プレミスト千早タワー ツインマークスPart６

[購入検討中さん]

売主：大和ハウス工業、第一交通産業
施工会社：大林組　
管理会社：ダイワサービス

[368: 匿名]

信者とアンチ、どっちもどっち。

[369: 契約済みさん]

>365

折角購入したマンションだから完売して欲しいけど下流の輩に入って来て欲しくないな。

[370: 匿名さん]

どうせアンチなんだから購入なんてしないでしょ。

[371: 一期契約済]

週末に、二期の契約者向けの重要事項説明会と契約会があったみたいですね。
新しく契約した皆さん、よろしくお願いします。

[372: 匿名さん]

関連法案通らなかったら、住宅取得時の税金が
大幅増になるみたいだね・・・

[373: 物件比較中さん]

管理費・修繕積立金について、今後変更になるとの但し書きしかありませんが、このあたりってどうなんでしょうか？

１平方メートル当たりの月額管理費の目安額は、40階以下の場合230.3円、40階以上の場合で272.6円（不動産経済研究所調べ）。修繕積立金の目安額は85.7円（編集部算出）。

このタワーを調べると、管理費は１１０円ほどで修繕積立金もこれより安い。

主な新築タワーの管理費・修繕積立金の設定額を調べたところ、分譲時の設定額が安いタワーも見られた。

タワーの修繕費は一般より多くかかる。
一概には言えないが、設定額が安いタワーは将来、積立金が値上げされる可能性もある。

例えば、首都圏のある32階建てタワーマンションの場合、分譲時の修繕積立金は１戸当たり月6000円という設定だ。だが、大規模修繕計画の詳細を確認すると、積立額は５年目から徐々に上がり、17～30年目は月１万7000円に跳ね上がる。さらに、10年ごとに60万円前後の積立基金が徴収される。
30年トータルの支払額は約670万円。
購入時に、月々6000円の積立金で十分だと思い込んでいると、約450万円もの誤算が生じることになる。
しかも、大規模修繕工事の実績がまだ少ないタワーの場合、「費用の総額がどの程度になるか、正確にはつかめていない」（某管理会社）。

そのため将来、計画外の一時金が発生したり、積立金の増額が行われたりする可能性は、通常のマンションより高いらしい・・・

そのあたりはどうなのでしょうか。

[374: 購入検討中さん]

このマンションでは長期修繕積立計画を40年で設定されてる？と聞きましたが、金額がどうなるかまでは確認してません。
大丈夫かな？

[375: 匿名]

グダクダ書く前に過去レス読もうね。

「編集部算出」ってなん？
どこでの平均ですか？
まさか東京とか高コストエリアや、プールとか温泉とかまで付いてるマンションまで統計に入れてる？
そもそも、なぜ階数別の統計？やるなら戸数で統計とってもらいたい。

そもそも、共用設備や管理サービスの違いを無視して管理費の平均だけを見てもしょうがない。
同等サービスで、同じエリアで比べないと。

[376: 匿名]

また修繕費の話？

ちょっと前のレスに書いてあるのに…。とても検討中の人とは思えない。
ネガさんも熱心！ってか必死？

タワーマンションの大規模修繕費がいくらになるかわからないって言うのは、首都圏の50階超のマンションの話。200m超とか60階超とかあるからね。
ここは福岡市内では高層だけど高々31階、100m。
31階程度のマンションの大規模修繕は、東京では既に普通に行われてます。
そういう実績は修繕計画に織り込み済み。

確かに、このマンションは段階増額積立方式だけど、別に珍しいことじゃない。均等積立方式だって５年ごとの見直しがあるしね。

ちゃんと購入検討した人なら、希望の部屋の修繕費がどのように増えるかチェックしたはず。
営業マンが説明してくれるし、当然、契約書にも記載があります。
373で、例に挙げてる東京のマンションは一時金の徴収を前提にしてますが、ここの40年計画では月々の徴収だけの予定。

[377: 匿名さん]

反応がこわい・・・

素直な疑問に、なぜ、そこまで攻撃的に反論するのか・・・
その裏がこわい

[378: 匿名]

377
そりゃ、ちょっと前に修繕費の事が書いてあるのに、同じこと聞くからじゃない？
修繕費の事が本当に知りたい購入検討さんなら、ＭＲに行って確認すれば良いんだよ。

[379: 匿名]

きっとネガの書き込みだったんだろうけど、お金に関する正確な話は、営業さんにきちんと確認しましょうね
匿名掲示板だし、間違った金額が書かれて信じてしまっても自己責任です。

[380: 購入済みさん]

この間、天気が良かったのでマンション近くを散歩しました。
タワー棟、レジデンス棟の外枠が外れてました。
真下からタワーを見上げると、スゴイ迫力ですしたよ。

[381: 物件比較中さん]

　外観からは想像出来ないくらいの安いマンションですよね。コスパ高すぎ。

[382: 匿名さん]

>>380
Ａ棟下層階とレジデンス棟の外枠はずしたらかなりインパクトありますよね
植栽やら照明が設置されるとまた素敵になるでしょうね

[383: 匿名さん]

修繕費の話になると急に荒れだしますね。
ちょっと前にも同じ展開で過剰に反応される方が多くて建設的な話ができなかったような・・・
「MRに行って聞け」と反論？される方がいますが、このマンションを購入する気のない方でもここの修繕費が気になる方（自分のマンションの修繕費は適切なのか、比較したい・・・,etc.）はたくさんいるので、この掲示板で論じることにそれなりの意義はありますよ。

[384: 契約済みさん]

383
タワーなので修繕費は少し高めなのは間違いないです。

[385: 匿名さん]

ちょっと前のレスに戸当たりの平均の金額出てたよ
当初と40年後だっけか

[386: 契約済みさん]

　千早４丁目の３号線沿いに７階建の賃貸マンションが建ってます。１ＬＤＫ～２ＬＤＫが９万円台で募集されてます。立地・グレード・設備・住宅ローン減税を考慮するとこのタワーマンションはお買い得と思います。

[387: 匿名]

荒れるって言うか、同じ話の繰り返しでウンザリしてる人が多いんじゃない？

検討してるフリして、直近の過去ログも読んでない感じだし。

[388: 契約済みさん]

1戸当たり修繕積立金
01年目 5142円
06年目 10000円
10年目 15000円
14年目 20000円
18年目 22500円
22年目 24000円
以降40年目まで 24000円

ちなみに1戸当たり平均85.69m2なので、
例えば70m2のとこは22年目以降19000円
140m2のとこは22年目以降38000円の計算。

[389: 契約済みさん]

修繕積立金（案）
階層による違いはほとんどなし。
1-5年　60円
6-9年　117円
10-13年　175円
14-17年　234円
18-21年　263円
22-40年　280円
一時金の追徴なし。12,24,36年に大規模修繕を予定。
あくまで一案に過ぎないので参考程度に。

>383さん
ご自身のマンションと比べてどうですか？

[390: 匿名さん]

>>386
周辺の賃貸マンションをずっと見てましたが、同じ賃貸でも３号線沿いってあまり人気無いみたいですね。
駅前通りや駅裏（？）は、単身者向けも含めてすぐにいっぱいになったみたいですが。
やっぱり３号線側はうるさいせいかな？

[391: 契約済みさん]

389です。内容被ってしまいました。すみません。

[392: 契約済みさん]

>388さん>389さん
とても、お優しい方ですね。同じ方がレスしてる訳じゃないのかな？389さんも凄く分かりやすいですよ。
ここは、最終的には４倍ちょいオーバーですからね。
過去ｽﾚ読まずに、修繕費の事を蒸し返す人が多くて、ウンザリしてましたが、これでもう聞いてこないでしょう。

[393: 匿名さん]

管理費、共益費はどれくらいですか？修繕積立金以外に支払いが必要なのはそれぐらいでしょうか。

[394: 匿名]

393
管理費は部屋(平米数)によって違うので、漠然とし過ぎて、どう答えて良いのか…。
車をお持ちなら駐車場代が必要ですよ。
あと共益費ですが、多分管理費=共益費なんじゃないかと…(違ってたらスミマセン)
こういった事に詳しくないし、ここは匿名掲示板です。詳しくはＭＲでお尋ねください。

[395: 匿名]

頭悪いから分からないですが、マンションは安いですがその分修繕費は高いから気をつけましょうって事ですかね〜

[396: 匿名さん]

管理費、大体でいーので、誰か教えて下さい(＾ｰ^)ノ

[397: 匿名]

＞３７３によると１１０円らしいぜ。

[398: 匿名さん]

ありがとうございました。
ちなみに、10年ごとに60万円前後の積立基金が徴収される。って、このタワーのことですか？一般的なんかな。

[399: 匿名さん]

ここは積立基金が徴収されないような積立計画になってますよ

[400: 匿名]

399 事実？

[401: rentrent]

398>
このマンションの話ではありません。


399>
用語の使い方が気になったのと、その書き込みだけだと誤解されそうなので正確に書きます。

このマンションは、月々の修繕積立金のみで、１０年とか２０年目とかに追加の一時金は予定されていません。
もちろん、入居時の修繕積立一時金はあります。（これは普通ですよね）

[402: rentrent]

401に追記です。

将来の一時金は予定されていませんが、
もちろん予期せぬ破損が多数あったり、ディベ保障外の不具合などが多数発生した場合は、
月々の積立金では不足して、追加徴収しなければならいこともあります。
それのリスクは、どのマンションでも同じですね！

逆に管理状態が良かったり、修繕の必要が無い場合は、大規模修繕を数年先延ばしたりすることで、基金に余裕ができたりする場合もあります。

[403: 購入検討中さん]

分譲時期を区切っての販売はわかるのですが、なぜマンションの宣伝サイトに価格を表示せず価格未定と記載するのでしょうか？価格が未定なので購入の検討も難しい。
前回の分譲期のときは抽選申し込み中の期間であっても価格未定と掲載されていました。
デベさん、なに考えているのでしょうか？価格未定では、具体的な購入検討ができません。

[404: .]

上層階　高い　低層階　安い　イメージがありますが、19Ｆ-25Ｆ　1ＬＤＫは
投資的にはかなり安価なのではないですか？。
まだ残ってるので需要は少ないのですかね？

[405: 匿名]

403さん
価格を表示しなくても、ＭＲに見学者が来場して売れるから、表示しないのかな？Ａ棟の東南角４ＬＤＫとか、完売みたいですしね。
建物が出来上がったら表示するかもしれませんね。

[406: 匿名]

404 タワーは修繕費が普通マンションに比べて少し割高ですからね。
駅近といっても難しいのかも…。

[407: 匿名さん]

403>
405さんの言う通りだと思います。具体的に購入検討するなら普通MR行きませんか？行けば価格もわかります。価格出るの待ってたら選べる部屋は無くなりそう。

[408: 匿名]

＞403さん

そういえば分譲スーモに価格が掲示しあるって、過去スレにありましたよ。
もし、403さんが本当に検討してるけど、県外でMRに簡単に行けない等の事情があるなら、福岡スーモに問い合わせて郵送してもらえば良いと思います。
もし、市内近郊でMRに行くのが手間、面倒等思っている方なら、価格が表示される頃は売れ残りの部屋ばかり残っていると思います。
ここは、DMは届くかもしれませんが、営業の電話は一切ありませんでしたよ。
たまにすごい所もありますが、ここはそんな心配しなくて良いようです。

[409: 契約済みさん]

403>
ここ数年、いろいろなマンションをチェックしてましたが、全戸を売りに出している場合は、価格が公表されることが多いですが、まだ受け付けていない部屋が多数ある場合は、公表しないことが多くないですか？
もちろん、公表されていない場合でも、ＭＲに行けば「予定価格」は教えてくれます。

別のマンションで聞いた話ですが、人気の集中度合いに応じて予定価格を変更したりすることがあるらしいです。
価格を発表しちゃって、もしも特定の間取りだけ人気が無い場合、値引きすることになりますよね。値引きはブランドイメージ悪化につながる。
でも「予定価格」なら「正式価格」として調整できちゃう。
逆に倍率が高くなりすぎる間取りは、次期以降、同じ間取りでも値上げってことがあるらしいです。

ちゃんと正式な価格が発表されるのは、申し込みが始まる直前ですね。
私は、このマンションの一期で申し込んだ時「予定価格なので変わることもあります」と言われていましたが、結局、変更ナシの価格でした。一応、抽選だった部屋だけど。

[410: 匿名さん]

ここも人気の集中度合いに応じて予定価格は変更になってますよ。

[411: 匿名]

契約済みの方にお聞きしたいのですが、入居時期はいつ頃ですか？
今月契約した者ですが、入居時期が10月中旬になっていました。夏には入居だと思っていたので、なんだか予定が狂ってしまいました…。世帯数が多いので、入居もずれ込むかなとは思っていましたが、HPには7月から入居と前々から掲載されていて、最近になって10月中旬と掲載されていました。我が家のような、2月契約の方は皆さん10月中旬入居ですか？
第一期に契約された方はいつまで入居期間があるんでしょうか？
良ければ参考に教えて下さい。

[412: 匿名]

契約済みなら担当営業に聞け。
匿名掲示板の悪ふざけ回答を信じてバカを見たいのか？

[413: 契約済みさん]

Ａ棟の話ですよね。
１期の時は７月～入居可でしたが、２期契約分から変更になっています。

だから２期の本広告に変わった時点で、ＨＰも書き換えられていましたよね？

Ａ棟入居開始の時は、まだＢ棟が内装工事中で、
引渡し前の最終検査に工事関係者が多人数用意できないので、引渡しを区切って長めにする。
工事車両も居るでしょうから、引越しの日程にも余裕を見ていると聞きました。

[414: 契約済みさん]

第1期1次で7月23日引き渡しです。
A棟だけで250戸あるので、毎週10戸引っ越しするとしても、
10月までの3ヶ月で120戸しか引っ越せませんよね。
入居の1年前から申し込みしてた人たちと比べれば、
当然引っ越しも後ろにずれ込むと思いますよ。

その辺のことは、気になるんだったら事前に営業と確認しておくべきでしたね。
これからも気になるようだったら、早め営業へ聞いてみたらどうでしょうか。

[415: 匿名]

413さん
414さん

親切な回答ありがとうございました。

一応何度か担当の方に確認はしたんですが、A棟の二期の方はみんな10月中旬なのかなと疑問に思ったんです。

回答ありがとうございました。

[416: 契約済みさん]

２月にA棟の２期で契約しました。
９月上旬、引渡しです。
二期の中でも検討を始めた時期により、引渡しの日取りが違うようですよ。
ちなみにうちは１期１次の申し込み以前より、A棟の下層階の希望部屋を伝えていました。
そのため２期の中では早くに引き渡してもらえるのかなと。

[417: 匿名]

>416さん
回答ありがとうございます。416さんは検討時期がとても早かったんですね！ 我が家は11月位でしょうか。その頃から契約した部屋希望でした。416さんに比べたらおそいですね。 間取りや階数とかでも分けられてるのかな。やはりなんだかとても気になるので、もう一度担当の方に聞いてみようと思います。
ありがとうございました。