プレミスト千早タワー ツインマークスPart６

[購入検討中さん]

売主：大和ハウス工業、第一交通産業
施工会社：大林組　
管理会社：ダイワサービス

[301: 匿名さん]

>>298さん
４階建ての商業施設は向かいのダイワの土地ですよね。
どなたかダイワの人に聞かれた方はいないでしょうか。
どうなるのかすごく気になります。

[302: 購入検討中さん]

301さん

南側の土地は、確かに大和ハウスの商業施設建設予定地となっています。
ただ、あの土地はリーマンショック前に大和ハウスが購入したた土地なので 不況の今は、まだ建設できない状況です

この不況が長引けば、あの土地はあのままの状態になります
そうなると、大和ハウスの流通としては 利益の出ない土地をずっと抱える事になります

だから、プレミストの売れ行きが良かったら
流通から、マンション建設予定となる可能性はあります

でもこれは まだ何も決まっていない事なので社員もわかりません

後は、十分な利益を出せそうなテナントが、ひととおり見つかる事を祈るばかりです

[303: 購入検討中さん]

今更なのですが、
このマンション、今からでも買えますか？
既に完売済ですか？

[304: 契約住みさん]

303さん

まだ完売はしてないですよ。失礼ながらご予算が余り無いのでしたら中層〜下層階が有ります。
ご予算が十分にあるのでしたら、もうすぐセンターレジデンス(100平米以上多数有)の要望も開始されると思います(すでに始まってたらスミマセン)。
センターレジデンスは階層は余り高くないですが、広いし戸数も少ないので、戸建感覚に近いものがあります。
詳しくはＭＲにお問い合わせください。

[305: 匿名さん]

302>
このマンションは、栄泉から格安で引き継げたという経緯から、割安な価格で分譲できてますよね。
仮定の話ですが・・・
もしも、隣にもダイワがマンションを建てるとなると、土地はリーマンショック前に自前で入手しているわけで、ここより割高な価格設定になってしまう可能性が高いですね。
駅から少しだけ遠くなるのに、高い価格になってしまったら、ここほどの人気は集まらないかもしれませんね。

しばらく塩漬けで、規模や企画を変更して、予定通り商業施設っていう線が濃厚な気がしますが、
フォレオ博多の集客状況や、姪浜のロイヤルホームセンターの閉店など気になりますね。

[306: 匿名さん]

何だかんだ言っても、やっぱり所得水準で高層階、レジデンス棟、中下層に分類されそうですね。

[307: 購入検討中さん]

他県のものですが、千早小学校の学童（留守家庭子ども保育）の人数や延長時間、雰囲気など、利用されている方、ご存知の方いらっしゃいますか？

[308: 匿名]

図書館って完成まで５年以上先の話みたいよ。今から語る話ではないよ。

[309: 物件比較中さん]

隣の土地に新たに商業施設は作らないんじゃないのでは？
すでに３号線挟んだ向かいにも出来ているし、305さんが指摘してるように施設開発自体
縮小なのかも。可能性として高いのは流通部門がよそに売ってほかのデペがマンション
建てるってのが妥当なのかも。（あくまでも個人的な予想です）

[310: 匿名さん]

３号線挟んだ向かいは商業施設なんて言えるものじゃなくてボウリング場ですよ。
すでに３０年以上前からありますし。

[311: 匿名さん]

2期1次の残戸1戸だけになってますね
上層階の4LDKが残ってるって以外だな

[312: 匿名さん]

>>308
どこの情報でしょうか？

[313: 匿名さん]

空き地はコインパーキングでいいよ。

[314: 匿名さん]

309の方が言ってるのは、回転すしやゴルフ屋が入っている所の事を言ってんでしょう。
310さんもそう噛み付きなさんな。大体のニュアンスで分かるでしょう。

[315: 契約済みさん]

305さんと同じ意見です。
格安で引き継いでいる為、
南側にﾏﾝｼｮﾝの建設は低いと思いますよ。
ﾏﾝｼｮﾝを販売するとしたら、今のﾀﾜｰの金額
に合わせないと売れないと思います。
もし、高い金額で販売して完売となれば、
今のﾀﾜｰは格安で購入した人は、資産価値
が上がるでしょう。又、大和ハウスは今後、
顧客の集客を集めると思いますので商業施設
の可能性が非常に高いと思います。
現在、開発計画したとしても数年先の事でし
ょう。

[316: 匿名さん]

5年以上先とか数年先とか…。
日本経済はそれまでに破綻している可能性は十分にあると思いませんか？
その点を視野に入れて購入計画を練った方が無難でしょう。

[317: 匿名さん]

>300
結局、修繕積立金は「自分たちの資産を保守するための準備」とは言え、タワマンであるため割高ってことですね。

[318: 匿名]

>317
ですね。四倍ちょっとは他の物件に比べたら少し高めですものね。
でも、ローンギリギリで購入される方って、五年ごとに上がる修繕費に、支払い能力が付いていくんでしょうかね？
お子さんが居れば教育費もどんどん掛かるし、ダブルパンチになるんじゃないかと、他人事ながら心配になります。
滞納とかなったらどうなるんでしょうかね？

[319: 匿名さん]

管理費・積立金を長期滞納する世帯はかなりの割合で住宅ローンも焦げ付きます
よって任意にしろ競売にしろ処分せざるを得ません
その際、新しいオーナーが滞納分も負担することになりますので大丈夫です
駐車場料金は取り戻せませんので滞納が続くようであれば即解約させられるでしょう
いずれにしろ大きなコミュニティは管理組合もかなり骨太な方針を要求されます
逃げ得という道はありません

[320: 匿名]

>316
日本経済が破綻するとこまで考えるなら、それまでに固定金利で買っちゃう方が良くない？
目一杯ローン組んで、頭金もなし、繰り上げ返済なんてしたら損！って感じで。

[321: 匿名]

>318
滞納があったら、管理会社が書面で督促、電話で督促、訪問で督促まではやってくれます。
それ以降は、管理組合が訴訟に持ち込むことになります。この時、管理会社が手続きのサポートはしてくれるみたいです。
裁判になれば、資産の差し押さえまで行くでしょうね。滞納金だけじゃなく、裁判費用まで請求されちゃいますから、部屋の売却になる事例もあるらしいです。
ご購入は計画的に

[322: 匿名さん]

>311
この間取り、一期で抽選だったところじゃないかなー。
キャンセル？
外れた人は、どうなっちゃったんだろう。
高層階程、お買い得っていう書き込みがあったけど、先着順なら早々になくなるかな。
だた、カラーセレクトが締め切られちゃってるのがネックなのか？
（もしかしたら少し前にセレクト締め切ったばっかりだから、まだ対応可能かもしれないけど）

[323: 匿名]

307>
まだ入居は、かなり先だし、買った人も既に千早に住んでる人は少数かも。
残念ながら、ここで回答を得るのは難しいかもしれませんね。

[324: 匿名]

＞307
そういえば千早駅(小倉寄り)に大和の分譲マンションがありますよね。
確か、Ｄグランフォート千早とか、そんな感じの名前だったと思います。(適当でスミマセン)
学校区も一緒ですし、住人板で聞いてみたらいかがですか？

[325: 匿名]

＞＞322
抽選があったか分かりませんが、とりあえずこの部屋は全室要望が入ってましたよ。
お値段出てるから、何階か分かりますね。DOCOMOビルも被らないし、間取りも良いと思うんだけどなー。

[326: 匿名]

住宅ローン金利は今が底だと思うけど、ここは夏までローン実行できないのかな。
金利上昇が不安材料です。

[327: 購入検討中さん]

＞326
長期金利の上昇と共に各銀行の固定金利は既に上がり始めていますよ。
政策金利はまだ0～0.1％なので変動金利の方は優遇で1％を切っているけど、これもいつまで続くかわかりませんね。
それよりも誰も触れていない固定資産税ですが、100㎡程度の物件で年間23万もするのですね。

[328: 匿名]

そんなにするんですか？
うちのマンションは駅前から少しだけ離れてますけど、
当初の優遇が終わっても14万くらいです。
ちなみに100㎡もない4LDKですが･･･。

[329: 匿名さん]

>327
それは、優遇措置の適用前の価格ですよね？
５年間は半額ですよね。

分譲価格はダイワになって割安になったけど、課税標準額は以前のままでしょうね。
つまり、もとの価値はもっと高い場所ってことですね。
（まあ、一般に課税標準額＜購入価格なのは当然だけど）

うちは、諸費用計算時に概算が提示されたけど、請求時にはもっと安くなるはずだって言う説明がありました。

[330: 328]

優遇前の今で9万です。
都市計画税が2万数千円です。
実際払っているのでわかります。
路線価から割り出されるはずなのでそんなに変わらないと思いますが、どうでしょう？

[331: プレミス子]

１期１次〜４次で１７２戸、２期１次で７５戸。
売れてるようだけど、これでもまだやっと約半分ですね！

[332: 328]

（訂正）
優遇前の今で9万→優遇されている今で9万

[333: 匿名さん]

330>
それどこの話～？
区画整理された土地は、価値も高くなるから多少UPはあるでしょう。

[334: 匿名さん]

>>333
ここ数年、千早駅周辺の路線価は若干下がってますよ。
それまではうなぎ上りでしたが。

[335: 匿名さん]

>>333
区画整理された土地だから都市計画税があるんだと思いますが。。

[336: 匿名]

>>327
税金とか詳しくないんですが、固定資産税って四半期毎に払うんですよね？
100平米の部屋だったら四ヶ月毎に、六万程度の支払いになると言うことで大丈夫ですか？

[337: 物件比較中さん]

私も固定資産税のことは全く頭になかったので少し戸惑っています。
販売代理店の担当者に確認すれば確実でしょうが、契約済みの方は一体どの程度と聞かれていますか？

[338: 匿名さん]

担当者に聞けば確実ですが、周辺マンションとあまり変わらないでしょうね。

[339: 匿名]

337>
老婆心ながら…
「物件比較検討中さん」ってことは、いくつか物件比較してるんですよね？
ちゃんと諸費用見積もらいましたか？
まさか価格表の分譲価格だけで買えると思ってますか？
私もいくつか物件比較して、諸費用見積頂きましたが、固定資産税・都市計画税の記載がない物件はありませんでしたよ。ここの金額も近隣マンションとほぼ同じでした。

諸費用見積みてたら「頭になかった」とはならないと思うのですが…登記費用とか不動産取得税とかも大丈夫？

[340: 匿名さん]

このマンション、割安な価格だと思いますが、それは破綻した栄泉から格安で引き継げたこと、それとも1年間、放置されていたこと、どちらが原因なのでしょうか？

他にも破綻したマンションってあると思いますが、この1年間というのは長い方ですか？それとも短い方ですか？

[341: 匿名さん]

>340
過去レスにもありましたが、（噂によると）ダイワが安く引き継いだみたいですよ。

[342: 匿名さん]

>341
建築の専門家の話では、養生してあったんだし１年ぐらいはまったく問題ないとのことです。
それも、養生してた部分も、いったん壊して作り直したらしいです。
でも、それは建築の技術的な面というよりも、営業的にイメージを少しでも・・・という側面で行ったと聞きました。

１年が長いか短いかは、サンプル数が少ないので、なんとも言えないですね。
やはり売主が変わってしまうのは、１年ぐらいかかる事例が多いんじゃないですか？

ゼネコンが倒産した場合は、２～３ヶ月って場合もあるみたいですが、
売主が変わるよりゼネコンが変わっちゃう方が、持ってる技術が違うから気になりますね。

[343: 契約済さん]

340
放置ではないですよ。
大林組がずっと常駐して、たまにクレーン車を動かしたり、養生したりしてましたから。

[344: 匿名]

340>
最初はダイワではなく、地場の会社にオファーがあったみたいですが、地場の同業他社はどこも苦しく、市内に在庫を抱えてたり、資金不足だけど銀行から融資が無理だったりで、福岡に進出してて比較的堅調だったダイワと話がまとまったと金融筋の人から聞きましたよ。

[345: 匿名]

ダイワもどっちかっつーと、やりたくない物件なわけね．．

[346: 匿名さん]

相対ではなく、入札じゃなかったの？

[347: 契約済みさん]

>>354
そう？ダイワとしては格安で物件を確保出来て、販売できるから美味しいんじゃない？しかもここは、スーゼネの大林組施工だしね。
タワマンの割には格安ですからね。２割〜３割くらい安く売っても十分元は取れる。
どこも引き取る体力なかったので、かなり買い叩いたんじゃないかと妄想。
お陰でお安く購入出来て、恩恵を受けました。

[348: 匿名]

なんだ、金儲けだけが目的か。
さもしいな。

[349: 匿名さん]

ハイエナ打法で、買ったもん勝ち。

[350: 匿名]

何だかんだ言われても、買えた人は嬉しいね。
ネガの書き込みがヒガミにしか聞こえないでしょ！

[351: 匿名さん]

そりゃー、1年も放っておかれたんだから、値下げするしかないだろ！

縁起の悪いマンションだからな（笑）

[352: 匿名]

MRでは風評なども考慮して2割ぐらい下げた価格設定にしたって言ってましたよ。

[353: 匿名]

351>
そーゆー書き込みが、ヒガミにしか聞こえないって書かれてんだよ！

つーか、市内にはゼネコン変わったのに、値下げしてないマンションがあるね。

[354: 匿名さん]

先着順になってた上層階の4LDKも売れたみたいですね
2次の募集が出てましたが次はＡ棟中〜低層階ですか
Ａ棟最上階は中々売れませんね

[355: 匿名]

>354
最上階の価格は元々億越えてたし、めちゃくちゃお買い得なんだけどねー。
天井高も特別だし、設備も豪華だし。
ただ、もう作っちゃってるから、あの金額まで出しても、内装色が選べないのが…。
青田買いするメリットは、色や設備が選べることですからね。

[356: 匿名さん]

入居まであと半年か…
ここは戸数が多いのが、逆に心配になるね。
売れ残ったらどうするんだろう。
もちろん管理費、修繕積立金はデベ持ちだよね？

[357: 匿名さん]

1年間も野晒しなら、新築ではなく新古マンションだろ！
ＪＫ・ＪＤと年増を同じ扱いにするなよな！

[358: 匿名]

>356
契約に書いてあった通りディベ持ちです。

[359: 匿名]

＞357
あんた大丈夫？
せっかくの休みに、ネガティブなこと書き込んで哀れな奴だね。
あんたのマンション売れてる？早く売らないと上司から怒られちゃうよ

[360: 匿名]

357>
野晒しではなかったからね！

完成して、何年も売れ残ってるのも、新築として売られてますよね。
そういうのとは違って、内装設備はまだできてない状態だったから新しい製品がついてますよ。
間違いなく新築です！

[361: 匿名さん]

最上階、元億ションが激安、そそるね。天井高いし、設備も良さそう。お買い得品というやつか！

[362: 契約済みさん]

1億持ってたら最上階買ったけどね。
一般市民には25階以下でしょう。

[363: 契約済みさん]

>>362
26階以上って一般市民じゃないかな…
私みたいに、一般市民もまぎれてますよ(^^)

[364: 匿名さん]

1億いらないんだろ？ 5000万からなら、無茶お得！

[365: 匿名さん]

＞356
大丈夫だよ。
売れ残ったら、さらにプライスダウンしちゃうよ。
今以上に誰でも買えるマンションだぜ。

[366: 匿名さん]

359よ
まあ、熱くなるなよ。
あんた営業じゃないんだろ（笑）。

[367: 匿名]

366
でもさ、アンチうざくない？
別会社のマンション営業マンかな？やっかみで噛みつくのか、暇で絡んでいる全く違う職種の人なのか？
ようわからんね

[368: 匿名]

信者とアンチ、どっちもどっち。

[369: 契約済みさん]

>365

折角購入したマンションだから完売して欲しいけど下流の輩に入って来て欲しくないな。

[370: 匿名さん]

どうせアンチなんだから購入なんてしないでしょ。

[371: 一期契約済]

週末に、二期の契約者向けの重要事項説明会と契約会があったみたいですね。
新しく契約した皆さん、よろしくお願いします。

[372: 匿名さん]

関連法案通らなかったら、住宅取得時の税金が
大幅増になるみたいだね・・・

[373: 物件比較中さん]

管理費・修繕積立金について、今後変更になるとの但し書きしかありませんが、このあたりってどうなんでしょうか？

１平方メートル当たりの月額管理費の目安額は、40階以下の場合230.3円、40階以上の場合で272.6円（不動産経済研究所調べ）。修繕積立金の目安額は85.7円（編集部算出）。

このタワーを調べると、管理費は１１０円ほどで修繕積立金もこれより安い。

主な新築タワーの管理費・修繕積立金の設定額を調べたところ、分譲時の設定額が安いタワーも見られた。

タワーの修繕費は一般より多くかかる。
一概には言えないが、設定額が安いタワーは将来、積立金が値上げされる可能性もある。

例えば、首都圏のある32階建てタワーマンションの場合、分譲時の修繕積立金は１戸当たり月6000円という設定だ。だが、大規模修繕計画の詳細を確認すると、積立額は５年目から徐々に上がり、17～30年目は月１万7000円に跳ね上がる。さらに、10年ごとに60万円前後の積立基金が徴収される。
30年トータルの支払額は約670万円。
購入時に、月々6000円の積立金で十分だと思い込んでいると、約450万円もの誤算が生じることになる。
しかも、大規模修繕工事の実績がまだ少ないタワーの場合、「費用の総額がどの程度になるか、正確にはつかめていない」（某管理会社）。

そのため将来、計画外の一時金が発生したり、積立金の増額が行われたりする可能性は、通常のマンションより高いらしい・・・

そのあたりはどうなのでしょうか。

[374: 購入検討中さん]

このマンションでは長期修繕積立計画を40年で設定されてる？と聞きましたが、金額がどうなるかまでは確認してません。
大丈夫かな？

[375: 匿名]

グダクダ書く前に過去レス読もうね。

「編集部算出」ってなん？
どこでの平均ですか？
まさか東京とか高コストエリアや、プールとか温泉とかまで付いてるマンションまで統計に入れてる？
そもそも、なぜ階数別の統計？やるなら戸数で統計とってもらいたい。

そもそも、共用設備や管理サービスの違いを無視して管理費の平均だけを見てもしょうがない。
同等サービスで、同じエリアで比べないと。

[376: 匿名]

また修繕費の話？

ちょっと前のレスに書いてあるのに…。とても検討中の人とは思えない。
ネガさんも熱心！ってか必死？

タワーマンションの大規模修繕費がいくらになるかわからないって言うのは、首都圏の50階超のマンションの話。200m超とか60階超とかあるからね。
ここは福岡市内では高層だけど高々31階、100m。
31階程度のマンションの大規模修繕は、東京では既に普通に行われてます。
そういう実績は修繕計画に織り込み済み。

確かに、このマンションは段階増額積立方式だけど、別に珍しいことじゃない。均等積立方式だって５年ごとの見直しがあるしね。

ちゃんと購入検討した人なら、希望の部屋の修繕費がどのように増えるかチェックしたはず。
営業マンが説明してくれるし、当然、契約書にも記載があります。
373で、例に挙げてる東京のマンションは一時金の徴収を前提にしてますが、ここの40年計画では月々の徴収だけの予定。

[377: 匿名さん]

反応がこわい・・・

素直な疑問に、なぜ、そこまで攻撃的に反論するのか・・・
その裏がこわい

[378: 匿名]

377
そりゃ、ちょっと前に修繕費の事が書いてあるのに、同じこと聞くからじゃない？
修繕費の事が本当に知りたい購入検討さんなら、ＭＲに行って確認すれば良いんだよ。

[379: 匿名]

きっとネガの書き込みだったんだろうけど、お金に関する正確な話は、営業さんにきちんと確認しましょうね
匿名掲示板だし、間違った金額が書かれて信じてしまっても自己責任です。

[380: 購入済みさん]

この間、天気が良かったのでマンション近くを散歩しました。
タワー棟、レジデンス棟の外枠が外れてました。
真下からタワーを見上げると、スゴイ迫力ですしたよ。

[381: 物件比較中さん]

　外観からは想像出来ないくらいの安いマンションですよね。コスパ高すぎ。

[382: 匿名さん]

>>380
Ａ棟下層階とレジデンス棟の外枠はずしたらかなりインパクトありますよね
植栽やら照明が設置されるとまた素敵になるでしょうね

[383: 匿名さん]

修繕費の話になると急に荒れだしますね。
ちょっと前にも同じ展開で過剰に反応される方が多くて建設的な話ができなかったような・・・
「MRに行って聞け」と反論？される方がいますが、このマンションを購入する気のない方でもここの修繕費が気になる方（自分のマンションの修繕費は適切なのか、比較したい・・・,etc.）はたくさんいるので、この掲示板で論じることにそれなりの意義はありますよ。

[384: 契約済みさん]

383
タワーなので修繕費は少し高めなのは間違いないです。

[385: 匿名さん]

ちょっと前のレスに戸当たりの平均の金額出てたよ
当初と40年後だっけか

[386: 契約済みさん]

　千早４丁目の３号線沿いに７階建の賃貸マンションが建ってます。１ＬＤＫ～２ＬＤＫが９万円台で募集されてます。立地・グレード・設備・住宅ローン減税を考慮するとこのタワーマンションはお買い得と思います。

[387: 匿名]

荒れるって言うか、同じ話の繰り返しでウンザリしてる人が多いんじゃない？

検討してるフリして、直近の過去ログも読んでない感じだし。

[388: 契約済みさん]

1戸当たり修繕積立金
01年目 5142円
06年目 10000円
10年目 15000円
14年目 20000円
18年目 22500円
22年目 24000円
以降40年目まで 24000円

ちなみに1戸当たり平均85.69m2なので、
例えば70m2のとこは22年目以降19000円
140m2のとこは22年目以降38000円の計算。

[389: 契約済みさん]

修繕積立金（案）
階層による違いはほとんどなし。
1-5年　60円
6-9年　117円
10-13年　175円
14-17年　234円
18-21年　263円
22-40年　280円
一時金の追徴なし。12,24,36年に大規模修繕を予定。
あくまで一案に過ぎないので参考程度に。

>383さん
ご自身のマンションと比べてどうですか？

[390: 匿名さん]

>>386
周辺の賃貸マンションをずっと見てましたが、同じ賃貸でも３号線沿いってあまり人気無いみたいですね。
駅前通りや駅裏（？）は、単身者向けも含めてすぐにいっぱいになったみたいですが。
やっぱり３号線側はうるさいせいかな？

[391: 契約済みさん]

389です。内容被ってしまいました。すみません。

[392: 契約済みさん]

>388さん>389さん
とても、お優しい方ですね。同じ方がレスしてる訳じゃないのかな？389さんも凄く分かりやすいですよ。
ここは、最終的には４倍ちょいオーバーですからね。
過去ｽﾚ読まずに、修繕費の事を蒸し返す人が多くて、ウンザリしてましたが、これでもう聞いてこないでしょう。

[393: 匿名さん]

管理費、共益費はどれくらいですか？修繕積立金以外に支払いが必要なのはそれぐらいでしょうか。

[394: 匿名]

393
管理費は部屋(平米数)によって違うので、漠然とし過ぎて、どう答えて良いのか…。
車をお持ちなら駐車場代が必要ですよ。
あと共益費ですが、多分管理費=共益費なんじゃないかと…(違ってたらスミマセン)
こういった事に詳しくないし、ここは匿名掲示板です。詳しくはＭＲでお尋ねください。

[395: 匿名]

頭悪いから分からないですが、マンションは安いですがその分修繕費は高いから気をつけましょうって事ですかね〜

[396: 匿名さん]

管理費、大体でいーので、誰か教えて下さい(＾ｰ^)ノ

[397: 匿名]

＞３７３によると１１０円らしいぜ。

[398: 匿名さん]

ありがとうございました。
ちなみに、10年ごとに60万円前後の積立基金が徴収される。って、このタワーのことですか？一般的なんかな。

[399: 匿名さん]

ここは積立基金が徴収されないような積立計画になってますよ

[400: 匿名]

399 事実？