23区内の新築マンション価格動向(その55）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その54」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139809/

その他のテンプレについては>>1を参照。

[872: 匿名さん]

神奈川県から割高外周区に人が流入していると考えているのが笑える。逆なのにね(笑)

[873: 匿名さん]

>>869～872

どれも間違いだねｗ

＞他県からの流入は2008年からほとんど無くなって

どの区だって、他県からの流入は半分～三分の一程度で、世田谷とかそこら辺が特別ということはない（表12）
むしろ半分程度が他県からの流入という点で、都心より他県からの流入比率は高い。
ちなみに神奈川からの流入は西側の区では多く、なかでも世田谷は8000人以上とダントツ(普通の区は1000人程度）。

ただし、指摘にあるように、他県からの流入が大きな割合を占めてるわけではない。
868の表17は東京全体の話で区レベルのデータではないので無意味だが。
最大の人口変動要因は、都内移動。
例えば、表18のように、都内移動で約28万人の移動が見られるが、そのうち地方の大都市からの移動は10万程度。
うち世田谷は2.5万都内移動、1.2万が他の都道府県の大都市。
この比率は都心や江東よりはるかに高く、いまだに世田谷辺りは他府県からの流入が多め。

世田谷辺りは都内間移動ではマイナスだが、相変わらず他県からの流入＋自然人口増で人口を維持している(表1）。
これは都区部全体に当てはまる話。
ただし、都内移動で、都心や江東区辺りが人口を増やしてることは事実。
その部分が昔と違うだけの話。

まあ、賃貸者が買うときになって、予算範囲内の地域に移ってもおかしくはない。
賃貸者はどうでもいいし、金があるのが残るか入ればいいだけの気がするが。
普通、金のある層が住む場所は、人口密度は低くなるのが当たり前だから、現状まだ人口密度が高い感すらある。
世田谷1.5千人キロ、新宿墨田文京より多少少ないくらいで、品川と同じくらい。
都心3区や江東区の1千人キロ程度以下より、まだまだ多い。

[874: 匿名さん]

つーか、安いとこ安いとこって人が移動してんだろ？

都心流入なんて多そうで実はそんなに割合的には多くない。

周辺県や城東湾岸の安いとこに流れてるだけの話なんだから、マスの動きとしては当たり前。

それと城南や城西の区がどうなるかって話はちょっと別だわな。

安い方に転んで人が増えるか、現状維持でこのまま微増で維持するか。

今の段階では、誰にも判断なんてできんだろ。

[875: 匿名さん]

ちなみに神奈川からの流入は西側の区では多く、なかでも世田谷は8000人以上とダントツ(普通の区は1000人程度）。＞
流出もダントツで、差し引きで流出なのが分かんないのかねｗ

[876: 匿名さん]

世田谷区がプラスになっているのは関西人の貢献が大きいよ。まずは世田谷のアパートがお決まりのスタイルです。2009年からがたんと減っているけどまだ最大のお得意様だよ。

[877: 匿名さん]

神奈川県→世田谷区　流入人口推移
2005年　9256人
2006年　9397人
2007年　8621人
2008年　8214人
2009年　8421人
全体の流入数推移　第9図
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/toukei/hyou/21data/21jinko.pdf

川崎市と世田谷区の関係　2009年中
川崎市→世田谷区　3442人、世田谷区→川崎市　4777人、▲1335人
横浜市と世田谷区の関係　2009年中
横浜市→世田谷区　3270人、世田谷区→横浜市　3207人、＋63人

[878: 匿名さん]

この人の移動を延々と書いている人は何をいいたいのだろうか。

移動の結果人が減少しているのが、世田谷区の値段が停滞している理由だということか。
今後人口が増えてくれば、また値段は上昇するということを言いたいのだろうか？

もしくは世田谷区の値段が上昇しているから、人が移動し人口が停滞しているという話なのだろうか。
今後値段が下降すれば、人口はまた増えるということを言いたいのだろうか？

バブル期の人口増減を見ていると後者のほうが正しいように思われる。
要は価格が人口を増減させるのであり、人口増減が価格を決めるのではない、ということ。

そう考えると、過去の人口増減など、将来の価格動向には全く関係がないということになるのだが・・・

[879: 匿名さん]

>>878

もしくは世田谷区の値段が上昇しているから、人が移動し人口が停滞しているという話なのだろうか。
→日本全体で人口が右肩下がりなので、割高外周区の人口減少が大きくなる可能性が大きい。

今後値段が下降すれば、人口はまた増えるということを言いたいのだろうか？
→既存の住民がいるので、住宅地の地価はドラスチックには下がれないので、10年程度の長期間人口減少に見舞われる可能性が高い。

バブル期の人口増減を見ていると後者のほうが正しいように思われる。
→バブル期と異なり、高齢化、人口減少社会あので、一度落ちてしまうと復活は難しい。

要は価格が人口を増減させるのであり、人口増減が価格を決めるのではない、ということ。
→最初の段階では価格が人口減少をもたらす、しかし、人口減少が定着し衰退が始まると価格も下がり始める。そのタイムラグは10年。

そう考えると、過去の人口増減など、将来の価格動向には全く関係がないということになるのだが・・・
→目先は関係ないように見える。

[880: 匿名さん]

＞879
長期的には世田谷区などはその外側の人口に支えられて安定だろ。

それよりも短期的な話じゃないか。
２００９年の人口減少は２００９年価格が高いことを意味しているわけで、
２０１０年以降の価格調整がありそうなことを示唆していると思うんだが。

[881: 匿名さん]

>>877
で長期的に危ないと説明したつもりなんだが・・

近隣3県以外の他府県からの人口流入も直接都心部に向かい始めましたし・・

[882: 匿名さん]

>>880
今年、来年は供給がほとんどストップするから、価格への影響は無いです。
売れ残りの値引きがある程度でしょう。

[883: 匿名さん]

住宅地、中古マンションともに引き続き横ばい
近来まれに見る安定期に入った
http://allabout.co.jp/r_house/gc/376042/

[884: 住まいに詳しい人]

結局、教授は

未定義で「割高外周区」などと意味不明な語句を使い
人口動態の分析を間違え
人口動態と価格動向の関係も誤解している
　
　
で、それを正す方も混乱しているつう感じだなｗ

[885: 匿名さん]

ゴミ埋立地を買うオッチョコチョイは関西人くらいでしょ

[886: 匿名さん]

震災経験した関西人ですが、埋立地は買いませんよ。
多分経験者はまず買わないと思う。

[887: 匿名さん]

埋立地の価格動向なんかどうでもいいのよ。
割高外周区の価格が下がって俺が買えるかどうかだけが興味のある点なんだから。

教授のご高説によると、あと10年待つのだぞ、ってことか？

[888: 匿名さん]

だから、10年間埋立地で臥薪嘗胆しろってこと？

つつしんで、お断りいたします。（笑）

[889: 匿名さん]

今年の春にマンション買って世田谷区から葛飾区に引っ越す予定です。80m2クラスが買えました。

[890: 匿名さん]

>>887
下がり始めるのが10年後だから、買って良いのは20年以上先の話じゃない？

[891: 匿名さん]

>890
そんなにうまくいけばいいけどねぇ。

今のうちに埋立地、もしくは城東を買っておく。
値上がりを待って20年後に売り抜けて安くなった世田谷へ。
で、その後に大地震ですか。
なかなかよい戦略かもしれませぬ。

[892: 匿名さん]

商業価値も低い城東埋め立て地

[893: 匿名さん]

20年後も確実に埋立地のほうが安いだろうな。

[894: 匿名さん]

現実にはせいぜい、20年間安い埋立地で我慢して、
お金が貯まったらよそにステップアップってとこでしょ。

[895: 匿名さん]

割高外周区で相続が本格的に始まるのは10年後です。
とにかく10年間は動きなしでしょう。

[896: 匿名さん]

あ！
人口は10年間減り続けるけどね、
世田谷区で5万人減くらいかな？
マンションの値段はあまり動きなし。家賃は下がる。

[897: 匿名さん]

メガバンクから消える「固定金利」 格下げで増す住宅ローンの危険度
ダイヤモンド・オンライン 2月6日(日)8時30分配信

　長らく住宅ローンの主役だった「固定金利型」ローンが、メガバンクから消えようとしている。

　背景にあるのは、元来、固定型の補完的なローンであった「変動金利型」の急増。5年前まで新規の住宅ローン全体に占める割合は2～3割程度だった変動型だが、いまやメガバンク3行とも9割を超えている。なかには96％に達するメガバンクもあり、固定型の割合は1割を切っているのだ。

　変動金利は、各行の短期プライムレート（短プラ）を基準に決まる。この短プラは日本銀行が決定する政策金利に連動するが、2008年後半、この政策金利が2度にわたって、0.2％ずつ引き下げられた。この結果、メガバンクの変動金利は一気に1％を切る水準まで下がり、小幅な低下にとどまった固定型と比べた割安感から、変動型を選ぶ割合が逆転した。

　その後も、法人向けの貸し出しが伸び悩み、増え続ける預金の運用先に困ったメガバンクは、安定した需要の見込める住宅ローンをめぐり、金利引き下げの過当競争を繰り広げてきた。

　さらに住宅販売業者の営業戦略も拍車をかけた。

　住宅ローンの利用者の多くは、販売業者を経由してローンを組む。販売業者は当面の返済額を低く設定でき、より売りやすい変動型で販売する傾向が強い。利用者も目先の金利の低さから変動型に飛びついた格好だ。

　つまり、変動型への偏重は、住宅を売りたい販売業者、運用先を確保したいメガバンク、目先の返済額を低く抑えたい利用者──という三者の思惑が一致した帰結でもあった。

　ただ、固定型が将来の金利上昇リスクを避ける「保険」とするならば、変動型は金利リスクを取る一種の「博打」ともいえる。

　メガバンクの住宅ローン担当者も「5年先を読むことすら難しいのに、9割超が変動型を選ぶ現状はあまりにも歪だ」と認める。

　実際、1990年代初めには、変動金利が8％前後にまで上昇していた局面もある。

　変動金利の上昇リスクに対しては、「変動金利が上昇する前に、固定金利型のローンに切り替えればいい」との楽観的な考えがあるのも確かだ。

　しかし、そもそも変動金利は政策金利に連動し、固定金利は、政策金利の先行きを織り込んだ長期金利に連動する。住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーの深田晶恵氏は「長期金利は政策金利に先行して上昇するため、現実的には難しい」と警鐘を鳴らす。

　米格付け会社が折しも、1月に決定した日本国債の格下げは、長期金利の上昇（国債価格の下落）を引き起こしかねず、歪な“変動傾斜”がリスクとして顕在化してきた。

　もちろん、金利の先安感は依然強く、すぐに上昇する危険性は低いが、いったん国債が暴落すれば、真っ先に被害を受けるのは、変動型の利用者であることだけは間違いない。

（「週刊ダイヤモンド」編集部　山口圭介）

[898: 匿名]

世田谷は賃貸に住んでる人も多いから、
889みたいに他の場所でのマンション購入者も多くなるんでしょうね。

[899: 匿名さん]

戸建が好きな人は千葉県辺りで一戸建ってのも増えるかも。

30代後半になれば、そろそろ持ち家が欲しいだろうに。

[900: 匿名さん]

897
日本の国債は、大部分を日本人が買っているので
米国の格付け会社が少しだけ格を下げた程度じゃ、暴落はしないよ。

[901: 匿名さん]

建売住宅になると、千葉県の存在感がぐっと増します。
首都圏シェア33%。
広くて安いのが売り。
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/2010tate.pdf

[902: 匿名さん]

普通のサラリーマン（結婚して子供がいる）のご予算は4千万円前後。

外周区、70m2、坪190万円マンション
か
千葉県の一戸建て
さて、どっちにしようかなあ？

[903: 匿名さん]

＞外周区、70m2、坪190万円マンション

これって城東のマンションでしょ。
なら千葉の一戸建てのほうがいいと思うよ。

城東の家は下手すりゃ海の底ですよ。
ニューオーリンズじゃないけど。
千葉の高台に一戸建て買ったほうがいいと思います。

[904: 匿名さん]

割高外周４区、大田、世田谷、杉並、練馬を除いた
外周区です。

城北３区、板橋、北、足立
城東２区、葛飾、江戸川
計５区ですね。

[905: 匿名さん]

世田谷区だけで40万人の人がいまだに賃貸生活ですからね。

[906: 匿名さん]

貧困層と成金農家の＊＊だね

[907: 匿名さん]

資産数億以上の人が住む自治体としては、日本で１０本の指に入るだろ？
平均所得１千万前後以上のエリアも多いわな・・・

住民ではないが、貧困層と成金農家なんて言ってるのは、全くの負け惜しみにしか聞こえない・・・

[908: 匿名さん]

>>905
金利が低いうちに買いたいと思っている人がいっぱいいます。今年は郊外の低価格マンションがいっぱい売れそうですよ。

[909: 匿名さん]

待ち疲れですな。

３千万円前後なら買える人も一気に増えるかも。

[910: 匿名さん]

結局庶民が買える23区は今も昔もこれからも城東のみか・・・

[911: 匿名さん]

間違っても要らない

[912: 匿名さん]

>>910
金町の再開発は期待できそうですよ。
かなり敷地が広いですから。

[913: 匿名さん]

あっちも城東？城北じゃなくて。
金町なら、スカイツリーは南側で
リビングから見えるんでしょうね。

[914: 匿名さん]

３千万円前後になると23区は無理みたい。埼玉県、千葉県ですなｗ
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/price_ranking_5.html

[915: 匿名さん]

>>913
足立区からがいわゆる城北ですよ。かなり内陸部になっちゃう。
できれば湾岸に近い城東の方が良いよなあ。

[916: 匿名さん]

金町はギリギリ城東(笑)

[917: 匿名さん]

葛飾区は寅さん、両さんのイメージで明るい感じ。

[918: 匿名さん]

やっぱり城東はいやだな・・・

[919: 匿名さん]

内陸部は何となく暗いイメージがつきまとうのは日本人の感性でしょうか？

[920: 匿名さん]

>>917
ええっっ？？？

[921: 匿名さん]

新小岩はどうですか？
安くて便利ですよ。