ザ・コートガーデン目黒東山

[マンコミュファンさん]

民営化に伴う目黒の郵政社宅跡地プロジェクトが、リーマンショックによる延期を経てようやく動き出すようです。


＜全体概要＞
所在地：東京都目黒区東山3-997-1（地番）
交通：東急田園都市線池尻大橋駅から徒歩4分
総戸数：52戸
間取り：1LDK～3LDK
面積：43.75～80.32平米
竣工・入居：2012年3月下旬予定

売主：郵便局、三井不動産レジデンシャル
施工会社：間組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[261: 匿名さん]

どうだったんですかね？

[262: 購入検討中さん]

ここって南向きより東、西向きの方が高い？

[263: 匿名さん]

総じて南向きのほうが価格設定は高めですね。ただ東北，西北でも少し大きい角部屋やルーバル付きのお部屋は南向きの１階と比べると坪単価は同等か若干高くなるかもしれませんね。

南向きの一部は前面が墓地（といっても個人の方のお墓）になる，プラス半地下（そこまで深いとは思いませんが）になるので低めの設定にしているのですかね～。

現地いくとわかりますが，墓地の周りには塀があるので一階のリビングから直接お墓が見えることはないのではないでしょうか？植栽もあることですし。
そういう意味では陽もはいりそうですしお手頃感はありますよね。もう全部売れたのかな？

[264: 匿名さん]

まだ残ってるぽいね。
池尻周辺は今マンション乱立してるから、用賀と違ってなかなか完売難しいのかな。

クラッシィの抽選結果待ちでしょうかね。

[265: 購入検討中さん]

人気がない訳ではなさそう。
規模が小さい点が良いと思える人には、駅近でいいですよね？

[266: 匿名]

売れ残りの予感大。三井はクロスエアもＪＶで入ってるから世田谷では失敗続きだね。

[267: 購入検討中さん]

目黒区です。
でも。
日当たりの悪い部屋は残るかもね。

[268: 購入検討中さん]

週末MRいきましたけど、結構、人がいたな〜。親をつれて最後の確認って感じで。
HPの販売予定をみても１Lから３Lまで少しづつではあるが売れていきそうですな。
なんだかんだいっても都心近めで、駅＆公園に近くて、売り主も三井＆郵便局でまあ安心、約５０世帯ぐらいの規模のマンションって、そうないもんな〜。どうしよう。

[269: 匿名さん]

クラッシィさえなければすぐ売れたんでしょうね。
あそこの価格と管理費関係見たら東山に拘る方以外がここにすることはあまりないでしょう。
とは言えクラッシィは抽選になりそうなので影が薄い分抽選無しで買えそうなここという手もあるかな。

[270: 購入検討中さん]

リセール考えたらコートガーデンだねってクラッシィーの掲示板にもでてますね。

徒歩4分、三井となれば資産価値では優位かな？

[271: 匿名さん]

ＨＰの建物イメージは結構すきなんですよね。立地も奥まったところにあって，こんなところにこんなマンションが，という風でおもしろいなと思います。ま，主流ではないんでしょうけど。ニッチで私は好きです。

[272: 匿名さん]

MR行きましたけど、部屋も良かったですよ。
ただ、狭い敷地に建っているのが、ちょっと気に入らなくて検討外になりました。
小戸数が気にならないなら方には、いい物件だと思います。

[273: 匿名さん]

私はアドレスに拘りありませんが、こちらの方がいいです。
駅距離ももちろんですが、ママ集団の井戸端会議が苦手なので、、、

子育て中の専業主婦の方はクラッシイの方が友達できやすそうとは思いますが。
同級生の子供も多いでしょうしね。

[274: 匿名さん]

週末クラッシーのMRに行ったけど、子供達が元気に走り回ったり、もっと小さいチビちゃんたちがいっぱいいて、ビックリしたよ！
うちは、子供がまだいないので、クラッシーは早いのかな～と。

[275: 匿名さん]

団地風情が苦手な人にはいいかもね。

[276: 匿名さん]

団地臭マンションに数千万だすなら、いっそ団地に住みたいさ。安く。ずれてる？？

[277: 購入検討中さん]

敷地は狭い部類に入るのかな
周りの道が狭くてなんか印象が良くないのは事実かも。

でもこじんまりしてるって考えると団地っぽい物件よりはいいって思うのかも（？）

[278: 匿名さん]

まぁ、周りの道狭いですが、車はガンガン通らないし、静かで良いって面もありますね。

[279: 購入検討中さん]

確かに，あの辺りは車が入ってきてもいいことがない（どこに抜けるのにも一苦労）ので，近辺住民の方以外は入ってこないかもしれませんね。子供がいるご家庭には安心感があるのではと思います。

ところで，日々の買い物はどの辺に行くことになるのでしょうか？
クラッシーの掲示板にはオオゼキが移転とありました。東山に住んでいる親戚いわく，オオゼキ以外では山中の横にある小さな東山ストア，池尻の商店街の魚屋さんと豆腐屋さんとかを結構利用しているらしいのですが。
あ，クロスタワーの２階にスーパー入りますね。そこが比較的近いかもしれませんね。

[280: 匿名さん]

駐車場使用料とか管理人かびっくりするほどクラッシィより高いですね。月々の支払い考えると2万円近い差はめちゃでかい、、、。

[281: 匿名さん]

戸数が違い過ぎるもん

[282: 申込予定さん]

それは私も考えました。

最終的に，管理費が高いか安いかは蓋を開けてみないとわからないと思い申し込むこととしました。
実際に住み始めて，共用部分の掃除やメンテナンス，植栽の手入れが行き届いているかなど，住民が受けるサービスが，対価に見合うものであれば納得がいくのではないかと考えました。
また，管理会社は販売会社系列の会社であり，一定品質の管理メニューが提供されると思われますので安心感もありました。

駐車場についてはクラッシーのほうが２万円台でしたっけ？これはあの辺の月極駐車場の相場よりは安いです。ここは，３.３，３．６，３.９（平置）なんで月極よりは若干安い程度ですが，機械式とセキュリティの相殺である意味適正価格と考えています。月々の費用はもちろん大事ですが，その積立金の用途も重要ですので，そこは契約時に確認しようと思っています。

なんか営業マンみたいですね。普通の申し込み予定者です。心を決めるために書き込みしています。（笑）

[283: 匿名さん]

子育て専業主婦の方はクラッシィの方が多そうですね。
同じMS内でお友達つくってみんなで家に集まってお茶とかありそう。

そういうのが苦手な方にはこっちの方が気が楽かも。

車はここに住むならなくてもいいかもと思ってます。
週末たまに乗るだけなら近くにカーシェアリングのお店もあるし、

管理費はそれなりのサービスを受けられるならいいですね。

[284: 匿名さん]

管理費について質問があります。
中古の物件もいろいろ見ていますが、中古物件ってそれほど管理費が高くないのですよね。こちらの物件と同じような、あるいはそれ以下の規模でも。
あれは、分譲後、住人で管理組合を作ってから、必要ない部分をカットしたりして管理費を下げているのでしょうか？
聞きたかったのは、こちらの物件も、将来的に、管理費が下がる余地ってあるのかなと思った次第です。

[285: 購入検討中さん]

多分、所得水準の高い世帯が多いだろうから一生懸命削減しようって機運にはならないかなと思いました。

そんなに高いかな？って個人的には思うし。

管理の質を下げて、資産価値が下がるくらいならちゃんとお金を出して管理したほうが長い目で見て堅実かとおもいます。

[286: 匿名さん]

管理費下げるのに住民が同意するマンションてそれなりの
所得層の所かと…

[287: 申込予定さん]

このマンションの場合，管理費の削減は難しいかもしれませんね。
私は楽に気持ちよく暮らせることや資産価値の維持を重視しますので，仮に委託会社と交渉するとしても品質をテーマにします。（そういう人が多いのじゃないかと想像します。）

ただお気持ちはわからないでもありません。

主要な販社の新築マンションの管理はおおよそ系列の管理会社が行いますよね。
有名どころなんで安心といえば安心ですが，その部分は競争も激しくないでしょうし，契約や費用についても
悪く言えば売り手の言いなりですしね。管理組合ができてから委託先変えることも可能ですが，例えば三井のマンションに野村の管理会社って変ですよね。

あそこの物件は，建物はよいが管理が悪いなんて，評判がたたないように販社と一体になって，いいもの提供して欲しいなーと思います。

[288: 匿名さん]

ここは乾式壁ですかね？

[289: 購入検討中さん]

どのくらい売れてるんだろ？

クラッシィと比較する人が多いのだろうけど。

[290: 匿名さん]

乾式です

[291: 購入検討中さん]

角住戸なくなったのでクラッシィより割高の部屋しか無いですね。

[292: 匿名さん]

部屋によります。
南向きは乾式ではないと思います。

[293: 匿名さん]

目黒区は財政破たん状態だから行政サービスも無いし住みにくいよ。

財政悪化が続いている目黒区の青木英二区長は１０日、２０１２～１４年度の３年間で１８０億円の歳出削減を行う方針を明らかにした。具体策として、ごみ収集の有料化、小中学校の統廃合、保育園や学童保育、幼稚園の負担金改定など、区民の生活に直結するものを含む３６項目の事業見直しにかかるという。
検討項目がすべて実行されるかは不透明だが、１１年度の一般会計予算が８８９億円の同区にとって、「３年で１８０億円」の削減規模は極めて大きい。青木区長は「急激に区民サービスが低下するのは事実」と明言。８月までに区内部で具体案をまとめて公表する考えで、今後大きな議論になりそうだ。
http://mytown.asahi.com/tokyo/news.php?k_id=13000001106130001

[294: 匿名さん]

ゴミ処理費や教育費が多少上がろうとも、都心への利便性と閑静な住宅地、
というところで我が家にとっての住みやすさは変わりません。
人によりけりですね。

[295: 契約済みさん]

三菱のパークハウスが三茶にできると聞いてちょっと気になってしまいました。

坪３００下回ったら...とか思っちゃいました。

[296: 匿名さん]

三茶は間取りというか、広さが違うから、こことはターゲットも違うと思う。
南にモリモトがでーんとあって、日照もイマイチ

[297: 匿名さん]

そうですね。
パークハウスは区も違うし、シングル＆ディンクス向けの物件みたいですね。
まだスレ出来てない？？

[298: 匿名さん]

>>297

出来てます。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/176967/

[299: 匿名さん]

目黒は今後の行政は悪化して住みづらくなったとしても、目黒を好きな人は住み続けると思う。
住民の質がいいのが目黒区の魅力だと思うよ。
行政悪化が土地の価格にどれだけ響くか心配だけど、都心に近いこと、都心に近いけど緑がそこそこあって
落ち着いているのは変わらないしね。

[300: 匿名さん]

墓地の隣というのがキツいですね。
個人差ありますが、薄気味悪いと感じてしまいます。
リセールに響きそうですね…。

[301: 匿名さん]

前コメにもありますが、西側は緊急車両どうやって入ってくるんでしょう。
火災時、乾式壁だわ消防車は入れないわ・・・ってこと？

[302: 匿名]

南側からなら普通に入れる道路幅ですよ。西側は結構セットバックして歩道もできるようなのでそのあたりの心配はそんな無いかと。しかもこの小規模で三方道路だし。
むしろ災害時は大規模や高層の方がリスクは高いですよ。あとは下町でほんとに道路幅せまいところね。

[303: 購入検討中さん]

レスが少ないのは人気が無いかかもしれませんが、あまり欠点らしい欠点もないいい物件だと思っています。ただこの辺は競合が多いので売れ残るかもしれませんが。

狭い道とかって消防署とかも把握してそうだし。
墓もそんなに大きくないから生活し始めると気にならないだろうし。

欲を言えば内廊下であって欲しかったかも。

みなさんクラッシィと比較ですか？

[304: 匿名さん]

場所はとても良いんだけどねー。もうDINKS仕様なタイプしか残ってないんだよね…。
あと天井が低い、エレベーターが一機しかない、１Ｆは半地下みたいな仕様ってのも苦しいところ。
建物の最大地上高制限の中で苦労して設計したんだろうな。

[305: 匿名さん]

プラウド駒場が期待はずれだったからこことクラッシィにみんな流れてくるんじゃない？

[306: 購入検討中さん]

あんまり広告とかやってないよね？

半地下以外は売れそうな感じ。
中目黒とかも時間かかるけど歩けるから個人的にはいいかな？

住んだら住んだで中目黒に行かないかもしれないけど。^^;

[307: 匿名さん]

プラウドのモデルルームでは、生活圏として中目黒をあげていましたよ。
プラウドよりここのほうが中目黒に近いし、いいんじゃないでしょうか

[308: 購入検討中さん]

コートガーデンっていうのが知名度が無いのがチョット引っかかる人もいるのかな？

ブランドがバークホームズとかプラウドとかパークハウスとかならもっと売れてた気がします。

[309: 匿名さん]

ザ・テラス下目黒は売れましたので、名前は関係ないのでは？それよりどの様な客層をターゲットにしているのかがボヤけてしまったような気がします。

[310: 匿名]

クラッシーはやめた。
区民との共有場が多くてそういうの求めてないし

[311: 匿名さん]

団地が嫌な人には向いてる物件でしょうかね。

[312: 匿名]

パークハウス目黒東山

[313: 匿名]

確かに田都駅近、学区、今年拡張された東山公園そばで落ち着いた規模感。建物仕様。あまり宣伝してないがここは地味にいいな。最終期でもうあまり残ってないが、、悩ましいところ。
個人的にはクラッシィ、プラウドよりいいと思う。
エリア広げるか。。

[314: 匿名]

でも、敷地狭いし。周りコダテだし

[315: 匿名さん]

駅近住宅地の50戸規模マンションで敷地約700坪規模だからそんな狭くはないと思うが。

[316: 匿名さん]

道が狭いという前評判を聞いてから現地見に行ったので、思ったより狭くはないなと思いました。
しかし、フツーの古い民家がたくさんごちゃっと建ってますね。その中で、厚く植栽されたきれいな建物が建ったら浮きそうだなとは思いました。
あの一角の緑が増えて周辺住民の方には良いかもしれません。

[317: 匿名さん]

道路が狭いのと、古い家並みが最初はないなぁと思っていたけど、
何回も見ると慣れてきてここもありだったかなと思えてきました。

道路向かいのお墓もそんなに気にならないですしね。

[318: 匿名さん]

道が狭いのは構わんが、間取りが狭いのが…

[319: 周辺住民さん]

周辺住民からの意見として書き込みいたします。近隣に住む者としてはこういった素敵なマンションがご近所に増えるのは嬉しく思います。お墓に関しての書き込みは気持ちが悪いというものが多かったのですが、ここは加藤家の墓で、一般の墓地ではありません。なので一般の人が出入りできるようなつくりにもなっておらずに周辺住民は気持ち悪いという思いも持たずに暮らしています。ネットで調べると色々とわかるかもしれませんが加藤家はこの辺の地主さんだったのでしょうか。。。お墓気持ち悪いという書込みが多かったので（住民でなければそう思うのも無理ありませんが）意見述べさせていただきました。

[320: 匿名さん]

値引きはまだかい？

[322: 匿名さん]

残りわずかでしたよ。
地味にコツコツ売ってる印象。

[323: 匿名]

ここって一期で八割くらい売れて二期無し最終期で少し出してもう残りわずかでは。。
事実と違う感情的ネガカキコミは気をつけないと通報の対象になりますよ。

[324: 匿名さん]

駅からこの距離で半分も売れ残るはずないですよね。

[325: 匿名]

通報ってどこに通報するわけ？

[326: 匿名さん]

この辺新築物件乱立してるけど負け物件確定は現在クロスくらいでどこも一長一短。ここも八割は売れてるよ。

[327: 匿名さん]

ここは、小規模でもいいなら良かったよ。値段もクラッシーよりも安いし。

[328: 匿名さん]

先着順住戸残り5戸！みたいなDMが来た。
うちは降りたけど、興味ある人は詳細聞いてみたらいいんでないの？

[329: 契約済みさん]

南側のお墓について，この板の情報からは若干気になったのですが，現地を見た後は印象が変わりました。
また最近，319さんの情報を参考に検索したところ，ルーツは戦国末期に近くの氷川神社を建立した武田家の家臣までさかのぼるようですね。私は単純な性格ですから，まるで歴史上の偉人やそのご子孫の方々の傍らに住むよ気がして，若干気遅れするものの気持ち悪いという印象は完全になくなりました。入居を前にしてこのような気持ちになれたのはよかったです。
319さん，教えていただいてありがとうございました。

[330: 周辺住民さん]

329さん、私の書込みが参考になったとの事で何よりです。普通のお墓ではないなと思っていましたがそんな由来があったのですね。クラッシー物件も人気があるようですね。いずれにせよこの辺りであれば生活の便も良い割りに緑が多いので暮らしてみるとここで良かったと思う人が多いと思います。都心に近い利便性と、下町の雰囲気、公園の多さがいいですね。私も東山～三宿～池尻界隈に住んで15年以上になりますが、この近辺からは離れられません。

[332: 匿名さん]

確かに坂がやだな。

[333: 匿名さん]

値引きいけるかな？

[334: 購入検討中さん]

値引きしなくても売れそうな感じもするけど。

半地下の一階とかならあるかな？程度ではないでしょうか？

[335: 匿名さん]

三井の他の物件でそんなにいいものがあったっけ？

[336: 匿名さん]

近くのクロスエアタワーのことじゃないの？

[337: 匿名さん]

駅から５分以内って条件で、それなりに住める環境って、実はあまりないよね。お墓だろうが、団地っぽかろうが、それなりに住めるって考えれば許容範囲かもね

[339: 匿名さん]

お墓は気になっていて、お墓近くで気味が悪いのと、なぜこの一区画だけ近くにお寺もないのにあるのだろうと不思議に思っていました。319さんのお話を読んで納得がいきました。由緒正しいお墓だったんですね。
お墓の所有者意外出入りができないみたいですし、管理も行き届いているのでしょう。
調べていたらお墓の中に「謡坂道標」という石碑があるみたいですね、

[341: 匿名]

もうスッキリ忘れて前向きにいきましょうよ

[342: 匿名]

何を忘れるの？

[343: 匿名さん]

ほとんど土地勘もなくたまたま縁があり出会った物件でしたが、
駅周辺から少し坂を上っただけで全く趣の異なる静かで落ち着いた
環境にあることに魅力を感じました。
すぐ近くの拡張された東山公園は解放感があり雰囲気も良く気に入りました。
都心の駅近でこの環境を考えると良い物件だと思います。

[345: 匿名さん]

その駅距離が魅力なんですよ

[346: 匿名さん]

344 さんは何を怒っているのでしょうか。
購入やめたのならもうすっきりと他の物件に行けばよいのに、
これではまるで買いたかったのに高くて買えず、悔しがっている人のようですよ？

[347: 匿名]

同感
でなきゃこの検討板にわざわざ来る必要ないですよね。
私は周辺物件6件くらい様々な観点で比較しましたが、結局ここがよかったです。

[348: 匿名さん]

6件予想クラッシー、クロス、プラウド駒場、三茶タワー、パークハウス代沢、上目黒パークハウスとか？

[349: 匿名]

ほぼ正解ですがひとつ違いです。周辺とまでは言えませんでしたが、用賀の三井です。

[350: 匿名さん]

そっか～用賀三井忘れてた。いい物件だよね。知り合いが買ったよ。

[352: 匿名さん]

↑344の人がまた戻って来ました？

[353: 匿名さん]

>351
良さがわからなきゃ買わなくて良いんですよ、ほかにも物件あるんですから。
どうしてここを見ているんですか？あなたの行動がさっぱりわかりませんね。

[354: 匿名さん]

周辺では常識的に住商、プラウド、タワーなら三茶が世間の
評価なのは理解できます。クロスは悲惨でもここはアドレス
学区、三井と他物件よりも優位にたてる要素があるだけましだよ。

[356: 匿名さん]

西側と東側のシート外れましたね！

[357: 物件比較中さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[358: 匿名]

蚊は知らないけどｸﾗｯｼｰ世田谷より安かった気がするけど！

[359: ビギナーさん]

地味にいいかも。来年中入居ならローン減税も得ですね。
低層・アドレス・高台・駅近。皆さん、どこと比較してますか？

[360: 匿名さん]

パークホームズ目黒ザレジデンスと比較してました。値段的に近いですよね？