ザ・コートガーデン目黒東山

[マンコミュファンさん]

民営化に伴う目黒の郵政社宅跡地プロジェクトが、リーマンショックによる延期を経てようやく動き出すようです。


＜全体概要＞
所在地：東京都目黒区東山3-997-1（地番）
交通：東急田園都市線池尻大橋駅から徒歩4分
総戸数：52戸
間取り：1LDK～3LDK
面積：43.75～80.32平米
竣工・入居：2012年3月下旬予定

売主：郵便局、三井不動産レジデンシャル
施工会社：間組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[352: 匿名さん]

↑344の人がまた戻って来ました？

[353: 匿名さん]

>351
良さがわからなきゃ買わなくて良いんですよ、ほかにも物件あるんですから。
どうしてここを見ているんですか？あなたの行動がさっぱりわかりませんね。

[354: 匿名さん]

周辺では常識的に住商、プラウド、タワーなら三茶が世間の
評価なのは理解できます。クロスは悲惨でもここはアドレス
学区、三井と他物件よりも優位にたてる要素があるだけましだよ。

[356: 匿名さん]

西側と東側のシート外れましたね！

[357: 物件比較中さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[358: 匿名]

蚊は知らないけどｸﾗｯｼｰ世田谷より安かった気がするけど！

[359: ビギナーさん]

地味にいいかも。来年中入居ならローン減税も得ですね。
低層・アドレス・高台・駅近。皆さん、どこと比較してますか？

[360: 匿名さん]

パークホームズ目黒ザレジデンスと比較してました。値段的に近いですよね？

[361: 匿名]

川沿いよりはこっちの方がいいんじゃない？

[362: 匿名さん]

クラッシーと比較しました。

金額，環境（駅距離，学区，公園，買い物）仕様など，基本的な項目の比較もありましたが，
一番大きかったのは，自分の家として，こちらのほうが愛着がもてそうな気がしました。

規模によるものでしょうか。いまタワマンに住んでおり，人が一杯いてなんか自分の家じゃない
ような気がしているものですから，，属人的な感覚なんで参考にはならないかもしれません。

[363: 匿名]

私もクラッシィと比較しました。まずは立地
駅近、東山公園至近、学区がよかった。クラッシィは7分だがガーデン口からなので実質8分で微妙に遠い。
周辺狭めとは言え三方道路で北側以外は大型緊急車両が入るにも必要十分幅かつ普段ほとんど車は通らない静かで安全安心。
アドレスがら一戸あたり土地価値も比較的高く資産性もあり
次に建物仕様
RC、竪管、バルコニー住戸間コンクリ壁などしっかりした仕様で中庭を望む共用廊下は木目シートでアルコーブ前に二台の門柱しつらえで邸宅感あり、周辺も防火防風目隠し効果のあるシラカシ植栽で全体として比較的上質感を感じた。
他コンシェル等は実質使わないので不要
クラッシィは大型ファミリー向けで共用部の区民共用もあり外観含め団地感が強く暮らしの落ち着き感がイマイチに感じた。
住戸内仕様は普通だが所詮10年消耗品なのでまーOK

ひとそれぞれでしょうが私はそんなところですかね。

[364: 周辺住民さん]

363さんおっしゃるとおりですね、この辺は住宅が密集しているように見えて意外と静かです。ただ、エントランス側の道路は朝晩通勤道路のようになっており人の往来が結構あります。が、近所に住んでいて特にそれがいやだと感じたことはありません。学区の人気は根強いのでしょうね、都内公立小ではおそらく一番生徒数が多いマンモス校という事で、生徒が多すぎていい面も悪い面もあると長年地元に住まわれてる方がおっしゃってました。そういった意味ではお子さんが小さい方はクラッシイでも良いのかもしれませんね。保育園と児童館がすぐそばに出来ますし。コートガーデンの外側カバーも取れてきましたね。外観も良いですね、ここに住めるのは羨ましい限りです。近所に住んでいる者としては、コートガーデンもクラッシイもここ数年空地のままだったので建物ができてよかったと思ってます。

[367: 契約済みさん]

外側カバーがとれたんですね。情報ありがとうございます。
今週末に見に行きます。楽しみです。

[368: 匿名さん]

ここもうほとんど残っていないんでしょ？何か悪し様に罵っている人がいますが、どうしたんだ？

[369: 匿名さん]

失敗マンションの理由は何？

[371: 匿名]

あらしはスルーでお願いします

[372: 匿名さん]

そりゃ言い過ぎ。
肩もつ気はまったくないけど，ご指摘のように家庭と学校の教育どっちも大事。あたりまえだが。

[373: 匿名]

先月聞いたときはあと10戸だったのですが今実際あと何戸なんでしょう。竣工前に完売しそうな感じですが。

[374: 匿名さん]

６戸だったかな？
ＤＭが来てました。

[375: ビギナーさん]

詳しいご説明ありがとうございます。
こちらとクラッシィを比較してる方多いのでしょうか。
私は残念ながら、大規模マンションが比較対象ではないので…（単に好みの問題ですが、「愛着もてる」という表現、しっくりきますね）

小規模で似たような条件ですと、近隣のプラウド、パークハウス、ピアース、ヴィークコート瀬田あたりでしょうか？それぞれプラスマイナスで迷っています。。

契約済みの方、こちらの決め手は何でしょう？（墓地はメリットの方でクリアしてます）

[376: 匿名さん]

瑕疵担保責任を考えて、企業は選んだ方がいいですよ。どことはいいませんが。

[377: 匿名]

色々総合的に判断しましたが、やはり都心に近く都心アクセスもよい駅近4分の住宅地(商業地や準工業地でない)立地というところが大きかったですかね。

[378: 匿名さん]

学区もいいしね！となりのクラッシーと学区は雲泥の差。

[379: 匿名さん]

今日、観てきました。
イメージ通り小綺麗な感じで好感度が高い感じでしたよ。

セットバックが予想以上にされてて、少なくともマンション周りはゴミゴミって感じにはならなさそうだとおもいました。

[380: 匿名さん]

カバーとれてましたね～。東西＋南の一部。外壁も双方とも落ち着いた色合いでした。やはり実物見るといいですね。確かにセットバックも十分でした。クラッシーも立ち上がってきてましたね。でかかったです。
大橋や山手通りの工事が終わるころ，どんな街になっているのか楽しみですね。

[381: 匿名さん]

出来上がり、すてきですよね。チェックに行った時、通りがかったご近所の家族も良い表情でコートガーデンについて話してるのが聞こえて嬉しくなりました。
本当に、このあたり一帯開発後の街並みが楽しみです！

[382: 匿名さん]

マンションできたところで、街並み変わらねー

[383: 匿名さん]

駅から近くてよい。

[384: 契約済みさん]

週末のモデルルームや現地、けっこう人がきてましたね。年明けの内覧会が早くも楽しみです♪

[385: 匿名さん]

375のビギナーさん、満足のいくマンション購入ができるといいですね。色んな時間帯で是非現地調査を。

ちなみに、うちは駅近とアドレスです。学区がいい＝ご近所も比較的安心かな、とも思っています。

[388: 匿名さん]

落ちついた環境などとても良さそうなのに取り柄は学区だけなんですか？

[389: 匿名さん]

違いますよ。お墓とか、駐車場少ないとか、消防車は入れそうにないとか、敷地が狭いとか、取り柄がいろいろありますよ！

[390: 購入検討中さん]

本当に良いところを知りたかったのですがありがとうございます。欠点のほうがめにつくのですかね。わるいところも理解するのは大事ですよね。

[391: 匿名さん]

駅近とアドレスの2点。本当にいいところ。

[392: 匿名さん]

その2点や学区や公園のような公共的は立地環境は将来もほぼ変わらないしね。ついでに南側の小さな旧跡墓地も。
住宅地だから周りに変な施設が急にできたりしないし。
スーパー等の民間商業施設は10年後無くなってるかもしれないし新たにできてるかもしれないし。

[393: 匿名]

池尻大橋は駅力は高いが、街力は確かに弱いですね。
逆にそのおかげで近隣の高台住宅地は閑静なまま定着したのかもしれませんが。。
ただ以下の計画をみると、3年後くらいにはここの近隣商業地区〜大橋1丁目の雰囲気も変わって街力も上がりそうですね。。
都心に近いこともありこれから期待できるかもしれませんね。

大橋1丁目整備計画
http://www.city.meguro.tokyo.jp/gyosei/keikaku/keikaku/yasashi_machi/o...

池尻大橋駅周辺計画
http://www.city.meguro.tokyo.jp/gyosei/keikaku/keikaku/barrierfree/chi...

おまけ。こんな記事ありました。ついでに
http://allabout.co.jp/gm/gc/383693/

[394: 匿名さん]

大橋一丁目整備計画の池尻商店街から住宅地までは徐々に変わっていく計画だと思いますが、
マンション前の道や住宅環境など、東山3丁目も少しは影響があるだろうと期待しています。

池尻商店街はひっそりとしていていいのですが、
もっと活気が出たら住民以外の方が来て賑わうのでしょうね。

[395: 匿名さん]

他の物件で強烈な営業さんと会っていくと、三井や三菱の営業さんはよかったな～と思います。スレ違いでしょうか。。
こちら、条件さえ合えばいいですよ。応援しています。

[396: 匿名さん]

そろそろ完売？

[398: 契約済みさん]

＞３９７さん

以前から、このマンションに対して「三井のお荷物物件」とか「三井の部長が・・」等と書き込みされている方と思います。
内容から、普通にスルーすればいいのですが、どこかネガの印象が他のと違うなと感じていました。
よければ、そう思われる理由について教えていただけませんか？（まったく腹はたてていません。単純に知りたいのです。）

この物件、今時点で９割は売れています。三井的にはすぐさま完売するより値付けがうまくいったものと推測しています。また工事の進捗もよくて当初３月中旬の引き渡しであったのが２月末になったと聞きました。今はまだ未完成ですから、欠陥云々の話も当然でてきません。

「お荷物」という言葉から、三井にとってあまりメリットがない物件ということだと思うのですが、上のような状況ですから，他に思い当たるのは，郵便局に相当いいところ食われている？ということでしょうか？

長くなりました。

[401: 匿名]

↑意味がよくわからないが高級感あるってこと？

みましたけど外観もなかなかいいかんじでしたよ
エントランス完成と周囲植樹がされたら結構いい感じになりそう

[403: 匿名さん]

どっちかというとダイアパレスって感じだった。

[407: 住まいに詳しい人]

目黒区物件のネガによく目黒区財政再建策がでてくるが、現状直接関係するところはほとんど無いし、
万一今後深刻になったとしても（それもないだろうが）、逆に目黒区は、区が提供する区民サービスなんて求めていない(あるいは所得制限で享受できない)一定所得層以上の街になってますますブランド化していくかもね。

[408: 匿名さん]

いえいえ。そうなると中間層が出て行くでしょうから、少数の高額所得者層が低所得者層を支えるという構図になるでしょうね。
まぁそうならないように目黒区には頑張っていただきたいものですが。

[409: 住まいに詳しい人]

理解不足かもしれないのでちょっと教えて下さい。
区民サービスが減るのに低所得層は残るというのはどういう想定でしょうか。
住民税額負担は同じ所得ならどの区も同じなのに区内の高所得者が区内の低所得層を支えるというのは
具体的には何を想定していますでしょうか。

[411: 匿名さん]

見学しました。小高い坂の上にある隠れ家的な雰囲気のマンション。予算の問題で今回購入には至りませんでしたが、憧れます。住んでみたいものです。

[413: 匿名さん]

財政難ですが、区民の方はあまり気にしていませんよ。おおらかなものです。
今後区の施設がなくなるものも出てきますが、いままで使われなかった施設がなくなる程度で実害はいまのところないです。
目黒区は高齢化が進んでいるため高齢者の福祉面では不安はありますが、
若い世代の方では区のサービスなどあまり関係ないのではないでしょうか。
予防接種など２３区の中で一番認可が遅く、他の区では助成金が出る予防接種が全部実費だったりしますが、
別に気にしない家庭が多いですよ。

[416: 匿名さん]

キャンセル住戸のお知らせ来てました
3階の2戸。
一階じゃないしわりと良さそうですが、いいお値段してるのでローン審査が通らなかったのかなあ？

[417: 匿名さん]

いよいよ植栽が始まりましたね。
良い感じに仕上がって来ました。

[418: 物件比較中さん]

実際、残りどれぐらいなのでしょうか？

公式ホームページによると販売中は2部屋ですが。

[419: 匿名さん]

おそらく･･ですが、あと3戸じゃないでしょうか。
ただこの週末でまた動くかもしれないので、正確にはやはり早めにMRに聞かれたほうがよいでしょうね。広告してないからあまり目立たないですが、色々比較すると結構いい物件ですよ。ここ。

[420: 匿名さん]

現地へ行って、即見送りを決めた

でも間組施工で、いい出来上がりになりつつある

[421: 匿名さん]

間組施工はいいですね。

[422: 匿名さん]

以前、ここと用賀のパークホームズを検討していました。（結局どちらも見送ったのですが）
どちらも三井で、用賀とここは、間取りも仕様もわりと似ていたかと思います。
一点疑問なのが、用賀は全く乾式壁がなかったのですが、こちらではわりと乾式壁が多用されていることです。
これは、こちらのほうが全体にコストがかかる（地代が高い？）のでそうしたのでしょうか？
ゼネコンの違い（東急建設と間組）というより、デベにおける選択ですよね？
乾式壁がどうというのではなく、単純に疑問に思ったので、わかる人がいたら教えてください。

[423: 匿名]

私も用賀とこちら検討し色々調べました。
こちらは南側は湿式、東西一部乾式だったと思いますが、戸境壁だけでみるとここが採用しているものならコストは湿式より高くつくはずなので単純に施工コスト理由では無いでしょう。変型コの字の全体構造力学上の理由と間取上占有部分を少しでも広くとるための工夫と思います。ここの乾式と同等の遮音性実現するなら湿式260mm厚必要なので。
用賀もコの字でしたが羊羹三棟の組み合わせ構造なので力の逃がし方が違うのではと。
地震で万一コンクリにひびなんていったら修繕大変ですから。
またここの建物仕様はホームズとコートの中間の位置付けと三井さんからは聞きました。

[424: 契約済みさん]

壁については購入するときに説明をしてもらいました。が、細かいことは忘れてしました。汗
特別性能に問題があるわけではなく、三井の他の物件でも使用しているとのことでした。

質問されることがあるとのことで、資料を使って丁寧に説明してもらえますよ。たぶん。

[425: 匿名さん]

423さまへ質問

パークホームズ世田谷赤堤の構造はいかがですか？

コートまでいかないと思いますが、ホームズではAランクと言えますか？

清水施工のレベルがいまいちわからないので教えてください。

[426: 匿名さん]

乾式の話をしたところで、もう南側の一部しか残っていないのでは。

[427: 匿名]

425さん
423ですが、残念ながら赤堤物件は立地的に検討対象外なので構造や建物仕様など調べてませんのでわかりません。。
ただ一般的には清水なら一定レベル以上の品質担保されるのではないでしょうかね。

[428: 匿名さん]

427さま

425です。コメントありがとうございます。

ホームズやコートは三井住友建設や東急建設、ハザマなどが割と多かった気がするので

清水施工に注目しています

[431: 匿名さん]

用賀は東急建設、こちらは間組。。。どっちが丁寧な仕事でしょうか

用賀もここも窮屈な土地に建てた点は共通してますね

設備仕様も似ていますね。ホームズクラスでいえば上位と思います

エコマンションという点も含めて、用賀のほうがリセールはいいかと

[432: 匿名さん]

でもあちらは駅徒歩６分。こちらは駅徒歩４分でより都心に近い。

エコマンションってリセールの際、それほど有利になるかな？

[434: 匿名]

担当者によって言ってることが違うのではなく、それぞれ視点が違うだけで両方正しいと思います。MRでわかる住戸内の設備仕様は確かに同等でしたし、全体としても用賀はホームズの中でも上位と聞きました。
もう一方は設計や構造含めた建物全体仕様としてこれまでのホームズレベルとコートレベルの間に位置する。そのため独自のネーミングにしたという話だったと思います。RC厚、天井高、竪管、共用廊下仕上等等こちらのほうがよかったと記憶してます。設計は青葉台や鎌倉のコートやプラウド代官山を手掛けた所でした。

またリセールについては予測は難しいですね。
とにかく立地そして建物仕様と管理で決まります。内装はリフォーム可能なので重要度は低いですね。
エコ設備はこれからどんどん技術革新されていく分野なので今あるものは10年後どうなってるか予測不能です。
立地は駅近と公共的環境が良好なことが大原則ですが、将来の地域人口増減と駅力街力が上がるか下がるかがキーですね。

[439: 契約済みさん]

現地、だいぶ出来上がってきましたね。
内部の状況はわかりませんでしたが、外観はエントランスの一部と、周辺のタイル(?)の工事のみという感じでした。
いまから入居が楽しみです。

[440: 匿名さん]

もう殆ど売れたみたいですね。
がんばって入居時期までには完売してほしいです。

[441: 匿名さん]

一戸増えたようですね。全部で４戸、先着順になっています。

[443: 匿名さん]

Webをみると二件？
今週末の入居者説明会には間に合わないね。完売。

[444: 買い換え検討中]

この立地で、とても健闘していると思います

[445: 匿名さん]

>444
この立地で…って(汗)
立地悪くはないでしょ。
東山アドレスで、駅までも４分。周りは静か。
少しごちゃごちゃしているのがネックなのかな。
実際に見に行くと、思ったよりいい感じだけれど。

[446: 匿名さん]

完売らしいです！

[447: 匿名]

都心に近い駅徒歩4分で公園近くの静かな住専地立地ってなかなか無いですよね。
駅5分以内だとだいたい商業地か準工地とか、車通りの多い道路沿いや線路沿いとかになっちゃうことが多いですから。
まー小さなマイナス面はありますが、アドレス、学区もいいし、総合的にはこちらの立地は結構いいほうと思いますよ。

[448: 匿名さん]

近隣墓地と狭いアクセス道路が大きなネックで見送りましたが
物件自体は、駅近でとてもいいと思いました
間組施工のパークホームズでもあり
子どもの教育を考えても

[449: 匿名さん]

間組施工も魅力でしたね。

[450: 匿名]

完売御礼
おめでとー

[451: 匿名さん]

ホームページがなくなってますね。
なんか寂しいけど、完売して良かったですね。
完成が待ち遠しいです。(^^)