ライオンズ青砥グランフォートってどうですか？

[購入検討中さん]

京成電鉄本線「青砥」駅下車徒歩6分。
ライオンズ青砥グランフォートについての情報を希望しています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都葛飾区立石6丁目170番（地番）
交通：
京成本線 「青砥」駅 徒歩6分
京成押上線 「京成立石」駅 徒歩9分
間取：3LDK～4LDK
面積：62.04平米～85.94平米
売主：大京
規模・構造：鉄筋コンクリート造、地上10階建て、陸屋根、共同住宅
総戸数：84戸（住戸）


施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

[161: 匿名さん]

結局抽選はどうでしたか？62平米のお部屋、当たると良いですね。

[162: 匿名さん]

シンフォニーヒルズっていえば、キムタクのロングバケーションでしたっけ？

[163: 購入検討中さん]

え？もう販売済み？

[164: 匿名さん]

第一期あと何戸くらい残ってるのでしょうか？

[165: 匿名さん]

一期分は確か、3戸～5戸とかそれくらいではないかと。
確かではないのですみません。

[166: 匿名さん]

第一期即日完売！とはなりませんでしたか…。

[167: 匿名さん]

70平米以上は4600万～6000万円ですから、すぐ完売はないかなと思ってましたが、5000万円以上の住戸もかなり売れているようですね。お金持ちの方が多いんですね。

[168: 匿名]

5000以上の部屋で抽選負けでした。残念

[169: 匿名さん]

第1期ほぼ完売です。抽選に外れた人は第2期販売予定の物件を優先して登録できる？
残っているのは4階以下ですね。早かったです。こんなに人気があるとは思いませんでした。

[170: 匿名]

人気、意外になかったと思いました。
第一期、完売して欲しかったのに…。

[171: 匿名さん]

第一期で売れなかったところの理由はなんですかね？

[172: 匿名さん]

人気なかったって？
抽選で外れた人たくさんいるのに。

[173: 匿名さん]

残っているのは価格が高いところだけでしょうか。
手頃なところは残ってない？

[174: 匿名]

ライオンズの営業は、売りにくい物件を早めに売り抜くという特徴があります。そのため、残っている(２次以降)からといって悪い物件というわけでもない。

[175: 匿名さん]

営業の方、予想以上に販売好調ですとニコニコしてました。

[176: ビギナーさん]

すごい人気でしたね。

[177: 匿名さん]

これで好調なんて、普段どれだけ売れてないのさ…。
あんまりやると嘘くさいから程々が一番だよ。

[178: ビギナーさん]

２次販売はいつからですかね？

[179: 匿名さん]

7月2日から第2期販売開始ですね。5階以上と4階以下もすでに多くの部屋に予約が入っているようで、2～4階なら割り安になるかと思ってましたが、あまり価格は下がらないようです。

[180: ビギナーさん]

さすが強気です。
いいマンションですからねー。

[181: 匿名さん]

F〜Kタイプは完売のようですね。HPから削除されてます。Cタイプも残りは1階のみ。

[182: 購入検討中さん]

Eタイプはまだ残っていますか?

[183: 匿名さん]

HPにはまだ間取りが載ってますが、2次販売開始で4戸くらいしか残ってなかったと思いますので、先週末で売れてしまったかもしれませんね。

[184: 購入検討中さん]

62のタイプと70のタイプがとても差があるので悩みます。
同じ間取りでFタイプのが先に売れたのは、
やはり前の駐車場を懸念してというところもあるんですかね？
いまいち現地をみても、部屋との位置関係がわかりずらくて。

悩んでる間になくなりそうだな～

[185: 購入検討中さん]

A タイプは残っていますか？

[186: 匿名]

Ａタイプ、完売っぽいですよ うちも狙ってました

[187: ご近所さん]

駅からよくみえるようになってきましたね。

[188: 匿名さん]

非公開の抽選、だったそうなのに
その事を不満にする人がいないのが面白いです。

[189: 匿名さん]

青砥で両国並の坪単価、なのに上層は今どき2500無い天上高、買えなかった方達も冷静になってみたら別に惜しく無かったんじゃないですか？

[190: 購入経験者さん]

公開抽選で平等だー♪
とか思ってる方の無知さが怖い。

[191: 匿名さん]

189さん
青戸と立石二駅駅ちか の物件はここ逃したらしばらくでない。
さらに低層住宅地であの広い敷地の希少性。

↑この兼ね合いもあり天井高がとれないこともありますが、
天井高よりも違う条件がよかったから高くても売れるんです。

青戸で探してる身としては、
パークハウスはなにかと真逆で 安い!と思いましたが
長谷工の直床だし…

みなさんいろんな考えがありますからね

[192: 匿名さん]

>長谷工の直床だし…
さらに、ここはボイドスラブですが・・・。

[193: 物件比較中さん]

私も青砥で探しています。

ここ（グランフォート）はボイドスラブですが二重床のようです。
スラブ厚が250㎜は標準的ではあり、天井高さも2400㎜は低いです。
高級をうたうにはいかがかと思うところもあります。
第１種住居地域ですから高さ制限は基本無い地域だと思うのですが、
北側の住宅の日照２時間確保が必要ですので、高い建物が作れないからなのは理解できますが…

そして、現地の南側にある駐車場が気になります。
そこそこの広さがあるので、マンションが建設される可能性はあると思います。
営業の人は土地の広さから、建っても５階位の高さだと言っていましたが信用できませんね。

今は低層階しか販売していないので南側の駐車場はかなり気になります。
低層階だとお墓が見えなくていいのかもしれないですが、私にとって日照は重要です。
とはいえ、そこそこ売れてはいるようです。

[194: 匿名さん]

ごめんなさい、192さんの さらに
の意味がよくわからないんですが…

[195: 189]

青砥縛りならきっと永住前提でしょうから、こちらの物件を選択する理由も分かります。葛飾区内の物件をこんな値段で買ってしまったら、中古で売るときに相当苦労されるでしょうから。

南側の駐車場の件、営業さんは売れてしまえば後は関係無いですからね(笑)。その時点では知らなかったなど、何とでも言えます。

私がこちらの物件で気になったのは、高級と言っている割に客寄せ用の安い価格を作り出すため3LDKでもやたらと狭くて安い部屋と広くて高い部屋の二極化が生じていることです。入居者の方の層に幅があり、少し面倒そうですよね。パークハウス程じゃないとは思いますが…。

パークハウスは長谷工直床で激安ですが、500戸もあるので生活圏がかぶる以上、色んな環境が現時点の青砥とは異なってきそうなのも心配点ですね。立石を使えば大丈夫かな？

[196: 物件比較中さん]

日照はどうなるのかは運なのでしょうね

安い３ＬＤＫは３千万円台だったそうです。
２極化はあるかもしれないですね・・・
自分も決して高所得者でも地位の高い人間でも無いですが、
共同住宅に住む上での最低限のマナーを守れる人たちが住むマンションに住みたいとは思います。

以前住んでいた場所は、上の階の人が夜１０時過ぎにダンスダンスレボリューションをする非常識な人でした。
賃貸なので管理をしている不動産会社に話をしたのですが、改善されることは無かったです。
程なく引っ越すことになったので良かったですが・・・

子供がいると，窓を開けると部屋に煙が入ってくるのでベランダでの喫煙（ホタル族）も控えてほしいと
思いますが、これも管理組合で決めることなのでしょうね・・・

葛飾区だと新小岩のパークタワーのゴミ捨て場はマナ―が悪いと区から注意の張り紙がされていました。（一燈というラーメン屋に行った時に見ました）
ゴミ捨てのマナーも気になりますね。

パークハウスは５００戸ですから、単純計算で２千人ですから、そこに住まわれる人が街を変えるのかもしれません。葛飾区の下町の雰囲気が良い意味で維持されることを願うばかりです。

立石駅周辺を利用するのも悪くないですね。
仲見世商店街はかなり廃れていましたが・・・

色々と負の要素がたくさん出てきて困りました。
大規模マンションは避けたいのでパークハウスは考えられないし・・・

[197: 匿名さん]

私も悩みましたが、
最終的には土地で選びました。

行政機関や学校が集中してるので環境もいいです。

あとどれくらい残ってました!?

[198: 匿名さん]

残り8戸くらいでは？
低層階のみです。

[199: 匿名さん]

購入者は青戸在住の方とか、青戸のことをよく知っている方が多いのでしょう。青戸駅近辺でこの場所この広い土地は希少です。高くても売れているのは、それをわかる方が買っているからでしょう。

[200: 匿名さん]

199さん

本当にそうだと思います。

私はエントランスが結構気に入ってるんですよね。
別棟になってるのがめずらしい!

[201: 物件比較中さん]

自分なりにあの土地のことを調べてみました。
区役所のＨＰで土地区分がわかりました。
あの場所は建蔽率６０％容積率２００％の縛りがある場所なのですね。
だから、Ｌ字型の建物とかにできなかったのでしょうね。
同じ容積率ならフロア面積の狭い高層よりも、フロア面積の広い低層の方が建設コストは低いので利益は上がるとは考えられます。
前の駐車場も同じ縛りがあり、グランフォートよりも土地は狭いですから、営業さんの言ったように背の高い建物が建つ可能性は低いように思います。

隣のウィングプラザは１０階建てのかなり大きなマンションですが、実は都民住宅で賃料が３ＬＤＫ７０平米１３万円位ですね。まあこれに補助がつきますが・・・

賃貸の都民住宅と比べても仕方ないですが、７０平米のＣタイプだと頭金５００万３５年変動ローンボーナスなしの支払いが管理費・修繕積立費込で１５万位ですから、設備のことを考えると賃貸に住むよりも良いのかな？とは思います。

青砥駅からの道を夜９時ごろ通ったのですが、駅前にマッサージ店のピンクの看板があったくらいで、いかがわしいお店も、飲み屋さんもほとんどなくて静かでした。
逆に人通りが少ないかな？と思いましたが、ＴＵＴＡＹＡやローソンがありますから、そこまで危険でも無いでしょう。
夜は文化会館前のバス通りも車が殆ど走っておらずかなり静かでした。昼間もとても静かな場所ですし、子供が居るので子育てにはとてもいい環境だと思いました。
葛飾区は子育てに力を入れているのが良いと思いますし、区役所の人は皆とても親切でした。

とても魅力的な場所なのですが、低層階しか残っていないのが悩みどころです。
低層階の方が安いということはあるのでしょうけれども・・・

[202: 匿名さん]

物件比較中さん
あくまでも私見ですが、どうしても今すぐ、絶対青砥でという訳でなければ、今は動かないことも選択肢の一つです。
上層階があるならまだ良いでしょうが、今からだとご心配通り南側に何か立った場合に影響を受ける部屋しか残っていません。
パークハウス完成後、青砥の暮らしやすさ・通勤における利便性が変化する可能性も高いです。
地震がまた頻発していますから地盤も強いに越したことは無いでしょうが葛飾区内ではマシでも、東京全体から見ればこの辺りは軟弱地盤です。
円高解消の見込みも無く、これからの景気の先行きや雇用情勢も不透明です。
消費税増税が決まれば駆け込み需要が増えますが、前回は増税後の落ち込みがひどく、新築マンション相場がかなり安くなりました。

土地で決めたと連呼されている方はこれらを全て踏まえた上で契約されているでしょうから、今更何も申し上げることは無いですが、これだけご自分で色々考えた上でなお躊躇されているのですから、その気持ちを誤魔化されない方が良いかと思います。

[203: 匿名]

あと、費用試算については、頭金とローン利息を入れた総支払額に取得に必要となる諸費用、固定資産税、修繕積立金は年々上がりますので、それを住みたい年数分積み上げた金額を足したうえで住む年数で割り、更に坪単価に換算しないと、比較対象になりません。

私が今住んでいるところがウイングプラザより坪数も少ないのに家賃は同じくらい、頭金500万で試算をしたのですが、断然こちらの物件の方がお高かったです。
一度計算し直してみてはいかがでしょうか？

[204: 匿名さん]

横やり失礼します。

支払いが同じもしくは分譲のほうが少し高いくらいなら迷わず
分譲を買います。
(固定資産税、修繕積立金、更新料いろいろ考慮したうえで)
当たり前のことですが、分譲は売れるからです。

[205: 匿名さん]

前の駐車場の件ですが、ここって日影権ありますよね？

土地の縛りを考えると、
グランフォート側にはわざわざ建物はたてずお墓側に建てると思うんですよね。
低層はそもそも眺望はないので、意外と駐車場のことは気にしすぎなくて大丈夫かも?
中層のかたのが眺望の影響うけるかもしれません。

こればっかりはわかりませんが。確かグランフォートの土地と所有者が同じだったような。

[206: 匿名さん]

>>204
多分、現在の状況下だとマンションを買うことが
資産にならなくて負債になることもあるって言いたいんだと思います。
千代田区ならいいんだろうけど、このあたりは震度３でもかなり揺れますからね。

[207: 物件比較中さん]

もう一度ゆっくり考えてみたいと思います。
皆様いろいろとご意見ありがとうございます。

[208: 購入検討中さん]

ここはこの間の新潟福島の豪雨みたいのがきたらどうなるのでしょうか？

[209: 匿名]

台風のように降水量が高い状態が長く続けば、中川が氾濫するかもしれませんね。
確か、葛飾区や東京都の想定によれば三メートルの浸水の可能性があるとされていたと思います（二百年に一度の豪雨）。
確実な情報は図書館の地域情報コーナーでハザードマップを確認してみては如何でしょうか。
前提条件や葛飾区内・区外の地域と比較も出来ますよ。

[210: 匿名さん]

この辺りだと、起こる可能性がとても高い東海大地震などの影響での液状化で、地盤は勿論、川の土手が崩壊し、合わせて起こる津波による水害で、言われている３ｍでも区役所の１階が沈んでしまうくらいの災害が１０年以内に起こると想定されているようですがご存知ですか？

勿論、起こらないほうが良いですし、起こっても想定よりも軽微で済むに越したことはありませんし、私もそう望みます。

しかし、起こった場合も覚悟しておいたほうが良いでしょう。

液状化でもマンション自体は大丈夫だと思いますが、周囲の道路などは浦安のように沈むかも知れません。
そこに津波などの水が来たら、噴出した泥を洗い流してしまいますので、もしかするとマンションは杭がむき出しになってその上に乗っかってる状態になるかも知れませんね。
そうなったら直せるのでしょうか？
直せるにしても大金が必要になるでしょうね。