23区内の新築マンション価格動向(その55）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その54」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139809/

その他のテンプレについては>>1を参照。

[801: 住まいに詳しい人]

>>800
だから妄想はヤメロって
「他と比べて割高のところは
地方からの流入人口＜他区市への流出人口となって人口が減る」
なんて何の根拠もない
　
　
単純に不動産価格が上がると人は減り、下がると人は増えるというだけ

このグラフのポイントは１年前の分譲価格と当年の人口増減を対応させること
分譲マンションに実際入居するのは1年とか2年後だからね

賃貸はどーなっているの？と点だが
賃貸の場合入って来る人と出ていくの人の差はあまり変わらないということでしょ
分譲を購入した人は基本的にその後は出ていかないから
入って来る人の数字がそのまま増減に影響を与える

[802: 匿名さん]

単純に不動産価格が割高になると人は減り、
割安になると人は増えるというだけ。

[803: 匿名さん]

地方出身のみなさん
賃貸生活からの脱出頑張ってください。

[805: 住まいに詳しい人]

>>802
ほぉ～、地方からの流入人口云々というのはヤメたんだ
ちょとは賢くなったじゃん、よかったねｗ

[807: 匿名さん]

地方からの流入人口が増えれば、割高による人口減少を補うことができますが、
少子化時代だから限界があります。
年別地方から東京都への上京者数（除く近隣3県）
1995年　10,344、1996年　19,808、1997年　31,350、1998年　41,405、
1999年　43,522、2000年　51,629、2001年　63,128、2002年　63,912、
2003年　59,276、2004年　58,516、2005年　67,209、2006年　77,067、
2007年　87,703、2008年　81,147、

[808: 匿名]

京急沿線に住みたいか？

[809: 住まいに詳しい人]

>>807
で、そのデータで何が分かるのｗ
　
代わりにやって上あげると
世田谷区より江東区の方が人口増減の相関が強いわけで
つまり「江東区は割高」という結論でいいのかな？

[810: 匿名さん]

↑
いいね。
江東区のほうが、世田谷より東京都への流出入人口と相関してる。
だから、素直に解釈すれば、江東区のほうが他県や地方の人の出入りに左右されるということだね。
逆に、世田谷は他県や地方からの人口流出入にはあまり影響さてないってこと。

割高かどうかは、他区の坪単価とか含めてもう少し複雑な計算をしないと、何とも言えないだろう。
回帰分析とかで複数の変数入れてモデルたてないと判断できないかな。

[811: 匿名]

蒲田なんて誰も話にしてないから止めようね。
注目エリアの話してるんだからね。
分かった？

[813: 匿名さん]

>>809
「都内間移動」の意味が理解できていないみたいだね。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jugoki/2009/ju09q10000.htm

[814: 匿名さん]

教授は人のこと言えないだろ（笑）

[815: 匿名]

蒲田くん、寝ぼけてるようだからもう寝たら(笑)

[816: 住まいに詳しい人]

>>813
リンク張ってそれでお終いかよｗ
だからさあ、何を主張するのか説明しろって

日本語が書けないの？
　
　
>>810
つうか「割高」って何に対して割高なのか教授は一切語らないから
何も認知出来ないし、もちろん理解も不可能
だから賛成も反対もしよーがないんだよ

[817: 匿名さん]

何年間も粘着してる教授も手こずる新生蒲田クン

ｷﾃｨVSｷﾃｨの戦いだな　胸熱

[818: 匿名さん]

割高だから都内間移動でマイナスになるんだよ。
都内間移動は、借り換えと持ち家購入で発生するからね。
つまり、割高地域は地方からの流入者でプラスになるけど、都内間移動でマイナスになって、
年間トタータルの人口増は小さくなって、下手をするとマイナスになる。

[819: 匿名さん]

↑
データからはそんなことは全然読みとれないんだがｗ
勝手に思い込みで解釈しちゃ、あかんよ。
地方からの流入で増えてるのは、むしろ割安の江東で、割高の世田谷は都内移動で増えてんだろ。
想像が先走り過ぎｗ

[820: 匿名さん]

それから、地方からの人口流入先も2005年頃から変化がる。
従来の割高外周区一辺倒から、都心部に直接流入する（従来は都内間移動を経てだった）
形に変化が始まっている。
その分割高外周区の地方からの流入者によるプラスが小さくなり、一方都内間移動のマイナスは
相変わらずだから、割高外周区で人口減少区が続出するようになっている。

[821: 匿名さん]

世田谷や江東は増えてるじゃん。
どっちが割高だか知らんけど。
減ってるのは、外周区というより、杉並、目黒、渋谷、、、辺りだよ。

割高なんてのは主観的表現だけど、外周区全般では人口増えてんじゃないかね。
世田谷、江東、江戸川、葛飾、、、、
割高の最たるものとされてきた世田谷なんて、むしろ順調に増えてるわな。

都心も伸びてるが、全て都心一極集中であるかのような表現は強引過ぎｗ

[822: 匿名さん]

>>821
世田谷区の都内間移動をさかのぼって調べると良いよ。
毎年すごい数の人が地方から流入しているから、世田谷区の人口が今までプラスだっただけ。
それから、去年は二子玉川で大規模マンションの竣工があったので、たまたま大きくプラスになっているけど、
今年についてはかなり厳しいだろう。

[823: 住まいに詳しい人]

>822
>今年についてはかなり厳しいだろう。

また妄想かよｗ
だから妄想はヤメロって

今まで増えているなら、今後も増えるだろ
何かが変わったなら、何が変わったのか指摘しなきゃ

[824: 匿名さん]

>>823
今年は世田谷区で大規模マンションの竣工は無いのでは？

[825: 匿名さん]

来年も再来年も予定なしｗ

[826: 匿名さん]

大規模がある無しとか
人口が上下するとか
正直どうでも良いんじゃないでしょうか？

どっかの小役人なの？

[827: 匿名さん]

ネガるためのこじつけに、マジレスされてもｗ

[828: 匿名さん]

割高外周区に賃貸している人はいっぱいいるからね。
安ければ千葉県、埼玉県あたりも検討範囲に入りますか？

[829: 匿名さん]

＞毎年すごい数の人が地方から流入しているから

江東区とかも都心も、人口比で見れば相当流入してんだがｗ
なぜ世田谷だけを誇張してんの？
都心か湾岸の業者の妄想はふくらむ(笑

[830: 匿名さん]

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jugoki/2009/ju09q10000.htmのデータを見る限り、都内移動では都西側中心に都心(港や新宿）も含め大部分の区は人口流出傾向。

数千人単位で流出してるんだが、その割には都心とかで増えてるのは最高でも数百人以下で数十人とかも多い。

数千人分増えてるのは江東区や足立区で、あとは数百人程度の増加が、品川区、墨田区、葛飾区辺りから板橋区や練馬区まで散らばってる。

つまり都内移動で増加してんのは、湾岸‐城東‐城北辺りをつなぐライン。

ただし、こうした区の人口増加は都外からの流入によるものも同程度以上に多い。

都心や世田谷なんかは、都内移動のマイナス分を他県からの流入と自然人口増で補ってる感じ。

素直に見ればこんな感じだが、勝手に妄想で書き換えちゃあかんよ～

[831: 匿名さん]

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jugoki/2009/ju09q10000.htmのデータを見る限り、都内移動では都西側中心に都心(港や新宿）も含め大部分の区は人口流出傾向。

数千人単位で流出してるんだが、その割には都心とかで増えてるのは最高でも数百人以下で数十人とかも多い。

数千人分増えてるのは江東区や足立区で、あとは数百人程度の増加が、品川区、墨田区、葛飾区辺りから板橋区や練馬区まで散らばってる。

つまり都内移動で増加してんのは、湾岸‐城東‐城北辺りをつなぐライン。

ただし、こうした区の人口増加は都外からの流入によるものも同程度以上に多い。

都心や世田谷なんかは、都内移動のマイナス分を他県からの流入と自然人口増で補ってる感じ。

素直に見ればこんな感じだが、勝手に妄想で書き換えちゃあかんよ～

[832: 匿名さん]

>>822

よく他の区と比較しながら見ような。
どう見ても、県外からの流入は、世田谷も都心も城東もそんな変わらない。
人口比で見れば、むしろ城東や都心のほうが他県から流入で支えられてきてるわな。
世田谷と同じくらい数千人単位で流入していても、かたや世田谷は90万近くの人口、都心や城東の各区はその半分や１/３程度。
人口比で見れば、都心や城東のほうが何倍も他県からの流入に依存してきたのは一目瞭然。

[833: 匿名さん]

シニアの東京離れが止まらない。
定年後はのんびりした環境で暮らしたい。
それを先回りして郊外や他県に畑付きで探してる現役急増。
クローズアップ現代でもやってましたものね。
しかも不景気で進学上京が激減。
就職上京も激減。


マンション業者のペテンに釣られないように。

[834: 匿名さん]

↑買えないとこうなるよ。

[835: 匿名さん]

>>831
都心や世田谷なんかは、都内移動のマイナス分を他県からの流入と自然人口増で補ってる感じ。
素直に見ればこんな感じだが、勝手に妄想で書き換えちゃあかんよ～>

少子化が進むと減って行くもの。
・他県からの流入
・自然人口増（そのうちにマイナスになる）

杉並区は既に人口減少区になりました。

[836: 匿名さん]

割高外周区にいっぱいいる賃貸層の今後の持ち家取得動向に注目。

千葉、埼玉物件が低価格を武器に売れるか？
そうなれば大きな人口移動が起こるね。

[837: 匿名さん]

教授って山下努クン？
ｱｶﾋﾟ関係者は掲示板大好きだからありえるかもね
移民入れろとか、お花畑思考は教授もお得意だし

アエラに騙されてヒューザー買った奴に
とりあえず謝っとけｱｶﾋﾟは

[838: 住まいに詳しい人]

>>835
妄想が尽きないんだねえｗ

都内移動で増加が多いのは
足立区とか葛飾区、荒川区、豊島区
つまり、ここでも価格水準の低い地域に流れていると言える

2009年には都内移動の増加が最多だった江東区も
価格が上昇して割高になったせいか
2010年は都内移動での増加幅が小さくなった
　
　
で、最終的な人口の増減は、自然増減や都内移動の増減ではなく
一番数が多い「都外との移動の増減」の影響を最も受けているので
都内移動云々は一般的な要因として小さい

検討を必要とするのは
2009年の江東区みたいなイレギュラーなケースだけだな

[839: 匿名さん]

『豊洲』は、地下鉄有楽町線で、「銀座一丁目駅」から５分。
新交通ゆりかもめもあり「新橋」まで直通でつながっています。

“職”“住”“遊”の、
“職”の部分では様々なオフィスが入居し、最終的には
数十万人の就業人口が見込まれています。

“住”については、『豊洲』には、次々とタワーマンションが建ち、
東京都民の憧れとなっています。

“遊”の部分は、『ららぽーと』『キッザニア』などが担っているというわけです。


『“職”“住”“遊”以外にお医者さん、医療の“医”、
食事の“食”。それから学校、学ぶという意味での“学”。
これらが、きちんと揃っていて、それが快適性につながる、
心地良いという意味での“快”。

全部で７つのキーワードがありますが、これがバランス良く整っている豊洲は、
まさに順風満帆な地域ですね。

現在も住民・企業が千代田区・港区・中央区・渋谷区などから
どんどん移転しているとの情報もあります。

[840: 匿名さん]

江東区2009年8月には6％程度だったオフィス物件の空室率がついに14％を超え、
2010年8月から5ヶ月連続で都内ダントツ。
中央区が値下げしてきた影響でしょうか。

[841: 匿名さん]

なんで皆さん、人口移動とか空き室率を見て、価格動向そのものを見ないのかね。大量供給があれば人口増加しつつ価格低下するだろうし。アパートの空き室が分譲に関係するかね。

[842: 匿名さん]

安さ以外にメリットなしってことだね。

[844: 匿名さん]

>>841
価格がそれを追って変動するからですよ。

それから、大量供給は需要があるところで行われるのが普通で、
実際に大量供給で値崩れしたケースはほとんど無いです。

[845: 匿名さん]

需要があまりないところで供給を増やすと値崩れします。
どことは言わないけどｗ
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[846: 匿名さん]

豊洲サイゴー！

[847: 匿名さん]

基本的に需要に見合った供給ですね。

2010年住宅着工数実績
都心10区対前年比21.6%増
その他13区対前年比10.7%増
市部対前年比1.5%増
近隣3県対前年比5.4%増

[848: 匿名さん]

容積率緩和か埋め立てだろ。

[849: 匿名さん]

他府県からの流入人口に占める外周９区の割合
2007年　41.61%
2008年　40.55%
2009年　34.04%
2010年　29.50%
2011年　　？
都心部居住が進んで、割高外周区で賃貸余剰が拡大する傾向が定着。

[850: 住まいに詳しい人]

>>845
うんうん、下がっちゃたねｗ