ライオンズ青砥グランフォートってどうですか？

[購入検討中さん]

京成電鉄本線「青砥」駅下車徒歩6分。
ライオンズ青砥グランフォートについての情報を希望しています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都葛飾区立石6丁目170番（地番）
交通：
京成本線 「青砥」駅 徒歩6分
京成押上線 「京成立石」駅 徒歩9分
間取：3LDK～4LDK
面積：62.04平米～85.94平米
売主：大京
規模・構造：鉄筋コンクリート造、地上10階建て、陸屋根、共同住宅
総戸数：84戸（住戸）


施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

[201: 物件比較中さん]

自分なりにあの土地のことを調べてみました。
区役所のＨＰで土地区分がわかりました。
あの場所は建蔽率６０％容積率２００％の縛りがある場所なのですね。
だから、Ｌ字型の建物とかにできなかったのでしょうね。
同じ容積率ならフロア面積の狭い高層よりも、フロア面積の広い低層の方が建設コストは低いので利益は上がるとは考えられます。
前の駐車場も同じ縛りがあり、グランフォートよりも土地は狭いですから、営業さんの言ったように背の高い建物が建つ可能性は低いように思います。

隣のウィングプラザは１０階建てのかなり大きなマンションですが、実は都民住宅で賃料が３ＬＤＫ７０平米１３万円位ですね。まあこれに補助がつきますが・・・

賃貸の都民住宅と比べても仕方ないですが、７０平米のＣタイプだと頭金５００万３５年変動ローンボーナスなしの支払いが管理費・修繕積立費込で１５万位ですから、設備のことを考えると賃貸に住むよりも良いのかな？とは思います。

青砥駅からの道を夜９時ごろ通ったのですが、駅前にマッサージ店のピンクの看板があったくらいで、いかがわしいお店も、飲み屋さんもほとんどなくて静かでした。
逆に人通りが少ないかな？と思いましたが、ＴＵＴＡＹＡやローソンがありますから、そこまで危険でも無いでしょう。
夜は文化会館前のバス通りも車が殆ど走っておらずかなり静かでした。昼間もとても静かな場所ですし、子供が居るので子育てにはとてもいい環境だと思いました。
葛飾区は子育てに力を入れているのが良いと思いますし、区役所の人は皆とても親切でした。

とても魅力的な場所なのですが、低層階しか残っていないのが悩みどころです。
低層階の方が安いということはあるのでしょうけれども・・・

[202: 匿名さん]

物件比較中さん
あくまでも私見ですが、どうしても今すぐ、絶対青砥でという訳でなければ、今は動かないことも選択肢の一つです。
上層階があるならまだ良いでしょうが、今からだとご心配通り南側に何か立った場合に影響を受ける部屋しか残っていません。
パークハウス完成後、青砥の暮らしやすさ・通勤における利便性が変化する可能性も高いです。
地震がまた頻発していますから地盤も強いに越したことは無いでしょうが葛飾区内ではマシでも、東京全体から見ればこの辺りは軟弱地盤です。
円高解消の見込みも無く、これからの景気の先行きや雇用情勢も不透明です。
消費税増税が決まれば駆け込み需要が増えますが、前回は増税後の落ち込みがひどく、新築マンション相場がかなり安くなりました。

土地で決めたと連呼されている方はこれらを全て踏まえた上で契約されているでしょうから、今更何も申し上げることは無いですが、これだけご自分で色々考えた上でなお躊躇されているのですから、その気持ちを誤魔化されない方が良いかと思います。

[203: 匿名]

あと、費用試算については、頭金とローン利息を入れた総支払額に取得に必要となる諸費用、固定資産税、修繕積立金は年々上がりますので、それを住みたい年数分積み上げた金額を足したうえで住む年数で割り、更に坪単価に換算しないと、比較対象になりません。

私が今住んでいるところがウイングプラザより坪数も少ないのに家賃は同じくらい、頭金500万で試算をしたのですが、断然こちらの物件の方がお高かったです。
一度計算し直してみてはいかがでしょうか？

[204: 匿名さん]

横やり失礼します。

支払いが同じもしくは分譲のほうが少し高いくらいなら迷わず
分譲を買います。
(固定資産税、修繕積立金、更新料いろいろ考慮したうえで)
当たり前のことですが、分譲は売れるからです。

[205: 匿名さん]

前の駐車場の件ですが、ここって日影権ありますよね？

土地の縛りを考えると、
グランフォート側にはわざわざ建物はたてずお墓側に建てると思うんですよね。
低層はそもそも眺望はないので、意外と駐車場のことは気にしすぎなくて大丈夫かも?
中層のかたのが眺望の影響うけるかもしれません。

こればっかりはわかりませんが。確かグランフォートの土地と所有者が同じだったような。

[206: 匿名さん]

>>204
多分、現在の状況下だとマンションを買うことが
資産にならなくて負債になることもあるって言いたいんだと思います。
千代田区ならいいんだろうけど、このあたりは震度３でもかなり揺れますからね。

[207: 物件比較中さん]

もう一度ゆっくり考えてみたいと思います。
皆様いろいろとご意見ありがとうございます。

[208: 購入検討中さん]

ここはこの間の新潟福島の豪雨みたいのがきたらどうなるのでしょうか？

[209: 匿名]

台風のように降水量が高い状態が長く続けば、中川が氾濫するかもしれませんね。
確か、葛飾区や東京都の想定によれば三メートルの浸水の可能性があるとされていたと思います（二百年に一度の豪雨）。
確実な情報は図書館の地域情報コーナーでハザードマップを確認してみては如何でしょうか。
前提条件や葛飾区内・区外の地域と比較も出来ますよ。

[210: 匿名さん]

この辺りだと、起こる可能性がとても高い東海大地震などの影響での液状化で、地盤は勿論、川の土手が崩壊し、合わせて起こる津波による水害で、言われている３ｍでも区役所の１階が沈んでしまうくらいの災害が１０年以内に起こると想定されているようですがご存知ですか？

勿論、起こらないほうが良いですし、起こっても想定よりも軽微で済むに越したことはありませんし、私もそう望みます。

しかし、起こった場合も覚悟しておいたほうが良いでしょう。

液状化でもマンション自体は大丈夫だと思いますが、周囲の道路などは浦安のように沈むかも知れません。
そこに津波などの水が来たら、噴出した泥を洗い流してしまいますので、もしかするとマンションは杭がむき出しになってその上に乗っかってる状態になるかも知れませんね。
そうなったら直せるのでしょうか？
直せるにしても大金が必要になるでしょうね。

[211: 匿名さん]

完売間際に怒涛のネガ

[212: 匿名さん]

9月中旬にはモデルルームが無くなるみたいです。

青砥の物件の中でこのマンションだけがネガティブな書き込みがあるね。
過去の書き込みを見てもこの物件だけネガティブな書き込みが多いし。
地震や津波の被害の程度はパークハウスもレーベンも同じなのに。
というか青砥、葛飾区だけじゃなくて、
東京・千葉・神奈川の東京湾沿岸はみんな同じだね。

それから、今回の震災で津波の被害にあわれた場所で
液状化しやすい場所って無かったのかな？
多分あったと思うんだけど、
杭がむき出しになった建物ってあったのかな？

マンションって配管用をメンテナンスするために
コンクリートで囲まれた地下室みたいな空間があるんじゃないっけ？
杭はその下にあるから
かなり周辺の土が持って行かれないと杭は見えないんじゃなのかな？
安い分譲や賃貸だとこれが無いものもあるみたいだけど
この物件にはあるんじゃないかな？

１０年以内に起こるかもしれない（起こらないかもしれない）
地震と津波の被害よりも、
台風が接近中の福島原発の方が問題では？
台風対策は十分なのか？
台風６号のように神風が吹いて福島を避けてくれるのか？

[213: 匿名]

ネガ発言が多いのは、結局販売時期が悪かったのでは無いかと思うんですよね。

ホットスポットだわ、地盤は悪いわ、豪雨の際には沈むわで、今まで青砥は価格と都心からの利便性のバランスが魅力だったと思うのですが、今回の震災でネガティブ要素に注目が集まり、これを含めると（元々強気な価格設定をしていたこちらの物件に対して）価格が高過ぎると思う方と、滅多に起こらないから大して気にならないという方とが混在した結果だと思います。
パークハウスは上記に加えて川沿い・高圧電線近く・直床長谷工仕様でこちらの物件より条件はかなり悪いですが、価格に反映されるようですからそこまで荒れないとは思います。
ウチは買いませんけど(笑)

[214: 匿名]

ホットスポットって、やっぱり気にしたほうがいいのでしょうか
結局、この物件は諦めましたが、青砥の物件を真剣に考えています

[215: 匿名]

今は何とも申し上げにくいですよね。
先日、葛飾区内で作られた堆肥から高濃度の放射能が測定されてニュースになってましたが、目に見えるものでは無いので今は不安に思いつつ皆さん生活されているのでは？
内部被爆のデータが出たり、実際に健康に被害を生じる方が出てきてからパニックが起きるのでしょうが、その時が来るのかどうかすら誰にも分かりません。ひょっとしたら大したこと無いかもしれませんし、あっても報道されないかもしれませんしね。
ただ、特に小さなお子様にとってリスク要因ではありますよね。葛飾区は他の区と比べても測定値は高いのですから。
後は家族の考え方次第ですよね。

[216: 購入検討中さん]

210さん

ここの杭はむき出しになる構造のタイプの杭ではありませんよ。
液状化になっても半地下が出現。 にはならない杭だと思います。

[217: 入居予定さん]

こないだTVや新聞で取り上げられていた、川崎の欠陥マンションの件については、みなさんどう感じていらっしゃいますか。建築中に何度も行われている検査は、信用できるのでしょうか。大京=欠陥マンションといったイメージで資産価値が落ちたように感じるのですが。一言、お騒がせしたことに対して、お詫びがあってもよいのではと思うのですが・・。

[218: 匿名さん]

杭が短い。
地盤が悪すぎて、支持杭が使えず摩擦杭を使ってるね。
万一、液状化が起きたらアウトだね。

[219: 匿名さん]

すごい。よくお気付きになりましたね。
久しぶりに上がってるから見に来たら、思わず反応しちゃいました。
こちらは、うちもそれに気付いてやめたのですよ(笑)。

[220: 匿名さん]

ホームページ見ると、杭画像はどう見ても摩擦杭なのに「強固な支持層」に打ち込んでいると書いてある。
誤植かな？
東京都西部の丘陵地帯ならともかく、葛飾区をはじめとする23区東部は地盤が弱い。
支持層が15.25m っていうのも、にわかには信じ難いんだよね。

[221: 匿名さん]

219さん

摩擦杭だとどうだからおやめになったんですか？

[222: 匿名さん]

ザ・ライオンズ両国や、台東区の物件を見てみても、明らかに短いのはすぐに分かるはず。杭が短くても何の問題も無い工法があるなら、デベロッパーはどこでも飛び付いていますよ。
後は柱状図を見てご自分で判断されればよろしいかと。

[223: 匿名さん]

専門家が審査しているんだから大丈夫ですよ。

[224: 匿名さん]

そうですね。そう思えるのであれば良いと思います。
私はそう思えなかったので見送りました。

川崎の欠陥マンションの件でもそうですが、「通常時」には問題は無いのですよ。
川崎も「専門家」さんが竣工検査しましたよね？
有事の際のことを物件選びの検討項目に挙げるかどうかなんでしょう。

[225: 匿名さん]

>222さん

ザ･ライオンズ両国の支持杭は、42.7m とのことです。
特に、短いとは思いませんがね。
ここの柱状図を確認したいものです。

http://lions-mansion.jp/MN091024/equipment2.html

[226: 匿名さん]

↑
なんか誤解してるのかな？

[227: 購入検討中さん]

支持杭の長さが周辺の他の物件と比べても短いことは気になりました。
営業に問い合わせたところ現地で調査した柱状図を見せてくれました。
３か所ほど調査しているようです。
深さ15ｍのところにＮ値が50の場所がありました。
ここを中間支持層として利用しているのかと思います。
その下にはやはりＮ値の低い地層があり、
50ｍのところにＮ値が50以上の硬い岩盤がありました。
ピンポイント的にここは地盤が良い場所ということなのでしょうか？

東京の地盤（Web)の葛飾区立石
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/122tateisi.htm
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/pdf/122tateisi.p...
の29-8の3番と29-9の1番7番が現地周辺の柱状図です。
この図では50ｍまで調査していないのは、Ｎ値が十分だということなのでしょうか？

摩擦杭を用いることができる規模のマンション(条件付きで6階建てまで)ではないのと思うので、
節杭を用いている理由は良くわかりません。
中間層を用いているので、保険的に摩擦杭を用いているということなのでしょうか？
どちらにしろ中途半端という印象が無いことはありません。

不同沈下に対応することが大切で、
抜け上がりの問題もありますから、
深い杭が絶対というわけでもないと思います。

判断は難しいところですね。

[228: 匿名さん]

都営浅草線が東京駅に乗り入れるようになるんでしょ？

[229: 匿名さん]

>227さん
地盤に関する良いサイトの紹介をして頂き、ありがとうございます。
参考になります。
まず、気になるのが29-8の3番と29-9の1番7番とでは柱状図の構造がかなり違うことです。
浅い地層では不安定な構造になってるためか隣り合った土地であるにもかかわらず、片方でN値50でも、他方は満たしていない箇所もあります。
おおよそ、N値50近辺で重なり合う部分は1mほどの厚さしかないのです。
この層をもって支持層とすることが、ほんとうに適切なのか疑問に思うのは私だけではないと思います。

[230: 匿名さん]

専門の人が適切と思っ
て摩擦杭にしたんだろうから、素人目には信じるしかありません。
周りと違うからダメなものだ。というのもいかがなものかと思うし。

東日本大震災の液状化の建物被害のレポートで、摩擦杭の建物は適度に沈みこんだため
段差も生じず ライフラインのダメージも少なかった。

というのもありました。 さすがに今の技術で倒壊はないだろう
と考えるのは浅はかすぎですかね？

でも摩擦杭の工法は独自のもいれるとかなり多いので
絶対素人じゃわかりません。

[231: 匿名さん]

228さん

あとは半蔵門線の四つ木？まで乗り入れ、そこから松戸までつなげる。
とか オリンピックが誘致されたらかなり動きそうなのかな？
羽田空港と成田空港の路線を強化するでしょうし。

京成立石の再開発の動向もきになるところです。

[232: 購入検討中さん]

229さんへ
227です。

調べてみると支持層はＮ値50が5ｍ以上あれば十分のようです。
営業さんに見せていただいた
GL-15でＮ値50あるということは確認したのですが
その厚さまでは覚えていません。
多分５ｍあるかないか位だったような気がします。

現地の支持層がこれら３地点の共通層であるとは考えにくいので、
１ｍとは思いませんが、
ここを支持層とするのが適切なのかどうかは難しいですね。

[233: 匿名さん]

摩擦杭を使って、大きなマンション建てていいんですかね？
葛飾区ホームページには、下記のような記載があるんですけど。
それにしても、不安を抱かせるような特殊な工法をなぜ採用したんですかね。

葛飾区ホームページより
http://www.city.katsushika.lg.jp/29/120/001567.html
摩擦杭が使用できる構造規模
•鉄骨造では、軒の高さ16メートル以下かつ5階以下
•鉄筋コンクリート造では、軒の高さ13メートル以下かつ4階以下です。

[234: 匿名さん]

>232さん
ありがとうございます。
ただ、先ほどの地盤に関する良いサイトで、近隣の29-8の3番と29-9の1番7番の柱状図では深度20m未満でN値50を越える箇所は全くありません。(49は1箇所ありましたが)
マンション敷地に限り、N値50が5mあるというのも、なんかねぇ…
確かに、「通常時」は問題ないんでしょうけど、いまひとつ納得できませんね。

[235: 匿名さん]

買えない人ほど、あーでもないこーでもないってうるさいね。
そうやって言う人の住んでいる所って何があっても大丈夫なんだろうね。

悪い所探しに夢中になると、いつまでたっても買えないよ。

[236: 匿名さん]

いざという時に不安の残るマンションを今買う必要などありませんから買いません。どうかご安心を。

[237: 匿名さん]

>235
実際に住んでから、問題が発覚するよりいいんじゃないの。
まだ、建築中なんだし、契約者であっても納得のいかない点は営業に質したほうがいい。
それに、どこのマンションであっても何かしら妥協点はあると思うけど、その妥協点を予め正確に承知していたほうがいいに決まってる。
浦安で液状化が多発したとき、そのリスクを正確に理解していた住人は少ないだろう。
もちろん、気にしない無頓着な人もいるだろうが、そういう人はこのサイトを見ないほうがいいと思うよ。
ここは良い悪いにかかわらず、率直な情報交換する場だからね。

[238: 周辺住民さん]

　はじめまして。構造等でいろいろ疑問をお持ちのようですが、買うも買わないも、最終的に決断するのは自分（家族）ですから、納得のいくまで販売担当者に質問をするなり、このサイトの情報を参考にするなり、汗をかいてみてください。高い買い物ですし、努力した方が達成感もまた違います。
　私の住んでいる物件は2009年に完成した60世帯ほどの中規模物件（葛飾区）ですが、基礎杭は、支持杭で杭長57ｍとなっていてすべてＮ値50以上の支持地盤に達しているとのことです（一応設計図で確認し、設計住宅性能評価書でにも記載されています）。支持杭の場合は、杭長はともかく、Ｎ値50以上の支持地盤にきちんと達しているかがポイントですかね。
　他方、摩擦杭は、文字通り周辺地盤と基礎杭の摩擦力で支えているので、それがなくなると、沈下等が生じます。支えている周辺地盤の掘削等で摩擦が軽減されるとそのような状況が生じる可能性があります。中長期的な周辺の土地開発等大規模工事の動向に注意する必要があるかもしれません。
　なお、支持杭もネガティブフリクションなる症状で沈下の可能性はあるようです。支持杭が支持基盤まで達しているからといって安心できませんね。参考になる記事を見つけましてのでご参照ください。
www.chuo-kentetsu.co.jp/cgk/topix/tecrep17.pdf

[239: 匿名さん]

イニシア堀切菖蒲園　東京都葛飾区堀切1丁目28-6　杭長48m
イニシアお花茶屋　東京都葛飾区宝町1丁目33-19　杭長34m
サングランデ亀有親水公園　東京都葛飾区亀有1丁目65番2 杭長43m
ライオンズ綾瀬ステーションレジデンス　東京都葛飾区小菅4丁目11番1号　杭長44m
アデニウム新小岩　東京都葛飾区東新小岩１丁目614番1　杭長50m

現在、販売中の葛飾区マンション杭長を調べてみました。
杭長20m未満は皆無です。
恐らく、近隣の足立区・墨田区・台東区・江戸川区・松戸市でも杭長20mはないと思います。
「中間」支持層に支持杭を打つ工法は相当特殊です。
杭が短いことはメリットが多いにもかかわらず、殆ど採用されていません。

[240: 匿名さん]

>238さん

詳細な情報、ありがとうございます。
摩擦杭は、小・中規模住宅で使うもので、ここのような大型マンションで使うものではありません。
大きな構造物を支えるだけの堅牢性・耐久性が、摩擦杭にはないからでしょう。
実際、227さんと233さんが書いているように建築許可が下りないはずです。

[241: 購入検討中さん]

227です
最近の杭は
支持杭と摩擦杭と完全に分けるのではなく、
これらのそれぞれの効果を併せ持つ杭があるようです。
たとえばこれ
http://www.japanpile.co.jp/cms/method/hyper-mega-hyoujyun/
このマンションがこの杭を使用しているのかわかりませんが、
支持杭としての支持力と、
摩擦杭としての支持力との
合計でトータルとしての支持力を考える。
このマンションの杭もそのような杭なのかもしれないです。
そうであるならマンションのパンフレットの説明は不適切です。
また、この支持方法が適切なのかどうか？は良くわかりません。
結局のところ地震をはじめ天災が来てはじめてわかることでしょう。

[242: 匿名さん]

以前、専門家に相談した結果、構造が価格に見合わないからこちらの物件を見送ったと書いた者です。

あの時はライオンズの営業さんに恨みがあるわけでも無かったし、
私もそれなりの対価を支払って得た情報でしたので書き込みをするつもりはありませんでしたが、
最近話題に出ていることが正にその理由でした。
専門家の方から見ても、こちらのマンションは珍しいやり方をしている、とのコメントでした。
最初は場所を伏せて相談していたのですが、杭の形状・長さを見て、
地盤がとても良い地域なのかと聞かれたため、場所を告げてみたところ、
営業担当者に言って柱状図を見て、N値50を満たす層の厚みを見て欲しいことと、
おそらく中間支持層を支持基盤として使っているからこの工法なのかもしれないこと、
地震や液状化が起こったときにどうなるかは今の時点では誰も分からないが、
少なくとも他のマンションではあまり見ない工法であること、
もし地縁があったり、お買い得であるなどの理由でどうしてもこのマンションがいいなどの理由がなければ、
一旦冷静になって他のマンションを検討してみるのも手ではないかと提案されました。
結果、私は見送ることにしました。

ただ、だからと言ってすぐ欠陥マンションと言う訳では無いと言われていたことだけは付け加えておきます。
少なくとも建築確認は下りていますし、天災が起こったときにどうなるかなんて誰にも分からないと思いますので。私は、高めの買い物でリスク含みの物件を敢えて取る気になれなかったと言う事です。

[243: 匿名さん]

>241さん
いつも、参考になる情報をありがとうございます。
ハイパーメガ工法について調べてみました。
N値が50に満たなくても、充分な支持力を保てる工法で、マンションや学校にも導入実績があるようです。
もし、ここがこれを採用しているなら少し安心です。

[244: ビギナーさん]

>242さん
大変勉強になります。

[245: 匿名さん]

今回の登録はどんなかんじですか？
最終期も抽選みたいですが

[246: 契約済みさん]

あ～このマンション契約しなければ　よかったです。気がついたのが遅かったです。高かったし　失敗でしたね。今からでも　やめられるのかな?

[247: 匿名さん]

なりすまし まで使ってわざと人気さげようと因縁つけてくる人の多いこと多いこと
。
いいも悪いもこのマンションがその金額の価値があるかはこれからわかることですね。

辞められた方が何人かネガ書き込む方がいらっしゃいますね。

[248: 匿名さん]

No.247さんに同感です。
私も購入したものですが、ネガが多いのは抽選に外れた人や価格が高すぎて手の届かなかった人などが案外多かったのかなと思います。
住んでみなければ分からないのは、この物件だけではないと思います。
私も住んで良かったと思えそうだから購入しました。
高い金額を出さなければ味わえない世界もあるので、それを楽しみに待っています。

[249: 匿名さん]

しかし大京も中途半端なことしてくれますよね。
感情的なだけのネガならまだ良いですが、杭でケチる理由が理解出来ません。
契約者の皆さんが安心出来るようにきちんとした説明をして欲しいものです。

[250: 匿名]

購入者です。良い買い物をしたと感じております。さて、購入した方々にお聞きしたいのですが、オプションはどうしました？様々な物があって迷っています。標準で十分かとも思いましたが、キッチン周りの壁とか、棚とか、床のコーティングとか考えはじめるとキリがなく、民間リフォームも考えています。快適に長持ちさせたいですし、ご教授願いたいです。