23区内の新築マンション価格動向(その55）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その54」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139809/

その他のテンプレについては>>1を参照。

[726: 匿名さん]

>>725
マンション住まいが続くとそれも恋しくなるんだよ
まあ需要なんてどっちか一方に偏ることもない
地方出身者と話しても、都心のマンションにあこがれる奴もいれば
やはり小さくても一戸建に拘る人間もいる

一流大や一流企業に縁も無く
それなりの低層住宅地に住んだ事もない
貧民区育ちには分からないよねこんな話は

[727: 匿名さん]

>>725
そういう場所で育ってないのが良く分かるねぇ
それ子供の仕事じゃなくて親の仕事だから

[728: 匿名さん]

>>726
要は郊外マンションの坪単価200万円超が常識的に高いかどうかって話でしょ。

[729: 匿名さん]

高くても買うのは地元民だけｗ

でもその需要はいずれ尽きて、郊外バブルは終末を迎える。

[730: 匿名さん]

確か、なんちゃら芦花公園という物件が坪200ぐらいでしたっけ。

[731: 匿名さん]

地元民需要に合わせて少量、小規模販売をすればバブル価格は維持できる。

[732: 匿名さん]

平成22年度新築マンションの平均坪単価です。
01港区　　　455
02千代田区　439
03武蔵野市　374
04品川区　　331
05渋谷区　　331
06目黒区　　311
07文京区　　310
08杉並区　　309
09新宿区　　308
10豊島区　　298
11世田谷区　291
12中央区　　289
13台東区　　287
14中野区　　279
14大田区　　279

[733: 匿名さん]

郊外だと中古でガクっと下がるんだよね。

[734: 匿名さん]

>>733
まだ大丈夫だよ、親の家を相続するまでの仮の家需要がありますから。
中古もバブル状態です。

[735: 匿名さん]

コンプレックスや妬み丸出しで
高い高いと叫ぶだけ

別に世田谷や杉並を擁護するつもりも無いが
アンタのコンプレックスの捌け口みたいな
電波レスがひたすら積み上がっていくのは気持ち悪いんだよ

ウリナラは倭猿よりも優れているニダって
ひたすら某兄巨大掲示板に書き込んでる連中と同じ臭いがするんだよ

[736: 匿名さん]

バブルで下がるから気をつけなさいって話だけじゃない。何を興奮しているんだかｗ

[737: 匿名さん]

バブルじゃない反証を示せれば良いんじゃない？

[738: 匿名さん]

結局いつまでたっても城東は上位にこないね・・・

[739: 匿名さん]

業者に難しい要求をしても無理だと思う。

[740: 匿名さん]

埋立地ってバブルで下がるから気をつけなさい。

[741: 匿名さん]

>>736
気を付けなさいって親切のつもり？
あなたが必死に何年も掲示板に張り付いて
それは世間的にはキチ○イと言うんですよ

[742: 匿名さん]

スカイツリーバブルが来るー!!
オリンピックバブルが来るー!!

そう言って、来もしないバブルを叫び続ける城東教授哀れ

[743: 匿名さん]

ちょっとオモシロイ現象としては、低価格帯の一戸建てが減税効果もあって売り上げ好調なのと、都心部の高級物件が中国人需要で品薄になってきている現象なんだよね。

[744: 住まいに詳しい人]

基地の言うことを信じる莫迦もいるのかなあ

[745: 匿名さん]

一晩明けたけど

反証は皆無でした。(笑)

やっぱ、近郊、郊外はバブルみたいよ
みなさん
気を付けましょう。

[746: 匿名さん]

悪魔の証明（笑）

[747: 匿名さん]

不都合な真実(笑)

[748: 住まいに詳しい人]

バブル云々はレトリックの問題でしかない

特定の地域で価格が高いまま維持しているなら
「バブルが膨らんだまま。直ぐにでも崩壊する」とも
「価値が高い地域である証明。これが実力でバブルではない」
どっちでも言える

価格が緩やかに下がっているなら
「バブルが崩壊しつつある。今後は加速度的に崩壊する」
「調整局面だが、バブルではないので急落しない。底堅い」

価格が短期間に下落したら
「まさにバブルの崩壊。もう終わり！」
「早期に調整が済む。底が見えれば買い時だ！」
　
　
必要なのは適切にカテゴライズされたデータと
それをどーいう切り口で分析するかという説明であり
一言コメントは煽り以外の意味も持たない
　
　
ちなみに具体的なデータをあげると
こんな感じ

[749: 匿名さん]

>>748
国債バブルはこれからどうなるのでしょうか？

[750: 匿名さん]

数年そこそこで急に拡大して
はじけてしぼむのがバブル

郊外が下がったとしても
単なる社会構造や日本の経済的苦境でんがな

教授くらいでしょ郊外バブルなんて
ピント外れた発言してる人は

[751: 匿名さん]

>>750
国債バブルと郊外バブルは良く似ていますね。

[752: 匿名さん]

日本国債に永遠に買い手はいるのでしょうか？

高齢化が進むと、高齢者の貯金取り崩しが増えると言われています。

[753: 匿名さん]

大手３行、１０年固定住宅ローン下げ　変動は据え置き

　三菱東京ＵＦＪ、三井住友、りそなの大手各行は３１日までに、２月１日分からの住宅ローンの適用金利（店頭表示、各種優遇措置前）を発表した。変動金利型は各行とも年２．４７５％と据え置くが、１０年固定の金利を０．０５％幅引き下げ、年４．００％とする。

[754: 匿名さん]

>>733、734

都区内は郊外とは言えんだろｗ
都心でない都区内なんて、中古だからってそんな下がんないよ。
748氏のデータにほぼ比例してますがな。

[755: 匿名さん]

>高齢化が進むと、高齢者の貯金取り崩しが増えると言われています。

なんのために独身者を増やしているのか分かりますか？財産は国が接収します。

[756: 匿名さん]

国内だけ見てると判断誤るよ

ウォールストリートジャーナルより

http://jp.wsj.com/japanrealtime/2011/01/28/%e3%80%90%e3%83%96%e3%83%ad...

[757: 匿名さん]

人口少ないところで縦に重なって住む需要が増えることはない。
需要があっても極々限られた狭い地域。

[758: 匿名さん]

>>754
外周区は坪190万円に向かい、都心部は坪260万円に向かい、
問題は世田谷区と杉並区の特別扱いが続くかどうかですね。

[759: 匿名さん]

新築マンションの場合、
外周区購入者の平均予算は4千万円前後、
都心部購入者の平均予算は5500万円前後、
これを70m2で坪単価を出すと外周区190万円、都心部260万円になります。

[760: 匿名さん]

ファミリー層を考えるとそうなるけど、実際は独身者が増えているから独身に人気があるとこは坪単価が高くなるんじゃない？

[761: 匿名さん]

郊外か都心かだけ考えてるのでは意味がない。
人気地域か不人気地域かで考えよう。

郊外にも三鷹や府中、世田谷・杉並のような人気地域は多い。

もっというと、世田谷の中でも人気地域・不人気地域がある。

[762: 匿名さん]

>>761
人気があっても高すぎると買える人がごくわずかになりますが、
年数が経つと街が廃れて行きませんか？

[763: 匿名]

杉並、三鷹って都内の人口減少市区だろ。

人気があるのに何故人口が減るのか説明してよ。

[764: 匿名さん]

土地を新しく作るか、容積率緩和しない限り、物理的に住める場所が増えんわ。

[765: 匿名さん]

ニコタマが売れ残っているからな。
人気ってどの程度なんだろｗ

[766: 匿名さん]

>>760
郊外の需要はファミリー層。
都心部はいろいろだけど、坪単価が高くなるとファミリー層が買えなくなって、単身世帯だらけになって、
普通の街じゃなくなって行くな。

[767: 匿名さん]

>>766
歴史は繰り返すですな

まあ、ほとんどの都心地域でも
ファミリー物件が出る状態こそ異常かと思う

[768: 匿名さん]

↑
中古が出るから大丈夫だよ。
中古って言っても、人気地域のファミリー物件なら6～7千万以上とかだから、住民が劣化するのもないでしょ。
その間に、また新築が出てくる。

[769: 匿名さん]

＞外周区購入者の平均予算は4千万円前後

これで世田谷・杉並に新築ファミリー物件は無理だろ・・・

[770: 匿名さん]

城東住人の経済力を基準にしてるんでしょ（笑）

[771: 匿名さん]

>>769
それで杉並区で人口減少が始まったんです。
世田谷区はこれからどうなるのかな？

[772: 匿名さん]

城東では4千万円は高額物件となります。

[773: 匿名さん]

なるほど、話が噛み合ないわけだ・・・

[774: 匿名]

まー、4000万でミニ戸建てや80平米のマンション供給してるとこがうまくいってるわけだろ！

[775: 匿名さん]

人の流出入が激しい区は5年程度で平気で３万人くらい人口が減ってしまう場合があります。

23区って面白いね。

[776: 匿名さん]

地方出身者が持ち家取得に動き始めると大きな人口移動が発生します。

[777: 匿名さん]

２３区内に限れば人口減少したほうがいいような気がするけど。
人口減少区を買うべきでしょ。

[778: 匿名さん]

年別地方から東京都への上京者数（除く近隣3県）
1995年　10,344、1996年　19,808、1997年　31,350、1998年　41,405、
1999年　43,522、2000年　51,629、2001年　63,128、2002年　63,912、
2003年　59,276、2004年　58,516、2005年　67,209、2006年　77,067、
2007年　87,703、2008年　81,147、

[779: 匿名さん]

>>777
不動産の値段が下がっても良いのであれば
どうぞ。

[780: 匿名さん]

＞779
値段が上がっているから人口が減るんですよ。
２３区内の場合。

[781: 匿名さん]

＞779,780
自作自演で外周区の宣伝しないようにｗ。
まぁ、その通りだとは思うけど。

[782: 匿名さん]

>>775
地方から毎年入ってくる数は今後減るとは言えコンスタントに続くから、
持ち家取得の移動があってもそんなに大きな減少にならないのでは？

[783: 匿名さん]

買えない人ばっかがそのまま賃貸で残ることになるｗ

[784: 匿名さん]

まぁ、バブル期も都心は人口減ったからね。
人口が減ったからと言って、悪いとは即言いきれないわな。

[785: 匿名さん]

>>780
要は、割高外周区の場合人口が減らざるを得ないんですよ。
地方からの上京者によって2000年以降人口が増えて来たけど、
結局はその人たちの大部分は家を買おうとすれば出て行くしかない運命なんですよ。
そこまで不動産の値段を下げるわけには行かないでしょ。

[786: 匿名さん]

埋立地住人の幼稚な願望ばかりだな。

[787: 匿名さん]

まぁ、２３区内の場合は人口の増減に一喜一憂しても仕方ないよね。
バブル期に人口が減っていったのを知っている人間にとっては。
あの頃は本当に都心は人が減ってひどかったし。
地価が下がって人が戻ってきてよかったと思う。
人口減少区とか言っている人って、きっと地方からきた人なんだろうね。

[788: 匿名さん]

>>787
いや、墨田区あたりで人生をずっと下り坂で過ごしてきた人

[789: 匿名さん]

>>784
世田谷区の人口は1987年~1994年まで減少し、1995年以降再び増加しています。
その増加は地方からの上京者がもたらしたものです。

さて、持ち家取得が始まるとどんな動きになって行くのか見ものです。

[790: 匿名さん]

>789
世田谷区の人口増加は、地価の下落がもたらしたものですよ。
地方からの上京者がもたらしたものではありません。
人口減少があるとすれば、それは地価の上昇が原因になるでしょう。

[791: 匿名さん]

>>790
例えば2001年の要因別人口移動を見ると、世田谷区の都内間移動は大きなマイナスになっています。
不動産価格が魅力的なレベルであれば都内間移動はプラスになるべきですが、いかがですか？
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jugoki/2001/01qdj200001.htm

[792: 匿名さん]

地方出身のみなさんは、やっぱ価格と利便性重視でしょうか？ｗ

[793: 匿名さん]

＞791さん。
まずは、あなたの見解を聞かせていただけますか。
できれば、都心５区の人口動態と合わせて解説していただけるとありがたいのですが。

[794: 匿名さん]

また意味不明なことを(笑)

[795: 匿名さん]

>>793
これを使って自分で分析してください。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jugoki/ju-index.htm

[797: 住まいに詳しい人]

「地方出身者が家を買って人口が増えている」とかまだ莫迦なこと言ってるんだｗ
電波が強いなあ

[798: 匿名]

796
どっちもどっちで別に注目じゃないと思うよ。

[799: 匿名さん]

バブル期に都心の人口が減ったのはマンションの供給自体がなかったからです。地上げで駐車場かオフィスしか建ちませんでした。

去年人口が減少した区は住宅地でマンション供給もある中での減少。空き家があるのに人が入らない状態ということです。

人が入らない理由が価格が高いからならまだ救われますが。

[800: 匿名さん]

>>799
他と比べて割高のところは、
地方からの流入人口＜他区市への流出人口となって人口が減って行きます。

地方からの流入人口は賃貸レベルに左右され、
他区市への流出人口は分譲の割高感に左右されます。

割高外周区の場合は、
家賃レベルを低めにし、地方からの流入人口をより多く取ることで、
これまで人口増加を維持して来ました。
しかし、都心部の家賃レベルが下がったことで、それも不可能になりつつあります。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

[801: 住まいに詳しい人]

>>800
だから妄想はヤメロって
「他と比べて割高のところは
地方からの流入人口＜他区市への流出人口となって人口が減る」
なんて何の根拠もない
　
　
単純に不動産価格が上がると人は減り、下がると人は増えるというだけ

このグラフのポイントは１年前の分譲価格と当年の人口増減を対応させること
分譲マンションに実際入居するのは1年とか2年後だからね

賃貸はどーなっているの？と点だが
賃貸の場合入って来る人と出ていくの人の差はあまり変わらないということでしょ
分譲を購入した人は基本的にその後は出ていかないから
入って来る人の数字がそのまま増減に影響を与える

[802: 匿名さん]

単純に不動産価格が割高になると人は減り、
割安になると人は増えるというだけ。

[803: 匿名さん]

地方出身のみなさん
賃貸生活からの脱出頑張ってください。

[805: 住まいに詳しい人]

>>802
ほぉ～、地方からの流入人口云々というのはヤメたんだ
ちょとは賢くなったじゃん、よかったねｗ

[807: 匿名さん]

地方からの流入人口が増えれば、割高による人口減少を補うことができますが、
少子化時代だから限界があります。
年別地方から東京都への上京者数（除く近隣3県）
1995年　10,344、1996年　19,808、1997年　31,350、1998年　41,405、
1999年　43,522、2000年　51,629、2001年　63,128、2002年　63,912、
2003年　59,276、2004年　58,516、2005年　67,209、2006年　77,067、
2007年　87,703、2008年　81,147、

[808: 匿名]

京急沿線に住みたいか？

[809: 住まいに詳しい人]

>>807
で、そのデータで何が分かるのｗ
　
代わりにやって上あげると
世田谷区より江東区の方が人口増減の相関が強いわけで
つまり「江東区は割高」という結論でいいのかな？

[810: 匿名さん]

↑
いいね。
江東区のほうが、世田谷より東京都への流出入人口と相関してる。
だから、素直に解釈すれば、江東区のほうが他県や地方の人の出入りに左右されるということだね。
逆に、世田谷は他県や地方からの人口流出入にはあまり影響さてないってこと。

割高かどうかは、他区の坪単価とか含めてもう少し複雑な計算をしないと、何とも言えないだろう。
回帰分析とかで複数の変数入れてモデルたてないと判断できないかな。

[811: 匿名]

蒲田なんて誰も話にしてないから止めようね。
注目エリアの話してるんだからね。
分かった？

[813: 匿名さん]

>>809
「都内間移動」の意味が理解できていないみたいだね。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jugoki/2009/ju09q10000.htm

[814: 匿名さん]

教授は人のこと言えないだろ（笑）

[815: 匿名]

蒲田くん、寝ぼけてるようだからもう寝たら(笑)

[816: 住まいに詳しい人]

>>813
リンク張ってそれでお終いかよｗ
だからさあ、何を主張するのか説明しろって

日本語が書けないの？
　
　
>>810
つうか「割高」って何に対して割高なのか教授は一切語らないから
何も認知出来ないし、もちろん理解も不可能
だから賛成も反対もしよーがないんだよ

[817: 匿名さん]

何年間も粘着してる教授も手こずる新生蒲田クン

ｷﾃｨVSｷﾃｨの戦いだな　胸熱

[818: 匿名さん]

割高だから都内間移動でマイナスになるんだよ。
都内間移動は、借り換えと持ち家購入で発生するからね。
つまり、割高地域は地方からの流入者でプラスになるけど、都内間移動でマイナスになって、
年間トタータルの人口増は小さくなって、下手をするとマイナスになる。

[819: 匿名さん]

↑
データからはそんなことは全然読みとれないんだがｗ
勝手に思い込みで解釈しちゃ、あかんよ。
地方からの流入で増えてるのは、むしろ割安の江東で、割高の世田谷は都内移動で増えてんだろ。
想像が先走り過ぎｗ

[820: 匿名さん]

それから、地方からの人口流入先も2005年頃から変化がる。
従来の割高外周区一辺倒から、都心部に直接流入する（従来は都内間移動を経てだった）
形に変化が始まっている。
その分割高外周区の地方からの流入者によるプラスが小さくなり、一方都内間移動のマイナスは
相変わらずだから、割高外周区で人口減少区が続出するようになっている。

[821: 匿名さん]

世田谷や江東は増えてるじゃん。
どっちが割高だか知らんけど。
減ってるのは、外周区というより、杉並、目黒、渋谷、、、辺りだよ。

割高なんてのは主観的表現だけど、外周区全般では人口増えてんじゃないかね。
世田谷、江東、江戸川、葛飾、、、、
割高の最たるものとされてきた世田谷なんて、むしろ順調に増えてるわな。

都心も伸びてるが、全て都心一極集中であるかのような表現は強引過ぎｗ

[822: 匿名さん]

>>821
世田谷区の都内間移動をさかのぼって調べると良いよ。
毎年すごい数の人が地方から流入しているから、世田谷区の人口が今までプラスだっただけ。
それから、去年は二子玉川で大規模マンションの竣工があったので、たまたま大きくプラスになっているけど、
今年についてはかなり厳しいだろう。

[823: 住まいに詳しい人]

>822
>今年についてはかなり厳しいだろう。

また妄想かよｗ
だから妄想はヤメロって

今まで増えているなら、今後も増えるだろ
何かが変わったなら、何が変わったのか指摘しなきゃ

[824: 匿名さん]

>>823
今年は世田谷区で大規模マンションの竣工は無いのでは？

[825: 匿名さん]

来年も再来年も予定なしｗ