土地家屋購入を考えるにあたり
資金面などからメーカーより定期借地権付住宅の
提案も受けました。
土地に関しては税金もかからないみたいですし
保証金を大目に入れれば賃料も安くできそうですが
自分の物にはならないし、当地では５０年後には
更地にして返還しないといけないし、もしその時
に生きていれば、その後の住まいは？とも考える・・・・
もし住まわれてる方やお考えの方がおられれば
ご意見を聞かせて頂ければ幸いです。
[スレ作成日時]2005-03-05 21:40:00
注文住宅のオンライン相談
定期借地権付住宅ってどうですか？？
| No.2 |
by 匿名さん 2005-03-07 22:04:00
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いざという時に売れないのでお勧め出来ない。
特に相続はやっかい。 知人宅が、高級住宅街借地なのだが、いざ子への相続となって処分するに出来なくなっています。 |
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| No.3 | ||
| No.4 | ||
| No.5 |
もし、私に子供がいなくて、年齢が40過ぎなら喜んで定期借地にするかな？
家を買うとなると、どうしても子供の次世代にことを考えてしまいますね。 |
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| No.6 |
>05
レスありがとうございます。 私も色々考えるのですが、我が家の予算ですと 土地を購入しますと30〜40坪程度になってしまいます 借地ですと60〜70坪程度の所に住めます。 子供たちに残してやる事を考えると、もちろん購入になるのですが 30〜40坪程度の土地を残してどこまで喜んでくれるのかな？と・・・ （もちろん住まないにしても売却して兄弟で分ければいくらかにはなると思いますが・・・） 残してやれなくても、庭の大きなゆったりとした地でのびのびと育ててやるのも 一つの手かな？とも思うのです。（そこまでのびのびできる大きさでもないですかね？ｗ） |
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| No.7 |
>06
難しい選択ですよね。引越の予定は全くないのでしょうか？それも大きなポイントですよね。 我が家は購入して半年後に転勤になりましたので(;^o^;) そういった転勤などで折角買った土地を売却しなければならなくなった場合、大損になりそうですね。 ヘンに固執してしまって、最悪単身赴任なんてことにもなりかねないですよ〜。 そんな恐れがない場合は前向き・・でいいのではないでしょうか？ あと、長所といえるかどうかはわかりませんが、場所によってはこれからは侮れない 地震などの震災で折角購入した土地がゼロになったりする可能性もあるので、 そういう意味では定期借地などの方が安心？ですよね。 あと、今土地もかなり下がっているので、私が狙っている地区あたりでは 定期借地制度が導入された当時ほどお得感はないような気がします。 でも、スレ主さんのあたりではまだまだ料金的に魅力ありそうなんですね。 |
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| No.8 |
>07
レスありがとうございます。 >引越の予定は全くないのでしょうか 全くありません、小さな会社勤めですので転勤はありません 倒産する恐れは十分ありますがｗ >地震などの震災で折角購入した土地がゼロになったりする可能性もあるので そんな事があるんですか？？？？どういう場合にそうなるんでしょうか？？ >スレ主さんのあたりではまだまだ料金的に魅力ありそうなんですね それがいまいちわからないところなんですね〜ｗ 説明によると、保証金２００万で月々２３０００円の地代になります。 その土地を買い上げるとすると１８００万だそうです。 ２３０００円を１２回で年２７６０００円、仮に５０年最後まで借りると 支払いは１３８０万になります、３５年の住宅ローンが終わるときに返すと９６６万になります。 大きさや賃料の違う土地は他にもありましたが、だいたい似たようなものでした。 ３年に一度賃料の見直しがあるそうなので、この計算の通りには行きませんが 購入することを思うと月々の負担は減らす事はできそうです。 （もちろん自分の物にはなりませんが・・・・） 購入しても税金がかかるので税金分を引くと地代の実質月々負担額は１万円代になるそうです。 しかしこのレスの少なさを見ると実際お住まいになられたり 入居をお考えになられてる方は少ないのでしょうか？？？ｗ |
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| No.9 |
０７です。
震災でゼロになるというのは大げさでした。すみません。 ただ、私は神戸周辺で家を探していますので、 あの阪神大震災のことをついつい心配してしまうのです。 ゼロにはならないけど、大きな損害ですから。 料金面、そうですね、地代が3年ごとの更新ということは、それなりの相場で今のご時世でも メリットがあるということなのでしょうね。 ふと私も自分の実家のことを考えてみました。いつか親がいなくなり、姉弟3人でその土地を 分け合うことになるかもしれません。今は仲良くやっているけど、もしかして、その時は それぞれ何か本音が見えてイヤな思いするかな？なんて。 ・・・土地ってお金とちがいなんとなく清算しにくいものだから難しいですね。相続税なども。 だから実家の土地なんて別になくてもよかったかな？と思えます。 まあこれも、私が特に問題なく、今生活しているお陰ではあるでしょうが・・・。 スレ主さんのお子さんがもし1人なら、私の考え方はまた違うかもしれませんが。 たとえば、実際は目に見えるものではないかもしれませんが、 定期借地で土地代が安く浮いた分、それを貯金にまわすという考え方もできますよね。 税制面でも確かに非常にメリットがありますよね。 |
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| No.10 |
地代は金利に左右されるようです（そりゃそうですよね）。いつまでも低金利が続けば良いですが、金利が上がる可能性があることを考えれば一概にお得とも言えないと思います。
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| No.11 |
一瞬購入を考えたこともありますが、当方では一流メーカーの建売付きか建築条件付がほとんどです。
土地代が安くても建物が高いんじゃあメリットありません。 |
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| No.12 | ||
| No.13 |
私は所有権付き建て売り住宅を買いました。
すこしばかり安いと言っても結局は自分の物にはなりません。 たとえ３０坪でも首都圏近郊であればそれなりの価値があるし、 現実に住んでみての不満は今の所はありません。 ＞震災でゼロになるというのは大げさでした。すみません。 ＞ただ、私は神戸周辺で家を探していますので、 ＞あの阪神大震災のことをついつい心配してしまうのです。 ＞ゼロにはならないけど、大きな損害ですから。 もちろんあの様な地震が起こったら損害が出る事は有ると思いますが、 私と私の家族はこう考えております。 地震で家がダメになったも土地があるじゃない！ また新しい家に住める楽しみが増えたと思ってがんばろ！ と、思うようにしてます。ハイ！ |
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| No.14 |
難しい話ですね。
人工が減少していくので、５０年とかのスパンで見ると、恐らく地価は下がる・・ でも全国同様？？ 日本が再び景気絶好調になることは期待できないことから、首都圏を中心とした都心部人口流入は 続くでしょう。(田舎では仕事に不自由しやすい) そうなると、都心部の地価は下がりにくくなります。 そして、金利・・ 史上最低と呼ばれて久しいですが、あと３０年同レベルであるとは、ほとんど考え られない。多少の波はあるでしょうけど。 建物は減価償却して目減りしていきますが、土地は下がりにくいということは、当面は言えると 思います。でも、現金をキープしておいて高金利を待って、金利の高い時にうまく運用するという考えも ありますね。 |
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| No.15 |
１４さん
＞建物は減価償却して目減りしていきますが、土地は下がりにくいということは ＞当面は言えると思います。 わたしもそう思います。 ＞現金をキープしておいて高金利を待って、金利の高い時にうまく運用するという ＞考えもありますね。 現金をプールし、いつ来るか分からない高金利時代を待っていられる人は、住宅 なんて物は「現金一括」で払うものだよ！と言う金持ちで無ければ到底無理だと 思います。 高金利時代になれば、当然のように「借りたお金にも高金利」がつきます。 「現金一括」が出来る人には全く関係ありませんが、大多数の人はおそらく住宅 ローンを使うと思いますので高金利は全然うれしくありません。 それに住宅を購入を考える始めるのは「３０才前後位」と思いますが、決断タイミ ング時期を見誤ると、買える物も買えなくなってしまいます。（４０才以上になると 融資条件が極端に悪くなります。さびしい事ですが、社会人としてはすでに下り 坂に入ってきていると言う事になります） それに住宅購入を考える人の多くは「賃貸マンション・アパート・寮・社宅」で、 家賃を払う状況だと思います。 今のまま無駄に家賃を払い続ける事が、いい結果を生むとは考えにくいのですが。 |
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| No.16 |
>15さん
>>現金をプールし、いつ来るか分からない高金利時代を待っていられる人は、住宅 >>なんて物は「現金一括」で払うものだよ！と言う金持ちで無ければ到底無理だと >>思います。 所詮は仮定の話なのであまり細かく書く気にならなかったのですが、土地代分として支払う分のお金を 積み立てて、というような感覚で書いています。 また、金利については現在が低金利なので、ローンは固定もしくはそれに近いケースを考えていました。 これは人それぞれの考えで選択が変わりますね。説明不足でした。 話は変わりますが、家を３０前に建てる・・素晴らしい。私にはできなかったです(＾＾； 家賃の無駄？ももちろんありますが、頭金の額も重要ですよ。 一般的には、若いと頭金が少なく、借入金が増え、返済期間が延びますが、低金利とはいえ金利分の 絶対額がどうしても増えてしまいますので、ベストかどうかは微妙ですね。 低金利固定で構わないので、２０００万２０年返済の場合と３０００万３０年返済とかいった条件で シミュレーションしてみて下さい。 ちなみに、私が家を買ったのは４０を過ぎていましたが、自分自身の考えで返済期間を短くした以外は、 年齢は融資条件には全く影響ありませんでしたよ。 融資には、８０歳までに支払い完了といった条件はありますが、それを越えない範囲で長期ローン組んで 繰り上げ返済していけば？なんて話も出ました。定年すぎての返済は、考えませんでしたけど。 |
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| No.17 |
１４さん
＞所詮は仮定の話なのであまり細かく書く気にならなかったのですが、土地代分とし ＞て支払う分のお金を積み立てて、というような感覚で書いています。 そうだったんですか・・・・子供じみた反論をしてすみませんでした。 ＞また、金利については現在が低金利なので、ローンは固定もしくはそれに近いケ ＞ースを考えていました。 そうだったんですか・・・・う〜ん「ローンは固定」と言うのは公庫の様に３５年全てを 初回に決めるやり方（考え方）ですよね？ いくら低金利とはいっても３５年の金利は結構来ますよね・・・・・・・ 私は残念ながら３年固定の（３年毎の更新で変動金利は使わない）一番金利が低 いタイプで払っています。（なんせ薄給なもんで・・・・・・・・） ＞話は変わりますが、家を３０前に建てる・・素晴らしい。私にはできなかったです(＾＾； そういう私も３０半ばです。 住宅を購入を考え始めるのが「３０才前後位では？と思ただけです。 ＞私が家を買ったのは４０を過ぎていましたが、自分自身の考えで返済期間を短くした ＞以外は、年齢は融資条件には全く影響ありませんでしたよ。 ＞８０歳までに支払い完了といった条件はありますが、それを越えない範囲で長期ロー ＞ン組んで繰り上げ返済していけば？なんて話も出ました。 ＞定年すぎての返済は、考えませんでしたけど え〜８０歳までいけるんですか？・・・・・・・私の借り入れ先は７０歳までと言われました。 最長の３５年ローンだと、借り入れ年齢はＭＡＸ３５歳でしたので・・・・・・ 私も７０歳まで払うつもりは全然無いのですが、住宅購入後１〜２年は落ち着くまできつい かな？と思って、とにかく支払いが少なくなるローンで組みました。 |
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| No.18 |
１７さん
うちも３年固定の３５年ローンです。固定期間を最初から長く組むと 結構金利が高くなって金額がかなり違ってきたし、実は主人はまだ２０代項半なんです。 私は年上なので友人のほとんどがそろそろ家を・・・と言っている頃なのですが。 出来るだけ定年前にローンが済む様にも考えたし、銀行の方も 金利が低いうちに少しでも貯めて繰り上げ返済するのが良いのでは、と言っていました。 定期借地の土地は、結局は自分の土地にはならないのですよね。 何十年かたって、持ち主に返す・・・ということはアパートや借家住まいと変わらないのでは？ 期間がすぎて更地にして持ち主に返す、私達はやはり自分の土地が欲しかったです。 なのでかなり無理しましたが、土地の購入もしました。 |
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| No.19 |
色々な意見ありがとうございます。やはり『購入』の意見の方ばかりですね
最初はローンの金利や税金で大きな金額負担するくらいなら定借でも・・・・ と思ったのですが自分の物になるのとならないのとでは大きな違いですもんね。 （そんな事なら一生賃貸でいけば？といわれればそれまでですが・・・ｗ） |
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| No.20 |
考えがコロコロ変わってしまって恐縮ですが
結局、定借にしました。５０年後の事は想像できませんでした。 とりあえず子供が独立するまでの事をメインで考えました。 電車の駅までは少し距離はありますがバスがあるし公立の 小中学校は近くにあるし今の保育園もなんとか通える範囲ですし・・・ 土地価格が坪１０万くらいの所なら文句なく購入だったんですが 山の方に車で一時間くらい走らないとそんなとこありませんでした 今の生活パターンを考えると非現実的でした。 |
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| No.21 |
定期借地、私は賛成派です。私の探している地域は非常に土地が高い！だから必然的にせま〜〜い30坪もない土地に
家を建てることになりそうです。これって隣家との境界の幅もほとんどとれないし、日当たり悪くなりそうだし、なんだか とっても窮屈ですよね。引越する予定もないならば、私は絶対そっちの方がいいと思います。 なので、私も定期借地にしたいところですが、このあたり、全くそういうのないんです(;_;) ホント、うらやましい！これから家を建てるのですね。どうぞ、楽しんでくださいね。 |
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| No.22 |
50年後の自分の人生もわからないが、50年後の法律もどうなっているかわからない。
土地の貸し主も個人ならすでに死亡して代替わり、法人でも50年もつ会社は少ない。 この法律を決めた政治家も全員死亡している。 ひょっとしたら50年の満期になったらまた50年の継続契約となるかもしれない。 |
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| No.23 |
うちも定期借地を考えています。坪60万くらいの50坪の土地だと建物を含めてローンを組むのは
うちらでは無理くさいので、定期借地なら建物だけのローンを手っ取り早く完済し、余裕があれば 土地を買い取ろうかなぁなんて漠然と考えております。 |
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| No.24 |
定期借地
＊一般定期借地権 （住宅購入に多いのがこのタイプ） 50年以上の契約期間に対して契約期間終了後、契約の更新がなく、確定的に借地権が消滅し、 借地人は、建物を解体・除却し、更地にして地主に返却する。 ・条件 1.期間の更新がない。 2.建物の再建築による期間の延長がない。 3.契約期間終了時に建物の買取請求権を行使しない。 この3つの特約を結ばなければならない。 ・契約方式 更新の排除等の特約は公正証書等で合意する。 ・契約の更新 なし。 ＊建物譲渡特約付借地権 30年以上の契約期間に対して契約期間終了後、借地上の建物を地主が相当な対価で譲渡を 受けることによって、確定的に借地権が消滅する。 ・条件 将来の建物譲渡についての特約を結ぶ。 ・契約方式 建物譲渡特約を付ける。特別の手続き上の要件はなし。 ・契約の更新 なし。 このうち住宅購入に多いのが「一般定期借地権」である。 建物は自分で購入、土地は購入する替わりに契約時に権利金や敷金、毎月の地代を支払う。 |
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| No.25 |
もともと地主対策として民間主導で行われているケースが多かったようだが、最近では公団（住宅・
都市整備公団）や地方自治体の公社が、国の景気対策として補助をうけて行われ始めている。 土地付の分譲住宅と比べて6割程度の予算で戸建て住宅が購入できるため、募集は通常の宅地分譲の 数倍という高倍率になっている。 公団の場合は、6年目以降はいつでも土地の購入ができるということで「とりあえず土地の確保」と いう人に人気があるようだ。 しかし、条件の切れる50年後に問題がないわけではない、と思うのである。 例えば、昔まだ土地は必ず上がるという神話があった時代に、「とりあえず土地の確保」をと安く 購入し「そのうち家を」という人が未だに建物を建設していないがために、団地の中でぽつんと家 の建っていない空き地がある、というケース。 これは景観上決していいものではない。おそらく公団の場合でも6年目以降に土地を購入した人は 住み続けるだろうが、そうでない人は建物を撤去し、同じ様な歯抜け状態の景観が残ってしまうこ とも考えられる。 |
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| No.26 |
横ですが、マンションの定期借地もありますよね。
あれって契約期間が終了すると更地にして返さなければいけないと 思うのですが、一戸建てならま、相場150万くらいとして、マンションの場合、 どれくらい取り壊し＆更地作業に費用を要するのでしょうかね？ まあ、何世帯もあるので、割れば1戸建ての撤去費用と変わらない費用になるのでしょうかね？ |
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| No.27 |
２６さんへ
＞何世帯もあるので、割れば1戸建ての撤去費用と変わらない費用になるのでしょうかね？ そうですね・・・・・ 建物の仕様や住居戸数も分からないので絶対とは言えませんが「1戸建ての撤去費用」よりは安く なるはずです。 ＊取り壊し費用 （パワーショベル・ブル・人員５名程度） ＊廃棄物運搬＆処理費用 （ダンプ・運転者１〜２名） 一戸建は丸々待ち主に被さってきますから「土地 ５０〜４０坪程度・建物 ４０〜３０坪程度」 だと¥２００万円前後は行きますね。 マンションだと下記位でしょうかね？ ５０世帯前後 ¥８０〜１２０万円前後 １００世帯前後 ¥６０〜１００万円前後 違うかな？ |
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| No.28 | ||
| No.29 |
２７さんへ
やっぱりマンションだと随分安いんですね。 ２８さんへ 教えてくれてありがとう。興味深く読みました。 |
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| No.30 |
２９さんへ
＞やっぱりマンションだと随分安いんですね。 頭割りだと安く感じますが、トータル金額で考えるともの凄く高いな〜が本音ですけどね・・・ ５０世帯前後 ¥８０〜１２０万円前後 ¥４０００〜６０００万！ １００世帯前後 ¥６０〜１００万円前後 ¥６０００〜１億円！ はっきり言って「そんなにかかるのかよ！」ってつっこみたくなりませんか？ イメージ的に１／１０程度で出来るんじゃない？ |
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| No.31 |
２６・２９さんへ
２７・３０です 「マンションの定期借地＝更地にして返さなければいけない」が原則なので、解体費の一部を 修繕積み立て金（もしくは解体積み立て金）などで微徴している場合が多いはずです。 契約期間が終了しました、はい、解体費全額一括で払って下さい。は少ないみたいですよ！ |
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| No.32 |
追加です。
ついでに言うと契約時に地主に預けた（預けた感覚は無いかもしれませんが）保証金（権利金 と言う所もある）があるはずです。 契約期間終了時に無金利で帰ってきますので「保証金＋修繕積み立て金（もしくは解体積み立 て金）」で十分まかなえるはずです。 通常 |
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| No.33 |
5月に都市機構（UR)の定期借地募集が有るようです・・・。
URのは家を建てて4年過ぎるを買取ができますから良いと思っています。 例えば40歳で借りて返すのは90歳、その土地が気に入れば、この間に子供や孫が買うことができますよね。 気に入らなければ更地にして返せばいいのですから。 |
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| No.34 |
そうですね。
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