23区内の新築マンション価格動向(その55）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その54」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139809/

その他のテンプレについては>>1を参照。

[801: 住まいに詳しい人]

>>800
だから妄想はヤメロって
「他と比べて割高のところは
地方からの流入人口＜他区市への流出人口となって人口が減る」
なんて何の根拠もない
　
　
単純に不動産価格が上がると人は減り、下がると人は増えるというだけ

このグラフのポイントは１年前の分譲価格と当年の人口増減を対応させること
分譲マンションに実際入居するのは1年とか2年後だからね

賃貸はどーなっているの？と点だが
賃貸の場合入って来る人と出ていくの人の差はあまり変わらないということでしょ
分譲を購入した人は基本的にその後は出ていかないから
入って来る人の数字がそのまま増減に影響を与える

[802: 匿名さん]

単純に不動産価格が割高になると人は減り、
割安になると人は増えるというだけ。

[803: 匿名さん]

地方出身のみなさん
賃貸生活からの脱出頑張ってください。

[805: 住まいに詳しい人]

>>802
ほぉ～、地方からの流入人口云々というのはヤメたんだ
ちょとは賢くなったじゃん、よかったねｗ

[807: 匿名さん]

地方からの流入人口が増えれば、割高による人口減少を補うことができますが、
少子化時代だから限界があります。
年別地方から東京都への上京者数（除く近隣3県）
1995年　10,344、1996年　19,808、1997年　31,350、1998年　41,405、
1999年　43,522、2000年　51,629、2001年　63,128、2002年　63,912、
2003年　59,276、2004年　58,516、2005年　67,209、2006年　77,067、
2007年　87,703、2008年　81,147、

[808: 匿名]

京急沿線に住みたいか？

[809: 住まいに詳しい人]

>>807
で、そのデータで何が分かるのｗ
　
代わりにやって上あげると
世田谷区より江東区の方が人口増減の相関が強いわけで
つまり「江東区は割高」という結論でいいのかな？

[810: 匿名さん]

↑
いいね。
江東区のほうが、世田谷より東京都への流出入人口と相関してる。
だから、素直に解釈すれば、江東区のほうが他県や地方の人の出入りに左右されるということだね。
逆に、世田谷は他県や地方からの人口流出入にはあまり影響さてないってこと。

割高かどうかは、他区の坪単価とか含めてもう少し複雑な計算をしないと、何とも言えないだろう。
回帰分析とかで複数の変数入れてモデルたてないと判断できないかな。

[811: 匿名]

蒲田なんて誰も話にしてないから止めようね。
注目エリアの話してるんだからね。
分かった？

[813: 匿名さん]

>>809
「都内間移動」の意味が理解できていないみたいだね。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jugoki/2009/ju09q10000.htm

[814: 匿名さん]

教授は人のこと言えないだろ（笑）

[815: 匿名]

蒲田くん、寝ぼけてるようだからもう寝たら(笑)

[816: 住まいに詳しい人]

>>813
リンク張ってそれでお終いかよｗ
だからさあ、何を主張するのか説明しろって

日本語が書けないの？
　
　
>>810
つうか「割高」って何に対して割高なのか教授は一切語らないから
何も認知出来ないし、もちろん理解も不可能
だから賛成も反対もしよーがないんだよ

[817: 匿名さん]

何年間も粘着してる教授も手こずる新生蒲田クン

ｷﾃｨVSｷﾃｨの戦いだな　胸熱

[818: 匿名さん]

割高だから都内間移動でマイナスになるんだよ。
都内間移動は、借り換えと持ち家購入で発生するからね。
つまり、割高地域は地方からの流入者でプラスになるけど、都内間移動でマイナスになって、
年間トタータルの人口増は小さくなって、下手をするとマイナスになる。

[819: 匿名さん]

↑
データからはそんなことは全然読みとれないんだがｗ
勝手に思い込みで解釈しちゃ、あかんよ。
地方からの流入で増えてるのは、むしろ割安の江東で、割高の世田谷は都内移動で増えてんだろ。
想像が先走り過ぎｗ

[820: 匿名さん]

それから、地方からの人口流入先も2005年頃から変化がる。
従来の割高外周区一辺倒から、都心部に直接流入する（従来は都内間移動を経てだった）
形に変化が始まっている。
その分割高外周区の地方からの流入者によるプラスが小さくなり、一方都内間移動のマイナスは
相変わらずだから、割高外周区で人口減少区が続出するようになっている。

[821: 匿名さん]

世田谷や江東は増えてるじゃん。
どっちが割高だか知らんけど。
減ってるのは、外周区というより、杉並、目黒、渋谷、、、辺りだよ。

割高なんてのは主観的表現だけど、外周区全般では人口増えてんじゃないかね。
世田谷、江東、江戸川、葛飾、、、、
割高の最たるものとされてきた世田谷なんて、むしろ順調に増えてるわな。

都心も伸びてるが、全て都心一極集中であるかのような表現は強引過ぎｗ

[822: 匿名さん]

>>821
世田谷区の都内間移動をさかのぼって調べると良いよ。
毎年すごい数の人が地方から流入しているから、世田谷区の人口が今までプラスだっただけ。
それから、去年は二子玉川で大規模マンションの竣工があったので、たまたま大きくプラスになっているけど、
今年についてはかなり厳しいだろう。

[823: 住まいに詳しい人]

>822
>今年についてはかなり厳しいだろう。

また妄想かよｗ
だから妄想はヤメロって

今まで増えているなら、今後も増えるだろ
何かが変わったなら、何が変わったのか指摘しなきゃ

[824: 匿名さん]

>>823
今年は世田谷区で大規模マンションの竣工は無いのでは？

[825: 匿名さん]

来年も再来年も予定なしｗ

[826: 匿名さん]

大規模がある無しとか
人口が上下するとか
正直どうでも良いんじゃないでしょうか？

どっかの小役人なの？

[827: 匿名さん]

ネガるためのこじつけに、マジレスされてもｗ

[828: 匿名さん]

割高外周区に賃貸している人はいっぱいいるからね。
安ければ千葉県、埼玉県あたりも検討範囲に入りますか？

[829: 匿名さん]

＞毎年すごい数の人が地方から流入しているから

江東区とかも都心も、人口比で見れば相当流入してんだがｗ
なぜ世田谷だけを誇張してんの？
都心か湾岸の業者の妄想はふくらむ(笑

[830: 匿名さん]

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jugoki/2009/ju09q10000.htmのデータを見る限り、都内移動では都西側中心に都心(港や新宿）も含め大部分の区は人口流出傾向。

数千人単位で流出してるんだが、その割には都心とかで増えてるのは最高でも数百人以下で数十人とかも多い。

数千人分増えてるのは江東区や足立区で、あとは数百人程度の増加が、品川区、墨田区、葛飾区辺りから板橋区や練馬区まで散らばってる。

つまり都内移動で増加してんのは、湾岸‐城東‐城北辺りをつなぐライン。

ただし、こうした区の人口増加は都外からの流入によるものも同程度以上に多い。

都心や世田谷なんかは、都内移動のマイナス分を他県からの流入と自然人口増で補ってる感じ。

素直に見ればこんな感じだが、勝手に妄想で書き換えちゃあかんよ～

[831: 匿名さん]

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jugoki/2009/ju09q10000.htmのデータを見る限り、都内移動では都西側中心に都心(港や新宿）も含め大部分の区は人口流出傾向。

数千人単位で流出してるんだが、その割には都心とかで増えてるのは最高でも数百人以下で数十人とかも多い。

数千人分増えてるのは江東区や足立区で、あとは数百人程度の増加が、品川区、墨田区、葛飾区辺りから板橋区や練馬区まで散らばってる。

つまり都内移動で増加してんのは、湾岸‐城東‐城北辺りをつなぐライン。

ただし、こうした区の人口増加は都外からの流入によるものも同程度以上に多い。

都心や世田谷なんかは、都内移動のマイナス分を他県からの流入と自然人口増で補ってる感じ。

素直に見ればこんな感じだが、勝手に妄想で書き換えちゃあかんよ～

[832: 匿名さん]

>>822

よく他の区と比較しながら見ような。
どう見ても、県外からの流入は、世田谷も都心も城東もそんな変わらない。
人口比で見れば、むしろ城東や都心のほうが他県から流入で支えられてきてるわな。
世田谷と同じくらい数千人単位で流入していても、かたや世田谷は90万近くの人口、都心や城東の各区はその半分や１/３程度。
人口比で見れば、都心や城東のほうが何倍も他県からの流入に依存してきたのは一目瞭然。

[833: 匿名さん]

シニアの東京離れが止まらない。
定年後はのんびりした環境で暮らしたい。
それを先回りして郊外や他県に畑付きで探してる現役急増。
クローズアップ現代でもやってましたものね。
しかも不景気で進学上京が激減。
就職上京も激減。


マンション業者のペテンに釣られないように。

[834: 匿名さん]

↑買えないとこうなるよ。

[835: 匿名さん]

>>831
都心や世田谷なんかは、都内移動のマイナス分を他県からの流入と自然人口増で補ってる感じ。
素直に見ればこんな感じだが、勝手に妄想で書き換えちゃあかんよ～>

少子化が進むと減って行くもの。
・他県からの流入
・自然人口増（そのうちにマイナスになる）

杉並区は既に人口減少区になりました。

[836: 匿名さん]

割高外周区にいっぱいいる賃貸層の今後の持ち家取得動向に注目。

千葉、埼玉物件が低価格を武器に売れるか？
そうなれば大きな人口移動が起こるね。

[837: 匿名さん]

教授って山下努クン？
ｱｶﾋﾟ関係者は掲示板大好きだからありえるかもね
移民入れろとか、お花畑思考は教授もお得意だし

アエラに騙されてヒューザー買った奴に
とりあえず謝っとけｱｶﾋﾟは

[838: 住まいに詳しい人]

>>835
妄想が尽きないんだねえｗ

都内移動で増加が多いのは
足立区とか葛飾区、荒川区、豊島区
つまり、ここでも価格水準の低い地域に流れていると言える

2009年には都内移動の増加が最多だった江東区も
価格が上昇して割高になったせいか
2010年は都内移動での増加幅が小さくなった
　
　
で、最終的な人口の増減は、自然増減や都内移動の増減ではなく
一番数が多い「都外との移動の増減」の影響を最も受けているので
都内移動云々は一般的な要因として小さい

検討を必要とするのは
2009年の江東区みたいなイレギュラーなケースだけだな

[839: 匿名さん]

『豊洲』は、地下鉄有楽町線で、「銀座一丁目駅」から５分。
新交通ゆりかもめもあり「新橋」まで直通でつながっています。

“職”“住”“遊”の、
“職”の部分では様々なオフィスが入居し、最終的には
数十万人の就業人口が見込まれています。

“住”については、『豊洲』には、次々とタワーマンションが建ち、
東京都民の憧れとなっています。

“遊”の部分は、『ららぽーと』『キッザニア』などが担っているというわけです。


『“職”“住”“遊”以外にお医者さん、医療の“医”、
食事の“食”。それから学校、学ぶという意味での“学”。
これらが、きちんと揃っていて、それが快適性につながる、
心地良いという意味での“快”。

全部で７つのキーワードがありますが、これがバランス良く整っている豊洲は、
まさに順風満帆な地域ですね。

現在も住民・企業が千代田区・港区・中央区・渋谷区などから
どんどん移転しているとの情報もあります。

[840: 匿名さん]

江東区2009年8月には6％程度だったオフィス物件の空室率がついに14％を超え、
2010年8月から5ヶ月連続で都内ダントツ。
中央区が値下げしてきた影響でしょうか。

[841: 匿名さん]

なんで皆さん、人口移動とか空き室率を見て、価格動向そのものを見ないのかね。大量供給があれば人口増加しつつ価格低下するだろうし。アパートの空き室が分譲に関係するかね。

[842: 匿名さん]

安さ以外にメリットなしってことだね。

[844: 匿名さん]

>>841
価格がそれを追って変動するからですよ。

それから、大量供給は需要があるところで行われるのが普通で、
実際に大量供給で値崩れしたケースはほとんど無いです。

[845: 匿名さん]

需要があまりないところで供給を増やすと値崩れします。
どことは言わないけどｗ
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[846: 匿名さん]

豊洲サイゴー！

[847: 匿名さん]

基本的に需要に見合った供給ですね。

2010年住宅着工数実績
都心10区対前年比21.6%増
その他13区対前年比10.7%増
市部対前年比1.5%増
近隣3県対前年比5.4%増

[848: 匿名さん]

容積率緩和か埋め立てだろ。

[849: 匿名さん]

他府県からの流入人口に占める外周９区の割合
2007年　41.61%
2008年　40.55%
2009年　34.04%
2010年　29.50%
2011年　　？
都心部居住が進んで、割高外周区で賃貸余剰が拡大する傾向が定着。

[850: 住まいに詳しい人]

>>845
うんうん、下がっちゃたねｗ

[851: 匿名さん]

上京者の居住形態が変化し始めているから、
割高外周区の価格維持は難しくなっています。

賃貸の過剰は不動産価格の下落にいずれつながる。

[852: 匿名さん]

下落は購入者にとって良いニュースなんだが(笑)
わかってないねダボハゼは(笑)

[853: 匿名さん]

外周区の目安は
70m2、4千万円前後、坪単価190万円前後。
ここに収斂し始めます。
あと10年は様子見だなあ。

[854: 匿名さん]

買っても良いレベルのところから順に売れ始めるでしょう。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_3....

[855: 匿名さん]

世田谷下がるならみんな待つよ。
都心部絶体絶命じゃん。

ま、タワマンはどこもゴミ決定したけど。

[856: 匿名さん]

>>855
待たずに他を買っちゃいますよｗ

世田谷神話・・バンザイ？？

[857: 匿名さん]

神話じゃなくて住みやすいから人気なだけ

[858: 匿名さん]

低金利の内に買いたいと思っている人が多いし、
消費税上げも予定されているし、
割安で良いのが出てきたら皆待たずに買っちゃうでしょう。
今年供給が増える外周区はどこなんでしょうね。

金町がある葛飾区とか？

[859: 匿名さん]

>>857
住居費が高くつくところは住みにくいところですよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

[860: 匿名さん]

去年も都内完敗
神奈川千葉に全部もっていかれた

都内マンション好調の記事が府中だったのは笑った

[861: 匿名さん]

武蔵小杉ＶＳ二子玉川
今となっては懐かしい話題ｗ
武蔵小杉人気はいつまで続く？

[862: 匿名さん]

郊外バブル全盛期の話題(笑)

[864: 匿名]

860
都内、ではなく、都心マンション好調記事でしょ。

[865: 匿名さん]

京急線蒲田駅？
一度でも行ったことがあるなら、あんなところには住みたくないと思うのだが…。

[866: 匿名さん]

>>851
＞上京者の居住形態が変化し始めているから、割高外周区の価格維持は難しく・・・

それ以前のレスのデータを見る限り、城東や湾岸のほうが、はるかに上京者の影響を受ける感じだが？
割高外周区の人口がもってるのは、自然人口増と隣県からの流入だろ。
地方からの上京者が、いきなり割高な地域なんかに買うかよ。
他県からの流入というのは、かなりの部分、神奈川とか隣県からだよ。
神奈川の東急沿線なんて都区内より平均所得が高い地域があるから、そういうのが流入してきたらそんな下がんないだろ。

[867: 匿名さん]

>>853

城東基準ではすでにそんなものでしょ

[868: 匿名さん]

>>866
今までは、上京者は取りあえず渋谷、新宿、池袋に近い割高外周区のアパートに賃貸で住んでいたので、
割高外周区の人口はそれで持っていたんだが、
2005年以降は、都心部の賃料が下がって、始めから都心部居住をする人が増えて来ているんだよ。

それから、他県からの流入は2008年からほとんど無くなっている。
表１７を見てね。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jidou/2009/ji09000000.htm

悪いけど、割高外周区の存在意義は無くなって来ている感じやね。

[869: 匿名さん]

>>866
目が見えないのかな？
都内間移動もあるだろｗ
表１を見てね。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jugoki/2009/ju09q10000.htm

[870: 匿名さん]

>>868
他県じゃなくて
近隣３県ね。
訂正

[871: 匿名さん]

割高外周区が普通の外周区になる時代に
なりつつあるって事ですよ。
特別ってのが無くなる。

[872: 匿名さん]

神奈川県から割高外周区に人が流入していると考えているのが笑える。逆なのにね(笑)

[873: 匿名さん]

>>869～872

どれも間違いだねｗ

＞他県からの流入は2008年からほとんど無くなって

どの区だって、他県からの流入は半分～三分の一程度で、世田谷とかそこら辺が特別ということはない（表12）
むしろ半分程度が他県からの流入という点で、都心より他県からの流入比率は高い。
ちなみに神奈川からの流入は西側の区では多く、なかでも世田谷は8000人以上とダントツ(普通の区は1000人程度）。

ただし、指摘にあるように、他県からの流入が大きな割合を占めてるわけではない。
868の表17は東京全体の話で区レベルのデータではないので無意味だが。
最大の人口変動要因は、都内移動。
例えば、表18のように、都内移動で約28万人の移動が見られるが、そのうち地方の大都市からの移動は10万程度。
うち世田谷は2.5万都内移動、1.2万が他の都道府県の大都市。
この比率は都心や江東よりはるかに高く、いまだに世田谷辺りは他府県からの流入が多め。

世田谷辺りは都内間移動ではマイナスだが、相変わらず他県からの流入＋自然人口増で人口を維持している(表1）。
これは都区部全体に当てはまる話。
ただし、都内移動で、都心や江東区辺りが人口を増やしてることは事実。
その部分が昔と違うだけの話。

まあ、賃貸者が買うときになって、予算範囲内の地域に移ってもおかしくはない。
賃貸者はどうでもいいし、金があるのが残るか入ればいいだけの気がするが。
普通、金のある層が住む場所は、人口密度は低くなるのが当たり前だから、現状まだ人口密度が高い感すらある。
世田谷1.5千人キロ、新宿墨田文京より多少少ないくらいで、品川と同じくらい。
都心3区や江東区の1千人キロ程度以下より、まだまだ多い。

[874: 匿名さん]

つーか、安いとこ安いとこって人が移動してんだろ？

都心流入なんて多そうで実はそんなに割合的には多くない。

周辺県や城東湾岸の安いとこに流れてるだけの話なんだから、マスの動きとしては当たり前。

それと城南や城西の区がどうなるかって話はちょっと別だわな。

安い方に転んで人が増えるか、現状維持でこのまま微増で維持するか。

今の段階では、誰にも判断なんてできんだろ。

[875: 匿名さん]

ちなみに神奈川からの流入は西側の区では多く、なかでも世田谷は8000人以上とダントツ(普通の区は1000人程度）。＞
流出もダントツで、差し引きで流出なのが分かんないのかねｗ

[876: 匿名さん]

世田谷区がプラスになっているのは関西人の貢献が大きいよ。まずは世田谷のアパートがお決まりのスタイルです。2009年からがたんと減っているけどまだ最大のお得意様だよ。

[877: 匿名さん]

神奈川県→世田谷区　流入人口推移
2005年　9256人
2006年　9397人
2007年　8621人
2008年　8214人
2009年　8421人
全体の流入数推移　第9図
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/toukei/hyou/21data/21jinko.pdf

川崎市と世田谷区の関係　2009年中
川崎市→世田谷区　3442人、世田谷区→川崎市　4777人、▲1335人
横浜市と世田谷区の関係　2009年中
横浜市→世田谷区　3270人、世田谷区→横浜市　3207人、＋63人

[878: 匿名さん]

この人の移動を延々と書いている人は何をいいたいのだろうか。

移動の結果人が減少しているのが、世田谷区の値段が停滞している理由だということか。
今後人口が増えてくれば、また値段は上昇するということを言いたいのだろうか？

もしくは世田谷区の値段が上昇しているから、人が移動し人口が停滞しているという話なのだろうか。
今後値段が下降すれば、人口はまた増えるということを言いたいのだろうか？

バブル期の人口増減を見ていると後者のほうが正しいように思われる。
要は価格が人口を増減させるのであり、人口増減が価格を決めるのではない、ということ。

そう考えると、過去の人口増減など、将来の価格動向には全く関係がないということになるのだが・・・

[879: 匿名さん]

>>878

もしくは世田谷区の値段が上昇しているから、人が移動し人口が停滞しているという話なのだろうか。
→日本全体で人口が右肩下がりなので、割高外周区の人口減少が大きくなる可能性が大きい。

今後値段が下降すれば、人口はまた増えるということを言いたいのだろうか？
→既存の住民がいるので、住宅地の地価はドラスチックには下がれないので、10年程度の長期間人口減少に見舞われる可能性が高い。

バブル期の人口増減を見ていると後者のほうが正しいように思われる。
→バブル期と異なり、高齢化、人口減少社会あので、一度落ちてしまうと復活は難しい。

要は価格が人口を増減させるのであり、人口増減が価格を決めるのではない、ということ。
→最初の段階では価格が人口減少をもたらす、しかし、人口減少が定着し衰退が始まると価格も下がり始める。そのタイムラグは10年。

そう考えると、過去の人口増減など、将来の価格動向には全く関係がないということになるのだが・・・
→目先は関係ないように見える。

[880: 匿名さん]

＞879
長期的には世田谷区などはその外側の人口に支えられて安定だろ。

それよりも短期的な話じゃないか。
２００９年の人口減少は２００９年価格が高いことを意味しているわけで、
２０１０年以降の価格調整がありそうなことを示唆していると思うんだが。

[881: 匿名さん]

>>877
で長期的に危ないと説明したつもりなんだが・・

近隣3県以外の他府県からの人口流入も直接都心部に向かい始めましたし・・

[882: 匿名さん]

>>880
今年、来年は供給がほとんどストップするから、価格への影響は無いです。
売れ残りの値引きがある程度でしょう。

[883: 匿名さん]

住宅地、中古マンションともに引き続き横ばい
近来まれに見る安定期に入った
http://allabout.co.jp/r_house/gc/376042/

[884: 住まいに詳しい人]

結局、教授は

未定義で「割高外周区」などと意味不明な語句を使い
人口動態の分析を間違え
人口動態と価格動向の関係も誤解している
　
　
で、それを正す方も混乱しているつう感じだなｗ

[885: 匿名さん]

ゴミ埋立地を買うオッチョコチョイは関西人くらいでしょ

[886: 匿名さん]

震災経験した関西人ですが、埋立地は買いませんよ。
多分経験者はまず買わないと思う。

[887: 匿名さん]

埋立地の価格動向なんかどうでもいいのよ。
割高外周区の価格が下がって俺が買えるかどうかだけが興味のある点なんだから。

教授のご高説によると、あと10年待つのだぞ、ってことか？

[888: 匿名さん]

だから、10年間埋立地で臥薪嘗胆しろってこと？

つつしんで、お断りいたします。（笑）

[889: 匿名さん]

今年の春にマンション買って世田谷区から葛飾区に引っ越す予定です。80m2クラスが買えました。

[890: 匿名さん]

>>887
下がり始めるのが10年後だから、買って良いのは20年以上先の話じゃない？

[891: 匿名さん]

>890
そんなにうまくいけばいいけどねぇ。

今のうちに埋立地、もしくは城東を買っておく。
値上がりを待って20年後に売り抜けて安くなった世田谷へ。
で、その後に大地震ですか。
なかなかよい戦略かもしれませぬ。

[892: 匿名さん]

商業価値も低い城東埋め立て地

[893: 匿名さん]

20年後も確実に埋立地のほうが安いだろうな。

[894: 匿名さん]

現実にはせいぜい、20年間安い埋立地で我慢して、
お金が貯まったらよそにステップアップってとこでしょ。

[895: 匿名さん]

割高外周区で相続が本格的に始まるのは10年後です。
とにかく10年間は動きなしでしょう。

[896: 匿名さん]

あ！
人口は10年間減り続けるけどね、
世田谷区で5万人減くらいかな？
マンションの値段はあまり動きなし。家賃は下がる。

[897: 匿名さん]

メガバンクから消える「固定金利」 格下げで増す住宅ローンの危険度
ダイヤモンド・オンライン 2月6日(日)8時30分配信

　長らく住宅ローンの主役だった「固定金利型」ローンが、メガバンクから消えようとしている。

　背景にあるのは、元来、固定型の補完的なローンであった「変動金利型」の急増。5年前まで新規の住宅ローン全体に占める割合は2～3割程度だった変動型だが、いまやメガバンク3行とも9割を超えている。なかには96％に達するメガバンクもあり、固定型の割合は1割を切っているのだ。

　変動金利は、各行の短期プライムレート（短プラ）を基準に決まる。この短プラは日本銀行が決定する政策金利に連動するが、2008年後半、この政策金利が2度にわたって、0.2％ずつ引き下げられた。この結果、メガバンクの変動金利は一気に1％を切る水準まで下がり、小幅な低下にとどまった固定型と比べた割安感から、変動型を選ぶ割合が逆転した。

　その後も、法人向けの貸し出しが伸び悩み、増え続ける預金の運用先に困ったメガバンクは、安定した需要の見込める住宅ローンをめぐり、金利引き下げの過当競争を繰り広げてきた。

　さらに住宅販売業者の営業戦略も拍車をかけた。

　住宅ローンの利用者の多くは、販売業者を経由してローンを組む。販売業者は当面の返済額を低く設定でき、より売りやすい変動型で販売する傾向が強い。利用者も目先の金利の低さから変動型に飛びついた格好だ。

　つまり、変動型への偏重は、住宅を売りたい販売業者、運用先を確保したいメガバンク、目先の返済額を低く抑えたい利用者──という三者の思惑が一致した帰結でもあった。

　ただ、固定型が将来の金利上昇リスクを避ける「保険」とするならば、変動型は金利リスクを取る一種の「博打」ともいえる。

　メガバンクの住宅ローン担当者も「5年先を読むことすら難しいのに、9割超が変動型を選ぶ現状はあまりにも歪だ」と認める。

　実際、1990年代初めには、変動金利が8％前後にまで上昇していた局面もある。

　変動金利の上昇リスクに対しては、「変動金利が上昇する前に、固定金利型のローンに切り替えればいい」との楽観的な考えがあるのも確かだ。

　しかし、そもそも変動金利は政策金利に連動し、固定金利は、政策金利の先行きを織り込んだ長期金利に連動する。住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーの深田晶恵氏は「長期金利は政策金利に先行して上昇するため、現実的には難しい」と警鐘を鳴らす。

　米格付け会社が折しも、1月に決定した日本国債の格下げは、長期金利の上昇（国債価格の下落）を引き起こしかねず、歪な“変動傾斜”がリスクとして顕在化してきた。

　もちろん、金利の先安感は依然強く、すぐに上昇する危険性は低いが、いったん国債が暴落すれば、真っ先に被害を受けるのは、変動型の利用者であることだけは間違いない。

（「週刊ダイヤモンド」編集部　山口圭介）

[898: 匿名]

世田谷は賃貸に住んでる人も多いから、
889みたいに他の場所でのマンション購入者も多くなるんでしょうね。

[899: 匿名さん]

戸建が好きな人は千葉県辺りで一戸建ってのも増えるかも。

30代後半になれば、そろそろ持ち家が欲しいだろうに。

[900: 匿名さん]

897
日本の国債は、大部分を日本人が買っているので
米国の格付け会社が少しだけ格を下げた程度じゃ、暴落はしないよ。

[901: 匿名さん]

建売住宅になると、千葉県の存在感がぐっと増します。
首都圏シェア33%。
広くて安いのが売り。
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/2010tate.pdf

[902: 匿名さん]

普通のサラリーマン（結婚して子供がいる）のご予算は4千万円前後。

外周区、70m2、坪190万円マンション
か
千葉県の一戸建て
さて、どっちにしようかなあ？

[903: 匿名さん]

＞外周区、70m2、坪190万円マンション

これって城東のマンションでしょ。
なら千葉の一戸建てのほうがいいと思うよ。

城東の家は下手すりゃ海の底ですよ。
ニューオーリンズじゃないけど。
千葉の高台に一戸建て買ったほうがいいと思います。

[904: 匿名さん]

割高外周４区、大田、世田谷、杉並、練馬を除いた
外周区です。

城北３区、板橋、北、足立
城東２区、葛飾、江戸川
計５区ですね。

[905: 匿名さん]

世田谷区だけで40万人の人がいまだに賃貸生活ですからね。

[906: 匿名さん]

貧困層と成金農家の＊＊だね

[907: 匿名さん]

資産数億以上の人が住む自治体としては、日本で１０本の指に入るだろ？
平均所得１千万前後以上のエリアも多いわな・・・

住民ではないが、貧困層と成金農家なんて言ってるのは、全くの負け惜しみにしか聞こえない・・・

[908: 匿名さん]

>>905
金利が低いうちに買いたいと思っている人がいっぱいいます。今年は郊外の低価格マンションがいっぱい売れそうですよ。

[909: 匿名さん]

待ち疲れですな。

３千万円前後なら買える人も一気に増えるかも。

[910: 匿名さん]

結局庶民が買える23区は今も昔もこれからも城東のみか・・・

[911: 匿名さん]

間違っても要らない

[912: 匿名さん]

>>910
金町の再開発は期待できそうですよ。
かなり敷地が広いですから。

[913: 匿名さん]

あっちも城東？城北じゃなくて。
金町なら、スカイツリーは南側で
リビングから見えるんでしょうね。

[914: 匿名さん]

３千万円前後になると23区は無理みたい。埼玉県、千葉県ですなｗ
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/price_ranking_5.html

[915: 匿名さん]

>>913
足立区からがいわゆる城北ですよ。かなり内陸部になっちゃう。
できれば湾岸に近い城東の方が良いよなあ。

[916: 匿名さん]

金町はギリギリ城東(笑)

[917: 匿名さん]

葛飾区は寅さん、両さんのイメージで明るい感じ。

[918: 匿名さん]

やっぱり城東はいやだな・・・

[919: 匿名さん]

内陸部は何となく暗いイメージがつきまとうのは日本人の感性でしょうか？

[920: 匿名さん]

>>917
ええっっ？？？

[921: 匿名さん]

新小岩はどうですか？
安くて便利ですよ。

[922: 匿名さん]

>>921
場末感が好きな人限定だね

[923: 匿名さん]

地方から出て来た人達は買う気満々のムード。
23区内で大きな人口移動がこれから起こるよ。

合言葉は
割安ですか？
お買い得ですか？

[924: 匿名さん]

長谷工アーベストが首都圏で受託販売したマンションのモデルルームへの来訪者や首都圏居住者を対象に、2011年１月に行ったアンケートによると、住宅の買い時感DI（「買い時だと思う」の数値から「買い時だと思わない」の数値を引いて算出）が、モデルルーム来訪者は前回（10年10月）比９ポイント増の29ポイント、首都圏居住者は同10ポイント増の７ポイントだった。
買い時だと思う理由を見ると、「現在の金利が低水準だから」が最多。以下、「価格が低水準」、「税制のメリットがある」、「今後は消費税率の引き上げが予想されるから」が上位だった。
調査では、モデルルーム来訪者477件、首都圏居住者2087件から有効回答を得た。

[925: 匿名さん]

金利上昇は下落幅拡大の入口ですが

[926: 匿名さん]

金利が上がると買えない人がいっぱい増えて、インフレも進んで、
貧富の差が広がる。
発展途上国を見ると良くわかる。
日本が元気な間に、低い固定金利で買っておくのが正解だろ。

[927: 匿名さん]

金利の上昇と円安＝国の衰退は同時に起こる。
そうなると、持ち家が買える人は一部の人になるよ。

[928: 匿名さん]

元気なくなって払えなくなるときの説明もお願いね

[929: 匿名さん]

その時はインフレになって給料も上がっているから借金支払いは大丈夫だよ。
それに、円安になれば、輸出関連の仕事が増えるだろ。仕事はありそう。
悲惨なのは買っていなかった人たちだな、家賃が上がって給料のほとんどが消える生活だよ。

[930: 匿名さん]

足立区は城東です。
何にも知らない人が騙されないように教えてあげますが、23区の隅田川から東側を城東って言うんですよ。

[931: 匿名さん]

城北（じょうほく）とは、城下町における、城の北側の地域を示す。
例として、東京ではかつての江戸城（現在の皇居）の北側を「城北」と称し、ここには現在の板橋区、北区、荒川区、足立区、豊島区などが含まれる。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%9F%8E%E5%8C%97

[932: 匿名さん]

練馬区、杉並区は城西です。
世田谷区、大田区は城南です。

[933: 匿名さん]

そして、城北の外周区に含まれている北区は山手線の内側（田端・駒込）～環八通りの内側（赤羽）。
なので、練馬よりも地価が高いが立地的には割安。

[934: 匿名さん]

外周区でも練馬区と足立区は不便な部類に入るよな。

[935: 匿名さん]

葛飾区が一番の狙い目でしょう。
とにかく便利で安い。

[936: 匿名さん]

>>933
練馬区は不便な割に結構高いよな。

[937: 匿名さん]

不便かどうかは、その人の生活範囲によると思うんだけどね。
普通に生活する分には、練馬区なら全然問題ないでしょ。

[938: 匿名さん]

北千住は足立区でも別格だと思うよ。超便利。

[939: 匿名さん]

>>937
問題は値段が高すぎる点じゃない？

[940: 匿名さん]

>>937
普通に生活するのに不便はないと思う。
ただ、ここでの話題は便利性に対して地価が高いか安いかの比較だから。

[941: 匿名さん]

町工場系が無くなって行くと住環境の差が無くなって行くからなあ。
北区なんかも良くなるんじゃない？

[942: 匿名さん]

値段が高いかどうかは、あなたの収入に。
不便かどうかは、あなたの生活範囲に。
・・・ということですか。

[943: 匿名さん]

経済観念があるかどうかの差が大きいでしょ。
親に頼ると経済観念も無くなる。

[944: 匿名さん]

練馬区は板橋区と比べて高過ぎると思う。

[945: 匿名さんk]

都内は表示価格は高くても弱気。
交渉簡単。
でも共同住宅を買う気はない。

[946: 匿名さん]

予算の関係上、
城北、城東の外周区に絞り込んでマンション探しをすることにしました。

[947: 匿名]

やめとけ。安物買いの銭失いになるぞ。

[948: 匿名さん]

>>947
予算がそこまでだからしかたが無いでしょう。そりゃ都心部が理想ですが。

[949: 匿名さん]

湾岸なら安いわりに豪華なタワマンが買えるよ。

[950: 匿名さん]

>>949
坪250万円超えると庶民には手が出ません。坪200万円くらいまでです。

[951: 匿名さん]

庶民のレベルにもよる。あなたには買えないだけですよ。
確かに坪300万あたりが庶民の限界だとはおもうけど。

[952: 匿名さん]

世田谷区の平均坪単価は安いねｗ
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[953: 匿名さん]

世田谷区は
高級住宅街もあれば、駅遠の下町風のエリアもあるからね。

[954: 匿名さん]

宇奈根が下町？

[955: 匿名さん]

下町＝商業地

駅遠ってのは分からんな

[956: 匿名さん]

>>929
今のご時勢
インフレになってもペイが同じように上昇していくわけないんじゃない？
景気拡大時のインフレとは違うべ？

業者の皆さんは判で押したように同じ事言って買い煽るけどね

>>923
昔から貧乏な上京者は、城東か城北と相場は決まってるべな
それなりに成功した人間はプライドも憧れも持ってるよ

[958: 匿名さん]

カステラ一番♪
電話は二番♪
三次のマンションは豊～洲～♪

カステラ一番♪
電話は二番♪
三次のマンションは豊～洲～♪

[959: 匿名さん]

三次どころかもう何年売ってるんだ？
たいした値段じゃないのに。

[960: 匿名さん]

↑買えないとこうなるよ

[961: 匿名さん]

世田谷区は悪いけど検討対象外です。

[962: 匿名さん]

地方から出てきたみなさん
金利がずっと低いままと考えたら大間違いですよ。

[963: 匿名さん]

やっぱり、城東埋立地はやめたほうがよさそう。

[964: 匿名さん]

やめとけって。いくらランキング上位の吉祥寺や豊洲をdisっても
世田谷や麻布の評判がよくなるわけでも無いし、それどころか逆効果だよｗ

[967: 匿名さん]

↑買えないとこうなるよ

[968: 匿名さん]

豊洲はランキング上位なんかじゃありません。
さすがは汚染と捏造の街の住人。

[970: 匿名さん]

>>962


大変なんだねぇ・・・哀れ

[971: 匿名さん]

>>962
今のご時勢
インフレになってもペイが同じように上昇していくわけないんじゃないだろう
景気拡大時のインフレとは違うよね

業者の皆さんは判で押したように同じ事言って買い煽るけどね

[972: 匿名さん]

>>971
マンションを買えるようなちゃんとした人は、インフレに合わせて給料も上がりますよ。

[973: 匿名さん]

>>972
景気拡大局面にないのに
賃上げ上昇率はインフレ率を下回るのは明白
実質は賃下げになるよ

特に東側買うような層はね

[974: 匿名さん]

シミュレーションのローン利率上昇値を超えることあるの？

[975: 匿名さん]

利率の上昇上限も誤解している人も多いし
業者もあえて説明はしない

上昇上限はあくまで支払いに制限がかかるだけで
ローン利率自体には上昇の制限があるわけではない
支払いは猶予され支払いの日数が延びるだけで
元本は全く返済されないというヤミ金にハマったような事態もありうる

[976: 匿名さん]

まあ安全のために割安感がある物件選びが大切だね。

特に将来性の見極めが重要。

[977: 匿名さん]

割高外周区を避けるのが基本の鉄則。

[978: 住まいに詳しい人]

>>977
だから何が割高なのか説明してくれ
自分で理解もしていない言葉を使うなよ

[979: 匿名さん]

自分が買えないってことか
自分の商売の範囲外ってことでしょ

まあ>>972のような
必死な業者さんでしょ

[980: 銀行関係者さん]

＞978
自分の買えない場所は避けるのが鉄則、ということかと思います。
無理なく返済できるローンを組むのが肝要です。

[981: 匿名さん]

買える人間に
そこは割高だから止めとけって
根拠も無いのに必死な方がいるけど
何なの？

しかも代替地が城東w

[982: デベにお勤めさん]

短期で完売した物件は割安、売れ残っていた物件は割高、だったとは言える。
ただ、売れてしまえばそれも過去の話。
物件単位での話題も難しいのに、区単位で割高、割安なんて言えるわけがない。
ま、今現在で完成在庫になっているものは、間違いなく割高ですが。

[984: 匿名さん]

そう身の丈でいい
ただ大抵の人は今までもそうしてきたから
都内での所得格差による居住の色分けが進んだといえる

城東の主敵は埼玉千葉の戸建組では？
世田谷あたりの足引っ張ろうとしてもしょうがないと思う
ただ俺なら埼玉の戸建を選ぶけどね

[985: デベにお勤めさん]

確かに、世田谷に住みたいけど高いと感じるお客さまは、
城東へというより神奈川を、もしくは城北を検討される感じですよね。
城北の場合も城東の前に埼玉をそして城東をという感じ。
城東の場合は千葉と、という傾向はある程度あるように思います。

[986: 匿名さん]

そうですね、埋立地を買うくらいなら千葉の高台のほうがずっといいです。安いし。

[987: 匿名さん]

東京の夜景がドーンっていうのも
いずれは飽きるからねぇ

毎日の生活が大事なわけだし
ましてや眺望も無いような部屋は論外

[988: 匿名さん]

そうですね、世田谷を買うくらいなら交通便利な武蔵小杉のほうがずっといいです。安いし。

[989: 匿名さん]

70m2新築マンション約４千万円
大手町まで30分圏内を探しております。
良いところはありますでしょうか？

[990: 匿名さん]

>>988
まあムサコも好き嫌い分かれるからね

[991: 匿名さん]

タワーマンション好きなら小杉はいいだろうけど、
好き嫌いあるからなぁ。

[992: 匿名さん]

>>989
都営三田線の志村坂上や志村三丁目あたりはどうでしょうか？
4000万だと下の方の階になりますが。
せめて4500から5000万出してもらえればなんとかまともな部屋がありそうです。

[993: 匿名さん]

>988
自分なら世田谷の方を選ぶな。

[994: 匿名さん]

＞70m2新築マンション約４千万円
＞大手町まで30分圏内を探しております。
大手町勤務なのに、なんでそんな安物しか買えないの？

[996: 匿名さん]

葛飾区あたりが最強じゃない？

都心に近いし安いし、将来性もある。

[997: 匿名さん]

>>996
そんな場所がなんで人気が無いのか
まず考えてみよう

[998: 匿名さん]

葛飾良いところ。
東京下町の代表格！

[999: 匿名さん]

現実問題として坪２００万円は一般人にはきつい。
２３区は限られてしまうけどそこから探すしか道が無い。

[1000: 匿名さん]

一般人っていうなよ。あんたがきついだけ。