り、短期金利は据え置かれるはずです。

18年間地価は下落しつづけてるんですよ？
地価があがる気配が感じられない。そしてこれからの見込み。

国債発行額が税収をうわまわる異常な状態
回避のための消費税議論と相続税法改正による基礎控除額の圧縮
結果、相続における次世代の還流を抑制し、消費税による増税が内需冷え込みに
拍車をかける。

中国はバブル崩壊前夜。かつての日本、ちょい前のアメリカそのもの

起死回生のエコカー補助金による2010年の新車登録台数は減少を続ける2007年に遠く及ばない。
地デジ化により、国内のテレビはほぼ総入れ替えとなる。
景気回復の目安となる雇用が最悪。

短期金利が据え置かれる理由はまだまだ死ぬほどでてきます。
逆に、ゼロ金利を解除する理由が全く見当たりません。



まあここは３５年かけて返済しようとしてるフラットがフラつくところじゃないんですよ。

[955: 匿名さん]

親や実家の相続など人それぞれの背景もある

それによって取れるリスクが違う
ここでいうリスクは思いがけない出費

事故や病気などリスクは生きてる限り付きまとう
コントロールできないリスクが多いのに対して
住宅ローンはリスクをマネージメントできる

固定はトータルで多く払うかも知れないがリスクはない

固定のつもりで差額を云々とした話もあるが
所詮はまやかしごと

多少高い金利でもノーリスクでゆとりを持って
払える物件でよいじゃないですか

うちは奥さんが見栄っ張りで
典型的なギリ変になってしまった

自分の無力さを痛感する半年だった
結局は見栄と虚勢がこの議論の正体ではないのか




自分で勉強してあとは信頼できる詳しい人に相談する
ということしか言えないのでは？

[956: 匿名さん]

955
だからなんでしょうか？

[957: 匿名さん]

>>936には結局答えたのは一人だけ。
800万以下は家を買ったらいけないという意見だったですよね。

朝から晩まで変動の安全性を経済理論や世界情勢を交えて、どんな些細な意見にも
事細かに反論する割には、個別の事案について返済率の目安すら答えることが
できないというわけですね。

変動金利は殆ど上がらないウンヌンの意見が朝から晩まで飛び交ってますが、
変動には大体の返済率の目安すら存在しないということですね。

それは金利上昇が実のところはどこまで上がるか読めないと言うことなんでしょうね。

[958: 匿名さん]

不動産は住むために買う以外の用途は難しくなるかもね。
買える人も減っていってるし。

でも今の民主党じゃ相続税の法律なんかはすぐ廃案になりそうだけど。

[959: 匿名さん]

人の都合なんて細かい事知らないんだから別にいいんだよ。
理論や情勢いいじゃないの、自分で聞いて調べて参考にするんだから。
そういう話が出てるほうが俺は嬉しい。
結論要求厨はマジでうざいな。

[960: 匿名さん]

今後の金利上昇が読めるわけないけれど
固定で35年払い続けるより、変動で元金を積極的に減らし続けること
が、リスク回避に効果的な訳です。
しかも金利上昇へのシナリオは今のところは･･･日本がヤバ･･･
9割が変動になるのもわかる。
ここ数年で全固定で組まれている方は悩ましいでしょうね。
無駄に金利分を支払って繰り上げするのもばかばかしいでしょう。

[961: 匿名さん]

個別の返済についての相談は各世帯年収の方で聞いたらどうでしょう？
そちらの方がより適切な気がします。

[962: 匿名さん]

固定
ギャンブル絶対ダメ派
子育て期間は固定じゃなきゃ嫌派
ちょっとでも動いたら破産しちゃう派

変動
多少ギャンブルでも自分が納得出来る支払いならOK派
キャッシュでかえるけど低金利ローンを別のお金につかっちゃうぞ派

こうですか？

[963: 匿名さん]

>>936
これって変動・固定関係ないじゃん・・・
なぜ変動にこだわる？？
返済比率だけで考えたら、固定・フラットの方が
高くなってしまうよ。

[964: 匿名さん]

金利が下がるリスクがあまり触れられていないな。
家の資産価値に直結するからこっちの方が心配。

[965: 匿名さん]

>>957
仕事や飲み会で遅く帰ってくる人もいるし、2-3日に1度しか来ない人もいるんだから、
そんなレベルのレスポンスを求められても無理。

>>936
回答不能。だって、昇給見込みや奥さんの稼ぐ能力とかが全く分からないんだもん。

むしろ、見込みの返済年数で考えれば良いんじゃないの？
15年以内に完済予定の人は変動、と思っとけば良い。

>それは金利上昇が実のところはどこまで上がるか読めないと言うことなんでしょうね。
これが分かれば大儲けできる。

前に書き込みがあった通り、ヘッジ（というか景気連動？）のために変動を選んでいるのであって、
別に将来の金利が上がることは構わない。

フラットを選んでいる人だって、将来の金利上昇に賭けて選んでいるわけじゃないでしょ、普通は。

[966: 匿名さん]

変動で、がんがん繰り上げ返済という人多いようですけど、どういう事ですか？
タダでさえ減税で逆ざやなのに、繰り上げせずに低金利でも定期にでもしとけば
よいのでは？金利があがってきたら一気に返せばよいと思うのですが。

[967: 匿名さん]

しかし、その間も借入金には金利がつくわけで…

[968: 匿名さん]

>>966
ここでは変動でも逆ざや中は貯めておくというのがデフォですが

[969: 匿名さん]

>>966
減税枠を使い切れない人もいるのでは？

また、保証料がかかる人は繰上げ返済の方が得になるケースがある。

[970: 匿名]

会社の倒産、又は予期せぬ整理解雇。本人の身体的就労不能状態。

住宅ローンはリスクだらけです。上記リスクに、変動、固定はあまり意味をなしません。
決定的な支払い能力の決如となるからです。

一番有効な回避方法は
「いかに早く返してしまうか」これに尽きます。

変動を選ぶ方は、変動金利ゆえ、早く返してしまおうという意識は常に持つことでしょう。

固定を選ぶ方に日々の生活を至極切り詰めてまで早く返してしまおうという意識はありません。
何十年も返すことを前提としているため、固定を選ぶからです。
なぜ何十年も返すことを前提としているか？

答えは一つしかありません。「それ以上返せないから」です。

１０年後、金利をいかに少なく支払い、いかに元金を減らせたか？これが一番のリスク回避です。
元金を減らせなかったリスクは真綿のように徐々に首を絞めていくでしょう。

固定を選択される方、なにが安定なのか？変動は博打なのか？１０年固定後のことは予測できるのか？決め付けず自分なりに考えてみてください。

最後にもう一度、

「元金を変動以上に減らせなかったリスク。返済期間を減らせなかったリスクは存在します。それは顕在化していないが、将来的に重くのしかかるリスクです。」

[971: 匿名さん]

＞９７０
全然分かってないで物を言ってるね。っていうか妄想で勝手にストーリーを
作って話をされても意味ないね。

[972: 匿名さん]

>>966
>>950ですが、我が家の場合今年の５月に貯蓄の半額の３５０万を繰り上げ以降繰り上げなしと、繰り上げ一切なしの２通りで１０年の比較をシミュレーションしたら、
支払う利息・税金・還付金等のトータルで差はほとんど出ませんでした。しいて言えば、繰り上げた歩方が１０万ほど得ですが私が万が一死亡したときの事を考えると
繰り上げはしない方が良いと結論を出しました。
ちなみに、あくまでもシミュレーションなんで昨年末の年収、現在の金利で出したので将来的な事は謎ですがｗ

[973: 匿名]

>965
１５年で完済を目安にって所を
もう少し分かりやすく説明して下さい。

[974: 匿名さん]

972さんへ
シュミレーションして判断されたのですね。それは、利子は何％で、保証料を加味しているのでしょうか？
差し支えなければ、教えてください。保証料が戻る金額が分からないので、繰り上げするか迷っています。

[975: 匿名]

固定で借りる人は繰り上げする余裕がないって決めつけが多すぎる。
繰り上げはする予定だけど年収が下がったりして予定どおり繰り上げられなくなるリスクも怖いのでは。
「少なくとも自分の年収は10年は減ることはない」っていう前提なら言うことはないけど…。
ちなみに私は変動です。

[976: 匿名さん]

>>971
固定がよく使う手じゃないか

[977: 匿名さん]

>>974
保証料の戻りは私もわからないので加味していません。しかし当然繰り上げた分だけは戻ってくるのでその分はプラスになると思います。
利子とは金利の事でしょうか？それならば>>950に書いたので見て下さい。

[978: 匿名さん]

>>970
固定(フラット)の選択者はそれ以上返せないから、とか決めつけがの自信は
どこからくるのでしょうか。
最後にもう一度・・とかその面倒くさい言い回しは何なんでしょう。

[979: 匿名さん]

固定派の人も変動は危険とか金利が大幅に上昇するとか決め付けて議論していると思われますがいかがでしょう？

[980: 匿名さん]

変動ローンでも銀行員によると返済率20～25ぐらいが多いと聞きましたが、
皆さんからしたら危ないゾーンなのでしょうか。

それぞれ事情が違うますが25年程度の返済で、どの程度だったら安全と考え
られるのでしょうか。何かこのあたりだけはボヤーっとしてますよね。
｢人による｣とかで。

皆さんは年収に対してどれくらいのローンを組んだんですか？

[981: 匿名さん]

フラットは底所得者に多いんだから繰り上げが厳しい人が多いのは紛れもない事実

[982: 匿名さん]

>>980
我が家は変動30年で年収に対して16%の返済率。
今のところ年収の5%程度を繰り上げ資金として貯蓄していますが、
この先もこの貯蓄額を維持できるかは分からないですね。

[983: 匿名さん]

フラット＝低所得者という根拠あるのか
だから変動組はいっしょくたにあほ呼ばわりされるんだよ。
変動リスクを充分理解して余裕をもってローンを組んだ人も、同様に余裕をもってフラットを組んだ人もどちらも自身が決めたことでどちらも正しい。
逆に銀行にそそのかされてギリギリ変動の人間は、ギリギリフラットよりも更に危険なことは誰でも知ってる。

[984: 匿名さん]

>>980
私の年収だけでみると22％くらいだけど、共働きなので年収に対して13％くらい。
繰上を入れて20％くらいにしてる。

[985: 匿名さん]

私は年収700弱で検討中ですが、変動で13％？、フラットＳで15％？ぐらいを
迷ってますね。

回りでは変動で25％以上の恐れ知らずもいますね。

[986: 匿名さん]

年収が500万以下で家族もち返済25％以上はちょっと金利上がったら
一気に貧乏生活になると思うけど、そんな人は結構多い。

[987: 匿名さん]

>>983
銀行にそそのかされてギリ変ってのも決め付けだと思うが。
フラットの方が現時点では高い金利を払ってるんだから、収入減リスクには弱いし
どちらが危険なのか、なんていうのはわからないよ。

[988: 匿名さん]

>>982
>>984
>>985
皆さんは変動で実質返済比率15％前後が多いですね。
それぐらいが一般家庭の目安なのかもしれませんね。

[989: 匿名さん]

年収500万以下で返済比率25％なんてフラットでも
ちょっと収入が減ったらおしまい。貧乏人が家買ってどうするの？

5000万ぐらいのマンションで年収2馬力1500万、借入2500万変動
とかぐらいじゃないと安全な変動とは言えないと思うけど。

[990: 匿名さん]

フラットは35年固定だから返済計画しやすいのは確か。現時点では変動の方が断然お得なのはあきらか。
でも余裕が無い人はフラットに限る。
本当に余裕がないと万が一金利が大きく上昇したら・・・http://www.iecon.jp/loan/loanfloating.html

[991: 匿名さん]

>>990
余裕が無い人は家を買うべきじゃない、というのが本当の正解なんじゃないの。
フラット35年返済でその間に問題が起きる可能性も高いと思うけど。
フラットも必ず金利が上がらないとは限らないんだし。特約外れたら変動と同じ。

[992: 匿名さん]

でも実際は家買う人の半分以上が年収500万以下。
｢貧乏人は家買うな｣って言うのは簡単だけど、みんな都会だと変動で25％前後って
多いらしいね。

地方都市だとマンションでも半額以下で買えるのだが。

[993: 匿名さん]

>>986
>>989
年収500万で変動30年で返済比率25％は借入約3,300万。
ありがちっぽい計画だけど、ここの住民でこのあたりの人いたら手を上げて。

[994: 匿名さん]

>>992
でも将来起こるかもしれないローン危機に対しては、貧乏人は家買うな
という言葉に尽きると思うけど。あるいは貧乏人はフラット行けか。

変動に関してはあくまでそこそこの金額を10年ぐらい低金利で借りれるという
感じで、何かあった時はいつでも全額返済できるぐらいの状態でないと
本当の安全とはいえないよ。そこまでは無理でも、何かあったら残債を出来るだけ減らせる
ぐらいの財産は無いと変動にしてもフラットにしても金利急騰はいつでも有り得るから。

[995: 匿名さん]

フラット３５は、35年間実行時の金利が変わらないよ。

[996: 匿名さん]

>>995
特約外れたら上がることはあるよ。フラット・フラットSどっちでも。

[997: 匿名さん]

>>994
変動を検討してる者ですが、
殆どの人がそんな条件を満たしてないと思うけど、確かにそうなのかもしれませんね。
他の方も同じ意見なんでしょうか？

[998: 匿名さん]

>>996
意味不明

[999: 匿名さん]

今日は水曜だから住宅営業も多いでしょ？
客は返済率どれくらいが多いの、変動ローンだとして。

[1000: 匿名さん]

>>996
フラット35、35ｓの特約って機構団信特約制度事じゃないの？
実行時の金利は35年間変わらないはずだよ。

[1001: 匿名さん]

>>1000
フラットが変動だと思ってる人なんかほっとこう。
結局無知な人が富裕層の振りして庶民は家買うなってのは午前中の恒例行事。

[1002: 匿名さん]

流れを切ってすみません。

今週の某週刊誌に「住宅ローン　電話一本で安くなる」って掲載されています。
ちょっとまだ書店に見に行けないのですが、たぶん以下の内容の事だと思います。

いくつかの他の掲示板で、最近借り換えを検討中、
ダメ元で銀行と金利の交渉をしたら、あっさり下げてくれた、
というのを何件か見ました。

また、こんなブログもありました。
http://neyamin.org/diarypro/diary.cgi?no=101

ちなみに私は5年弱前に全期間固定で組んでいたのですが、
銀行と交渉しても、全然ダメでした。（苦笑）
なので今月変動に借り換えたのですが、
金利を下げてくれたなんていうのは、固定でなく変動の人の話ですかね？
交渉して下げてもらったラッキーな人います？

・・・某週刊誌のこの見出し、違う話だったらすみません。

[1003: 匿名さん]

>>1000
ハイパーインフレが起きたら特約が外れて、変動金利と同一になるってことじゃないの。

[1004: 匿名さん]

>>1001
>>午前中の恒例行事。

これｳｹﾙ

[1005: 匿名さん]

>>1003
固定契約時にはこの特約ありますね。

[1006: 匿名さん]

固定の金利がいかなる時でも固定であると勘違いしている方も結構多いのでは？

[1007: 匿名さん]

全期間固定は交渉しても無理！
全期間はほんとに固定されているから無理！

この場合は、期間固定の方々の話だと思います。

[1008: 匿名さん]

ハイパーインフレの定義を知ってて使ってるんですか？

[1009: 匿名さん]

1008
定義を詳細に説明してください。

[1010: 匿名さん]

ハイパーインフレは一般的には月50%物価上昇位からかな。
今の中国の数十倍だよ？戦時下でもそこ迄いくのは難しい。

[1011: 匿名さん]

全期間固定契約でも特約あります。
経済情勢の過度な変動があった場合、契約金利は無効～とか記載がありました。
ちなみに都銀です。
各自確認してみてはどうでしょうか？

[1012: 匿名さん]

>>1011
良く考えてみると、この表現って曖昧ですよね。
月に50％以上の物価上昇の場合とは書いてないんですよね。
いかようにも取れてしまう書き方ってズルイ感じがしますね。

[1013: 匿名はん]

その特約って銀行の固定じゃなくて、フラットで？

[1014: 匿名さん]

1010
全く違います。
1009
定義は物価上昇率が13000%、つまり130倍になった時です。100円の御茶か13000円になった時ですよ。

やっぱり、この掲示板で散々ハイパーインフレなんて使って、金利上昇を煽ってたけど、誰も知らなかったんですね。

[1015: 匿名さん]

ハイパーインフレとは、いろいろな定義があるが、
経済学者ケーガンの月率５０％、年率１３０００％以上の物価上昇というのが有名だ。
もちろん、この定義によるハイパーインフレは滅多に起きないので、
国際会計基準では３年間で累積インフレ率が１００％（年率３割程度）以上のものをいっている。

[1016: 匿名さん]

フラットはそんな特約はないよ。

[1017: 匿名さん]

>>1014

年13000％と月150％は同じでは？
間違ってたら指摘して。

[1018: 匿名さん]

一日たって見に来てみれば、だいぶ少なくなってきたけどまだいるな

>>956
>>974
>>1009
>>1014

とりあえず読み難いからアンカーは正しくつけてくれ
http://www.e-mansion.co.jp/faq.html#11

ほとんどの掲示板にこの機能がついてるんだからさ
昨日や今日インターネットを始めた訳じゃないだろ？

[1019: 匿名さん]

>>1017
いや、合ってる。
もし、最初からそれを言ってたとしたら、こちらの間違い。
すみませんm(_ _)m
1014より

[1020: 匿名さん]

>>1016
住宅支援機構が万一破綻もしくは貸付先の滞納・破綻の増加等の事態が発生した場合の債権回収についての記載もないですか？
国債暴落等のリスクが完全に遮断されているとは思えないのですが・・・