プレミスト千早タワー ツインマークスPart６

[購入検討中さん]

売主：大和ハウス工業、第一交通産業
施工会社：大林組　
管理会社：ダイワサービス

[268: 匿名さん]

頭金多かったら別に大丈夫だと思いますけど。
ここはキャッシュも多いらしいですし。

[269: 匿名さん]

3回返済滞れば払い下げ物件であっという間に買い手がつきますので問題無しです
特価で買って賃貸に回すと利回り良さそうですね

[270: 匿名さん]

269さん
このマンションは近隣のマンションと違い、1LDKや2LDKが多いから、最初から賃貸用の投資として購入している人も結構いるでしょうね。

[271: 匿名さん]

>>270

以前のスレでは最初から複数戸を買ってる人もいるようだから、そうなるのは当然でしょ。

[272: 匿名さん]

自分も将来親を住まわせることを考えて2LDKも検討してます
同一物件を二世帯でという考えの方もいるでしょうね

[273: 周辺住民さん]

うちのマンションは、思ったより単身者の方いますよ。
だいたい3LDKとかで、年代は様々ですが。

ここは1～2LDKという選択肢もあるし、価格も安いからいいですよね。

[274: 匿名さん]

このマンションでは様々な生活スタイル、価値観、年収の人達が一つの共同体を形成することになりそうですね。

[275: 匿名さん]

賃貸にたくさん出る物件は、コミュニティーが崩壊する率が高いよ！！

[276: マンション投資家さん]

ネガさんは、頭使うことを知らないんですね。
本当に投資に使われると思ってんの？
それとも、投資するアレが無いのかな♪

過去レスにもあるように、この物件には賃貸にありがちな狭い部屋もありますが、
全戸数が多いので、その割合は少ないです。

さらに、共用設備、セキュリティが充実してる分、管理費が割高。
タワマンだから、修繕積立金も高めに見積もってますよね。
投資用に適してるとは言えません。

基本的に自分で住むことに適したマンションです。

[277: 匿名さん]

↑なるほどですね。
確かに投資するなら無難に中央区のうほうが
安定的であるうえに、利回りもいいかもしれ
ないですね。

[278: 物件比較中さん]

276さん

修繕積立金は最大で入居時の何倍くらいになるのでしょうか？
タワマンの相場みたいなものはあるのでしょうか？

[279: 匿名さん]

物件価格全額を融資受けても収支がプラスになるようじゃなきゃ投資用マンションとして買う意味ないぜ。
金利の上昇、管理の上昇、家賃収入の減少等の各種リスク要素で適正なストレスをかけるように。

それと、住宅ローン減税は賃貸用として回すなら適用外だから気をつけてな。

[280: 匿名さん]

セキュリティと言っても、高層階以外はごく平均的だし、共用設備も利用料が掛かれば、享受できる層は意外に少ないかもね。

[281: 住まいに詳しい人]

>278
相場なんてないでしょ。
売主の方針の違いで色々です。
修繕積立金は、あくまでも修繕に掛かりそうな金額を予測した上で、長期的に積み立てるお金です。
高いからといって悪いとは言えません。
買いやすくするために安く計画してるほうが、後々、追加徴収になる可能性も上がるわけですから。
毎月消えてなくなるお金ではなく、自分たちの資産を保守するための準備だってことをお忘れなく。

よくネガさんが「タワマンは大規模修繕にいくらかかるかわからん！」とか
言いますが、関東圏では３０階建て程度のマンションの大規模修繕は既に行われています。
ここくらいの規模なら心配していません。
確かに６０階クラスのマンションの修繕は未知の世界ですが、
マンションでなければサンシャイン６０とか新宿副都心の高層ビル群とかはかなり古く、修繕も行われてます。
修繕費用の予測精度は上がってきていますよ。

[282: rentrent]

>280
中規模マンションぐらいだと、管理人さんは通いで常駐じゃないでしょ？
小規模だと警報も警備会社直結じゃなかったり。
監視カメラも５５台もあるし、夜間巡回してくれる管理人さんが２４時間常駐なのは平均的ってことは無いと思いますよ。
十分、平均より充実していると言って良いんでは？

共用施設の利用料は安くないですか？
例えばキッズルーム、１世帯で５００円／年。
シアターも茶室もビューラウンジもペット水栓も安いなぁ～と思ったけど。
数百円払えない？

[283: 匿名]

>>281
ヒステリックに質問の趣旨からずれたこと書いてるね

[284: 匿名さん]

283>
ん？
役に立ったけど？
あなたのような書き込みこそ迷惑です。ゴミじゃん。ご退場ください。

そもそも、見学に行ったら一回目ですぐにわかるような278のような質問もどうかと思うね～。
買う気もないのに冷やかしって感じ。

[285: 匿名さん]

まあまあ、二人とも落ち着いて（笑）
やっぱりここは営業とアンチしかいないっって言うのがバレバレですよ。

[286: 匿名さん]

>>285
アンチ＝他社営業ですよ。
ここが引き継がれる前（ダイワに決まる前）からのことです。
売れ行き見たらわかると思いますが、ダイワの営業はそんな暇ないですよ。

[287: 匿名さん]

アンチ（他社営業？）VS 購入検討者もしくは購入者（当然ひいき目ですね）
の構図はずっと変わってませんよ。

[288: 契約済みさん]

2期1次の販売はどうたったか、御存知の方いますか？
抽選の物件なんかあったのかなー⁈
アンチの方や冷やかしの方もいますが、気に入って契約した方が不快になる書き込みは、…

[289: 契約済みさん]

　２期１次で抽選になり当たりました。８室ほど抽選になってました。

[290: 匿名さん]

結局誰も>>278さんの質問に答えていないからあらためて聞くけど、月々支払う修繕積立金は最終的にはいくらくらいになるのでしょうか？
例えばアイランドタワーだと初期の2倍強になると聞きました。

[291: 匿名さん]

販売状況良かったと人から聞きました。
抽選も行われたとか。
今時、抽選を行うマンションも少ないのでは？
やはり人気ありますね。
次回の募集も出足好調みたいですよ。

[292: 購入検討中さん]

修繕積み立て金は、５年毎に約5000円アップで
最終的には30000円越えていましたよ

[293: 匿名さん]

>>292
ありがとうございます。

[294: 匿名さん]

292さん、ありがとうございます。
当初の５倍程度ですかね。30000円と言っても、部屋のグレードによって異なるのでしょうが、やっぱりタワマンと言うこともあり、高いですね。

[295: 匿名さん]

>>292
私の手元の資料では金額違いますよ
契約者さんですか？
戸当たりの平均で言うと当初約5000円から
40年目で24000円がMAXですが

[296: 購入検討中さん]

購入したかったのですが、抽選ではずれた者です
それぞれの部屋で、修繕積み立て金は違うのですかね～
希望以外の部屋はよくわかりません

[297: 購入検討中さん]

東側には公園があり図書館が建つ・・と聞き魅力的でしたが、
北側には何が建つか聞くのを忘れました。
現状では向こうにボーリング場が見える程度ですが
南側のようにビルが目の前にそびえたつのか不安です。
知っている方いますか？

[298: 契約済みさん]

北側に図書館等が建ち、西側の一部3号線沿いに
賃貸アパート3階建てが建設されます。
南側はリーマンショクの影響で4階建ての商業施設
が白紙と聞いてます。

[299: 匿名]

図書館は、小さいホールと、区役所機能の一部を兼ね備えた市民センターの予定ですよね。
先に完成してくれてたら、転入手続きが隣でできたのに〜。

[300: 匿名]

>296
最上階は分かりませんが、30階から下は、どの部屋も同じような上がり具合ですよ。

[301: 匿名さん]

>>298さん
４階建ての商業施設は向かいのダイワの土地ですよね。
どなたかダイワの人に聞かれた方はいないでしょうか。
どうなるのかすごく気になります。

[302: 購入検討中さん]

301さん

南側の土地は、確かに大和ハウスの商業施設建設予定地となっています。
ただ、あの土地はリーマンショック前に大和ハウスが購入したた土地なので 不況の今は、まだ建設できない状況です

この不況が長引けば、あの土地はあのままの状態になります
そうなると、大和ハウスの流通としては 利益の出ない土地をずっと抱える事になります

だから、プレミストの売れ行きが良かったら
流通から、マンション建設予定となる可能性はあります

でもこれは まだ何も決まっていない事なので社員もわかりません

後は、十分な利益を出せそうなテナントが、ひととおり見つかる事を祈るばかりです

[303: 購入検討中さん]

今更なのですが、
このマンション、今からでも買えますか？
既に完売済ですか？

[304: 契約住みさん]

303さん

まだ完売はしてないですよ。失礼ながらご予算が余り無いのでしたら中層〜下層階が有ります。
ご予算が十分にあるのでしたら、もうすぐセンターレジデンス(100平米以上多数有)の要望も開始されると思います(すでに始まってたらスミマセン)。
センターレジデンスは階層は余り高くないですが、広いし戸数も少ないので、戸建感覚に近いものがあります。
詳しくはＭＲにお問い合わせください。

[305: 匿名さん]

302>
このマンションは、栄泉から格安で引き継げたという経緯から、割安な価格で分譲できてますよね。
仮定の話ですが・・・
もしも、隣にもダイワがマンションを建てるとなると、土地はリーマンショック前に自前で入手しているわけで、ここより割高な価格設定になってしまう可能性が高いですね。
駅から少しだけ遠くなるのに、高い価格になってしまったら、ここほどの人気は集まらないかもしれませんね。

しばらく塩漬けで、規模や企画を変更して、予定通り商業施設っていう線が濃厚な気がしますが、
フォレオ博多の集客状況や、姪浜のロイヤルホームセンターの閉店など気になりますね。

[306: 匿名さん]

何だかんだ言っても、やっぱり所得水準で高層階、レジデンス棟、中下層に分類されそうですね。

[307: 購入検討中さん]

他県のものですが、千早小学校の学童（留守家庭子ども保育）の人数や延長時間、雰囲気など、利用されている方、ご存知の方いらっしゃいますか？

[308: 匿名]

図書館って完成まで５年以上先の話みたいよ。今から語る話ではないよ。

[309: 物件比較中さん]

隣の土地に新たに商業施設は作らないんじゃないのでは？
すでに３号線挟んだ向かいにも出来ているし、305さんが指摘してるように施設開発自体
縮小なのかも。可能性として高いのは流通部門がよそに売ってほかのデペがマンション
建てるってのが妥当なのかも。（あくまでも個人的な予想です）

[310: 匿名さん]

３号線挟んだ向かいは商業施設なんて言えるものじゃなくてボウリング場ですよ。
すでに３０年以上前からありますし。

[311: 匿名さん]

2期1次の残戸1戸だけになってますね
上層階の4LDKが残ってるって以外だな

[312: 匿名さん]

>>308
どこの情報でしょうか？

[313: 匿名さん]

空き地はコインパーキングでいいよ。

[314: 匿名さん]

309の方が言ってるのは、回転すしやゴルフ屋が入っている所の事を言ってんでしょう。
310さんもそう噛み付きなさんな。大体のニュアンスで分かるでしょう。

[315: 契約済みさん]

305さんと同じ意見です。
格安で引き継いでいる為、
南側にﾏﾝｼｮﾝの建設は低いと思いますよ。
ﾏﾝｼｮﾝを販売するとしたら、今のﾀﾜｰの金額
に合わせないと売れないと思います。
もし、高い金額で販売して完売となれば、
今のﾀﾜｰは格安で購入した人は、資産価値
が上がるでしょう。又、大和ハウスは今後、
顧客の集客を集めると思いますので商業施設
の可能性が非常に高いと思います。
現在、開発計画したとしても数年先の事でし
ょう。

[316: 匿名さん]

5年以上先とか数年先とか…。
日本経済はそれまでに破綻している可能性は十分にあると思いませんか？
その点を視野に入れて購入計画を練った方が無難でしょう。

[317: 匿名さん]

>300
結局、修繕積立金は「自分たちの資産を保守するための準備」とは言え、タワマンであるため割高ってことですね。