プレミスト千早タワー ツインマークスPart６

[購入検討中さん]

売主：大和ハウス工業、第一交通産業
施工会社：大林組　
管理会社：ダイワサービス

[1: 購入検討中さん]

この物件は凄い人気ですね！
Ａタワーは、要望が入ってる部屋が沢山あるみたいだし、千早は東区の中では、人気あるからかな～。
518戸は一気にいくかな？

[2: 契約済みさん]

凄い人気ですね！
５１８世帯は竣工前に完売するとおもいますか？

[3: 匿名]

2>
このマンションのユニークな所は、高層階から売り出したこと。
福岡市内で長期間売れ残ってるマンションを調べると、案外、高層階の広い部屋が多いんですが、このマンションの高層階はほぼ完売。
このご時世ですから、案外、凄いことですね。(プレミストに変わる前との価格差は高層階ほど大きいので、お得感も大きいのが人気だった秘密かも)

低層階は、タワーに住む意味がなさそうだけど、価格重視、安い管理費で充実した共用設備を利用したい人達で、人気があるのかな。

個人的に、どうなるかな？と思うのが50〜60平米台の部屋。ファミリー世代向けじゃないのは明らか。１人暮らしかDINKS向けか？と思うけど、そういう層は賃貸志向が強いかも。
投資用に買う人がいるかなー、と言う感じ。

戸数が多いので数戸は残るかも知れませんが、入居までA棟で半年、B棟なら１年ありますし、今の人気からすると完売するかも知れませんね。

[4: 匿名さん]

＞低層階は、タワーに住む意味がなさそうだけど、価格重視、安い管理費で充実した共用設備を利用したい人達で、人気があるのかな。


いえいえ、タワマン故に月々の管理費・積立金は数年後から一気に上がってきますし、
高層階のメリットを享受されない低層階の方々はむしろタワマンに住むメリットは無いと思いますが。
様々な共有施設が備わっているようですが始めは物珍しくてもそんなに利用することもないでしょうし。
高層階だから積立金が高いというわけではないですからね。
高層階も低層階も基本的に管理費・積立金は変わらないためむしろ低層階の方は損されると思いますよ。それらの金額は専有面積によって割り出されるわけですから。

[6: 匿名さん]

>>2
タワマンだから、、というよりは千早の人気だと思います。

１ＬＤＫ～２ＬＤＫは投資用として人気なんじゃないでしょうか。
周辺の賃貸を見ても、単身者にも人気が高いこともありますし。

[7: 匿名さん]

高層マンションは、長期的なコミュニティーの維持が難しい。
低層階投資目的の方々が多ければ多いほど。
永住方針の方と、投資方針の方が同居すれば、当然と言えば当然。

[8: 購入検討中さん]

4＞
＞いえいえ、タワマン故に月々の管理費・積立金は数年後から一気に上がってきますし、

チョット違和感を感じました。管理費は変わりませんよね？
それから、修繕積立金は、均等積立方式と段階増額方式とがあって、
普通のマンションでも、段階増額方式だったら、だんだん上がっていきます。
（それが「中古マンションの落とし穴」と言われたりしますよね？）
「タワマン故に」というのはチョット違う気がします。
将来、売却しちゃうつもりなら段階増額方式が、嬉しい人も居るはず。


＞高層階も低層階も基本的に管理費・積立金は変わらないためむしろ低層階の方は損されると思いますよ。

多分、３の方は２６階以上のことを高層階と言ってるような気がしますが、
設備のグレードが違うので価格設定が全く違いますね。
「そんな高い部屋を買わなくても、同じ共用部分を使える」という意図だったのでは？
それに２５階以下でも、低層に行くほど安いですから、
安く購入し、共用部分を活用するってことだと思います。


私は共用部がどうこうよりもＪＲ駅に徒歩２分。
博多駅へのアクセスが良いことに魅力を感じて検討中です。

[9: 匿名さん]

7>
はいはい。
大規模物件だと、絶対、こういうこと言い出す人が必ず居ますよね～。
売れてないマンションの営業マンでしょうね～。
実際、他の小さな地場マンションで言われたし。

管理会社がいい加減な、中小の物件の方がコミュニティー内のトラブルで苦労することが多いです。
私の実体験では、福岡の地場メーカーの中規模マンションでかなり苦労して、管理会社の変更にまで至りました。

「投資方針の方が同居」？？？？
投資用に買った人は自分で住まないでしょ？
投資目的の人の多くは、理事会とかにも基本的に参加しないし、委任状で終わり。
本当に住んでる人の意見で運営できることが多いです。

確かに、この物件、投資用になりそうな小さめの部屋もありますが、
実際に数えると、全戸数からすると割合は少ないです。
それに、この物件は、下層階に小さな部屋が偏ってるわけでもない。
きっと７番さんは、この物件の詳細を知らない、検討すらしてない人だね！

[10: 匿名さん]

>>8
タワマンは普通のマンションよりも大規模修繕の時の修繕工事費は高いでしょう？
だんだん上がると言っても6年目以降で倍額、10年目以降で3倍、14年目以降で4倍、
そしてその後も上がり続けるわけで、通常の8.9階建てのマンションではそこまではないですよ。

9年以内で売却するのが賢い買い方でしょうね

[11: 匿名さん]

高層マンションの大規模修繕費は膨大だから、コミュニティー維持は難しいと言われてますよ。
上層階と下層階の所得差で、大規模修繕の際の負担について、意見が割れますから。
投資目的の方が入ると、投資効率更優先が故にもっと負担に後ろ向きですよ。

[12: 匿名さん]

４＝１１？

故に　故に

[13: 匿名さん]

>>11
大規模修繕は修繕積立金で賄われるもので、その際に一時金を徴収する必要はないでしょう？
その為に積立金の上げ幅が大きいわけですし
要するに月々支払うモノを支払っているならば実需で住んでる人であれ投資家であれ関係ないということです

[14: 匿名さん]

>>13
この物件はどうなるかわかりませんが当初の計画より前倒して値上げしたり、一時金が必要となる事はありえますよね

[15: 匿名さん]

>>14
この物件はどうかわからないのであればあえてこのスレでそれを言う意味あるのでしょうか？
ちなみにこのマンションでは一時負担金のリスクを押さえるために長期修繕積立計画を40年で設定されてますよ

[16: 匿名さん]

長期修繕積立計画は、あくまで計画。
大半のマンションが修繕費不足になってます。
高層になれば誤差も大きく、追加請求に素直に応じる
か否かがコミュニティー力。
大所帯の高層マンションは、色々な方々がいらっしゃい
ますから、さてどうなることやら。

[17: 匿名]

16>
大半？
自分でマンション買うのは二回目ですが、別に相続した古いマンションも持ってます。
いずれも修繕費の追加徴収は経験したことがありません。運がよいだけなのかな？

大半って言う根拠は？

[18: 匿名さん]

なんだここ業者の書き込みしかないやん

[19: 匿名]

18>
アクセスランキングで一位になったりするから、同業者からも注目されちゃうんでしょう。
他社営業マンは、ネガレスしてる暇があったら販売頑張ってね！

[20: 匿名]

今週末も、モデルルームへの来場者、多かったみたいですね！

[22: 匿名さん]

来場者が多いと、はやく希望を押さえないとっていう心理働きますよね～。
確かに、要望が沢山入ってました。営業さんも、要望以外の場所を勧めるので、早く押さえないとって、気持ちになりました。

[23: 匿名さん]

15日にモデルルームへ行ってみました。
A棟はほぼ要望が入っていたので、
A棟は諦めてB棟にかけようと思いすごすご帰ってきてしまいました。
抽選になってでも、A棟に要望出しておいた方がよかったのかな…。
A棟抽選漏れた人がB棟優先になったり、
初めからB棟1本の人の方がB棟優先になることはあるのでしょうか？？

[24: 契約済みさん]

>>23
無理にでも抽選しておいた方がよかったと思いますよ。
抽選では、普通の業者は不正しませんからね。・・・たぶん。

[25: 契約済みさん]

抽選になっても要望だしといた方がいいですよ。Ｂ棟狙いなら別ですが、抽選にハズレたら第2希望を押さえればいいと思います。待てばいい物件はすぐに要望がはいります。

[26: 匿名]

>>23
B棟で希望の間取りがあるなら、わざわざ抽選に挑まなくてもいいような気がします。(もちろん入居時期の違いとかもありますが)

一番目に申し込んでいる人は、早くから申し込んで思い入れもあるでしょうから、軽い気持ちで重ねていくのは気が引けます。
恨まれたりしそー(^o^;

[27: 申し込中]

>>26
上層階なら一戸しかない間取りもありましたが、今販売中の部屋は階を変えれば同じような部屋はありますよね。恨みをかうほどではないのかも。
私は、ハズレた場合に「あの部屋が欲しかったんだよねー」と思いながら暮らしたくないから、重なってない部屋を申し込んでいます。
抽選日まではドキドキですけど。

[28: 契約済みさん]

実際のところ…ここって抽選あるんですか？

[29: 匿名さん]

抽選物件はありましよ。
1期の時は、抽選ハズレた人に次回の販売分の要望を早く受付てました。
この物件は、2期1次は早く完売しそうですね。

[30: プレミス子]

>>28
私が初めて見学に行った12月4日の午後に抽選会やってましたよ。
漏れた人は、そのまま営業マンと別の部屋を検討してる感じでした。

[31: 匿名さん]

>>29
>>この物件は、2期1次は早く完売しそうですね。

素人なんで教えてください。
要望があるなら、どんどん売ってしまえば良いと思うのですが、
なぜ１次とか２次とかに分けるんですか？

[32: 契約済みさん]

>>31
新規販売は抽選にしないといけないとどこかに規定があるらしいので、
たとえば516戸？を一気に売ると、一人1回しか抽選できないですよね。
要望が入りにくい不人気な部屋は残り、人気の部屋は10も20も要望が集まる可能性が出てくるかと。

[33: 匿名さん]

32さん

要望が入りにくい不人気な部屋って、例えばどんな部屋ですか？

[34: 契約済さん]

>31
私も同じ事を、営業さんに聞いたことありますよ。
前回の栄泉不動産の時は、一度に販売をしたらしく、たくさんお客さんが来て大変だったらしいです。
ゆっくり物件の説明が出来なくなるし、要望がたくさん出て営業さんも収拾がつかなくなったので、今回は順番に販売するっておっしゃってました。

[35: 契約済みさん]

＞33
そりゃ、北向き（北東・北西）の低層階に決まってるでしょ。

[36: 契約済さん]

35>
いや、A棟の東側の低層階やB棟南側の低層階も、人気なさそう…。
レジデンス棟が目の前ですからね。

[37: 契約済みさん]

実際、C棟に面した低層のA棟B棟は、どのような眺めになるのですか？
窓から壁しか見えない感じですか？

[38: rentrent]

>>37
手元の図面集を見ると…
C棟の３階はコミュナルガーデンがありますね。
A棟南東側＆B棟南西側の３〜５階は部屋によっては一部のバルコニーの前が壁って所が少しありますね。
でも殆どのバルコニーから上記のガーデンが見えるのかな。

図面だと、３階からはどのようにガーデンが見えるのか想像が難しい…。
視界が悪い部屋は相当安く設定されてるのでは？(二期の価格表は持ってないので未確認です)
別の物件で「３階は意外と人気あるんですよ」って言われたけど、この物件ではどうなるかな？
(理由は、防犯上１階は避けたい＆３階ぐらいならエレベーターを待たなくても階段でOK。さらに、この物件なら３階の下に住戸がないから子供が走り回っても足跡騒音の心配ないね。)

[39: 匿名]

>>34
ウソつけ。
栄泉の時も分けて販売していたぞ。1期の価格表は価格の空欄が多かった。
2期を迎えずに破綻したが。

[40: 匿名さん]

>ウソつけ。

まあなんて下品な言い方だこと
こんな方はお断りです

[41: 匿名]

38>
そういう部屋があるなら、キッズルームとかジムはそこに設置すればよかったのに。

[42: rentrent]

>41さん

このマンションが建っている所は「香椎副都心土地区画整備事業」のセンターゾーンって呼ばれている場所です。
その事業計画の「区域の整備・開発及び保全の方針」としてセンターゾーンでは「1、2階の住宅用途の禁止」というのがあるんですよ。
だから共用施設はできるだけ１、２階に集めたかったんでしょう。
上の階にあるのは、電気室とスカイラウンジぐらいですね。

規制があるから、麻雀屋やパチンコ屋なども禁止だし、普通の商店でも景観を損なうような看板は付けられません。
詳しくはUR都市開発機構のHPに載ってます↓
http://www.ur-net.go.jp/kyusyu/kashii/rule/

[43: 匿名]

42>
サイト読ませてもらいました。
へぇ〜、建物の外壁も具体的な規制があるんですね。
アースカラーを採用してるのは、理由があったんですね。

[44: 購入検討中さん]

昨日今日ＭＲは、凄いことになってましたね。
Ａ棟は、ほぼ要望が入ってるみたいだし、Ｂ棟も希望が多くなってきてますね！値付けが安過ぎたかな？
抽選になるかもしれないけど、要望入れようと思います。早く要望入れた人すみません。

[45: 検討したい]

確かに混雑してたみたいですね。
ワタシなんか、見学予約の電話したのに、希望の時間は営業マンが空いてなくて、週末は行けませんでした。
平日に行く予定です。

[46: 匿名]

平日って19時までですよね？
仕事終わってからだと間に合わないんだけど…。

[47: 契約済みさん]

46さんへ

営業と相談されたらいかがでしょう。融通がきくと思いますよ。

[48: 匿名さん]

44さん

連日、ＭＲに行かれたのですか？
お仕事、お疲れ様です。

[49: 匿名さん]

>42
URって、そういう仕事もしてるんだ～。
賃貸だけじゃないんだ～。

[50: 匿名]

>49
マンションの北東側、千早並木広場の隣は東区市民センター。
更にその隣はURの管理という看板が出てましたよね。
確か商業用地って書いてあったような。
千早の賑わいのためにもURには頑張って貰わないとね！