ザ・コートガーデン目黒東山

[マンコミュファンさん]

民営化に伴う目黒の郵政社宅跡地プロジェクトが、リーマンショックによる延期を経てようやく動き出すようです。


＜全体概要＞
所在地：東京都目黒区東山3-997-1（地番）
交通：東急田園都市線池尻大橋駅から徒歩4分
総戸数：52戸
間取り：1LDK～3LDK
面積：43.75～80.32平米
竣工・入居：2012年3月下旬予定

売主：郵便局、三井不動産レジデンシャル
施工会社：間組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[1: 匿名]

これはクロスエアタワーより遥かにいいが、、、庶民には全く手が届かなそう。

[2: 匿名]

いいね！是非欲しい。

[3: 匿名さん]

最安値4500くらいかな？

[4: 匿名]

高い！でもいいところついてるかもね。

[5: 匿名]

最安値4500はありえないでしょ…
東山だよ。5000近いでしょ。

[6: 匿名さん]

とても良さげですが、価格は結構しますよねぇ。

[7: 購入検討中さん]

東山といっても池尻寄りじゃね～。
中目黒や祐天寺寄りなら分かりますが。

[8: 匿名]

でもなんちゃって目黒の不動前とかよりずっといいわな。

[9: 匿名さん]

坪350～って感じでしょうか？

[10: 匿名さん]

ストリートビューで見ると、南側が墓地になってる…うん~

[11: 匿名さん]

売主が三井と郵便局って超最強。

[12: 匿名さん]

中目黒寄りだと、東山でも徒歩１０分ですよ。
池尻よりの４分の方がありがたいですね。

南にお墓なんてなかったと思いますよ。
ここは、２４６で三宿交差点付近が混んでたときの抜け道ですね。
緑も多いし、教育的にも良い環境なので、坪３５０万以上、安くても５０００万くらいですかね。
ただ、４０台じゃDINKSでも狭いけど、独り身で５０００万出す人ってあまりいない気がします。

[13: 匿名さん]

１０さんの言うとおり、グーグルではお墓が写ってますね。
どーってことないけど気にする人はいるかも。

[14: 匿名さん]

建物が建つ可能性がほぼゼロだから、
南側にお墓は密かに最強の立地だと思っている。

[15: 匿名さん]

住商の世田谷公園前の物件とどっがいいでしょう？
池尻は駒場で野村も出るし選択肢が増えてうれしいです。
クロスエアタワーはファミリー向け住戸苦戦しちゃう
かもですね。

[16: 匿名]

子供が駒東や筑駒に通いやすい！
エッ？ カネも学力もないくせにってか？う～ん…その通り

[17: 匿名さん]

ちなみに皆さん同じ池尻大橋物件だと目黒区と世田谷区どっちがイメージ良いんでしょう？
やはり東山って人気なんですかね〜。
横浜出身の私には三宿付近が洒落てて魅力的なんですが、、。

[18: 匿名さん]

＞17
そもそも世田谷区と目黒区じゃだいぶステータスが違います。
世田谷なんて宇奈根や喜多見まであるんだから。
しかも東山は目黒区のなかでも平均以上のステータス。
普通に考えると比較するまでもない

[19: 匿名さん]

簡単な資料が送られてきました。請求してないんだけど。
全部ではないけど結構乾式壁を多様してます…低層なのに。
うちはディンクスなので広さは不要なのですが、やはり狭めの部屋は方角も悪いし間取りも悪い。残念です。
価格帯は、43.75㎡～80.32㎡で4000万円台～9000万円台だそうです。ざっくりすぎ。
場所はいいなあ。本当に。田園都市線でなければなあ。電車が辛すぎる。

[20: 匿名さん]

4000万円台というのが、前半なのか後半なのか気になりますね。

[21: 匿名さん]

＞田園都市線でなければなあ。電車が辛すぎる。

そんなマイナス要因でもないのにね。。。

[22: 匿名さん]

うちにも請求していないのに資料きました。
これだけでは、判断材料になりませんね（笑）
間取りがちょっと・・・

[23: 匿名]

え～大きなマイナス要因だよ！
同じ渋谷１駅でも代官山の方がずっといい。

[24: 匿名さん]

地方出身者か



田舎者は、大体、代官山で釣られる

[25: 匿名さん]

23

プラウドでも買ったら？

[26: 匿名]

23です！別に代官山信者ではないよ。
渋谷から１駅だから引き合いに出しただけ。
ちなみにプラウドは高すぎて無理。
田舎は小さい時憧れたけど住んだことないなあ。渋谷区出身です。

[27: 匿名さん]

最多価格帯7000万円台って、64か70㎡あたりでしょうか。
小さめの部屋メインのようですね。駐車場が52戸に対して19台と少なめなのもそのためでしょうね。

すんなり完売しそうですね。

[28: 匿名さん]

池尻４分ねえ。代官山もそうだけど、引き付けるメリット感じないね

[29: 匿名さん]

駐車場スペースは、どこの新築も台数を絞り込んでるね

[30: 匿名さん]

管理費・修繕費高そう

[31: 匿名さん]

乾式壁無理だわ

[32: 匿名さん]

↑私も。

[33: 匿名さん]

場所は、再開発タワーのあたりより全然いいですが、
狭い部屋中心、駐車場少ない、構造イマイチ、で
坪360（南向き中層階）てのはどうなんでしょう。
ここ数年新築が絶無だったし中古価格も堅調なエリアだからすんなり
完売しちゃうのかな。
池尻ここまで近くなくていいから、中目黒も使える場所なら良かったと個人的には感じる

[34: 匿名さん]

＞狭い部屋中心、駐車場少ない、構造イマイチ、で
坪360（南向き中層階）てのはどうなんでしょう。
ここ数年新築が絶無だったし中古価格も堅調なエリアだからすんなり
完売しちゃうのかな。

こうした傾向、ほかのエリアでも言い当てています。
金魚がエサにパクつくように、買い急ぐ
三井や野村のＭＲ担当者が、強気な理由もわかります
高値勝負でも、短期で乗り切れる確信があるのでしょう

最近の新築は、敷地計画や配棟、間取り、内装仕様、駐車場などで
デメリットの目立つ物件が多いが、
超低金利や税制面のメリットを生かし、
とりあえず人気エリアや駅近なら、迷わず買う層がいるんでしょうね
ただ、買う側の目が肥えているようには見えませんが・・・
デベは、ますます安直なマンションしか作らなくなる

[35: 匿名さん]

これは、低層なのに乾式壁物件なのですか？？？？
１週間ほど前に間取りなど簡単な資料が送られてきましたが、どこにも記述がありません。
ソースは何でしょうか？

もし乾式壁なら事前説明会の申込を取り消して、他物件をまわる日にあてたいです。

[36: 物件比較中さん]

乾式壁の方がコスト高いですよね。
わざわざ低層で必要もなしに採用するとは思えませんが。

遮音性や断熱性は湿式よりも乾式の方が高いです。最近のものは。
まぁ壁をドンドン叩かれたらダメですが。

乾式壁というだけで反射的に検討を中止する方は、
気に入った物件が見つかるのでしょうか。

知らないだけで、他の物件でも構造や仕様にもそれぞれメリット・デメリットがあると思いますが。
妙なこだわりが足枷にならないことを祈ります。

我が家は90平米あったら検討したかったです（我が家のこだわり）。
でも気になるからきっとモデルルームには行っちゃうな。

[37: 匿名さん]

乾式壁のメリットって、高層つくる時の軽量化程度にしか認識していませんでした。
一方で、デメリットばかり頭に入ってきてしまったので。

少し勉強しないと自分にあった良い物件選びの足かせになってしまうのですね。
とりあえず、事前説明会に行ってみます。

３６さん、ありがとうございました！

[38: 匿名さん]

三井の物件低層でも最近乾式壁多いみたいですね。
何かメリットがあってそうしているのでしょうが、メリット部分はどの辺なのでしょうね。

[39: 匿名]

コンクリート減らしてコスト削減？

[40: 匿名さん]

三井でなければ、乾式壁ではない、低層の気に入った物件がみつかる。
三井は裁判でも負けたのに相変わらずヘンなことをやっている。

[41: 匿名]

住所も東山で駅から近くて良い場所なんだけど、現地周りのごちゃっとした感じが
気になるんだよな。
池尻徒歩圏と環境を考えると許せるような・・・。

クラッシィハウスの方がピン立地は良いんだけど世田谷区池尻という住所がひっか
かるし。
家を買うって難しいですね。

[42: サラリーマンさん]

１００％満足いくマンションなんて、ありませんものね。
優先順位つけないと。

でも、気に入った物件に限って、ゆずりたくはないマイナスポイントがあったりして。

[43: 匿名さん]

>34デベは、ますます安直なマンションしか作らなくなる

そういう傾向大、住む人不在、早期完売しか考えてない。
もう供給過多なんだから、暮らしやすさ本位で差別化を図ってほしいな。
いい加減なプランじゃ土地が泣くぞ！

[44: 匿名さん]

この物件に限ったことではないですが、
乾式壁であるかどうかはどのように判断するのでしょうか？
営業に聞くしかないのでしょうか？

[45: 匿名さん]

パンフレットの構造とかの部分に必ず記載されますよ
もちろん、営業さんに電話すればおしえてくれます

[46: 匿名さん]

36は明らかに間違い。
コストは乾式の方が安いよ。
最近の遮音性能は高いとかいっても、たいしたことはない。
その他部分の工法にもよるし。

低層で採用する必要性とは、単純に建築コスト削減だけ。

ただ、最近の低層への乾式採用は三井に限ったことではないけど。
野村の恵比寿とかね。
他にもたくさん出てきてる。ま、三井は先駆けか。
その一方で、ちゃんとコンクリ壁を採用されている物件も多数ある。

どこにこだわるかで選択するしかないね。

５年後はわからんが。億ション以外の低層は全て乾式になっている可能性もある。

[47: 匿名さん]

コンクリの原料不足にも起因していますよ。
単純に三井だけとか、コスト削減という問題ではなく、コンクリの削減というかセービングをしないといけないという、建築業界にとっては大きな問題があるのです。

[48: 匿名]

堂々と嘘を言う36の発言に失笑。
本気でそう思ってるならば更に痛い。
ネットで調べれば直ぐに分かること。
乾式は本来タワーマンションのような超高層物件で軽量化を実現するため苦肉の策として採用されたもの。
住む側の人間には何のメリットもない。
デベの費用削減以外の何物でもない。

[49: 匿名さん]

軽量化と工期短縮ですね、工期短くしてそれが価格に跳ね返ってればメリットかもしれません
あとは乾式壁は数値上の遮音性能は湿式と同等みたいですけど、施工者の力量で大きく性能が劣化する可能性もありますね

[50: 36]

36です。
根拠に欠ける反射的な反論が多いように感じます。
私の考えとしては、乾式壁だからといって、即却下するのはいかがなものか。ということです。
49さんのおっしゃるように、コスト削減が目的でも価格に反映されればメリットととらえる顧客もいると思います。
48さんのおっしゃるような、
> 住む側の人間には何のメリットもない。
>デベの費用削減以外の何物でもない。
という意見は視野が狭いと感じてしまいます。

乾式壁と一口に言っても様々な種類があり、どの程度のものが採用されているのかを見極めるのが大事なのでは。
もちろんコスト削減だけに注力したような粗悪なものは論外です。
湿式でも同じことがいえます。

要は、ホントはコンクリート壁がいいけど、あんまり高いのも困るし、部屋が狭くなるのもイヤだなーってことです。

以下、参考までに。
PDFの方は石膏ボード屋さんの資料ですから、バイアスがかかっていることが否定できません。
（iPhoneからの投稿です。PC、ケータイから見られるかは確認していません）

乾式壁: 住宅設備のウソ・ホント
http://app.m-cocolog.jp/t/typecast/205008/177663/12055959

［PDF] せっこうボードを用いた乾式壁の優位性
http://www.yoshino-gypsum.com/pdf/report/report18.pdf

[PDF] 1. RC 壁の乾式化技術に関する Q&A その 1
http://www.yoshino-gypsum.com/pdf/report/report22.pdf

[51: 物件比較中さん]

公園も近いし、学校の学区もよさそう。
この辺り、治安はどうですか？
渋谷にとても近いことが少し気になります。

[52: 匿名さん]

やれやれ
「これからは未来都心豊洲の時代」というときに・・・。

[53: 匿名さん]

こんな場所にも豊洲野郎が出張ってきてる！
ここはゴミ溜めの上には住みたくない人たちが集まる場所です。

[54: 匿名さん]

治安について、公園が多く、夜の公園に若い男の子が10人ぐらいで遊んでいると、「こわい」と感じてしまいます。東山公園が大きく拡張されると、渋谷に近いこともあって、ホームレスの溜り場にならないか、心配してしまいます。今でもときどき、世田谷公園に宿泊している人を見かけます。

[55: 匿名さん]

そうですか…
一度、夜に現地に行ってみます

[56: 匿名さん]

池尻大橋駅から現地に向かう坂道がきついです。
南側の小さな墓地はさておき、東側にかなり高いマンションがあり、午前中は日が当たらない可能性があるので、要注意です。

[57: 匿名さん]

東山アドレスには惹かれるが、やはり現地を見てみない事には判断できません。

[58: 購入検討中さん]

アドレス最高！
だけど、現地現地見たらごちゃごちゃしてて微妙〜
１０年後売れるか、心配です。

[59: 匿名さん]

東山と言っても、あの辺りはね

[60: 匿名]

アドレスいいのにな～

[61: 匿名さん]

そもそも東山って、そんなにいいかな？

[62: 匿名さん]

学校と公園があるから，子育てにはよさそう
ただ，日頃の買い物が坂で大変そう
まわりの公務員住宅の建て替えとか民間への売却のうわさとかはないのかな？

[63: 匿名さん]

東山目黒で一番たかいんじゃないの？

[64: 匿名]

プライドがね

[65: 匿名]

↑うまい！

[66: 申込予定さん]

地震のため、事前案内会延期の電話が来ました。

早く詳細が知りたい。

[67: 匿名さん]

東山の標準は京都のどすえ

[68: 匿名さん]

東山に住む人は東山に誇りを持っているけどなんで？

小学校は官舎の子供とお金持ちの子供と普通の子供とで親の力関係が怖い…。
わざわざ子供の小学校入学に合わせて東山に引っ越してくる人いるよね。
この物件に詳しい方教えて。

[69: 匿名さん]

東山のお金持ちは私立ですから。

[70: 匿名]

販売再開はいつ？

[71: 購入検討中さん]

東山なら青葉台だろ。

[72: 購入検討中さん]

青葉台、イイですね。
特に二丁目なんか最高ですよね。
でも、良い物件がなく・・・
こちらを検討中、でも販売延期のうえホームページまで閉鎖中
いつ再開されるのやら？

[73: 匿名さん]

青葉台の方が好きですが、東山の住民が青葉台に来ることもなく、青葉台の住民が東山に行くこともなく、
山手通りできっちり分けられてる感じがあります。青葉台２丁目いいですよね…。台地の青葉台は手が出せませんが…。

[74: 物件比較中さん]

モデルルームに行ってきました。

率直な感想は「期待はずれ」です。


立地は池尻大橋から３分強。
緩やかな坂を登った高台。
３方向道路。
東山公園、世田谷公園近接。
東山小・中学校通学区。
かなりいいです。

いいところはこれくらい。

外観はタイル貼り。
南面は黄色がかったタイルで、個人的に微妙。
駐車場は屋外の機械式。
しかも１９台。足りる？

エントランスはダブルオートロック。
風除室が２つ続いてあります。
ロビーの質感や中庭の雰囲気は悪くない。

総戸数５２戸に対して、エレベーターは１基のみ。

５階建てで、南向きの１階は半地下。
東向き、西向き住戸一部で、戸境壁が乾式壁です。
南向き住戸は戸境壁はコンクリート。

外廊下です。
中庭越しに道路に面していて、道路から住戸の玄関が見えます。
ザ・パークハウス大崎やパークホームズ目黒ザ・レジデンスは外廊下ながら、敷地外からは見えないようになっていましたが。

共用廊下と住戸の間には「門柱」がしつらえてあり、邸宅感を強調していました。
室外機が共用廊下側に出ますが、共用廊下からは塀の影になって見えません。
が、ザ・パークハウス洗足池桜山のような、空中廊下＋ポーチには及びません。

アルコーブの床はタイル貼りですが、天井が吹きつけタイルで安っぽい。
玄関扉は普通。玄関床はタイルと天然石のツートン。
細かいですが、巾木はオレフィンシート。

LDは天井高２５０ｃｍ。２重床、２重天井。
エアコンは壁掛けです。
LDも主寝室も壁掛け。
フローリングはシートフローリングのようです（未確認）
センターオープンの窓は開放感があります。

キッチンは食洗機、ディスポーザーは標準。
浄水器がありません（未確認）。
天板は天然石。食器棚はオプション。
カウンター下は標準で収納になっています。

トイレはタンクレス。
バスルームは広くても１４１８。

バルコニーは奥行き２００でやや広め。
１階はテラス。１階のみ、スロップシンクとテラス照明があります。
細かいですが、天井や壁面は吹きつけタイルで安っぽい。

さて、価格。
現段階では１階と３階の予定価格のみです。

もっとも安い北東１階で坪３１０万。
１階でも南東角だと坪３６０万以上。
５階だと坪４００万程度の模様。

基準住戸ともいえる３階中住戸は
７０平米３LDKで７３００万。
坪３４０万。
平均もこのあたりでしょう。

管理費は１平米あたり２９０円。
７０平米で２万円くらい。
修繕積立金と合わせても３万円以下です。

駐車場は上段３６０００円、中・下段３３０００円。
幅１８５０です。

自転車置場は屋内ラック式で５２台。
１戸に１台の割合。

長くなったので分けます。

[75: 物件比較中さん]

＞７４　より

続きます。


この物件のいい点。
何よりも立地。
子育て環境としてはかなり優れていると思います。
あとはエントランス、中庭の雰囲気はそれなり。
キッチンのカウンター下収納は便利そう。
東山アドレスにしてはお求めやすい価格。

この物件のイマイチな点。
外廊下。しかも道路から玄関が見える。
駐車場が雨ざらし。台数少ない。
エレベーターが１基。
壁掛けエアコン。
浄水器がない（未確認）
水回りがやや窮屈。
一部で乾式壁。
全体に漂う安っぽさ。
ファミリーの需要がありそうなエリアなのに、ファミリー向けの間取りが少ない。

立地からすると、ザ『コート』ガーデン目黒東山ですから、パークコートレベルを期待したのですが。
仕様に関して言えば、この掲示板内でも仕様に対する評価が低い、
プラウド恵比寿、ルフォン不動前、パークホームズ目黒ザ・レジデンスより、
さらに１段下の印象です。

仕様が低い分、価格も抑え気味だと思いますので、
５２戸くらいなら完売するのかな？


クラッシィハウス世田谷公園マスターズガーデンに期待します。

[76: 匿名さん]

最安値はおいくらでしたか？

[77: 匿名]

74、75さん。すごい詳しくレポートしていただき大変ありがとうございました。価格面は概ね想定通りですかね。仕様はそんなにひどいんですか。壁掛けエアコンとは。地震の影響と販売開始はいつくらいでしょうか。

[78: 物件比較中さん]

＞７６

最安値は
１LDK　４３平米　４２００万〜
２LDK　６２平米　６１００万〜
３LDK　７０平米　７０００万〜　
です。


＞７７

現在、２階部分の工事中のようです。
工事の進捗状況は、地震の前後で特に影響は出ていないようですが、
今後の見通しが不透明な面もあり、
当初、平成２４年３月引渡し予定だったのが、
３ヶ月ほど遅れる可能性があるとのことでした。

仕様に関しては、私が勝手にパークコートレベルを期待していたので、
落差が大きく感じたのかもしれません。
三井ですから、パークホームズってとこですかね。

[79: 匿名さん]

>74さん
詳しい情報ありがとうございます。
天井高が2.5はもう少し高い方がいいなと個人的に思うのですが、圧迫感はありますか？
浄水器はオプションということでしょうか、立地とバルコニーの広さに惹かれます。

[80: 匿名さん]

とてもわかりやすくて参考になりました
ありがとうございます

[81: 物件比較中さん]

＞７９

天井高２５０はまぁ一般的な高さですね。
モデルルームでは特に圧迫感を感じるほどではありませんでした。
バルコニーが広めで、窓も大きいので、開放感はそれなりにあります。
販売中のパークホームズ横濱山下町は直床で天井高２６０ですが、
個人的にはこちらのように、天井高２５０でも２重床のほうがいいかな。

アウトフレームにしたり、部屋がなるべく四角い正形になるように、間取りがデザインされていますので、
デッドスペースは少ないと思います。

浄水器はオプションだと思いますが、未確認です。
頂いた資料には浄水器に関する情報は載っていません。

[82: 匿名さん]

キッチンについては、オプションは洗面所から入ってすぐの棚と台だけだったかと。
シンクにあるシャワータイプの水道口は、切り替え式でフィルターが内蔵された浄水機能付きになってたな。これがオプションだとは確認してないけど、キッチンでは棚と台だけだとは言ってたよ。

[83: 匿名さん]

直床で260より２重床で250の方がいいですね。浄水器は内蔵なのですか、残念。水道口の脇に浄水器の蛇口を取り付けたかったのですが、確認しないとですね。ありがとうございました。

[84: 匿名さん]

82です。
あと、営業さんと話で気になったのは、震災の影響で資材調達がままならず、元々バリエーションとして用意していたオプションの選択肢が用意出来ず、あまりこちらの要望に応えられないみたいなことも言ってましたね。
たぶん、「すみませんが、この範囲でしか対応出来ません」的な部分が多いんだと思います。。。
具体的な部材や箇所を提示して、どんな対応が出来るか、確認した方が良いですね。普通は聞いてくれるカスタムさえも危うい可能性がありますので。

[85: 購入検討中さん]

パークコート目黒青葉台とどっちが資産価値ありますか？

[86: 匿名さん]

環境を重視する人以外は、仕様も住所も青葉台が圧倒的に価値があるんじゃない？
青葉台は車の排気や騒音が酷いだろうけど、仕様はパークコートですからね。
東山は静かな子育てエリアな印象で、仕様はパークハウスですね。正直子育て環境として自慢できる（価値がある）だけですかね。
優先するモノが人それぞれだから、一概には価値の高低は付けられないですが。。。

[87: 匿名さん]

東山の方は東山に住まれていることを誇りのように思っていますが、価値としては青葉台の方が上だと思います。

[88: 匿名さん]

うーん、盛り上がりませんねぇ・・・
やはり仕様が低いっていうのがネックなのでしょうか？
とりあえず、来週ＭＲ予約してるんですが。

[89: 匿名]

クラッシーとの価格差次第かな。

[90: 匿名さん]

クラッシィよりは、こっちが安いんでしょ？

[91: 匿名さん]

この規模のマンションは共用施設がほとんど無い、共用部の光熱費あまりかからない、管理の手間もあまりかからない、コンシェルジュ等のサービスも無い、警備も外注･･･の割りに管理費が高いんだね。

しかし戸数が少ないから管理会社にとっては売上の低い物件。
管理会社もやる気ないだろうからいい人材を送り込まないだろうし、微妙だな。

[92: 匿名さん]

クラッシィと比べると完全に見劣りしますね、、、。
クラッシィがオープンしないんで取り敢えず比較のために見に行きましたが早めの結論求められてうざかったです。皆、クラッシィ見なきゃ決められる分けないでしょとおもうんですが、、。

[93: 匿名]

クラッシーのほうが、立地・仕様・規模ともに優れているので、単価が高いのは当然。
でも、予算に余裕がないうちにとっては、その価格差がどれくらいかがポイント。
買えるならクラッシーがいいです。

[94: 賃貸住まいさん]

ここはなんか中途半端な印象ですね

[95: 匿名さん]

中途半端なのは最近の三井の傾向なのかな

[96: ご近所さん]

東山には隠れ家的なお店がちらほらあって楽しいですよね。
先日は某有名イタリアンの会員制（？）レストランにお呼ばれしました。
前レスで青葉台との比較がありましたが、個人的にはとても敵わないと思います（笑）
ただ、菅刈公園や西郷山公園もお散歩がてらよく利用するなど、青葉台のいいとこ取りができますよ。

[97: 匿名さん]

現地に行くと立地的にあんまり～な印象ですよね。もっと素敵な立地を想像して行ったから現地に着いた時ガッカリしてしまいました。

[98: 匿名]

周りがきたないですよね。

[99: 匿名]

何を夢見てんだか。都内で周りが綺麗なとこなんて再開発エリアぐらい…

今は懐かしの新浦安とかね

[100: 匿名]

追加

高級住宅地の高輪や麻布も意外と古民家ばかりで汚いよ