BELISTA西宮北口 PartⅡ

[匿名さん]

情報は出尽くした感もありますが、
PartⅡたてました。

着々と工事は進み、残戸数もわずかになりました。
さて、完成が先か完売が先か。

所在地：兵庫県西宮市両度町131（地番）
交通：
阪急神戸本線 「西宮北口」駅 徒歩6分
東海道本線（JR西日本） 「西宮」駅 徒歩12分
間取：3LDK～4LDK
面積：66.55平米～105.85平米
売主：三菱地所レジデンス　大阪支店

施工会社：大末建設㈱
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ株式会社

[326: 匿名]

立地や物件のわりに、修繕管理費が12000円程度と格安なんですが将来値上げの可能性はあるのでしょうか

[327: 匿名さん]

他の物件と同じで毎年緩やかに上昇します。毎年どの位上昇するかは直接伺ってみてはいかがでしょうか。

[328: 匿名さん]

戸数が多いので、比較的安いのでわ。エントランスも出来きてきて、かなり雰囲気がでてきていました。

[329: 匿名]

明日、内覧会です！ドキドキです。

[330: 匿名]

「立地や物件のわりに、修繕管理費が12000円程度と格安」

って、立地は直接関係ないのでは…。修繕が安いということは質が悪いのかなぁ…

[331: サラリーマン]

質が悪いかどうかは判断できませんが、営業の方の生の声として、
「本当に何もないんですよ」は聞きました。8ヶ月ぐらい前の話ですが。

まあ、確かに金のかかりそうな設備は、機械式駐車場だけかも。

[332: 匿名]

あの白くて安っぽい外壁は、すぐにでも修繕したいかも(笑)

[333: 匿名]

長期修繕計画を見せてもらいましたが、30年間のトータルでみると、特に安くは感じなかったので、最初の設定を低くしておいてお得感だしているのでは？
私は外壁は気になりませんが？

[334: 匿名さん]

そろそろ内覧会ですよね？行かれた方いますか？

[335: 匿名さん]

内装は値段のわりに、どうなのでしょう？
あんなものなのかな

[336: 匿名]

内装といえば、浴室の壁は茶系で標準といわれましたが、選択できたような気が…記憶違いかなぁ？ぼちぼちですね。やはりモデルルームみたいにはいかないもんですね。

[337: サラリーマン]

>336さん

契約者の方ですか？
内覧会の結果、モデルルームでイメージして発注した色調と実物が異なったってことですかね？

[338: 匿名さん]

内覧会で、いろいろな不備を見つけたとのコメントが多く出ている物件もありました。
何か気をつけておいた方が良い点などありますか？

[339: 匿名]

336契約者です。
単に浴室の壁は選択制ではなかったかどうか ということだったんです。白系の壁を選んでいたものとおもっていたので…。モデルルームに行けばわかることなんですけど…ここできいてしまいました！わかりづらくてすいません…！指摘箇所は20箇所位でした。少ないほうだとおもいます。主にクロスのキズとかで、大きく指摘するようなところは見つかりませんでしたよ。掃除はあまりきれいにできていませんでしたが。

[340: 購入者]

私も明日内覧会です。浴室の壁面はカラーバリエーションの選択に含まれてないですよ。

マンション購入は2度目ですが、前回の内覧会もクロスとか汚れとかが気になりましたが、実際入居すると、目にはいらない高さのとこや裏面に傷はいってたりして、あとで気付きました。

今回はそんなところを確認するつもりです。

あと、どんな眺望になるかも気になります。

いまさらですが・・。

ベランダの半透明（ほぼ白）がいいなと思って部屋移動までしたのに、出来たものは白過ぎて、もっと全体考慮して素材を考えて欲しかったです。

[341: 匿名さん]

外観は私は明るめの方が好きなんで気に入ってます。

ちょっと古めの概念をお持ちの方が未だに

暗い感じの重そうな色を高級と思いこんでますね。

高級タワマンとかでも明るめが多いですよ。

きっと貧乏な年少期の憧れを引きずってるんでしょうね。

そうういう方は重厚で暗い色を買ってください。

[342: 匿名さん]

誰も外観が悪いとは言っていないですよ。
攻撃的な方ですね。

[343: 匿名さん]

332>で言ってるからでしょ

[344: 匿名]

336契約者です。340さん、浴室の件の回答、ありがとうございます。私もバルコニーのガラスが白すぎて驚きました。新しいから紙貼ってるのかとおもってしまった…。東側ですが眺望はちょっとがっかりです。真ん中より上の階だといいのかな～。まぁ予算的に無理でしたが…｡

[345: 匿名さん]

外観は、最初の印象より良いですね。棟内に、二タイプモデルルームあるみたいですね。

[346: 匿名さん]

エントランス低いなぁ～

[347: 匿名]

たしかに。

[348: 匿名さん]

内覧会でしたが、予想より良かったです。以前何回か経験しましたが、一番指摘が少なかったです。

[349: 購入者]

昨日内覧会へいってきました。

確かに指摘が少なくてすみました。5箇所くらいです。

東側ですが、眺望も思ったより良くて大変満足です。

入居するのが楽しみになってきました。

[350: マンコミュファンさん]

外から見ただけですが・・

確かにエントランス低いし狭い感じですね。

ジオタワーみたいに３階までの高さにした方がよかったのに。

印象を一言で言うと、「壁」ですね。

隣のマンションからは完全に壁になっていて、周囲のことは法的に問題にならないギリギリの範囲で処理したという感じですね。

普通に歩道から見ても圧迫感があるので、よくこんな設計にしたなと感じました。

藤和不動産は下品な会社ですね。

[351: 匿名]

隣の公園に日があたらなくなりました!冬でもお日様が出てる時は暖かかったのにな…

[352: 匿名さん]

エントランス、実際に通りましたが良かったです。エントランスなんぞに金をかけ過ぎて内装や植栽、デザインが安っぽくなる方がわたしは嫌です。

タワーマンションは高さがある分、ある程度エントランスも高さがとれるんでしょうが、植栽スペースがほとんどなかったりでしょう。

エントランスに高さを求めるならタワーにすべきでは？

[353: 匿名]

公園に日が照らなくなってしまったのは残念ですね…子供を遊ばせるのにいいとおもっていましたが

[354: 匿名さん]

日が当たらんと言っても西日だけで、東側、南側からは当たりますよ。

[355: 匿名]

午前中は大丈夫ですが、昼からはほとんどあたらないのでは?

[356: 匿名さん]

金利が確定しましたね！先月に比べて大きな上昇がなかったのでほっと一安心です。

[357: 匿名さん]

固定が０．０５ほどの上昇でしたね

[358: 匿名]

変動はどうなのでしょうか？

[359: 匿名さん]

変動も変化は無かったんじゃない？
ここしばらくは大丈夫でしょう。

[360: 匿名さん]

エントランスに住むわけではないんであんまり気にしない
今いる賃貸にはエントランスすらありませんから～
金利はホッとしました＾＾！

[361: 匿名]

たしかに。

[362: 匿名さん]

Ｗイイ間取り。予算オーバーだけど。残念。

[363: 匿名]

Wいいですよね～！？一千万値引いてもらっても無理ですが。憧れの間取りです。

[364: 匿名]

1000万円引きならかなり安いと思います。
全くの個人的意見ですが、私ならガーデンコートはやめてシャインコートにしますね。

[365: 匿名さん]

Ｗあると思います。けど、なんで、直前になってキャンセル？理解不能。

[366: 匿名]

ところで後なん戸？

[367: 匿名]

9かな？

[368: 匿名さん]

エントランスのデザインはそんなに気になりません
マンションは生活する場所なので
中身が気に入って生活するのに快適な場所だったらOKです！

[369: 匿名]

最初から売れてなかったのでは？
気に入ったひとが現れたら、
「たまたまキャンセルがでました～」って用意するはずだったのでは？

どちらにしても棟内モデルルームのあるマンションで暮らすのですねー

[370: 匿名さん]

すぐに売れるんじゃないですか。実物見て決める人多いですよ。

[371: 匿名さん]

実物を見て買うほど安心な事は無いので
私もすぐに売れちゃうんじゃないかと思います

[372: 匿名]

だって、現物ならとっくにみれるじゃない？
何故うれない？

[373: 匿名さん]

ホンマや～

[374: 匿名さん]

>>372
欲しくても高くて買えない(ローン審査が通らない)から。

広さ・間取り重視ならここじゃなくて駅遠物件を探すから。

[375: 匿名]

結局、割高なんだと思います。

[376: 匿名]

割高でも買える人は幸せ…。

[377: 匿名]

現金で買える人ならともかく、ローン購入者は、いきなり債務超過になるわけですから、
手を出さないでしょう？

割高と判っていて、あえて手を出す、奇特な資産家がわんさかいるとも思えないし。

[378: 匿名さん]

それで、残１０戸から進展がないのですね。やっぱり、４０００万円のローンはきついよな。

[379: 匿名]

ここまでくれば、定価で買う人がいるわけありません。

[380: 匿名さん]

先日、近くを通りましたが、私は意外にいいな～っと思いました。

でもちょっと高いよね。
南向きが東向きの金額ぐらいだったらよかったのに・・・。

[381: 匿名さん]

あとは、売り主さんの判断次第だね。看板を大事にして定価販売か。値下げでさっさと売り抜けるか。
デフレはまだまだ続くから、買い方は急ぐ必要なし。
２，３年もすれば、任意売却でてくるよ。この物件は。

[382: 匿名さん]

ここの機械式駐車場は使い易そうですか？平面式は既にうまっていると思うので、迷っています。近くの平面式を借りた方はいらっしゃいますか？そもそも、近くに月極駐車場はありますか？

[383: 匿名さん]

「３月末決算　大商談会開催！詳細はマンションギャラリーにて」
ここまで書いたら普通は値引きだよねえ。
決算→在庫は売ってしまいたい
大商談会→商談ってのは普通は条件交渉
詳細は→チラシには書けない詳細があるってこと

[384: 匿名さん]

2011.03.07
【販売住戸のお知らせ】
 Ｂタイプ・Ｇタイプ完売致しました！

完売が近いのは確かなようですね。

[385: サラリーマン]

>384さん

その代わり、Cタイプ、Jタイプがキャンセル（？）されて
都合残9戸は変わらず。

生みの苦しみでしょうか？
ここへきて買い替え特約等の決着に時間がかかる新規申し込みは
イヤだろうし。

狙いの間取りが残っている方には、相対取引を仕掛けるチャンスかも。

[386: 匿名さん]

ついに出ましたか。
値引き、意外に早いね～。
短期決戦のようですね～。

[387: 匿名]

どこも同じ傾向ですね。

在庫ほど恐ろしい物はありませんから、

賢明な選択ですね。

[388: 購入者]

値引きしてでも完売してほしいです。値引きするまで待てってでも買える人はいいなぁとおもうけど、間取りやカラーセレクトにこだわりのある私にはなかった選択肢だとおもえば納得できるので。それよりは早期完売を目指して営業さんにはがんばってほしいです。

[389: 匿名さん]

一度完売した物件もキャンセルが出ています。
この時期は転入出が多いのでチャンスかも知れませんね。

[390: 匿名さん]

本当に値引きしているのですか？うちには、何も連絡はないですが。

[391: 匿名さん]

値引きして欲しい人が勝手に書き込んでるのでしょうね。

[392: 匿名]

常識的に考えてみましょう。

3月の決算期に売れ残り在庫を抱えているデベが、
値引きしないというほうがおかしいのではないでしょうか？

[393: 匿名さん]

常識的に考えますと、
資金繰りに問題無い会社で、残戸数も多くなく、
かつ現状は評価損を計上する必要もない在庫について必ずしも値引きがあるとは限りません。

値引きによる売上減と販売継続にかかるコストの比較、会社の販売方針に依りますし、
各部屋の個別事情もあるでしょう。

今後の追加コストとしては、
モデルルーム賃料もかからないですし、
販売員を現地に一人置いておけば済み、人件費は固定費。
多少の広告宣伝費と、未販売分の管理費負担（ひょっとすると駐車場代も立替？）
くらいでしょうか。

残約10戸に対して、平均100万値引いたとして1000万円。
しばらく販売継続することも十分考えられます。

[394: 匿名さん]

159戸中150戸が竣工前に売れて十分に儲けは出ているでしょうし、393さんの言われるようにしばらくは大きな値下げには打って出ないでしょう。特急停車駅から徒歩圏内の物件という強みもあって売主は余裕か。

[395: サラリーマン]

>394さん

売主は余裕でも、販売現場の責任者はそうでもないものです。
業種が違っても、営業部隊なんてそんなもんでしょう。

もっとも、相対取引に持ち込めるかどうかは、現場で判断する必要が
あると思いますが。

[396: 匿名さん]

現場交渉では値引きもあるかもしれないですね。

[397: 匿名さん]

一般的に、値引き判断は現場レベルではできないと思いますよ。
まずは、個別の値引に関する稟議を上げることになると思われます。

ある程度期間が経過すれば、全体的に何％までは値引き容認などが
上位機関で意思決定されます。これも結局は現場からの稟議承認のような
ものです。
全体的な値引きをするとなると、その時点で営業部門にとっては責任問題なのであって、
簡単な決断では無いのです。

[398: サラリーマン]

>397さん

それは承知しています。

例えば、上位レベルで「20％値引きまで可」と決裁された場合、

・広告で10％値引きを謳う
・現場責任者に8％まで権限委譲し、それを超えれば個別稟議とする

等の運用が指示されると思います。
それは現場で感じ取らないと・・・・いい買い物したいなら。

[399: 匿名さん]

業界の裏事情はよくわかりました。で、結局、値引きしているのですか？値引きしているのなら、MRにいこうと思って居るんですが。

[400: 匿名さん]

系列会社に勤務している場合とか、勤務先の提携みたいなもので、1~2%は普通に引いてくれますよね。現金ですぐに買うなら、結構引いてくれるんじゃないですか。ローンがすぐに通りそうな人も。

[401: 契約済みさん]

オプションでカーテンの購入を検討しています。
最大で50％オフとありますが、FISBAなども割引ありますか？

[405: 匿名]

余裕のある不動産屋さん？？？

そんな会社あるわけないでしょう？？？

在庫をうまく売りさばいてきたから、

未だにマンデベとしてやっていけるわけです。

今、どこの会社も楽な会社なんてありません。

[413: 契約者]

明日引っ越しなのに…やばいです～(>_<)今からがんばろ…

[414: 匿名]

今日、ベランダに布団を干しているお宅がありましたが、ここは干しても大丈夫なのでしょうか？

[415: 匿名さん]

ベランダに干すのは禁止されていますよ。

[416: 匿名さん]

ここはあと何戸くらい残っているか知っている方いますか？
住民版でもないようですが、住み心地は良いでしょうか？

[417: サラリーマン]

>416さん

毎週火～水曜にwebサイトの間取り/物件概要が更新され、
木～金曜日にSuumoが同じ内容で更新されています。

本日更新されたSuumo情報によると、残7戸で

・C/C'＝3戸
・D ＝1戸
・J ＝2戸
・W/W'＝1戸

となっています。
結局、高めの南棟が苦戦していますね。

住み心地は・・・・残念ながら判りません。

[418: 入居済み住民さん]

快適ですよ。
何より、駅まで近くて歩きやすい！しかもJRも使えるのが便利です。

我が家は東向きで、先週末は両度公園の桜が綺麗でした。

自転車置き場を見て驚いたのですが、
ラピタスやアメニティコートなど、すぐ側のマンションから
引越しされてる方がかなり多いです。
皆さん近くで賃貸しながら分譲が出るのを待ち構えておられたんですね。

[419: 匿名さん]

ありがとうございます。
立地的に便利だからこそ、近くからの転居があるのてましょうね。
外見は団地風ですが、駐車場が広そうなんで便利そうですね。

[420: 匿名]

419さんのレス…親切に教えてくれた入居者さんがどのように感じたか心配してしまう私は小心者でしょうか…？私には団地風には見えませんが？

[421: 匿名さん]

>>419
こんな立派な団地があるんだったら教えて欲しい。私ならすぐに引っ越します。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[422: 入居済み住民さん]

住み心地すごくいいです！！
西北徒歩6分はやっぱり超快適です。
人通りが多い駅やガーデンズを抜けると静かで落ち着いた雰囲気ですし。
入居者の方々も感じのいい方ばかりです。
南側の前にある社宅の見え方がどうかな…と思ってましたが
住んでみるとそれほど気になりません。

[423: 購入検討中さん]

いいなあ。私も住みたい、、、、。

[424: 入居済み住民さん]

同じ西宮市からの転居ですが、立地が良いおかげでかなり住みやすいです。
予想より良かったのは
球場前線が想像していたよりも混雑せず、物件のうたい文句通り駅近でカーデンズ近くの割に閑静。
道が広いので車の出し入れも楽で、敷地内の駐車場も利用しやすい。
伊丹空港まで車で30分以内で着く。
間取りが変に凝っていなくシンプルなので家具の配置がくみやすい。
南棟ですが、山幹の音の影響は全くと言っていいほどない。前の社宅も割と離れているのでほとんど気にならない。採光も全く問題なしです。
東棟の上層階は（廊下からしか見ていませんが）六甲山もきれいに見え、眺望良い。
内装が洒落ていて、エントランスに置いてあるソファも（りプロダクトとは思いますが）コルビジェ。
入居されている方も落ち着いている方が多く、今のところ予想より悪かったところはないです。
ガーデンズが近いのは衣食住的にとても便利です。

[425: 匿名]

なのになんで売れ残ってんだろ？