ザ・コートガーデン目黒東山

[マンコミュファンさん]

民営化に伴う目黒の郵政社宅跡地プロジェクトが、リーマンショックによる延期を経てようやく動き出すようです。


＜全体概要＞
所在地：東京都目黒区東山3-997-1（地番）
交通：東急田園都市線池尻大橋駅から徒歩4分
総戸数：52戸
間取り：1LDK～3LDK
面積：43.75～80.32平米
竣工・入居：2012年3月下旬予定

売主：郵便局、三井不動産レジデンシャル
施工会社：間組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[61: 匿名さん]

そもそも東山って、そんなにいいかな？

[62: 匿名さん]

学校と公園があるから，子育てにはよさそう
ただ，日頃の買い物が坂で大変そう
まわりの公務員住宅の建て替えとか民間への売却のうわさとかはないのかな？

[63: 匿名さん]

東山目黒で一番たかいんじゃないの？

[64: 匿名]

プライドがね

[65: 匿名]

↑うまい！

[66: 申込予定さん]

地震のため、事前案内会延期の電話が来ました。

早く詳細が知りたい。

[67: 匿名さん]

東山の標準は京都のどすえ

[68: 匿名さん]

東山に住む人は東山に誇りを持っているけどなんで？

小学校は官舎の子供とお金持ちの子供と普通の子供とで親の力関係が怖い…。
わざわざ子供の小学校入学に合わせて東山に引っ越してくる人いるよね。
この物件に詳しい方教えて。

[69: 匿名さん]

東山のお金持ちは私立ですから。

[70: 匿名]

販売再開はいつ？

[71: 購入検討中さん]

東山なら青葉台だろ。

[72: 購入検討中さん]

青葉台、イイですね。
特に二丁目なんか最高ですよね。
でも、良い物件がなく・・・
こちらを検討中、でも販売延期のうえホームページまで閉鎖中
いつ再開されるのやら？

[73: 匿名さん]

青葉台の方が好きですが、東山の住民が青葉台に来ることもなく、青葉台の住民が東山に行くこともなく、
山手通りできっちり分けられてる感じがあります。青葉台２丁目いいですよね…。台地の青葉台は手が出せませんが…。

[74: 物件比較中さん]

モデルルームに行ってきました。

率直な感想は「期待はずれ」です。


立地は池尻大橋から３分強。
緩やかな坂を登った高台。
３方向道路。
東山公園、世田谷公園近接。
東山小・中学校通学区。
かなりいいです。

いいところはこれくらい。

外観はタイル貼り。
南面は黄色がかったタイルで、個人的に微妙。
駐車場は屋外の機械式。
しかも１９台。足りる？

エントランスはダブルオートロック。
風除室が２つ続いてあります。
ロビーの質感や中庭の雰囲気は悪くない。

総戸数５２戸に対して、エレベーターは１基のみ。

５階建てで、南向きの１階は半地下。
東向き、西向き住戸一部で、戸境壁が乾式壁です。
南向き住戸は戸境壁はコンクリート。

外廊下です。
中庭越しに道路に面していて、道路から住戸の玄関が見えます。
ザ・パークハウス大崎やパークホームズ目黒ザ・レジデンスは外廊下ながら、敷地外からは見えないようになっていましたが。

共用廊下と住戸の間には「門柱」がしつらえてあり、邸宅感を強調していました。
室外機が共用廊下側に出ますが、共用廊下からは塀の影になって見えません。
が、ザ・パークハウス洗足池桜山のような、空中廊下＋ポーチには及びません。

アルコーブの床はタイル貼りですが、天井が吹きつけタイルで安っぽい。
玄関扉は普通。玄関床はタイルと天然石のツートン。
細かいですが、巾木はオレフィンシート。

LDは天井高２５０ｃｍ。２重床、２重天井。
エアコンは壁掛けです。
LDも主寝室も壁掛け。
フローリングはシートフローリングのようです（未確認）
センターオープンの窓は開放感があります。

キッチンは食洗機、ディスポーザーは標準。
浄水器がありません（未確認）。
天板は天然石。食器棚はオプション。
カウンター下は標準で収納になっています。

トイレはタンクレス。
バスルームは広くても１４１８。

バルコニーは奥行き２００でやや広め。
１階はテラス。１階のみ、スロップシンクとテラス照明があります。
細かいですが、天井や壁面は吹きつけタイルで安っぽい。

さて、価格。
現段階では１階と３階の予定価格のみです。

もっとも安い北東１階で坪３１０万。
１階でも南東角だと坪３６０万以上。
５階だと坪４００万程度の模様。

基準住戸ともいえる３階中住戸は
７０平米３LDKで７３００万。
坪３４０万。
平均もこのあたりでしょう。

管理費は１平米あたり２９０円。
７０平米で２万円くらい。
修繕積立金と合わせても３万円以下です。

駐車場は上段３６０００円、中・下段３３０００円。
幅１８５０です。

自転車置場は屋内ラック式で５２台。
１戸に１台の割合。

長くなったので分けます。

[75: 物件比較中さん]

＞７４　より

続きます。


この物件のいい点。
何よりも立地。
子育て環境としてはかなり優れていると思います。
あとはエントランス、中庭の雰囲気はそれなり。
キッチンのカウンター下収納は便利そう。
東山アドレスにしてはお求めやすい価格。

この物件のイマイチな点。
外廊下。しかも道路から玄関が見える。
駐車場が雨ざらし。台数少ない。
エレベーターが１基。
壁掛けエアコン。
浄水器がない（未確認）
水回りがやや窮屈。
一部で乾式壁。
全体に漂う安っぽさ。
ファミリーの需要がありそうなエリアなのに、ファミリー向けの間取りが少ない。

立地からすると、ザ『コート』ガーデン目黒東山ですから、パークコートレベルを期待したのですが。
仕様に関して言えば、この掲示板内でも仕様に対する評価が低い、
プラウド恵比寿、ルフォン不動前、パークホームズ目黒ザ・レジデンスより、
さらに１段下の印象です。

仕様が低い分、価格も抑え気味だと思いますので、
５２戸くらいなら完売するのかな？


クラッシィハウス世田谷公園マスターズガーデンに期待します。

[76: 匿名さん]

最安値はおいくらでしたか？

[77: 匿名]

74、75さん。すごい詳しくレポートしていただき大変ありがとうございました。価格面は概ね想定通りですかね。仕様はそんなにひどいんですか。壁掛けエアコンとは。地震の影響と販売開始はいつくらいでしょうか。

[78: 物件比較中さん]

＞７６

最安値は
１LDK　４３平米　４２００万〜
２LDK　６２平米　６１００万〜
３LDK　７０平米　７０００万〜　
です。


＞７７

現在、２階部分の工事中のようです。
工事の進捗状況は、地震の前後で特に影響は出ていないようですが、
今後の見通しが不透明な面もあり、
当初、平成２４年３月引渡し予定だったのが、
３ヶ月ほど遅れる可能性があるとのことでした。

仕様に関しては、私が勝手にパークコートレベルを期待していたので、
落差が大きく感じたのかもしれません。
三井ですから、パークホームズってとこですかね。

[79: 匿名さん]

>74さん
詳しい情報ありがとうございます。
天井高が2.5はもう少し高い方がいいなと個人的に思うのですが、圧迫感はありますか？
浄水器はオプションということでしょうか、立地とバルコニーの広さに惹かれます。

[80: 匿名さん]

とてもわかりやすくて参考になりました
ありがとうございます

[81: 物件比較中さん]

＞７９

天井高２５０はまぁ一般的な高さですね。
モデルルームでは特に圧迫感を感じるほどではありませんでした。
バルコニーが広めで、窓も大きいので、開放感はそれなりにあります。
販売中のパークホームズ横濱山下町は直床で天井高２６０ですが、
個人的にはこちらのように、天井高２５０でも２重床のほうがいいかな。

アウトフレームにしたり、部屋がなるべく四角い正形になるように、間取りがデザインされていますので、
デッドスペースは少ないと思います。

浄水器はオプションだと思いますが、未確認です。
頂いた資料には浄水器に関する情報は載っていません。

[82: 匿名さん]

キッチンについては、オプションは洗面所から入ってすぐの棚と台だけだったかと。
シンクにあるシャワータイプの水道口は、切り替え式でフィルターが内蔵された浄水機能付きになってたな。これがオプションだとは確認してないけど、キッチンでは棚と台だけだとは言ってたよ。

[83: 匿名さん]

直床で260より２重床で250の方がいいですね。浄水器は内蔵なのですか、残念。水道口の脇に浄水器の蛇口を取り付けたかったのですが、確認しないとですね。ありがとうございました。

[84: 匿名さん]

82です。
あと、営業さんと話で気になったのは、震災の影響で資材調達がままならず、元々バリエーションとして用意していたオプションの選択肢が用意出来ず、あまりこちらの要望に応えられないみたいなことも言ってましたね。
たぶん、「すみませんが、この範囲でしか対応出来ません」的な部分が多いんだと思います。。。
具体的な部材や箇所を提示して、どんな対応が出来るか、確認した方が良いですね。普通は聞いてくれるカスタムさえも危うい可能性がありますので。

[85: 購入検討中さん]

パークコート目黒青葉台とどっちが資産価値ありますか？

[86: 匿名さん]

環境を重視する人以外は、仕様も住所も青葉台が圧倒的に価値があるんじゃない？
青葉台は車の排気や騒音が酷いだろうけど、仕様はパークコートですからね。
東山は静かな子育てエリアな印象で、仕様はパークハウスですね。正直子育て環境として自慢できる（価値がある）だけですかね。
優先するモノが人それぞれだから、一概には価値の高低は付けられないですが。。。

[87: 匿名さん]

東山の方は東山に住まれていることを誇りのように思っていますが、価値としては青葉台の方が上だと思います。

[88: 匿名さん]

うーん、盛り上がりませんねぇ・・・
やはり仕様が低いっていうのがネックなのでしょうか？
とりあえず、来週ＭＲ予約してるんですが。

[89: 匿名]

クラッシーとの価格差次第かな。

[90: 匿名さん]

クラッシィよりは、こっちが安いんでしょ？

[91: 匿名さん]

この規模のマンションは共用施設がほとんど無い、共用部の光熱費あまりかからない、管理の手間もあまりかからない、コンシェルジュ等のサービスも無い、警備も外注･･･の割りに管理費が高いんだね。

しかし戸数が少ないから管理会社にとっては売上の低い物件。
管理会社もやる気ないだろうからいい人材を送り込まないだろうし、微妙だな。

[92: 匿名さん]

クラッシィと比べると完全に見劣りしますね、、、。
クラッシィがオープンしないんで取り敢えず比較のために見に行きましたが早めの結論求められてうざかったです。皆、クラッシィ見なきゃ決められる分けないでしょとおもうんですが、、。

[93: 匿名]

クラッシーのほうが、立地・仕様・規模ともに優れているので、単価が高いのは当然。
でも、予算に余裕がないうちにとっては、その価格差がどれくらいかがポイント。
買えるならクラッシーがいいです。

[94: 賃貸住まいさん]

ここはなんか中途半端な印象ですね

[95: 匿名さん]

中途半端なのは最近の三井の傾向なのかな

[96: ご近所さん]

東山には隠れ家的なお店がちらほらあって楽しいですよね。
先日は某有名イタリアンの会員制（？）レストランにお呼ばれしました。
前レスで青葉台との比較がありましたが、個人的にはとても敵わないと思います（笑）
ただ、菅刈公園や西郷山公園もお散歩がてらよく利用するなど、青葉台のいいとこ取りができますよ。

[97: 匿名さん]

現地に行くと立地的にあんまり～な印象ですよね。もっと素敵な立地を想像して行ったから現地に着いた時ガッカリしてしまいました。

[98: 匿名]

周りがきたないですよね。

[99: 匿名]

何を夢見てんだか。都内で周りが綺麗なとこなんて再開発エリアぐらい…

今は懐かしの新浦安とかね

[100: 匿名]

追加

高級住宅地の高輪や麻布も意外と古民家ばかりで汚いよ

[101: 匿名さん]

マンションはアドレス重視でしょう。
申し訳ないですが、埋立地の再開発エリアなどは興味ないですねぇ。

[102: 匿名さん]

99　カ～ツ！
101 あっぱれ！

[103: 匿名さん]

アドレス重視って…
名古屋人っぽい発言で嫌やわぁ。

[104: 匿名さん]

1番安い部屋はいくらですか？

[105: 匿名さん]

現地見てきました。
周辺、特に駅や246側からのアクセスは、大型車だと限られてしまうのが気になりました。道が狭い上に電柱が左右から張り出している場所もあったりで。
クラッシィの方はひろびろ〜って感じでしたので、好き嫌いがとても分かれるポイントですね。
駅からの坂道というか、傾斜は特に気になるほどではありませんでした。

[106: 匿名さん]

あの辺りは住宅密集地なので、仕方ありませんね。
現地周辺図をみてみると、つまり、車でのアクセスは南方向からだけってことでしょうか？
消防車なども、南側だけからしか入ってこれないってことでしょうか？
気になります。

[107: 匿名さん]

駅からの坂道は正直気になりました。さほど急ではないですが毎日あの坂を上り下りするのかと思うと、狭いし密集しているし、駅が近くて買い物が便利なのはクラッシィよりいいですが、広々感が欲しいのでクラッシィかな。

[108: 元住人]

マスターガーデンが買えるなら、そのほうがいいですよ。
予算の問題ですね。

プラウド駒場とどっちがいいでしょう。
こちらのほうが、だいぶ利便性は高いですが。

[109: 匿名さん]

プラウド駒場は不便過ぎるよね。
その分、価格も値ごろ感いっぱいで出てきそうだけど。

[110: 匿名さん]

プラウドは不便すぎるけど環境は良さそう。だけど駅近くがいいからこっちかな。

[111: 匿名さん]

事故物件は嫌だ。
という観点からだけでも、こっちだな。

[112: 匿名さん]

プラウド駒場って、場所はどこなんですか？

[113: 匿名さん]

こまばエミナースの跡地だよ

[114: 購入検討中さん]

かなりこの物件に興味があって現地に何度も足を運んでるんですが、どうしても隣のお墓が気になって…。せっかくいい公園が目の前にあるのにお墓の横を通って行かないと行けないのが残念すぎます。検討されてる皆さんは気になりませんか？

[115: 匿名さん]

お墓が気になって躊躇し、
旦那と相談して辞めました。
子供も小さいので怖がりますし。

[116: 匿名さん]

エミナース跡地なら駅からも近いし
許容範囲だとおもうけど。
みなさん、贅沢ですなぁ。

[117: 匿名さん]

今の段階でお墓が気になっているんだったら、「そんなの気にしません！」「気にする必要ありません！！」「気にするのはやめましょう！！！」とどんなに言われても、その気持ちに変化が生じることはないでしょう。さっさと他に気持ち切り替えた方がいいですよ。

[118: 匿名さん]

お墓を気にしてしまうと買えません。気にしすぎるとお客さんも呼べなくなるし、かといってプラウド駒場は事故物件で知らなければなんでもないけど…。遠巻きに見ながら違う物件も検討してます。

[119: 匿名さん]

中古でお墓ビューってうれるんでしょうか。

[120: 匿名さん]

お墓ビューってことは日当たりは良いってことだからよくね？

[121: 匿名]

港区でお墓ビューなら色んな高級マンションが該当してるので目立たないけど目黒区じゃあまりないですからね。わざわざお墓の横のマンション買ったの？って思われそうですね。
ちなみに風水的にお墓が見える部屋はよくないそうです。お部屋からはみえないのかな。

[122: 匿名さん]

目黒区ってお墓がある地域は少ないですから目立つでしょうね。このお墓って規模としてはどのくらいなのですか？

[123: 購入検討中さん]

お墓マンションにガスタワー、
池尻は変なマンションばかりだな。

[124: 匿名さん]

お墓マンション…笑っちゃいけないけど笑える。

[125: 匿名]

お墓向きの『部屋』は無くないか？お墓に向いてるのはエントランスでしょ？

違ったっけ？

[126: 匿名]

>>124
ってか、「笑える」ならマシ
連投スマソ

[127: 匿名さん]

お墓ビューのここか団地ビューのクラッシィーか。
どっちも対してマイナスとは思わないがあとは価格かな？ここは仕様がイマイチなんだよな。
悪かないけどなんだかなってレベル。

[129: 匿名]

マルチやめなよ。目障りですよ。

[130: 匿名さん]

なんか盛り上がらないねぇ。
世田谷公園の住友の方に流れてしまっているんだろうか。

[131: 匿名さん]

クラッシィ世田谷公園の盛り上がり方と対照的ですよねー。ここを見てクラッシィ行くと気持ちはクラッシィに傾いてしまいますから、それでも静かに売れて行くのかもしれません。

[133: 匿名さん]

駒場のスレに書いてありますよ

[134: 物件比較中さん]

大変申し訳ありません、なぜか、駒場のスレが見つからないのですが。

[137: ビギナーさん]

クラッシィもうすぐ始まりますね～
駅近い東山か、公園前のクラッシィか。。
こちらと比較検討したいと思います。
まだ売れてないですよね？

[139: 匿名さん]

一階は半地下ですか？

[140: 匿名さん]

周辺環境は世田谷公園のほうがいいですよね。
ここも結構値段高いですけど、世田谷公園はどれくらいになるんですかね。
気になります。

[141: 購入検討中さん]

アドレスは目黒東山に憧れるが、実際現地見るとクラッシィーの方が断然良いですよね。
あとはクラッシィの仕様がどうかですね。コートガーデンはちょっとしょぼいなと感じ
てます。ただ、クラッシィーは予約がいっぱいで見れません、、、、。
飛び込みで入ったら見せてくれるかな？
もしくは三井の登録日を何とかして欲しいです。天下の三井なんだから顧客満足目指し
て比較検討させてくれても良いのに。

[142: 匿名さん]

クラッシイは、ここより高くなると予想して間違いないんでしょうかね。
２８日以降に予定価格を教えてくれるそうです。

駅からの距離はこちらの方が近いし、小規模だし、意外とそんなに価格は変わらないのかなとも思うのですが。

[143: 匿名さん]

こちらの販売時期は５月下旬となっていますが、もう始まってるんでしょうか？
クラッシー見てから行こうと思ってるんですけど遅いですかねぇ。

[144: 匿名さん]

クラッシィ買えなかった人がこっちに押し寄せてくる可能性はあるのかな？
そうなるとここもうかうかしれられないってことになりますが。

[145: 匿名さん]

それはない。

[146: 匿名さん]

クラッシィも期待外れの仕様で残念。アドレスは断然こちらなんですよね。

[147: 匿名さん]

でも、ここはマンション建てるような立地ではないよね。入り組んだ住宅地の中の、せま～い道に囲まれた狭い土地に無理やり建てる印象。現地みるまでは期待が大きかっただけに残念。災害時に消防車や救急車、各救援車両が入ってこられないようなところに家族を残して仕事に行けない。

[148: 匿名さん]

西側は厳しいけど他はこれくらいだったら緊急車両十分通れますよ

[149: 匿名さん]

MR見て模型見て、イイかなと思ったけど
現地みたら、結構ごみごみしてて、
どうなんだろう？と思った
アドレスイイから学校、公園とか
子供を育てるのは良さそうだけど

[150: 匿名さん]

これで狭い土地なのか。都内でどんだけ巨大な敷地の物件探してるのか聞いてみたい

[151: 匿名さん]

付近一帯に何かあったら、アウトだよね。やはり四方の内、最低２辺はしっかり車両が両方向で通行できる道がいいなぁ。もしくは、すごい余裕がある一方通行。

[152: 匿名さん]

まぁ結局無いものねだりなんだよな。大通り沿いならその分環境悪くなるし

[153: 匿名さん]

大通り沿いじゃなくても、もう少しまともな道に囲まれたマンションはたくさんあるよ。
というか、ここにマンションって相当無理があるって思った。現地見に行って。
惜しい。。。すごく惜しい。残念な物件。

[154: 匿名さん]

小学校まで徒歩4分、中学までも徒歩９分。
保育園、幼稚園までは徒歩2分という子供がいる家にはベストな場所ですね。
ちょっと足をのばしてある私立エデュケアセンターめぐろは６時３０分～２２時３０分まで、
１日１６時間の受け入れ可能の様ですね。
いずれは24時間になるとか。

現状としては目黒区はマンションが次々できてきて、どんどん待機児童が増えているそうです。

[155: 匿名さん]

やっぱり子育てには素晴らしい環境ですね

[156: 匿名さん]

一生子育てするのか・・・
もしくは、子育て終わってそく買換え？

[157: 匿名さん]

＞もう少しまともな道に囲まれたマンションはたくさんあるよ。

この付近であったら教えてください。クラッシィですか？

[158: 匿名さん]

１５３じゃありませんが、車を使うお宅なら、クラッシィの方がいいかもしれません。

[159: 匿名さん]

ほんとたくさんあるなら教えて欲しいわ。低層で

[160: 匿名さん]

地所が上目黒終わったら、もう少し諏訪山よりでやるよね。
密集地っぽいのはかわらないけど、あっちの方が良さそうだな。