前スレ（その２３）：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140788/
それ以前のスレは>>1に記述します。
[スレ作成日時]2011-01-13 23:27:44
注文住宅のオンライン相談
変動金利は怖くない！！その２４
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匿名さん
[2011-01-13 23:29:27]
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匿名さん
[2011-01-13 23:30:55]
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。 目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません） 以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96108/res/643 リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。 変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。 例えば ３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる） 3%差額を繰り上げた場合の内訳 固定3%月116000円（元本41000円＋利息75000円） 変動0.875月82000円（元本61000円＋利息22000円）＋3%差額34000円 年間408000円の繰上 変動3年後の残高2640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2850万円の残） 月々の返済額は78000円。この時点で変動が4%になっても最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。 （実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが） 変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、確率としてはかなり低いのではないでしょうか？月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので 10年後は確実に3%前後になります。 変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。 ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。 変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間 は繰上せずに貯蓄しておくのも良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。 ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。 |
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3:
匿名さん
[2011-01-13 23:33:39]
返済額軽減と期間短縮について
>返済額軽減型を選ぶと当初の支払い額が返済期間短縮形より上がりますよね。 あがりませんよ。 分かりやすいように簡単に説明します（数字は適当です） 月々10万円35年のローンが有ったとします。 期間短縮で100万円繰り上げた場合期間は30年に短縮されるとします。 返済額低減で100万円繰り上げた場合月々の支払額は8万円に軽減されるとします。 しかし、軽減のほうは月々2万円余剰資金が発生しますのでこれを毎月繰上返済する訳です。 結果返済額軽減でも月々の返済額10万円は変わりません。よって期間短縮と負担額は同じです。 すると、↓のリンクに有るように、返済額軽減も期間短縮もぴったり30年後に完済出来、支払う利息も 同じになります。違うのは返済額低減は最悪返済期間を延ばす事が出来ますが一度短縮した期間を伸ばす 事は出来ません。ならばどちらを選ぶ方が得か分かりますよね？ http://マンション掲示板.ファイブディグリーズ.jp/bbs/thread/58493/res/743 |
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4:
匿名さん
[2011-01-13 23:35:19]
元金均等と元利均等について
元金均等は全く意味が無いとの結論が出ております。そもそも変動0.875で元金均等にしても月々の返済額は ほんの少ししか変わりません。ならば元利均等で最初からそれ以上を毎月繰上したほうが遙かに有効です。 元金均等が何故無意味かは↓を参照してください http://マンション掲示板.ファイブディグリーズ.jp/bbs/thread/74815/res/424 |
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5:
匿名さん
[2011-01-14 10:19:27]
あげ
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物件比較中さん
[2011-01-14 12:10:44]
フラットＳの方に
「フラット選択者は上がると読んで選んだのだから、上がれ～。 変動は上がらないことを予測して選んだのだから、そのまま～、もしくはもっと下がれ～ 」 こんな書き込みしてた人がいたけど、まったくその通りだと思ったよ・笑 家のローンって長期だからすぐにどちらに軍配とかは出ないと思うけど １０年後、いや５年後はどうなってるのかね？？？ |
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7:
匿名さん
[2011-01-14 13:44:04]
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8:
匿名さん
[2011-01-14 15:34:02]
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9:
匿名さん
[2011-01-14 15:59:09]
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10:
匿名さん
[2011-01-14 16:09:32]
>>2 のように語って欲しいんだけどな、フラットと比較して… できないよね、やっぱり。フラットsのほうが優れてるもん
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11:
匿名さん
[2011-01-14 17:16:19]
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12:
匿名さん
[2011-01-14 18:53:36]
しかし変動金利は安いね。
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13:
匿名
[2011-01-14 19:14:40]
いま3000万の25年ローンを検討中で、三井住友の変動優遇0.975とフラット1.8で迷ってます。
年収850万 いま夫50歳で63歳まで働いて、それまでに繰り上げ返済しながら少しでも元金減らしたいと思ってます。 退職の時に退職金をいれこんで、なるべくその後を無理なく返していけたらと思ってるんですけど、無理があるでしょうか？ どなたかシュミレーションしていただけませんか？ ご意見お願いします。 |
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14:
匿名さん
[2011-01-14 20:53:35]
>>13
繰上を前提との事なので、3%差額繰上を行った場合で比較してみましょう。 念のため35年で借りいてた事にします。 ※可能かどうかは別として変動の場合は長く借りて繰上で短く返すのがリスクヘッジの 基本ですので他の方の参考にもなりますのであえて35年でやってみます。もちろん、 テンプレ3を見ていただければ分かるように35年で借りても25年で借りた時の月々の返済額と 同じならば25年で完済出来ます。 まず、25年3%で借り入れた場合、月々142000円（内元本67000円利息75000円）となるので、月々142000円の返済が可能 という前提とします。 固定1.8%35年ローンの場合。 月々96000円（元金51000円利息45000円） 5年後の元本の残2680万 142000-96000=46000円×60=2760000 5年後の残高2680万-276万=2404万円 ※実際は繰上は100万からです 次に変動0.975%35年ローンの場合 月々84000円（元本60000利息24000円） 5年後の元本の残2630万 142000-84000=58000円×60=3480000 5年後の残高2630万-348万=2282万円 返済額軽減で5年後金利見直しが適用されると 月々73000円（元本55000円利息18000円） 5年後に変動金利が6.5を超えると月々の返済額の現状を維持出来なくなります。 後は変動金利（政策金利）が5年間でどの程度上昇するかを想定するか？ですね。 それと、フラットSは確実に10年後に1%上昇する事も頭に入れておく必要があります。 個人的には年齢的にも所得の減少する確率が少ないので有ればフラットSのほうが無難かなと 思います。ただ、多少のリスクは有りますが変動金利が1.8%を超えるには日銀による利上げが最低 4回は必要であり、5年以内にそこまで上昇する可能性はかなり低いのかなとも思えますので まあー、変動でもいいかなとは思いますが、フラットSを選べるのならば悪く無い選択かもしれません。 あと、注意しなければならないのは借入時期によってフラットはもっと上がる（下がる）可能性も あります。変動金利は過去10年以上ほぼ底に張り付いており、日銀発表を見る限り2011年度の利上げは ほぼ無い事が予想出来ますが、長期金利は国内だけでなく、海外の影響もかなりうけ、かなり波が有りますので 実行月が高いか低いかは全て運です。 あとはご自身の判断で決めましょう。 |
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15:
匿名
[2011-01-14 21:23:28]
>>14
横槍ですが、大変参考になりました。 金利上昇がない場合、5年後におよそ120万の差ですか。。10年だとおよそ200万位の差ですね。 なかなか微妙な数字ですね。 金利差は約1%で、仮に緩やかに金利上昇して10年後に追い付いたら約100万位の差。 そこからフラットは1%上がる事が決まっていて、、変動がその後どう上がる（下がる）か。。 私は、変動は景気に中立という点でリスクが少ないと考え変動ですが、 >>14のシミュレーション結果を見る限り、損得という点ではフラット35S悪くないですね。 これから借入でフラットを視野にいれてる人は、いろんな金利の上昇パターンでシミュレーション した方が良さそうですね。 |
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16:
匿名さん
[2011-01-14 23:19:17]
>>10
前スレよりコピペ＆追記 4000万を30年 フラット･･･1.7（団信0.3込み）10年＋2.7 20年≒5440万 （1.6＋2.6だと≒5370万、1.5＋2.5だと≒5300万） 変動金利が平均1.0％だとすると･･･≒4630万 変動金利が平均1.5％だとすると･･･≒5000万 変動金利が平均2.0％だとすると･･･≒5300万（10年1.5＋20年2.5とほぼ同じ金額になるのが興味深い）←初期金利が重要 変動の場合は、以下が想定されるので平均金利は参考程度だけど。 ①金利の低いうちに差額を繰り上げ返済する ②残債の多い初期金利が低い方が、早くローンが減る ある程度（特に初期に近いところで）繰り上げ返済できる人なら絶対変動の方が良い。 （余裕を持ったローンの人や定期昇給が見込める人など） ほとんど繰り上げできない人は、支払額が少なく済む可能性のある変動か、 支払額が確定しているフラットかを選ばないといけない。 全く繰上げできない人はフラットにするしかない。 ･･･フラットってそんなに優れてる？そう思うのはギリギリの人だけなんじゃないの？ |
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17:
匿名さん
[2011-01-14 23:34:25]
>>13
申し上げにくいですが、購入自体を止めたほうが良いと思います。 理由は年齢の割りにローン負担が過重なためです。 もっとローン金額が少なく済む物件を検討するか、頭金相当額は貯金して住まいは賃貸にするのが 現実的と思います。 夫婦で働いて、実質10年程度で返済することができるなら、変動でローンを組めば良いでしょう。 （家の維持管理や今後の人生にお金は必要なので、退職金を貰う前にローンが終わるのが理想） |
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18:
匿名さん
[2011-01-14 23:36:24]
私は2月実行ですが、団信があるから自分は良くても、家族や両親の万一に備えて常に一定以上の蓄えは残しておきたいと思い、フラットSにしようかと思い始めています。
基本的に変動の皆様のおっしゃっていることはその通りだと思うのですが、やはり自分には安心が一番だと思いますし、そのための余分の金利負担は止むなしかと思います。 以上、小心者の独り言でした。 |
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19:
匿名さん
[2011-01-15 00:01:23]
何をもって安心とするかの違いですね。（まさにテンプレの通り）
その選択はそれで十分良いのではないでしょうか。 |
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20:
匿名
[2011-01-15 00:20:25]
13です。
ｼﾐｭﾚｰｼｮﾝすごく参考になります。有り難うございます。まだ契約もしてないので主人とじっくり検討したいと思います。 うちは再婚で、子供が一歳になったばかりで私は38歳なので落ちついたら、働こうと考えていまして少しでも先の為に蓄えとこうと思ってます。 家を買うタイミングも減税ローンがある時期とゆうのと低金利なのと重なったりで買うなら今かなって思ってたんですが、退職金をいれるとその後がですよね。すごく私も考えたりします。よく考えて決断したいと思います。 色々意見して頂き、ほんとうに有り難うございました。 |
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21:
匿名さん
[2011-01-15 00:34:12]
現状だとフラットＳ35より変動契約が確実に有利になるのは当初10年間で固定3％くらいのペースで繰上げできる人。
それ以外では、ゼロ金利解除が5年目以上かかり、ゼロ金利解除後5年くらいは金利上昇が今より1％程度、10年目～15年目以降に2％の上昇に留まれば後は5％とか極端な金利上昇にならなければフラットＳより有利になる。 |
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22:
匿名さん
[2011-01-15 03:53:32]
13さん
変動金利は今や0.775ですよ。 一度交渉してみては？ 在籍の企業規模や自己資金にもよりますが。 |
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23:
匿名
[2011-01-15 09:16:10]
１3です。ご意見有り難うございます。会社はトヨタ関連の仕事で規模は大きいほうです。預貯金としても残しておきたいのもあって、頭金が２００万か３００万を予定で考えてます。
あと皆さんの意見を参考に、１３年返済計画が実行かどうか(退職金をいれて) 退職金が６０歳に入るので一部いれて、６３歳まで働いてもらって、繰り上げしながら預貯金もためていこうかと考えてみました。 あと、私も最悪パートで少しでも収入確保をしていこうかと思います。 このような計画、周りの方の方がシビアに判断してくださるので、よろしければまたご意見お聞かせください、宜しくお願いします。 |
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24:
匿名
[2011-01-15 11:37:00]
変動のみなさんがよく言ってる余裕のある返済額とは、何％以下の返済比率ですか？
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匿名さん
[2011-01-15 12:06:32]
そんなもん、家族構成、貯蓄の有無で人それぞれだろ。まずはお前の家族構成と貯蓄がいくらあるか答えろ。
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26:
匿名
[2011-01-15 12:12:47]
↑口が悪いですね…
頭も悪そうだから貴方の意見は参考にならいだろうな… お聞きしたいのは一般的に言われてる余裕のある返済比率です。 家族構成＆ローンは気にしないで下さいね。 |
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27:
匿名
[2011-01-15 12:13:05]
↑口が悪いですね…
頭も悪そうだから貴方の意見は参考にならいだろうな… お聞きしたいのは一般的に言われてる余裕のある返済比率です。 家族構成＆貯蓄は気にしないで下さいね。 |
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28:
匿名さん
[2011-01-15 12:16:17]
変動でも固定でも変わらないのでは？
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29:
匿名さん
[2011-01-15 12:37:18]
子供がいるいない、年齢や住んでる地域でもかなり違うでしょうから一般的と言われても難しいのでわ？
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30:
匿名さん
[2011-01-15 12:42:57]
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31:
匿名
[2011-01-15 13:03:55]
質問の仕方が悪くてすみません。
3000万円を変動0.85％で借りて30年ローンです。 ４人家族で妻は専業主婦。 子供2人は幼稚園です。 ちなみに返済比率は18％です。 |
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32:
匿名さん
[2011-01-15 14:00:15]
手取り月収-生活費-養育費-遊興費-貯金=余剰金
余剰金≒月々の返済額 を基準に考えてはいかがでしょうか？ |
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33:
匿名さん
[2011-01-15 14:12:51]
>>31
シミュレーションサイトで計算したら、月の支払いは94,438円だった。 ×12して、18％で割ると年収は≒630万 別に余裕だと思うけど？ 車を持っていなければ、年に100万繰上げ返済できる水準。 返済額軽減で繰り上げし続ければ良いだけ。 今後、ある程度昇給が見込めるとか、下の子が小学生になったら 奥さんがパート始めるとかがあればなお余裕。 |
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34:
匿名さん
[2011-01-15 14:18:43]
みなさん 常に繰り上げ返済をする前提で変動金利を組んでいるようですね。 でもあなた達が死んだら団信適用で繰り上げ返済の意味がまったくなくなってしまいますよ。おれは貯金を優先して必要だと思えば繰り上げ返済します。
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35:
匿名さん
[2011-01-15 14:28:57]
>>34
生命保険も別に入ってるけど？ 団信で払い戻される金額（ローンの残り）と保険から払い戻される金額の合算値が一定なら問題ない。 そもそも家族の成長に応じて必要となる保険金額だって変わるんだから、 繰り上げ返済云々に関わらず、保険の定期的な見直しは必要。それと一緒にやれば良い。 |
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36:
匿名さん
[2011-01-15 14:34:02]
>>34
そもそも繰り上げ返済するのは、ハイパーインフレ対策の方だと思うけど。 変動に限らず固定でもそうなったら金利急上昇するのだから 何か起きた時になるべく残債が減ってる状態にしておいた方がいいのは共通。 |
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37:
匿名さん
[2011-01-15 14:39:53]
>>36
それは違うでしょ。 ハイパーインフレになればお金の価値が急落するんだから借金が多い方が良い。 インフレ対策（金利上昇対策）なら、同意。 また、預け入れ金利（あるいは運用利回り）＜ローン金利 だからでもある。 ある程度の余裕をもって変動を選んでいる人は、毎月お金が余るからそれを繰り上げ返済してる。 貯金してもほとんど金利つかないんだもの。 住宅ローン減税の上限よりも税金の方が高いし。 |
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38:
匿名さん
[2011-01-15 14:41:52]
私も繰上げせずに投資にまわす。
こんな安い金利で貸してくれてるのにもったいない。 日経が1万8千円になった時でさえ政策金利1％程度だったのに。 |
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39:
匿名さん
[2011-01-15 16:38:52]
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40:
匿名
[2011-01-15 17:04:02]
ご回答ありがとうございました。
とても参考になりました。 住宅ローンを組んだ銀行は、期間短縮は出来るんですけど返済額軽減は出来ない銀行なので、3％で借りたつもりで貯金して金利が上がりそうになった時に、繰り上げ返済しようと思います。 |
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41:
匿名さん
[2011-01-15 17:09:40]
教えて下さい。
変更で考えていますが、銀行選びで迷っています。 勿論人により何を重要視するかによると思いますが、自分の求めるものは折角変動にするなら①金利をまず重視、後は②繰り上げ返済が簡単且つ無料で出来れば③保証料や④手数料も無料という所です。 その場合、住信SBIやソニー、楽天モーゲージ等ですと殆どクリアーになりますが、変動金利でいうと例えばソニーは最安ではないように思うのと、どれも審査に2ケ月位かかると聞きます。 そこで通常の銀行でと思い、金利は1％ですが、②～④が無料の新生銀行に目をつけました。 ただ②～④は無料と言ってもやはり金利が最安でない事が気になり他行を見ると、例えば三菱東京UFJ等ですと②～④がかかるばかりか金利も1.075、それを考えると何故メガバンクを選ぶ人がいるのか疑問です。 会社やデベの提携等の理由以外で変動でメガバンクを選ぶメリットは何でしょうか？ |
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42:
匿名さん
[2011-01-15 17:11:10]
↑間違えました。
×変更で考えている 〇変動で考えている です。 |
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43:
匿名さん
[2011-01-15 17:41:00]
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44:
匿名さん
[2011-01-15 19:36:56]
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45:
44
[2011-01-15 19:39:56]
保証料と書いたつもりが料だけになってしまった
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46:
匿名さん
[2011-01-15 19:44:00]
>>41
こんな感じかな。 ①実際は1.6-1.7％優遇が得られるから（複数の銀行に聞くこと） ②実際はオンラインバンクで1万円から繰り上げ返済できるから（紙でやると収入印紙みたいなものも必要） ③実際は継続的な繰り上げ返済により実質的な保証料は大きくないから（繰上げのたびに戻ってくる） ④手数料が無料のところはありません（ソニーも安いけど何万か必要） 当然だけど銀行によって審査条件が異なるので、借りられる金額の上限も違う。 提携ローンがないなら、色々な銀行に仮審査を申し込んで、比較、検討するのが普通だと思う。 それでも1.075でしか借りられないなら、属性が悪い、返済比率が高い等の理由があるはず。 なお、新生銀行はちょっと危なくなってきてるからお勧めはしない。 |
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47:
匿名さん
[2011-01-15 20:27:58]
新生は収入基準がけっこう厳しくて他の銀行より借入額が少なくなるから年収4倍以上の借入ならお勧めしない。
審査もネットバンク並みに時間かかるよ。 |
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48:
匿名さん
[2011-01-15 21:06:57]
皆様有り難うございます。41です。
ネットで見ているだけだと実際自分に適用される金利はわからないって事ですね。 自分の属性や資金計画で優遇率がどうなるかは別として、例えば三菱東京UFJでも0.875があるという事ですね。 住友信託、中央三井も調べてみます。 新生は危なくなってきたというのは、間もなく金利が上がるという意味でしょうか？それとも銀行自体危ないという意味でしょうか？ |
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49:
匿名さん
[2011-01-15 21:17:42]
>>48
>新生は危なくなってきたというのは、間もなく金利が上がるという意味でしょうか？ >それとも銀行自体危ないという意味でしょうか？ 後者。財務がよくないので、ちょっと将来が不安。 いずれにしても、色々な銀行に聞いてみるのが良いと思う。 |
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50:
匿名さん
[2011-01-15 22:46:47]
>>48
銀行自体が危ないのもあるし、危ない銀行は金利上昇局面で真っ先に金利を上げる傾向があるので前者もある意味正解。 |
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51:
ビギナーさん
[2011-01-15 23:23:55]
31です。
返済比率の計算が間違ってました。 18％じゃなくて14％でした。 返済比率14％は皆さまが言う、金利上昇にも耐えられる余裕のあるパーセンテージでしょうか？ 無知で素人な質問ですみません。 |
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52:
匿名さん
[2011-01-16 00:59:56]
パーセンテージ的には問題ないと思いますが、
あくまでも返済比率は、安全を図る上での目安にしかなりません。 （としか言いようがないです） いつにいくらのお金が必要で、いつにいくらのお金が入ってくるのか 人生設計をしてみた上で、金利が上昇した場合にどうなるか、 実際の金額で算出されたほうが良いですよ。 |
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53:
匿名
[2011-01-16 07:16:17]
ご回答ありがとうございました。
とても参考になりました。 |
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54:
匿名さん
[2011-01-16 11:35:20]
なんだかんだ言っても銀行側は金利が上げたくてウズウズしているのではないでしょうか？
なので今の安い金利のうちに大量に貸し出しておいて、あとで一気に回収する目算なのかと疑ってしまいます。 素人なので教えていただきたいのですが、変動金利は銀行の勝手な判断で上げられるものなのですか？ それとも国の規制などで自由に上げられないものなのでしょうか？ |
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55:
匿名さん
[2011-01-16 12:05:05]
変動金利は銀行の勝手な判断で上げられます。
ただし、１銀行だけあげても借りてが付くわけが無く、 既存顧客も大量に失う（借り換えされる）ので現実的には無理です。 |
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56:
匿名さん
[2011-01-16 13:00:47]
勝手に上げられますが一定のモラルやガイドラインはあります。政策金利の動向を見ながら一部の銀行が上げ始めてそれが全体的にというかんじです。
新規融資には優遇つけて貸し出せばいいので上げようと思えばいつでも上げられますが、ある程度残債が減ってないと支払額がきつくなって破綻されては元も子もないのでやるとしてもある程度残債が減ってる10年後でしょう。 個人的には、今後目立たないように徐々に上げていき、10年後くらいは短期固定などに優遇金利幅を大きくして新規顧客を獲得。既存変動の人は目立たない程度に負担増することになると思います。ただそれをするとしてもゼロ金利政策の解除が大前提なので当面は心配ありません。 |
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57:
匿名さん
[2011-01-16 13:03:17]
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58:
匿名さん
[2011-01-16 13:14:25]
結局銀行も商売だから金利が高くても借りてくれる人がいなければ潰れてしまいます。
変動金利はおおよそ短プラ連動なので政策金利にほぼ依存します。そして、短プラは企業への貸し出し金利です。 他行を差し置いて短プラを高くすると言う事は当然借り手はより安い金融機関に流れて行きます。 すると、必然的に信用の無い人に融資するしか無くなる訳です。 もちろん、景気が良くなり、企業も個人も金利が高くてもお金を借りたいと言う人が増えてくれば金利も徐々に 上がるでしょう。 >新生銀行 サブプライム問題の時に、当時の経営者（外国人）の方針で大量に損失を出した結果、経営が悪化し、金利を 上げた前例が有ります。経営側は辞任に追い込まれました。（役員報酬をしっかり受け取っていた為、批難を浴びた） 今は知りませんが元々新生銀行の変動金利は他行と仕組みが違っており、内容を良く確認せずに目先の金利の 低さに飛びついた顧客が痛い目に遭ったようです。過去にスレも立っております。 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30140/1 そう考えるとやはり、0.1くらいの差で有ればメガバンクや地元地方有力銀行のほうが安心で有り、利便性も 良いのでは無いでしょうか？ 尚、邦銀はバブル崩壊後の政府による救済処置に至るまでの経営悪化状況でも無理矢理金利を上げるような愚行は 行っておりません。 |
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59:
匿名さん
[2011-01-16 13:24:12]
>>56
借換需要というのも有るよ。最近新規貸し出しが低迷しているせいか、郵便ポストに入ってない？ 0.875で借換出来ますとか。うちは頻繁に入ってるよ。 ようするに >個人的には、今後目立たないように徐々に上げていき、10年後くらいは短期固定などに優遇金利幅を大きくして新規顧客を獲得。既存変動の人は目立たない程度に負担増することになると思います。 ↑のような事をする銀行が現れたら待ってましたとばかり、顧客を他行に奪われておしまいでしょう。 そもそもそんな借り手を騙すような銀行からあなたはお金を借りようと思いますか？新規でも顧客は付かないでしょう。 銀行だって民間企業であり、株式に上場している以上、姑息な事をして収益を上げようとすればすぐに叩かれ、 あっという間に信用を失うだけでしょう。特にインターネット等情報社会においては悪い噂はあっという間に 広まります。 |
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60:
匿名さん
[2011-01-16 13:37:45]
>>59
現実は利上げするどころか、優遇幅を広げている（広げないと借りてくれない）状態だからね。 人口動態上、ローンの借り手は徐々に減少していくだろうけど、借り手自体は途切れるわけではないので、 目先の利益のために自分のところだけ利上げするのは現実的には不可能。 |
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61:
匿名さん
[2011-01-16 16:39:01]
>素人なので教えていただきたいのですが、変動金利は銀行の勝手な判断で上げられるものなのですか？
>それとも国の規制などで自由に上げられないものなのでしょうか？ 中央銀行の存在を否定する事になりますな |
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62:
匿名さん
[2011-01-17 00:13:30]
>>61
1994年 金利の自由化 |
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63:
契約済みさん
[2011-01-17 01:04:37]
フラット35S・変動金利で検討していましたが、中央三井で変動優遇1.7％（0.775％）の条件が出たので
変動金利にしようと思います。中央三井は今月から属性により優遇幅を拡大しているようです。 変動検討中の方は一度確認されては。 |
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64:
匿名さん
[2011-01-17 05:49:18]
>>62
1994年9月まで、政策によって日本における民間銀行の金利は公定歩合（こうていぶあい）と連動するように規制が図られていた。公定歩合は日本銀行（日銀）が民間銀行へ貸付を行う時、適用される基準金利である。よって公定歩合を変動させることは日本の市中金利を変動させる事と等しく、日銀は公定歩合を操作することで金融政策を行うことができた。そのため公定歩合は、長く日本の政策金利の役目を果たすこととなった。 しかし、1994年10月に、民間銀行の金利は完全に自由化されたので、公定歩合を利用して民間銀行の金利を操作することはできなくなった。 民間銀行の金利が完全に自由化された後、公定歩合を操作する代わりに、短期金融市場の金利（無担保コール翌日物の金利）を操作することで金融政策を続けた。短期金融市場は、民間銀行が借り入れをするのに通常用いる市場である。具体的には公開市場操作により、日銀が民間銀行から国債や手形を買い取る買いオペレーション（買いオペ）をして、金利を下げる操作を続けた。これにより、従来最も低い金利は公定歩合であったが、現在は短期金融市場の金利が最も低い金利となった。 http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%94%BF%E7%AD%96%E9%87%91%E5%88%A9 ↑見れば分かるけど、94年以降、金利の自由化に伴い、それまでの公定歩合からから無担保コールレートへと 変わった。銀行の短期金利（短プラ）は金融市場の調達金利に連動するようになり、その調達金利とは 無担保コールレートであり、中央銀行が短期金融市場（無担保コールレート）を操作して金利を決めているので 自由化と言っても結局は短プラは政策金利に連動し、短プラに連動する変動金利は政策金利が上がらなければ 上がらない。 http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/data/primeold2.htm ↑を見れば分かるけど、金利自由化94年以降現在に至るまで短プラと政策金利が連動しなかった事はただの 一度も無い。 例えば、リーマンショック翌年の2月頃、企業の資金繰りが大きく悪化し、短期金利が急激に上がった事が 有ったが、日銀は連日買いオペを行い、コールレートは政策金利の範囲内に納めてるし、それでも足りず、 社債などの資産買い取りなどを行っている。（LIBORなどは急騰してしばらく高止まりしている） >1994年 金利の自由化 自由化の意味を勘違いしているようだが、これは銀行が自由に金利を決めていいという訳ではなく、それまでに 公定歩合で決められていた金利を市場の調達金利の変動に合わせて変更していいという物。そしてその金利は 日銀の管理下に有るんだから結局変動金利は政策金利連動となる。 |
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65:
匿名
[2011-01-17 08:09:53]
>>63
全期間ですか？ |
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66:
匿名さん
[2011-01-17 08:37:30]
中央三井に限らず信託系では提携物件で全期間－１．７は出ています。
そのうち「－１．８」なんかも出そうな勢いですね。 |
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67:
63
[2011-01-17 13:46:36]
>>65さん
全期間ですよ。保証料は上乗せ0.2％です。 |
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68:
匿名さん
[2011-01-17 14:58:06]
昨日信託系に借り換え相談に行ってきましたが、
確かにデベ提携で-1.7出してるけど、ほとんど儲けが無い、 -1.6で限界、これも3月末までの期間限定で、その後は無くなるかも？ と言われてしまいました。 固定で組んだ人がどんどん借り換えしてしまっているそうで、 今は変動ばかり、そんな我が家も今まで全期間固定でしたが変動に借り換えます。 |
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69:
匿名さん
[2011-01-17 15:27:54]
うちは物件提携の信託系ですが、団信込みで1.7優遇（今だと0.775）
三大疾病を付けると＋0.3でした。 |
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70:
匿名
[2011-01-17 18:59:15]
うちはデベ提携で団信込み1.6、三代疾病ではなくてガンのみだけど、ガン診断のみでの残額保障が無償でついてきた。
0.1の価値はあると思うから、実質1.7もらえてると解釈してる。 |
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71:
匿名さん
[2011-01-17 21:07:07]
ガン保障だけでも十分と思う。心疾患、脳卒中は、生活習慣に気をつければ、予防できるし。ただ、三大疾病にしても早期癌では保障されないから、そんなに長生きできないくらいになってないと、ローンちゃらにならないよね。一般にガンになりやすい年齢になってくれば、ローン額もだいぶ減ってるので、あまり意味無いから、三大疾病は入ってない。
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72:
匿名さん
[2011-01-17 23:34:02]
>>64
キミが言いたいのは、日銀による市場金利の誘導の話だろ。 金利を決めるのは民間銀行と言う建前上の話をしたのだよ。 ゼロ金利政策中にもかかわらず変動金利を上げる民間銀行が あっても別に問題ないだろ。そんな銀行ないか？ 逆に好きなだけ金利優遇しても問題ないだろ。 民間銀行の短プラが一律、同じ金利ではないだろ。 |
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73:
契約済みさん
[2011-01-18 00:46:02]
中央三井で変動優遇1.7％（0.775％）の条件でていますが、同じ条件でも手数料や保障料でいいところありますか？
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74:
匿名
[2011-01-18 01:33:31]
変動はなんで下がってるわけ？
上がる前触れでしょうか？ |
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75:
匿名
[2011-01-18 01:34:51]
変動金利が下がっていることについて分かりやすく説明できる人〜
挙手お願いしま〜す |
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76:
匿名さん
[2011-01-18 05:11:46]
決算前だからです。3月前はいつもこんなかんじです。
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77:
匿名さん
[2011-01-18 07:23:40]
>>72
資本主義を理解しよう。 ゼロ金利制作中（お金という商品の仕入値がもっとも安い状態）の中、貸出先（購入先）がなかなか見つからない 状況で変動金利（短期プライムレート）を上げたらどうなる？全ては需要と供給で決まる。そして景気や物価の 安定の為に中央銀行が金利という仕入値の調整を行っている。 デフレ不況の中、牛丼を値上げする牛丼屋が有っても問題無いが、誰も食べに行かなくなるように 自由競争の結果現在の金利が有るにも関わらず、ある銀行だけが金利を上げれば誰も借りなくなるだけ。 建前がそうで有っても現実に上げる銀行も過去に上げた銀行も無い。牛丼屋が価格競争を行い、安くなってる とはいえ、一律では無いのと同じで短プラも0.5%くらいの範囲での誤差は有るよね。体力、販売力の有る 銀行は薄利多売をするだろうし、キャンペーンで一時的に下げる事だってある。 変動金利は規約を見れば分かるけど短期プライムレート連動。短プラは政策金利完全連動では無いが （実際はほぼ連動）ここの数値が借り手（顧客）を取る最大の基準な訳で、銀行の本業は預金を 集めてその金に金利を上乗せして貸して利鞘を取る事なんだから、より安い牛丼屋へ人が流れるように 高い金利の所へは借り手がいなくなる。各行が競争した結果今の金利が有る。 結局全ては需要と供給で決まる大前提が有る。ただそれだけ。 むしろ、94年まで邦銀は横びの護送船団だったが金利自由化に伴い、自由競争するようになり、金利は さらに安くなったとも言える。借り手側にとって金利自由化はメリットで有ってデメリットでは無い。 |
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78:
匿名さん
[2011-01-18 09:59:46]
変動金利は変わってない
ただ、顧客を獲得するために優遇幅を広げているだけ 値引きみたいなもんだよ |
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79:
匿名さん
[2011-01-18 19:13:38]
銀行もノルマがあるんで決算前は優遇幅広げてて顧客獲得したいんだよ。
特にちょっと立地が不便な支店とかは申込者が少ないので結構ねらい目。 だいたいノルマ達成できてないので支店長決済とれる銀行なら有利な条件とりやすい。 3月過ぎたら今出てる優遇幅は元に戻るよ。 |
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80:
匿名
[2011-01-18 21:24:43]
元気のある銀行が薄利多売？
大手銀行が薄利多売してるとはとても思えないのですが。 |
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81:
匿名さん
[2011-01-18 21:47:14]
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82:
匿名
[2011-01-18 21:57:47]
自爆おつかれ
相対的に安売りするところは、地銀などが多いでしょと言いたいの。 >77は一度否定しておきながら、結局話が元に戻ってるじゃないか。 何を言いたいのかもう少し端的にまとめてから発言しなさい。 |
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83:
匿名さん
[2011-01-18 22:46:55]
>>82
地銀が薄利多売？ 都銀も地銀も同じ0.875というのはあっても、地銀がより低いレートを提示するかな？ それとも、相対的に属性が劣る客にも0.875を提示しちゃうってこと？ その場合は確かに薄利だけど、多売はどうだろう。 都銀の薄利多売には敵わないと思う。資本関係や取引関係で関係者が多いから囲い込みやすし、 属性の評価もしやすい。 |
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84:
匿名さん
[2011-01-18 22:47:04]
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85:
匿名さん
[2011-01-18 22:48:42]
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86:
匿名さん
[2011-01-18 22:59:38]
>>84
そうだね。 変動金利のローンは、材料の調達もほとんど同一だし、提供する商品は同じだからね。 （地銀に比べれば都銀の方が信用力が高い分、低コストで多額の資金を調達できる） 牛丼の方がまだ独自に競争する余地がある。 |
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87:
匿名さん
[2011-01-18 23:56:13]
>>77
変動金利は怖くない！！その２３ を読むと良いよ。 変動金利を上げた銀行があったみたい。 それまでは、キミと全く同じ。もっと強い連動性とか、日銀のゼロ金利政策には 深い意味があると思っていたが、そうでは、なかった。 でも、これこそ公定歩合からコール市場へ移行した短期金利(変動金利)の 自由化だとは思わないか？どうだい？ |
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88:
匿名さん
[2011-01-19 00:04:32]
>>87
そんな超例外の話をしてどうするの？ 日銀のゼロ金利政策にも関わらず、全体的に変動金利を利上げした例を出さないと。 個別の銀行が経営悪化や体力勝負を嫌って薄利多売から撤退しても、全体には何の意味もない。 |
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89:
匿名さん
[2011-01-19 00:17:40]
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90:
匿名さん
[2011-01-19 00:22:41]
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91:
匿名さん
[2011-01-19 00:27:02]
>>87
誰も一律とは言ってないよ。建前上金利は自由に決められるんだから当然経営状況の悪い銀行は金利を上げる所も有るかも しれない。決算で、売り上げを伸ばしたい為に一時的に利益を減らしてさらに下げるかもしれないし、達成して いればそれ以上低くする必要は無いかもしれないし、家電屋のように、プライスは高めに設定して値引き （優遇幅）を多く取るかもしれない。大手家電屋は保証がしっかりしているかわりに値段が高めかもしれ ないし、地方の小さな店は値段が安いけど買った後のフォローが弱いかもしれない。 客の交渉次第で値引き（優遇幅）を多く取れるかもしれない。変動金利は定価が有るようで実は オープンプライス。今は2.475が大方の金利だけど2.675の値段を付けて値引きを多く取ってる銀行も 有るかもしれない。 とある地方にしか無いマイナーな体力の無い牛丼屋が大手の価格競争に付いていけず、値上げに踏み切るかも しれない。仮に値上げして顧客が減ればその牛丼屋は潰れるしか無い。そうやって淘汰され、潰れる所は 潰れ、市場の需要と供給で価格が決まって行く。顧客はより安い牛丼屋を求めるけど、競争が激化して 店自体が無くなれば逆に困るから需要と供給のバランスで価格が決定していく。 ただ、金利と牛丼の決定的な違いは仕入れ。牛肉は為替や気候、その他諸々の要因で大きく変動する。 営利企業は利益を出す事が大前提なので赤字での経営はあり得ないので仕入れコストが上がれば当然値上げ せざるを得ない。しかし、金利は仕入れ値で有るコールレートは日銀の管理下に有る訳だから日銀が 利上げしない限り仕入れコストは変わらない。仕入れコストが日銀の管理下に有るんだから後は需要次第で 価格（金利）が決定していく。 日銀のHP見れば分かるけど、短期プライムレートは自由化後15年以上最低と最高の幅が0.5をオーバーした 事が無い。 何年か後に変動で沢山貸し出した銀行が利益を得る為に金利を上げるには他行と共謀して一斉に上げなければ 顧客を取られてしまう。しかしこれをやれば独占禁止法（価格カルテル）違反となる。 結局は需要と供給で市場が決めるという大前提が有るという事。 |
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92:
匿名さん
[2011-01-19 00:29:37]
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93:
匿名さん
[2011-01-19 00:35:31]
例外はあくまで例外でどうでもいいんじゃないの？
国内に金融機関が何行有ると思ってんだよ？1500近く有る金融機関の内、たった一行の例外、しかも数ヶ月 の限定期間っていったい住宅ローン借入者全体の何%だよ？0.0001%くらいか？ そんな例外だして変動は怖いとか言いたいのか？ |
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94:
匿名さん
[2011-01-19 00:41:19]
>>92
言っている事は分からなくもないが、普通は都銀や信託で0.875、0.775で借りるでしょ？ 例外を言い立てても仕方ないのでは？ 例えば、三菱とみずほが同時に利上げして、三井住友がそのままだったら「銀行選びは重要だ」という 結論になるのは分かるけど、現実は違うよね？ |
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95:
匿名さん
[2011-01-19 01:08:02]
>>94
まあ、確かにそうだけどね。 ただね、地方に行ったりすると思うのだけど、関東みたいに 都銀が多くなかったり、全くなかったりするのだよ。 これも当たり前と思ってる事が、当たり前でなかったりする事例の１つな。 そこに住んでる人たちはどうするんだろうね？ |
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96:
匿名さん
[2011-01-19 01:10:10]
そもそも人口減少高齢化の日本で地方で家買う事自体リスクだろ？
都銀が無い地方ってどんな田舎だよ？ |
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97:
匿名さん
[2011-01-19 07:59:24]
銀行が独自の金利をだすのはゼロ金利が解除されてから。
前回の利上げの時では各金融機関微妙に差が出てて、 地銀はメガより高いところもあったり、上げるタイミングが早かったりしてた。 今はどこも一緒だね。 |
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98:
匿名さん
[2011-01-19 08:22:23]
そんな微妙な差言われても。
前回差がでたのは融資先に中小企業が多い金融機関がゼロ金利解除されても短プラを上げられないからと当時の日経で読んだよ。 |
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99:
地方（福岡）では
[2011-01-19 10:12:34]
一戸建て、６月完成で昨年からフラット35s、全期間変動の双方を検討してまいりましたが、
皆様の意見を興味深く拝読し、今週変動に決め繋ぎ融資にて土地の決済を完了しました。 O.875、0.775と凄い金利が当たり前のように飛び回ってますが、地方銀行では表示が優遇後よくて1.325、 オール電化にて▲0.1の1.225が通常のBest金利です。私が借り入れする銀行は会社のメインバンクで、業績も 安定しているので取引店の支店長の推薦、本店稟議にて特別金利をもらい0.975、保証料ナシですがこのような 条件は一般的には開示されれおらず、1.225というのが地方銀行の体力のようです。まわりを見渡しても フラットで組む人は２割程度、ほとんどが１.３％～１．５％の変動というのが地方の現状です。 マンションは全体の１、２割、注文住宅が主流で私もいくつものＨＭを回りましたが、ＨＭ自らフラットを 進められる事はなくみな５年、１０年固定、または変動で組むのが一般的です。もちろんどこもＳ対応の長期優良住宅です。地域によっても傾向がちがうのでしょうね。 |
||
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100:
匿名さん
[2011-01-19 11:09:52]
千葉銀行で去年借入れました。
店頭でもネットでも公には1.075でしたが、相談に行った時点で0.875、さらに交渉して0.775で借入れ出来ました。 地方でも随分差があるんですね。 |
||
by 管理担当
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