京都の中古マンションについて

[しゃちほこ]

中古マンションも検討しています。
築年数の浅い物件も多いようなので。
それと新築とお値段変わらないですよね。
実物を見れるなら築浅の中古もアリでは？？！
ご意見聞かせてください！

[2: 匿名はん]

値段上がりすぎ。特に中心部は、新築当時より1000万近く高い値を付けてる物件もある。
今は買い時じゃないように思う。

[3: 匿名はん]

まだ新築未入居の転売ってそれほど増えてないんじゃないの？
というか、増えてると言うのかもしれないが、
中古から良いのが探せるほど数が豊富にありますか？

[4: 購入検討中さん]

同じく、中古にしては高値すぎ！
それにペットを飼えるところがほぼゼロじゃないかな？
どうせ高額になるならやっぱり新築の方がいいですよ。

[5: 入居済み住民さん]

ウチのマンションは、築数年ですが、ある部屋が新築時の1.5倍くらいの値段で売り出して、あっという間に売れたみたいです。はっきり言って高すぎますが、こんな値段で売れるなら、今のうちに売っちゃいたいなぁ〜と思いました。まぁ、結局のところ、住み替え先のマンションの値も上がってるわけですから、売りませんけど……。
それにしてももうすぐ高さ規制で不適格物件になるマンションだというのに、ちゃんと売れるもんなんですねぇ。

[6: 匿名はん]

中古なら駅近に限るでしょうね。
ただ中古でも値が高いし、数が少ないね。

[11: 匿名はん]

中古で待つならどこ？
中古でも良いから買いたかったのはどこ？

[14: 匿名さん]

>11　
エスリード西京極（第１の方）

[17: いつか買いたいさん]

中古マンション、何で値上がりしてるんですか？
場所の問題ですか？
新築当時より高いって何で？
じゃあ新築買ったほうがましですよね・・・。

[18: 匿名はん]

中古マンションが　なぜ値上がりしているか　私も不思議に思いますが
土地の価格がバブル後　１０年以上値下がりしていましたが
３〜４年前に底をうち　値上がりに転じた為　特に　築３〜４年のマンションは
分譲価格より高く売りだされているように　感じます。
しかし　一部の超人気物件等をのぞけば　中古なので　分譲価格より高い中古価格は
高すぎると思います。
特に　パデシオンやエスリードなど　分譲価格が安めの物件は　中古価格に割安感はなく
（周辺の中古価格に影響される為？）　新築で購入された方がお得だと思います。
中古だと　だいたい　仲介手数料も必要になりますからね。

あと　お得にマンションを購入されたいなら　竣工したけど　全部販売できず　売れ残った物件
は　交渉で１割〜３割引きで購入できる場合もあるみたいなので　検討されてみては　いかがですか　（棟内モデルルーム開催とか　キャンセル住戸発生など）

[19: 匿名はん]

最近の土地価格は　全般的に横ばいか少し値下がりしてきてる
みたいなので　あわてず　じっくり探されてみて　値下げ交渉されるのが良いですよ

[20: 入居前さん]

皆さんが、おっしゃる通りだと私も思います。
私も、中古物件を物色した方なのです。
私の判断基準は、大体下記の様な感じでしたよ。

＜新築＞
①入居時期が同じで、コミュニティ形成後の入居ではない事。
②建物資産価値が新築だけに高い。（ローン年数に相応しい）
③最新設備+施工方法など安全基準も高い。
④カラーセレクト、プラン変更など特色を好みで変更できる。
⑤方角、階数など分譲初期だと選べる。
⑥場所により、信じられない程価格設定が高い。
⑦なかなか、好みの地域に新築物件が存在しない。
⑧購入計画が長期に渡る（〜1年程度）
⑨ローン実行月の経済状況が読めず不安も残る。


＜中古＞
①既存コミュニティーで人間関係で苦労するかも…。
②築浅とは言え、建物の資産価値は落ち、組むローンとの関係上逆転現象が見られる。
　（略、新築並みの価格なので経年による建物価値の下落分がリスク）
③中古年数に応じた建築基準。
④リフォームは可能。
⑤実際の部屋を確認できる。
⑥中古？と思う様な価格設定。
⑦比較的多くの物件が該当する。
⑨即入居可能。
⑩金利状況を見ながら状況分析可能。


＜検討材料＞
・駅近の新築が出た。
・価格は、比較的安価。
・分譲初期で予算内で理想の場所、階数を確保できる。
・引渡しの９ヶ月で資金増強する期間もある。
・中古は高値で安定し価格的な中古メリットが得られない。


＜結論＞
私の年齢、人生設計から買い替えなどの条件は想定しにくく、中古で買った時の
建替や買い替えリスクの回避の為、35年は安定した環境が欲しかった事。
検討材料から新築が相応しいと思い、新築にしました。
しかし、法外に高価な新築物件も中古同様にリスクの対象となります。
要は、用意できる頭金により選ぶ基準も大きく変わると思いますよ？
例えば、私の様な選定基準でも現金で買えるなら中古を買うかも知れないですし。

ですので、自分の要求とリスク配分を検討しメリットを見出せる物件なら良いと思います。
良い物件に巡り合えると良いですね。

長文失礼致しました。

[21: 不動産購入勉強中さん]

中古物件、ものすごく高いですね。修学院方面で築20年、73m^2でなんと３千万円を越えているのがありました。単にそのオーナーが欲張りということなのかもしれませんが、それにしてもそんな値段をつける雰囲気がまわりにあるのか・・。まだ少しバブっているのか、それともそれが正常な京都の価格なのか・・。

その値段なら大津で新築の80m^2、琵琶湖ビューマンションが買えてしまう。

よく分からないのですが、２０年も経たマンションだとマンション内上下水道関連の水回りがおかしくなってくる頃だし、その改修にはとてもお金がかかるとおもわれます。通常いわゆる修繕費でそこまでするものなのか、あるいはしないのか・・。

[22: 匿名さん]

新築も中古もマンション高すぎですね。
オリンピックが終わるまで待てば安くなるんでしょうか

[23: 物件比較中さん]

・グランエスパス御所東 2億5000万円　(３階　142.91m2、2007年築)
・御所東アーバンライフ　3億2400万円 （3階　330.8m2　1989年築）

SUUMOに出ていましたが、売主の希望価格とはいえ、ちょっと高すぎない？

・御所東アーバンライフ　（7480万円、１階、127.72m2　1989年築）

今、これも出てましたが、ここしばらくは、
これぐらいの価格だったように思う。

御所東アーバンライフはバブルの時に建ったマンションで、
階数の違いはあるとはいえ、ここまで差があるものなのか？
外国人や首都圏の人目当てのぼったくり価格？

[24: 匿名さん]

グランエスパス御所東は半値でも客付けは難しいだろうね。（笑）
しかし、御所東アーバンライフは２～３割引で可能なのでは？
ただ、御所東アーバンライフは御所隣地という売りがイーグルコート梨木の杜の完成（もうすぐ）でＮＯ２に格下げになっただけに、ちょっと厳しいかも？

[25: 匿名さん]

中国人の爆買いで、都市部中古マンションの価値が急騰してますね。

[26: 匿名さん]

京都の外国人によるマンション購入は僅からしいですよ。

[27: 匿名さん]

市内中心部は中古の築古の物件(20年以上)も価格上がってませんか？
高さ規制のせいでしょうか。

[28: 購入検討中さん]

新築がバンバン建っている中、中古の値段が割高に思えてならない。新築の売れ行きも落ちてきたし、今後は中古マンションの資産価値がぐっと下がるだろう。どうせ下がるなら新築マンションの方が得だろうね。

[29: 匿名さん [男性 60代]]

ここまで、値段を上げたら何ともいえませんね。
イーグルコート二条城北大手門前 5階
76.94平方メートル　9450万円

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/detail_corp/b0003882746/

[30: 匿名さん]

数年後に半値でも売れずに後悔するでしょうね。
今がおかしいだけ。

[31: 匿名さん]

中国もヤバそうだしマンションバブルもそろそろはじけると思いますね

[32: 匿名さん]

そもそもシナ人(中国人)の経済力に頼ろうとするのが大きな間違い

[33: 物件比較中さん]

↑わざわざシナ人（中国人）と書く意図は何なのですか？
Ｊap（日本人）と同じ感覚ですか？

[34: 経済勉強中]

以前から京都は中国人の購入は余り無く、オリンピックのある東京に集中しているらしい。短期的な投資が目的でまた、安価なリゾートや温泉宿にも投資し中国の観光客呼んできてます。円安重なり格安だ！
ただ今現在は分かりませんが・・・
今後消費税があるので京都のマンションを早く購入することをオススメします。建築費の高騰もふまへ新築坪単価は、400万超えになるであろうし消費税絡みで即手に入る中古マンションの価格が跳ね上がるだろう

[35: 匿名さん]

子どもができて「とにかく通勤に便利なところ」と烏丸御池周辺の中古マンションを見ていて
こんなに高かったっけ？と驚きました。

昔、あの辺の賃貸に住んでてマンション購入も検討したけど、もっと手の出しやすい価格だった気がする。
不動産屋さんは「御所南学区だから」「高さ規制で街中にマンション建てにくくなったから」と言うけど・・・
正直学区にはこだわりないんで（荒れてれば中学受験という手もある）桂とか山科とか別の地域も見たけど、
やっぱり地下鉄沿線が楽なんですよね。

[36: マンション掲示板さん]

なかなか値段が下がらないので売り時を迷っています。老後の移住ニーズとかもあったりするのだろうか。

[37: 匿名さん]

>>36 マンション掲示板さん

売りたいの？買いたいの？

[38: 匿名]

>>34 経済勉強中さん

噂のイーグルコート高瀬川の売りが出てるね。

ちょっと高いけど こんなもんかな。

[39: 匿名さん]

>>31
爆買いが落ち着いてきたと聞きました。ちょうど2月上旬が中国の新年で、その時のニュースだったかな。

大量買いじゃなくて欲しいものを買うスタイルになってきているようです。
海外の人が不動産を買うなら関東でしょう。京都は別荘用に買うのかな。

人気駅ランキングは、1位が烏丸御池、2位が四条、3位が丸田町、4位が今出川、5位が五条、6位が京都市役所前、7位が京都駅でした。新幹線がとまる京都駅は7位。みんな地下鉄やバス使うんでしょうか。

[40: 通りがかりさん]

>>39 匿名さん
北側京都駅前はこれからのエリア。
京都芸大が移転してくるのでエリアイメージも一新されそうだし資産価値は上がるでしょうね。

[41: マンション検討中さん]

>>39 匿名さん

生活して行くのが基本やからね
駅の人気ランキングはこれで
妥当なところじゃないのかな

東京でも２路線が交差している駅は高い。

[42: 口コミ知りたいさん]

>>39 匿名さん
そもそも京都は「何々沿線だから」という理由で地価が上がるわけではないですからね。
だいたい電車が通ってるところは、しょぼい。
地下鉄烏丸線沿線が昔からの住みよい地域なだけです。

[43: 匿名]

>>42 口コミ知りたいさん


不動産の価値は駅から徒歩で何分掛かるかが基本やからね。
電車が通ってるところはしょぼいって 意味が分からん。

[44: 口コミ知りたいさん]

>>43 匿名さん
京都は違いますよ。昔からの街やから、鉄道がひかれているような土地は自然と中心部から離れてる。
京阪、阪急、JRどこも沿線の時点でダメ。
京都は上京区、中京区の御所周辺が一等地ですよ。

[45: 匿名さん]

地下鉄２路線使える烏丸御池が便利なのはわかるけど、あの辺のマンションに住むような人が用事のある東西線の駅ってあるんかなあ。

[46: 匿名さん]

>>45 匿名さん
確かに。基本はないなぁ。
クルマがないとして、蹴上駅周辺に食事や二条駅近くのジムに行くとか。ですかね！

[47: 匿名]

>>44 口コミ知りたいさん

御所周辺が一等地と言うのは 凝り固まった考えや。
発展してないやろ。
その辺りに出来てるマンションは売れ行きはどうなの？
すぐに完売してるか？
スレをよく読んでみ
駅から遠いって出てるやん。
価値ある不動産はすべからく駅からの距離で決まる。
これは常識です。
ちなみに駅直結なら瞬間で完売する。
京都も例外じゃないよ。

[48: 匿名さん]

>>47 匿名さん
山科区や南区や向日市の駅近より、徒歩10分以内なら御所近くに住みたい人が多いと思います。

[49: 匿名さん]

烏丸御池のプレミストはまだだけど、御所東のプラウドは完売したみたいですね。
住む人が買ったのか投資なのか、億ションは未知の世界です。

[50: 匿名さん]

>>47 匿名さん
SUMOで京都の新築マンションで「完成済」のタブにチェックして検索してみ。
割合としては低いとはいえ、御所南も売れ残ってるけど、高いから客選ぶしね。
桂川徒歩2分の安物の方がいっぱい余ってる。

あっ！中古マンションスレでしたね。

[51: 購入経験者さん]

御所周りは環境がいいからなあ！
環境がいい立地って殆どが不便だけどね。
逆に駅近でスーパーが周りに色々あって便利な立地は下町風情でガチャガチャしてるしね。
何を優先して予算はどのくらいかで吟味しないとダメだろうね。
個人的には御所周りなどの京都中心部は価格がバブルだから買う気が起きませんね。
また南区桂川や山科区東野辺りの駅近マンションも連れて値上がりしてる今のマンション相場は買うよりも様子見か手持ちマンションを売る方がいいかもしれませんね。