ライオンズ青砥グランフォートってどうですか？

[購入検討中さん]

京成電鉄本線「青砥」駅下車徒歩6分。
ライオンズ青砥グランフォートについての情報を希望しています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都葛飾区立石6丁目170番（地番）
交通：
京成本線 「青砥」駅 徒歩6分
京成押上線 「京成立石」駅 徒歩9分
間取：3LDK～4LDK
面積：62.04平米～85.94平米
売主：大京
規模・構造：鉄筋コンクリート造、地上10階建て、陸屋根、共同住宅
総戸数：84戸（住戸）


施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

[201: 物件比較中さん]

自分なりにあの土地のことを調べてみました。
区役所のＨＰで土地区分がわかりました。
あの場所は建蔽率６０％容積率２００％の縛りがある場所なのですね。
だから、Ｌ字型の建物とかにできなかったのでしょうね。
同じ容積率ならフロア面積の狭い高層よりも、フロア面積の広い低層の方が建設コストは低いので利益は上がるとは考えられます。
前の駐車場も同じ縛りがあり、グランフォートよりも土地は狭いですから、営業さんの言ったように背の高い建物が建つ可能性は低いように思います。

隣のウィングプラザは１０階建てのかなり大きなマンションですが、実は都民住宅で賃料が３ＬＤＫ７０平米１３万円位ですね。まあこれに補助がつきますが・・・

賃貸の都民住宅と比べても仕方ないですが、７０平米のＣタイプだと頭金５００万３５年変動ローンボーナスなしの支払いが管理費・修繕積立費込で１５万位ですから、設備のことを考えると賃貸に住むよりも良いのかな？とは思います。

青砥駅からの道を夜９時ごろ通ったのですが、駅前にマッサージ店のピンクの看板があったくらいで、いかがわしいお店も、飲み屋さんもほとんどなくて静かでした。
逆に人通りが少ないかな？と思いましたが、ＴＵＴＡＹＡやローソンがありますから、そこまで危険でも無いでしょう。
夜は文化会館前のバス通りも車が殆ど走っておらずかなり静かでした。昼間もとても静かな場所ですし、子供が居るので子育てにはとてもいい環境だと思いました。
葛飾区は子育てに力を入れているのが良いと思いますし、区役所の人は皆とても親切でした。

とても魅力的な場所なのですが、低層階しか残っていないのが悩みどころです。
低層階の方が安いということはあるのでしょうけれども・・・

[202: 匿名さん]

物件比較中さん
あくまでも私見ですが、どうしても今すぐ、絶対青砥でという訳でなければ、今は動かないことも選択肢の一つです。
上層階があるならまだ良いでしょうが、今からだとご心配通り南側に何か立った場合に影響を受ける部屋しか残っていません。
パークハウス完成後、青砥の暮らしやすさ・通勤における利便性が変化する可能性も高いです。
地震がまた頻発していますから地盤も強いに越したことは無いでしょうが葛飾区内ではマシでも、東京全体から見ればこの辺りは軟弱地盤です。
円高解消の見込みも無く、これからの景気の先行きや雇用情勢も不透明です。
消費税増税が決まれば駆け込み需要が増えますが、前回は増税後の落ち込みがひどく、新築マンション相場がかなり安くなりました。

土地で決めたと連呼されている方はこれらを全て踏まえた上で契約されているでしょうから、今更何も申し上げることは無いですが、これだけご自分で色々考えた上でなお躊躇されているのですから、その気持ちを誤魔化されない方が良いかと思います。

[203: 匿名]

あと、費用試算については、頭金とローン利息を入れた総支払額に取得に必要となる諸費用、固定資産税、修繕積立金は年々上がりますので、それを住みたい年数分積み上げた金額を足したうえで住む年数で割り、更に坪単価に換算しないと、比較対象になりません。

私が今住んでいるところがウイングプラザより坪数も少ないのに家賃は同じくらい、頭金500万で試算をしたのですが、断然こちらの物件の方がお高かったです。
一度計算し直してみてはいかがでしょうか？

[204: 匿名さん]

横やり失礼します。

支払いが同じもしくは分譲のほうが少し高いくらいなら迷わず
分譲を買います。
(固定資産税、修繕積立金、更新料いろいろ考慮したうえで)
当たり前のことですが、分譲は売れるからです。

[205: 匿名さん]

前の駐車場の件ですが、ここって日影権ありますよね？

土地の縛りを考えると、
グランフォート側にはわざわざ建物はたてずお墓側に建てると思うんですよね。
低層はそもそも眺望はないので、意外と駐車場のことは気にしすぎなくて大丈夫かも?
中層のかたのが眺望の影響うけるかもしれません。

こればっかりはわかりませんが。確かグランフォートの土地と所有者が同じだったような。

[206: 匿名さん]

>>204
多分、現在の状況下だとマンションを買うことが
資産にならなくて負債になることもあるって言いたいんだと思います。
千代田区ならいいんだろうけど、このあたりは震度３でもかなり揺れますからね。

[207: 物件比較中さん]

もう一度ゆっくり考えてみたいと思います。
皆様いろいろとご意見ありがとうございます。

[208: 購入検討中さん]

ここはこの間の新潟福島の豪雨みたいのがきたらどうなるのでしょうか？

[209: 匿名]

台風のように降水量が高い状態が長く続けば、中川が氾濫するかもしれませんね。
確か、葛飾区や東京都の想定によれば三メートルの浸水の可能性があるとされていたと思います（二百年に一度の豪雨）。
確実な情報は図書館の地域情報コーナーでハザードマップを確認してみては如何でしょうか。
前提条件や葛飾区内・区外の地域と比較も出来ますよ。

[210: 匿名さん]

この辺りだと、起こる可能性がとても高い東海大地震などの影響での液状化で、地盤は勿論、川の土手が崩壊し、合わせて起こる津波による水害で、言われている３ｍでも区役所の１階が沈んでしまうくらいの災害が１０年以内に起こると想定されているようですがご存知ですか？

勿論、起こらないほうが良いですし、起こっても想定よりも軽微で済むに越したことはありませんし、私もそう望みます。

しかし、起こった場合も覚悟しておいたほうが良いでしょう。

液状化でもマンション自体は大丈夫だと思いますが、周囲の道路などは浦安のように沈むかも知れません。
そこに津波などの水が来たら、噴出した泥を洗い流してしまいますので、もしかするとマンションは杭がむき出しになってその上に乗っかってる状態になるかも知れませんね。
そうなったら直せるのでしょうか？
直せるにしても大金が必要になるでしょうね。

[211: 匿名さん]

完売間際に怒涛のネガ

[212: 匿名さん]

9月中旬にはモデルルームが無くなるみたいです。

青砥の物件の中でこのマンションだけがネガティブな書き込みがあるね。
過去の書き込みを見てもこの物件だけネガティブな書き込みが多いし。
地震や津波の被害の程度はパークハウスもレーベンも同じなのに。
というか青砥、葛飾区だけじゃなくて、
東京・千葉・神奈川の東京湾沿岸はみんな同じだね。

それから、今回の震災で津波の被害にあわれた場所で
液状化しやすい場所って無かったのかな？
多分あったと思うんだけど、
杭がむき出しになった建物ってあったのかな？

マンションって配管用をメンテナンスするために
コンクリートで囲まれた地下室みたいな空間があるんじゃないっけ？
杭はその下にあるから
かなり周辺の土が持って行かれないと杭は見えないんじゃなのかな？
安い分譲や賃貸だとこれが無いものもあるみたいだけど
この物件にはあるんじゃないかな？

１０年以内に起こるかもしれない（起こらないかもしれない）
地震と津波の被害よりも、
台風が接近中の福島原発の方が問題では？
台風対策は十分なのか？
台風６号のように神風が吹いて福島を避けてくれるのか？

[213: 匿名]

ネガ発言が多いのは、結局販売時期が悪かったのでは無いかと思うんですよね。

ホットスポットだわ、地盤は悪いわ、豪雨の際には沈むわで、今まで青砥は価格と都心からの利便性のバランスが魅力だったと思うのですが、今回の震災でネガティブ要素に注目が集まり、これを含めると（元々強気な価格設定をしていたこちらの物件に対して）価格が高過ぎると思う方と、滅多に起こらないから大して気にならないという方とが混在した結果だと思います。
パークハウスは上記に加えて川沿い・高圧電線近く・直床長谷工仕様でこちらの物件より条件はかなり悪いですが、価格に反映されるようですからそこまで荒れないとは思います。
ウチは買いませんけど(笑)

[214: 匿名]

ホットスポットって、やっぱり気にしたほうがいいのでしょうか
結局、この物件は諦めましたが、青砥の物件を真剣に考えています

[215: 匿名]

今は何とも申し上げにくいですよね。
先日、葛飾区内で作られた堆肥から高濃度の放射能が測定されてニュースになってましたが、目に見えるものでは無いので今は不安に思いつつ皆さん生活されているのでは？
内部被爆のデータが出たり、実際に健康に被害を生じる方が出てきてからパニックが起きるのでしょうが、その時が来るのかどうかすら誰にも分かりません。ひょっとしたら大したこと無いかもしれませんし、あっても報道されないかもしれませんしね。
ただ、特に小さなお子様にとってリスク要因ではありますよね。葛飾区は他の区と比べても測定値は高いのですから。
後は家族の考え方次第ですよね。

[216: 購入検討中さん]

210さん

ここの杭はむき出しになる構造のタイプの杭ではありませんよ。
液状化になっても半地下が出現。 にはならない杭だと思います。

[217: 入居予定さん]

こないだTVや新聞で取り上げられていた、川崎の欠陥マンションの件については、みなさんどう感じていらっしゃいますか。建築中に何度も行われている検査は、信用できるのでしょうか。大京=欠陥マンションといったイメージで資産価値が落ちたように感じるのですが。一言、お騒がせしたことに対して、お詫びがあってもよいのではと思うのですが・・。

[218: 匿名さん]

杭が短い。
地盤が悪すぎて、支持杭が使えず摩擦杭を使ってるね。
万一、液状化が起きたらアウトだね。

[219: 匿名さん]

すごい。よくお気付きになりましたね。
久しぶりに上がってるから見に来たら、思わず反応しちゃいました。
こちらは、うちもそれに気付いてやめたのですよ(笑)。

[220: 匿名さん]

ホームページ見ると、杭画像はどう見ても摩擦杭なのに「強固な支持層」に打ち込んでいると書いてある。
誤植かな？
東京都西部の丘陵地帯ならともかく、葛飾区をはじめとする23区東部は地盤が弱い。
支持層が15.25m っていうのも、にわかには信じ難いんだよね。