シティタワーさいたま新都心Part.2

[匿名さん]

Part.2です。

物件URL:http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_shintoshin/
Part.1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/83837/

所在地：埼玉県さいたま市中央区上落合2丁目540番1（地番）
交通：埼京線 「北与野」駅 徒歩2分、
京浜東北線・高崎線・東北本線「さいたま新都心」駅 徒歩9分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.48平米～91.75平米

竣工：2012年3月下旬（予定）
売主：住友不動産
施工：前田建設
管理：住友不動産建物サービス

[951: ご近所さん]

ここ買う人は車通勤の人だけでしょう
埼京線の各停なんて不便すぎて通勤になんて使えない

わざわざ新都心までいくなら他のマンション選ぶでしょうし。

[952: 匿名さん]

実際車通勤であれば、ある程度場所選ばなくて検討できますからね。駅が近くないところのほうがもちろん安価で検討することができるわけだし。

[953: 匿名さん]

そもそも、売れてるんですか？こちらの物件？

[954: 匿名]

タワーマンションの間取りって微妙なんですね。
暮らしにくそう。。。

[955: 匿名さん]

埼京線を通勤に使って、あまり不自由を感じてない私はおかしい？

[956: 匿名さん]

「私、買いました！」って書き込みが全然ないですね。販売開始前の雰囲気だと即日完売って感じで書きこんでる人もいたのに。

ところで話は変わるのですけれど、こちらの物件は免震マンションですが修繕積立金の月額が異様に安いですよね？

[月額] 1,840円 ～ 3,520円

一般的に免震マンションの修繕費は高いというイメージがありますが、こちらは小中規模マンションに比べても安すぎではないかと感じているのですが、これに不安を感じるのは私だけでしょうか。スケールメリットを考えても免震機構の修繕費が計上されてないのではないかと不安になります。この辺りはどうなんでしょう。

[957: 匿名]

タワマンなんて大規模修繕前に売り抜けないと。

[958: 匿名さん]

＞956さん

私、購入致しましたよ(笑)１期で角部屋（詳細はご勘弁）高層階です。
タワーマンションも良いかな？と思いまして。
つい最近マンションコミュニティがあるのを知りました。大変勉強になります。
でも、もう購入してしまいましたが(笑)よろしくお願いします。

[959: 匿名さん]

（笑）を多用すると年がバレますよ

[960: 匿名さん]

大丈夫ですよ。年寄りですから。
ご忠告ありがとうございます。
親切な方がいらっしゃるのですね。

[961: 匿名]

↑
忘れてますよ。

はい　つ（笑）

[962: タワマン住人]

買えないからって僻みは良くないですよ～

別に(笑)は使うでしょ(笑)

年寄りをバカにしてるゆとりかな？

[963: 匿名]

>958さん
>956さんの言っている修繕積立金の件ってどうなのですか？

魅力的な物件だとは思いますが、修繕積立金を安く見せるために免震の修繕費を計算していないとなると将来が心配です。
実際に免震関係の修繕は40年後に計画して、30年間の長期修繕計画には組み込まないで修繕積立金を安く見せかけるという悪質なデベロッパーもいるようですので…。

[964: 匿名]

新東京タワーの候補地だったところ(シティテラスの裏)、結局
大きな病院が移転してくるらしいですね
新聞で見ました

[965: 匿名さん]

買えない人の嫉みが心地良い(笑)
憧れながら見上げていなさい(笑)(笑)

[966: 匿名さん]

>>964
日赤と小児医療センターですね。近くにこうした医療施設があるのは喜ばしいことですが、これでさいたま市役所をさいたま新都心にもってくるという当初の話はなくなってしまったんでしょうかね。たしか、さいたま市合併（市長選挙）の際に、旧浦和市が与野を味方につけるための餌とも言われていたような気がしますが……。

[967: 匿名さん]

近くと言っても、、、至近過ぎると救急車の音やその他人が大勢集まる場所になるので色々と、、、

多少は離れても車ですぐ行ける距離にあれば充分ですよ。
至近でも物理的に受け入れ不可なら受け入れられないわけですから。

[968: 匿名さん]

956さん
963さん

修繕積立金ですが、ステップ方式です。
下記タワー棟の金額です。（部屋タイプで金額差あり）

1年目～2年目　　　1.840円～3,520円
3年目～5年目　　　4,310円～8,220円
6年目～10年目　　 7,370円～14,100円
11年目～30年目　10,520円～20,100円

一般的に修繕費用は、現時点での実勢価格で想定されておりますので、
物価の上昇や修繕の施工方法の変更等により不足が出る場合があります。
その時期で見積りを取り、不足分が出れば、共有持ち分割合で共同負担となります。

免震装置については、長期修繕計画が30年で作成されておりますので、
その間での装置交換が予定されていないので、
費用は組み込まれておりませんでした。

免震装置の交換はかなり先の話で、
耐用年数も情報がまちまちで、40年から60年と言われております。
いまから御心配で有れば、月々1,000～2,000円位積み立てておけば、
共有持ち分割合で共同負担として、十分足りると思います。

もしかしたら免震装置交換の話より、
建て替えの話の方が重要な時期なっている位先の話かもしれません。

免震装置は人と家財と建物の安全を買うと言う意味で、
資産価値はあると思いますので、それなりの費用負担は必要と考えております。
そうは言っても、お金がかかる話ですから、皆さん色々お考えがあると思いますので、
購入を考えている方は、良くご検討された方が良いと思います。

長文にて失礼いたしました。ご参考になればと言う事で、コメントさせて頂きました。

[969: 匿名さん]

免震装置の修繕は億単位と言われているし、大きな地震が来ると劣化が進むとも言われている。
で、その修繕費は免震装置のないテラス棟（非タワー棟）の人も負担するのかね？
売主が作った修繕計画に入っていないということは、売主は何の方針も示さずに売ろうと考えているわけだね。

[970: 匿名さん]

買った後は管理組合の皆さまで決めることです。
足りなければ対策は管理組合で取り組んで下さい。

[971: 匿名さん]

大規模マンションに2度長期に居住しておりますが、
修繕積立金は、初期の設定では足りなくなる事が予想され、
それぞれのマンションの管理組合共、見積り検討を再度行い、
途中から金額をアップしました。

不足分を一度に支払うのは大変と言う事で検討されました。

だいたい、何処のマンションも購入時の修繕積立金は、
設定が最低限で見積っておりますので、
管理組合発足後、修繕積立金は再度検討されている所が多いようですね。

免震装置も同様に管理組合で検討して行く内容ですね。

[972: 匿名]

住友のマンションはどこのスレも書き込みが多いね
検討者も他業者もそれだけ注目してるっていう事でしょう

[973: 匿名さん]

でも長谷工をつかったり、60平米台の3LDK・80平米前半の4LDKをだしてしまったり、
駅から遠かったりと埼玉県ではどうでしょう？仕様も埼玉向けみたい。

[974: 匿名さん]

立地と値段のバランスが今年度の埼玉県No.1の残念なマンションになる予感。

さいたま市に住んでいる方々は特によくわかると思いますが…

[975: 匿名さん]

管理は組合が考えていくべきなのはそりゃそうなんだけど、これでは将来の紛糾が目に見えてますね。
だって免震装置の修繕費、テラス棟の人は払いたくないだろうし、タワー棟の人は全員に払わせたいでしょ？
そのような紛糾が起きないよう先回りして配棟計画の配慮をするのが一流売主の良心だよ。

[976: 匿名さん]

>免震装置については、長期修繕計画が30年で作成されておりますので
>その間での装置交換が予定されていないので、
>費用は組み込まれておりませんでした。

免震マンションの大きなデメリットの一つとして修繕問題があります。本来、売主は一つ一つのメリット・デメリットを説明しなければいけないのに、免震についてはメリットだけアピールしてデメリットは住民丸投げ。これってどうなんでしょうかね？

40年後の免震装置の修繕に月々1000円、2000円の積み立て増額が必要ならば、予めその分増額するべきでしょう？40年後、突然「修繕には○億円掛ります、いますぐ払ってください」と言われて払えますか？

[977: 匿名]

って言うか、４０年後に数億かかる根拠は何ですか？

いたずらに不安だけを煽ってませんか？

[978: 購入検討中さん]

営業マンに聞いてませんか？
免震のメンテナンス費用の目安を

教えてもらっていないなら購入者の事を
考えていない営業マンですね。

[979: 匿名さん]

>977
じゃあいくら掛るか分かるのですか？

確かに数億というのは現段階での試算で指摘されている額ですので正確な金額ではありません。というよりも、免震機構の修繕にはいくら掛るか分からない、といった方が正しいのでしょう。いくら掛るか分からないけど、とりあえず耳を塞いで知らないで済ます方が不安じゃないですか？

http://www.g-hajime.com/bu/post_41.html

>問題なのはアイソレーターのゴムの劣化などです。やはり数十年もたてば、何もなくても劣化は避けられません。劣化したところは取り替えが必要になってくるのですが、なんせ免震装置はマンションの下。取り替え作業するためには、ジャッキアップなど大掛かりな作業が必要になってきます。

>装置の入れ替えを加えると、億単位の出費になることも珍しくないと思います。


買うなと言っているのではありませんよ、買うからには当然デメリットを知っておくべきだと言っているのですよ。何か間違ったことを言っているでしょうか？

[980: 匿名さん]

将来の不確実な事象をすごく心配して大変ですね。
今から、なんでもかんでも下手に積み立てるのがいいことばかりではないと思います。
積立して、投資の機会失うのは痛いですよね。
さいたまでわざわざこんな高いマンション買う人はその程度知ってて、まぁいいかと思える人じゃないでしょうか。。
住友さんは親切な売主ではないでしょうけど、商売ってそんなもんじゃないでしょうか。
またなんでもかんでも売主が世話してくれるなんて、正直おめでたい人って思っちゃう。

デメリットを知っておくべきって。。。。。
将来どのような工法をとるかなんか、今現在で予測できず、見積りもできないのに、何を根拠に積み立てるんでしょうか？
よくわからないけど不安なんで積立てますなんて言われて、誰が納得するんでしょうか。
見積りの前提が崩れたら、怒りますよね。トラブルの種をわざわざまいてどうするんでしょうか。

組合で話をして、きちんと決めるべき内容ですね。

[981: 匿名さん]

免震構造に金がかかるのは、何もこのマンションに限ったことじゃない。
しかし、免震と非免震で一つの管理組合を作るのはこのマンションの独特の問題。
組合で話し合って決めればいい？
そりゃ正論だけど、話し合っても紛糾するのは目に見えているよね。
そしてこれは売主の計画如何で回避できた問題。（まあ今更だが）

[982: 匿名さん]

>980
言っている内容が支離滅裂で何を言いたいのか分かりませんね。将来が不確実だから積み立てたり貯金したりするんでしょうが。

[983: 匿名さん]

貯金とマンションの積立て一緒なんだw
使途目的不明な金を他人に委ねるなんて大したゆとりですねw

[984: 匿名はん]

＞981
売主の計画いかんで回避は無理でしょ。具体的にどうなるのかわからないので回避しようがない。
今作った計画が正しいなんて誰が保証してくれるの？売主？

免震とかで販売時で修繕計画に盛り込んでるところは具体的にどこがあるんでしょうか？
そしてその算定根拠は？
その辺の情報ないのでしょうか？

[985: 匿名さん]

>983
とりあえずスレ荒らして免震修繕から話をそらそうって魂胆かな？

[987: 匿名]

修繕費云々気にしてる層はタワマン買わない方が良いんじゃないですかね…。


価格設定をみるとそれなりの層をターゲットにしていると思うのですが。

[988: 匿名さん]

>986
あらら、図星だったの？
営業さんお疲れ様、これからも免震修繕費の件は定期的に話題に挙げていくのでよろしく。問題が無いなら話題に出されても平気だよね？

問題なのは免震自体ではなく、長期修繕計画から免震修繕を外して修繕費を安く誤魔化そうとするここの営業の体質だね。

[989: 匿名さん]

＞987
ここは検討者なんていないですよ。
他社営業の自演書き込みだけｗ

[990: 匿名]

野村の営業マンの恒例の書き込みか？

[991: 匿名さん]

＞988
問題なのは具体的な根拠も示さないあなたの、駄カキコを続ける姿勢だね（キリッ）

うちはあんたと違って営業じゃねーしｗ

[992: 匿名さん]

>991
ここの営業じゃないならどういったお立場の方で？どうやら購入を検討しているようにも見えませんし。

2ちゃん用語連発して悦に入っているオコサマのようだけど、ただの冷やかしですかな？

[993: 匿名さん]

＞992
おまいこそ何ものだよｗ
自分のブログで＊＊＊＊書いとけｗ

[994: 匿名さん]

おまいこそ何ものだよｗ
ブログにでも書いておけば？
それかカンウセリングでも受けておいで

[995: 匿名さん]

人に聞く前に自ら名乗りなさい。
そう習わなかったぼくちゃん？

[996: 匿名さん]

検討者の書き込みがこんなに少ないこの駄スレよりかは２ちゃんのほうが有用ですね。

[997: 匿名さん]

＞992
なんかきもいね
人に聞く前に自分のこと書けば？

[998: 匿名さん]

まぁまぁ、書き込みが反映されないからってそんなに何度も同じ書き込みをするのはやめましょうよ(笑)ムキになっているのが丸分かりですよ。

私はただの検討者ですが、なにか？

[999: 匿名さん]

＞992
なんかきもいんですけど、誰だっていいじゃないですか？

自論をひたすら書くならブログで書けば？

[1000: 匿名さん]

>992

なんかきもいんですけど。自分が名乗れば？
住友にうらみがあるのか知らないけど、ブログで書けば？