変動金利は怖くない！！その２４

[匿名さん]

前スレ（その２３）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140788/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[21: 匿名さん]

現状だとフラットＳ35より変動契約が確実に有利になるのは当初10年間で固定3％くらいのペースで繰上げできる人。

それ以外では、ゼロ金利解除が5年目以上かかり、ゼロ金利解除後5年くらいは金利上昇が今より1％程度、10年目～15年目以降に2％の上昇に留まれば後は5％とか極端な金利上昇にならなければフラットＳより有利になる。

[22: 匿名さん]

13さん
変動金利は今や0.775ですよ。
一度交渉してみては？
在籍の企業規模や自己資金にもよりますが。

[23: 匿名]

１3です。ご意見有り難うございます。会社はトヨタ関連の仕事で規模は大きいほうです。預貯金としても残しておきたいのもあって、頭金が２００万か３００万を予定で考えてます。
あと皆さんの意見を参考に、１３年返済計画が実行かどうか(退職金をいれて)　退職金が６０歳に入るので一部いれて、６３歳まで働いてもらって、繰り上げしながら預貯金もためていこうかと考えてみました。
あと、私も最悪パートで少しでも収入確保をしていこうかと思います。
このような計画、周りの方の方がシビアに判断してくださるので、よろしければまたご意見お聞かせください、宜しくお願いします。

[24: 匿名]

変動のみなさんがよく言ってる余裕のある返済額とは、何％以下の返済比率ですか？

[25: 匿名さん]

そんなもん、家族構成、貯蓄の有無で人それぞれだろ。まずはお前の家族構成と貯蓄がいくらあるか答えろ。

[26: 匿名]

↑口が悪いですね…

頭も悪そうだから貴方の意見は参考にならいだろうな…


お聞きしたいのは一般的に言われてる余裕のある返済比率です。


家族構成＆ローンは気にしないで下さいね。

[27: 匿名]

↑口が悪いですね…

頭も悪そうだから貴方の意見は参考にならいだろうな…


お聞きしたいのは一般的に言われてる余裕のある返済比率です。


家族構成＆貯蓄は気にしないで下さいね。

[28: 匿名さん]

変動でも固定でも変わらないのでは？

[29: 匿名さん]

子供がいるいない、年齢や住んでる地域でもかなり違うでしょうから一般的と言われても難しいのでわ？

[30: 匿名さん]

>>24
確かに言い方はよくないけど、>>25の言ってることは正しい。

加えて、返済比率は「比率」だから、分子や分母（特に分母）が変動する人には
あまり当てはまらない。あくまで目安だし、結局ケースバイケース。

例えば返済比率が35％でも、翌年（それ以降も）昇給が確定していれば問題ないし、
奥さんが産休、育休から復帰間近の人もいるだろう。

個別性が強いから、そもそも一般論を質問してもしょうがないと思う。
昔みたいに「男は外で働き、女は家で専業主婦」パターンに当てはまらないから。

社会全体が多様化して、少品種大量生産から多品種少量生産になってる。そういうこと。

[31: 匿名]

質問の仕方が悪くてすみません。


3000万円を変動0.85％で借りて30年ローンです。


４人家族で妻は専業主婦。


子供2人は幼稚園です。


ちなみに返済比率は18％です。

[32: 匿名さん]

手取り月収-生活費-養育費-遊興費-貯金=余剰金

余剰金≒月々の返済額

を基準に考えてはいかがでしょうか？

[33: 匿名さん]

>>31
シミュレーションサイトで計算したら、月の支払いは94,438円だった。
×12して、18％で割ると年収は≒630万

別に余裕だと思うけど？
車を持っていなければ、年に100万繰上げ返済できる水準。
返済額軽減で繰り上げし続ければ良いだけ。

今後、ある程度昇給が見込めるとか、下の子が小学生になったら
奥さんがパート始めるとかがあればなお余裕。

[34: 匿名さん]

みなさん　常に繰り上げ返済をする前提で変動金利を組んでいるようですね。　でもあなた達が死んだら団信適用で繰り上げ返済の意味がまったくなくなってしまいますよ。おれは貯金を優先して必要だと思えば繰り上げ返済します。

[35: 匿名さん]

>>34
生命保険も別に入ってるけど？
団信で払い戻される金額（ローンの残り）と保険から払い戻される金額の合算値が一定なら問題ない。

そもそも家族の成長に応じて必要となる保険金額だって変わるんだから、
繰り上げ返済云々に関わらず、保険の定期的な見直しは必要。それと一緒にやれば良い。

[36: 匿名さん]

>>34
そもそも繰り上げ返済するのは、ハイパーインフレ対策の方だと思うけど。
変動に限らず固定でもそうなったら金利急上昇するのだから
何か起きた時になるべく残債が減ってる状態にしておいた方がいいのは共通。

[37: 匿名さん]

>>36
それは違うでしょ。
ハイパーインフレになればお金の価値が急落するんだから借金が多い方が良い。
インフレ対策（金利上昇対策）なら、同意。

また、預け入れ金利（あるいは運用利回り）＜ローン金利　だからでもある。

ある程度の余裕をもって変動を選んでいる人は、毎月お金が余るからそれを繰り上げ返済してる。
貯金してもほとんど金利つかないんだもの。

住宅ローン減税の上限よりも税金の方が高いし。

[38: 匿名さん]

私も繰上げせずに投資にまわす。
こんな安い金利で貸してくれてるのにもったいない。
日経が1万8千円になった時でさえ政策金利1％程度だったのに。

[39: 匿名さん]

>>37
普通のインフレ対策は必要ない
通常考えられる景気回復の範囲なら、固定を上回るほどの金利になることは無いから

[40: 匿名]

ご回答ありがとうございました。



とても参考になりました。



住宅ローンを組んだ銀行は、期間短縮は出来るんですけど返済額軽減は出来ない銀行なので、3％で借りたつもりで貯金して金利が上がりそうになった時に、繰り上げ返済しようと思います。

[41: 匿名さん]

教えて下さい。
変更で考えていますが、銀行選びで迷っています。
勿論人により何を重要視するかによると思いますが、自分の求めるものは折角変動にするなら①金利をまず重視、後は②繰り上げ返済が簡単且つ無料で出来れば③保証料や④手数料も無料という所です。
その場合、住信SBIやソニー、楽天モーゲージ等ですと殆どクリアーになりますが、変動金利でいうと例えばソニーは最安ではないように思うのと、どれも審査に2ケ月位かかると聞きます。
そこで通常の銀行でと思い、金利は1％ですが、②～④が無料の新生銀行に目をつけました。
ただ②～④は無料と言ってもやはり金利が最安でない事が気になり他行を見ると、例えば三菱東京UFJ等ですと②～④がかかるばかりか金利も1.075、それを考えると何故メガバンクを選ぶ人がいるのか疑問です。
会社やデベの提携等の理由以外で変動でメガバンクを選ぶメリットは何でしょうか？

[42: 匿名さん]

↑間違えました。
×変更で考えている
〇変動で考えている
です。

[43: 匿名さん]

>41

中央三井信託銀行とかはどう？

[44: 匿名さん]

>>41
住友信託なら0.875%で審査も1～2週間かな？
料は仕方ないけど、繰上返済すれば少しは戻ってくる

[45: 44]

保証料と書いたつもりが料だけになってしまった

[46: 匿名さん]

>>41
こんな感じかな。

①実際は1.6-1.7％優遇が得られるから（複数の銀行に聞くこと）
②実際はオンラインバンクで1万円から繰り上げ返済できるから（紙でやると収入印紙みたいなものも必要）
③実際は継続的な繰り上げ返済により実質的な保証料は大きくないから（繰上げのたびに戻ってくる）
④手数料が無料のところはありません（ソニーも安いけど何万か必要）

当然だけど銀行によって審査条件が異なるので、借りられる金額の上限も違う。
提携ローンがないなら、色々な銀行に仮審査を申し込んで、比較、検討するのが普通だと思う。

それでも1.075でしか借りられないなら、属性が悪い、返済比率が高い等の理由があるはず。

なお、新生銀行はちょっと危なくなってきてるからお勧めはしない。

[47: 匿名さん]

新生は収入基準がけっこう厳しくて他の銀行より借入額が少なくなるから年収4倍以上の借入ならお勧めしない。
審査もネットバンク並みに時間かかるよ。

[48: 匿名さん]

皆様有り難うございます。41です。
ネットで見ているだけだと実際自分に適用される金利はわからないって事ですね。
自分の属性や資金計画で優遇率がどうなるかは別として、例えば三菱東京UFJでも0.875があるという事ですね。

住友信託、中央三井も調べてみます。

新生は危なくなってきたというのは、間もなく金利が上がるという意味でしょうか？それとも銀行自体危ないという意味でしょうか？

[49: 匿名さん]

>>48
>新生は危なくなってきたというのは、間もなく金利が上がるという意味でしょうか？
>それとも銀行自体危ないという意味でしょうか？

後者。財務がよくないので、ちょっと将来が不安。

いずれにしても、色々な銀行に聞いてみるのが良いと思う。

[50: 匿名さん]

>>48
銀行自体が危ないのもあるし、危ない銀行は金利上昇局面で真っ先に金利を上げる傾向があるので前者もある意味正解。

[51: ビギナーさん]

31です。


返済比率の計算が間違ってました。


18％じゃなくて14％でした。


返済比率14％は皆さまが言う、金利上昇にも耐えられる余裕のあるパーセンテージでしょうか？


無知で素人な質問ですみません。

[52: 匿名さん]

パーセンテージ的には問題ないと思いますが、
あくまでも返済比率は、安全を図る上での目安にしかなりません。
（としか言いようがないです）

いつにいくらのお金が必要で、いつにいくらのお金が入ってくるのか
人生設計をしてみた上で、金利が上昇した場合にどうなるか、
実際の金額で算出されたほうが良いですよ。

[53: 匿名]

ご回答ありがとうございました。



とても参考になりました。

[54: 匿名さん]

なんだかんだ言っても銀行側は金利が上げたくてウズウズしているのではないでしょうか？
なので今の安い金利のうちに大量に貸し出しておいて、あとで一気に回収する目算なのかと疑ってしまいます。
素人なので教えていただきたいのですが、変動金利は銀行の勝手な判断で上げられるものなのですか？
それとも国の規制などで自由に上げられないものなのでしょうか？

[55: 匿名さん]

変動金利は銀行の勝手な判断で上げられます。
ただし、１銀行だけあげても借りてが付くわけが無く、
既存顧客も大量に失う（借り換えされる）ので現実的には無理です。

[56: 匿名さん]

勝手に上げられますが一定のモラルやガイドラインはあります。政策金利の動向を見ながら一部の銀行が上げ始めてそれが全体的にというかんじです。
新規融資には優遇つけて貸し出せばいいので上げようと思えばいつでも上げられますが、ある程度残債が減ってないと支払額がきつくなって破綻されては元も子もないのでやるとしてもある程度残債が減ってる10年後でしょう。

個人的には、今後目立たないように徐々に上げていき、10年後くらいは短期固定などに優遇金利幅を大きくして新規顧客を獲得。既存変動の人は目立たない程度に負担増することになると思います。ただそれをするとしてもゼロ金利政策の解除が大前提なので当面は心配ありません。

[57: 匿名さん]

>>54
>>55の通り。
どんな製品だって競合他社のことを思えば、そう簡単には値上げなんてできないでしょう。
ましてや全く同じ製品で、価格がほとんど唯一の競争力なんだから。

都市銀行、信託銀行だけでなく、地銀や信金、ネット銀行、フラット、その他までいる。
住宅ローンもご多分に漏れず、過当競争。

[58: 匿名さん]

結局銀行も商売だから金利が高くても借りてくれる人がいなければ潰れてしまいます。
変動金利はおおよそ短プラ連動なので政策金利にほぼ依存します。そして、短プラは企業への貸し出し金利です。
他行を差し置いて短プラを高くすると言う事は当然借り手はより安い金融機関に流れて行きます。
すると、必然的に信用の無い人に融資するしか無くなる訳です。

もちろん、景気が良くなり、企業も個人も金利が高くてもお金を借りたいと言う人が増えてくれば金利も徐々に
上がるでしょう。

>新生銀行

サブプライム問題の時に、当時の経営者（外国人）の方針で大量に損失を出した結果、経営が悪化し、金利を
上げた前例が有ります。経営側は辞任に追い込まれました。（役員報酬をしっかり受け取っていた為、批難を浴びた）
今は知りませんが元々新生銀行の変動金利は他行と仕組みが違っており、内容を良く確認せずに目先の金利の
低さに飛びついた顧客が痛い目に遭ったようです。過去にスレも立っております。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30140/1

そう考えるとやはり、0.1くらいの差で有ればメガバンクや地元地方有力銀行のほうが安心で有り、利便性も
良いのでは無いでしょうか？

尚、邦銀はバブル崩壊後の政府による救済処置に至るまでの経営悪化状況でも無理矢理金利を上げるような愚行は
行っておりません。

[59: 匿名さん]

>>56

借換需要というのも有るよ。最近新規貸し出しが低迷しているせいか、郵便ポストに入ってない？
0.875で借換出来ますとか。うちは頻繁に入ってるよ。

ようするに
>個人的には、今後目立たないように徐々に上げていき、10年後くらいは短期固定などに優遇金利幅を大きくして新規顧客を獲得。既存変動の人は目立たない程度に負担増することになると思います。

↑のような事をする銀行が現れたら待ってましたとばかり、顧客を他行に奪われておしまいでしょう。
そもそもそんな借り手を騙すような銀行からあなたはお金を借りようと思いますか？新規でも顧客は付かないでしょう。

銀行だって民間企業であり、株式に上場している以上、姑息な事をして収益を上げようとすればすぐに叩かれ、
あっという間に信用を失うだけでしょう。特にインターネット等情報社会においては悪い噂はあっという間に
広まります。

[60: 匿名さん]

>>59
現実は利上げするどころか、優遇幅を広げている（広げないと借りてくれない）状態だからね。

人口動態上、ローンの借り手は徐々に減少していくだろうけど、借り手自体は途切れるわけではないので、
目先の利益のために自分のところだけ利上げするのは現実的には不可能。

[61: 匿名さん]

>素人なので教えていただきたいのですが、変動金利は銀行の勝手な判断で上げられるものなのですか？
>それとも国の規制などで自由に上げられないものなのでしょうか？

中央銀行の存在を否定する事になりますな

[62: 匿名さん]

>>61
1994年　金利の自由化

[63: 契約済みさん]

　フラット35S・変動金利で検討していましたが、中央三井で変動優遇1.7％（0.775％）の条件が出たので
変動金利にしようと思います。中央三井は今月から属性により優遇幅を拡大しているようです。
変動検討中の方は一度確認されては。

[64: 匿名さん]

>>62

1994年9月まで、政策によって日本における民間銀行の金利は公定歩合（こうていぶあい）と連動するように規制が図られていた。公定歩合は日本銀行（日銀）が民間銀行へ貸付を行う時、適用される基準金利である。よって公定歩合を変動させることは日本の市中金利を変動させる事と等しく、日銀は公定歩合を操作することで金融政策を行うことができた。そのため公定歩合は、長く日本の政策金利の役目を果たすこととなった。

しかし、1994年10月に、民間銀行の金利は完全に自由化されたので、公定歩合を利用して民間銀行の金利を操作することはできなくなった。

民間銀行の金利が完全に自由化された後、公定歩合を操作する代わりに、短期金融市場の金利（無担保コール翌日物の金利）を操作することで金融政策を続けた。短期金融市場は、民間銀行が借り入れをするのに通常用いる市場である。具体的には公開市場操作により、日銀が民間銀行から国債や手形を買い取る買いオペレーション（買いオペ）をして、金利を下げる操作を続けた。これにより、従来最も低い金利は公定歩合であったが、現在は短期金融市場の金利が最も低い金利となった。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%94%BF%E7%AD%96%E9%87%91%E5%88%A9

↑見れば分かるけど、94年以降、金利の自由化に伴い、それまでの公定歩合からから無担保コールレートへと
変わった。銀行の短期金利（短プラ）は金融市場の調達金利に連動するようになり、その調達金利とは
無担保コールレートであり、中央銀行が短期金融市場（無担保コールレート）を操作して金利を決めているので
自由化と言っても結局は短プラは政策金利に連動し、短プラに連動する変動金利は政策金利が上がらなければ
上がらない。

http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/data/primeold2.htm

↑を見れば分かるけど、金利自由化94年以降現在に至るまで短プラと政策金利が連動しなかった事はただの
一度も無い。

例えば、リーマンショック翌年の2月頃、企業の資金繰りが大きく悪化し、短期金利が急激に上がった事が
有ったが、日銀は連日買いオペを行い、コールレートは政策金利の範囲内に納めてるし、それでも足りず、
社債などの資産買い取りなどを行っている。（LIBORなどは急騰してしばらく高止まりしている）

>1994年　金利の自由化

自由化の意味を勘違いしているようだが、これは銀行が自由に金利を決めていいという訳ではなく、それまでに
公定歩合で決められていた金利を市場の調達金利の変動に合わせて変更していいという物。そしてその金利は
日銀の管理下に有るんだから結局変動金利は政策金利連動となる。

[65: 匿名]

>>63
全期間ですか？

[66: 匿名さん]

中央三井に限らず信託系では提携物件で全期間－１．７は出ています。
そのうち「－１．８」なんかも出そうな勢いですね。

[67: 63]

>>65さん
　全期間ですよ。保証料は上乗せ0.2％です。

[68: 匿名さん]

昨日信託系に借り換え相談に行ってきましたが、
確かにデベ提携で-1.7出してるけど、ほとんど儲けが無い、
-1.6で限界、これも3月末までの期間限定で、その後は無くなるかも？
と言われてしまいました。

固定で組んだ人がどんどん借り換えしてしまっているそうで、
今は変動ばかり、そんな我が家も今まで全期間固定でしたが変動に借り換えます。

[69: 匿名さん]

うちは物件提携の信託系ですが、団信込みで1.7優遇（今だと0.775）
三大疾病を付けると＋0.3でした。

[70: 匿名]

うちはデベ提携で団信込み1.6、三代疾病ではなくてガンのみだけど、ガン診断のみでの残額保障が無償でついてきた。
0.1の価値はあると思うから、実質1.7もらえてると解釈してる。