プラウドタワー相模大野

[マンコミュファンさん]

駅前徒歩4分＋商住複合再開発＋免震構造。この物件どうでしょう?

＜全体概要＞
所在地：相模原市南区相模大野3-3
交通：小田急線相模大野駅より徒歩4分
総戸数：308戸（非分譲41戸含む）
間取り：2LDK～4LDK
面積：60.95～87.99平米（トランクルーム含む）
入居：2013年3月下旬予定

売主：野村不動産
施工会社：大成建設・安藤建設・藤木工務店JV
管理会社：野村リビングサポート

[51: 匿名]

さいたま版のシティタワーさいたま新都心の掲示板で
免震装置の将来の修繕費用が多額にかかると散々ネガ投稿されてる。

しかもどうやら武蔵浦和の野村の営業が書いてるらしい。
今度は野村が免震、住友が耐震。立場が逆転。
野村の営業さんの反論トークが楽しみ。
免震の修繕費はいくらと見込むのか。
ためになりそう。

[52: 匿名さん]

ここ駐車場料金いくらですかね。

[53: 匿名さん]

>51

耐震はゆれを抑える仕組みが無いから、３２階だとゆれの振幅が相当なものになるでしょ。建物が
耐えても部屋の中は家具が飛んできてすごいことに。

どの構造でもタワーは長周期地震の新基準対応が一番のネックになるんじゃない。中でも免震が一
番リスキーだけど。

[54: 匿名さん]

21,000円以上！

[55: 匿名さん]

馬鹿らしい。戸建てならタダ。住友だって6千円程度。無駄金。借りなくても維持費取られる。駅前マンションだからしかたないですね。

[56: 匿名さん]

ここ、長周期対策もするとかなったら平均坪300超えるんじゃないの
相模大野で坪300って誰が買うのさ

[57: 購入検討中さん]

ほんと相模大野じゃ坪３００はあり得ない。それじゃあ相当売れ残るよ。広いプランもあまりないのに。
狭い上に高いんじゃ、相模大野価格にしないと、すみふと同じになっちゃうよ。

[58: 匿名さん]

ここは駅直結だし再開発物件で市の施設も入ることから、八王子のサザンスカイタワーと似てるかもね。サザンスカイタワーも八王子にしてはかなり高かったど、売れてるんだよね。お金のある2人暮らしの高年齢者に人気らしい。ここも相模大野のシンボルタワーになるから、買う人はいると思う。方角は北方向がないから、値段はあまり部屋によって差はなさそうだな。

[59: 匿名さん]

西新宿の地所のタワーが坪300-坪330ぐらい。
もちろん住環境は違うけど、それと比べて
相模大野が坪280とか坪300とかっていうのはそれこそバブルだよ。

それでも今までの流れからするとソコソコ売れちゃうんだろうけどね。

[60: 匿名さん]

だからなんでそんなに高いって話になるの？
すみふと大差ないにきまってるじゃん。
さらに言えばライオンズより駅距離あるんだからそれ以下じゃないとおかしいよ。

まあ、このタイミングで免震タワー発売はついてなかった。
その対策分くらいは上乗せだろうけど。

[61: 匿名さん]

相模大野って住みやすい街ですか？　将来性はどうなんでしょう？　住んだことないけど、駅直結だし、ショッピングモールできるし、興味あります。

[62: 匿名さん]

>>61さん
子持ちの30代ですが住みやすいですよ
将来性って難しいですけど今よりは便利（住んでる人目線で）になりそうですけどね
町田とかみたいに外から人が集まるような町にはならないんじゃないですかね
平均点の高めのベットタウンって感じですかね

[63: 匿名さん]

平均点の高めのベットタウンなんですね。横浜港北NTみたいな感じでしょうか。再開発が済んだら、かなり便利になりそうですよね。土地の値段も上がりそうですね。

[64: 匿名さん]

ここが坪300でも売れるかどうかは試金石になりそうですね。
仕様にもよるとは思うけど。

[65: 匿名さん]

大野の土地価格は、大京やすみふの価格発表のころからもう再開発分は折り込み済みなんじゃないでしょうか。
すでに上がってる状態だと思います。
価格については>>60さんの見方が正しいと思います。

[66: 匿名さん]

で、坪いくらぐらいだと思いますか？６０さん、６５さん

[67: 匿名さん]

相模大野は駅ビルは大きいし、伊勢丹や再開発で便利です。
住むにはうるさく無いし意外といいですよ。

[68: 匿名さん]

近くに幼稚園・保育園は少ないように思いますが、小さい子がいるファミリーにはどうでしょうか？

[69: 匿名さん]

管理すべき共有施設が多い物件と、そうでない物件では、
将来的な費用面で考えるところがありますね。

でも、やはり野村やすみふのような施設はあこがれますね。

[70: 購入検討中さん]

>60 >65 >66
230万円だってば

[71: 匿名さん]

坪平均230なら87㎡台で6000万強。販売価格としては妥当なところですね。

[72: 購入検討中さん]

7000万超えると考えるけど、6000万代なら手が出せますね。
相模大野としては。それでも平均からは高いですが。

[74: 匿名さん]

そう思います。駅直結で実質販売260戸強でしょ。坪単価なんか関係ない。即売れるよ。野村もそんなこと考えている人は相手にしないよ。

[75: 物件比較中さん]

即、完売？？？
野村不動産の営業さんの荒々しい鼻息が聞こえてきそうです。

駐車場の数が少ないこともあるし、一緒に住むことになる地権者のこともあるし、
即決できる物件ではないと思います。

ただ、駅近だし、買い物もすごく便利そうだし、間違いなく良い物件であると思うので、迷います。。。

[76: 匿名さん]

ほとんどの方が、分譲マンションの元地権者のことしか気にされていないみたいですけど

南棟は複合開発物件(一体の建物)なので、区分店舗・公共公益施設と賃貸マンションの

元地権者も多数いることを考慮されたほうがいいですよ。

[77: サラリーマンさん]

売れるかな・・・
住友の方はあせってるね。最近広告が増えてる。
だいたい相模原市にお金持ちは住みたがらないよ。
やっぱり港北とか新ゆりの方が良いんじゃない？
まして７０００万円だったら都心に住むね、絶対。
再開発で土地価格の上昇を狙っても、
橋本や小田急相模原の下落率を見ちゃうとね、
それもぜんぜん期待できない。

[78: 匿名さん]

相模大野に住もうとする人はある程度利便性を求めているとおもいます。その利便性を求める人が都内でなく相模大野を選ぶのは都内より安いからでしょう。
値付けが勝負を決めると思います。

[79: 匿名さん]

即完売するかどうかこんな感じ？↓

６０㎡台　３０００万～　８７㎡台　５０００万～　最上階で６０００万以下　なら即完売もあるんじゃない？
反対に、
６０㎡台　４０００万～　８７㎡台　６０００万～　最上階で７０００万以下　って感じだと、どうかなぁ。

だってあと２，３駅下れば、駅から１０分以内で４０００万台で戸建が買えるでしょ。
決して広くない８７㎡台に６０００万以上って、、、。

[80: 匿名さん]

最上階なら6000万円台でも仕方ないかな？7000万円台にいったらやばいと思う。
他のタワーに比べたら安いけど、だからといって他の地域から人を集められるような地域でもないし・・・

[81: 匿名さん]

そんなに安くないよ。それはサラリーマンの考えでしょ。購買層は個人事業主や年収1000万以上中心でしょ。一般サラリーマンなんて相手にしないよ。スミフタワーも高層階と低層階から売れていったもんね。ライオンズタワー最上階も億前後価格だったはず。

[82: 匿名さん]

一般サラリーマンなんて、って見下してるようじゃ売れませんよ。

野村の関係者なんだろうけどすごく感じ悪い。

[83: 物件比較中さん]

素朴な疑問なんですけど、下に入る店舗って、将来廃業したりなんかしないですよね？

昔に建てられた団地には、その下に商店街とか建ててたじゃないですか。
建てられた当時は、商店街も併設してるので、買い物もとても便利ですっていうのを売り文句にして。

それが今では廃業しちゃって、とても可哀相な感じですよね。
ああいう風になるリスクは無いの？

はっきり言って、ステーションスクエアや伊勢丹でほぼ全てが揃うのに、
相模大野でこれ以上店舗が増えても、ねえ。

最初の頃は、活気があっていいと思いますが、何十年後はどうなるか、分からないですよね。

私の場合、このことが一番気になります。

野村のことだから、そんなこと無いように対策しているのかな？

[84: 匿名さん]

廃業のリスクはあるでしょ
商店街にあった店がそのまま入っても魅力的かな？
商店街ってのが良かった店も多いと思います
でもまー駅近いしマンション住人以外の通り道になるだろうから新しいテナントは埋まるんじゃないですかね
ただマンション住人がテナント選べるわけじゃないから飲み屋ばっか～とかなったら嫌だな

再開発して人が増えるのか人が増えてから再開発するのか
便利になれば人は集まってくると思いますよ
人口減るって言ったてすべての町が均等に減るわけじゃないですしね
83さんの言ってる話って駅から離れてる団地とか昔のニュータウンみたいな町じゃないですか？
自分もですけど駅から離れた戸建てからこっちって考えてる人多いと思いますよ

[85: 匿名さん]

テナントに何が入るかも、そもそもテナントが埋まるのかも気になりますね。
大野銀座にあった地権者の店舗はおそらくそのまま入るのでしょうが。

ステーションスクエアが今閉店ラッシュなのは何なのでしょう？
ちょうどテナント料の更新時期か何かなのかな。
スムーズにまた埋まるといいのですが空き店舗が出たりすると再開発の方もちょっと気になりますね。
ライオンズも空きのままだし。

[86: 匿名さん]

本当にライオンズは人通りのあるところなのにもう何年もテナント入らないままですね。
あそこはこの近辺では一番価格設定のタイミングが悪かったところなのかも。

ここのテナントが埋まるかどうかも住居部分と同じで価格次第だと思いますが
コリドー商店街なんかもゲーセン、パチンコ、居酒屋、カラオケ、携帯ショップetc.に浸食されてるし
テナントの種類までは思ったようにはいかないかもしれませんね。
（他スレでテナントのことでかなり紛糾したマンションも見ましたからそうなって欲しくないです）

[87: 匿名さん]

>>81

相模大野の億近くのタワマンに住みたいっていう人がまだそう何人もいるのかな？そういう人はもう買ってるんじゃないの、既に。

[88: 匿名さん]

賛同します。冷静に考えて、相模大野で億近くのタワマンに住むなら、都内にいくらでも買えるタワマンあるでしょ。
ここに住みたいなと思う人は、タワマンに住みたいと思っているけれども、都内や川崎、武蔵小杉のタワマンは高くってどうしても手がでないっていう購買層なんじゃないかな。

[89: 匿名]

川崎や武蔵小杉じゃ買えないからここなんてやついるかよ
沿線も違うし場所も離れ過ぎ

医大が近くにあるから金持ちはそれなりにいる野村のターゲットはそこなんじゃねえ

[90: 匿名さん]

いなくはないだろうけどそんなに大量にいるかね。
大野の駅近タワー需要って言っても大京や住友が何百戸も売った後だぜ。
それでなくても懸念材料山積の住みにくそうなマンションなのにさ。

[91: 匿名さん]

医者だけじゃなく公務員夫婦とか地域に根ざした金持ちなんていくらでもいるよ。
でも普通は戸建買いそうだけど。

[92: 匿名さん]

投資目的の人もいるだろうしね。そこそこ売れるよ。一般サラリーマンには手が出ないくらいの価格が多いのかな。販売価格5千万円前後くらいから一般サラリーマン旦那一人で払える限界かな。平均貯蓄も考慮して。

[93: 匿名さん]

一般サラリーマンの基準は何？

[94: 匿名さん]

>>90
住みにくそうなマンションってのに同意です。

工事現場見ながらまさかとは思ってましたが、線路側にリビングじゃ窓を開けたら相当うるさいでしょう？

車も持てるのやら持てないのやら。しかも面倒で金食い虫の機械式。

地権者住戸に店舗に賃貸に、構造も長周期震動に弱いらしい免震タワー。

魅力はペデストリアンデッキとスケルトンインフィルくらいですね。

かなり安くないと引き合わないわ。

[95: 物件比較中さん]

店舗が将来撤退したとして、誰がその管理をするのだろう？

愚問かもしれないが、このマンションの管理会社が管理することになるかどうか知りたい。
もしそうだとしたら、店舗分の管理費も住人が負担することになるのでしょうか？

[96: 匿名さん]

南棟ビル全体管理組合の下に区分店舗・公共公益施設管理組合、分譲マンション管理組合、
賃貸マンション管理組合と各々の施設の管理をする形態をとると思います。

北棟ビル(野村商業施設、区分店舗、駐車場)は、関係ない別のビル。

[97: 匿名さん]

資料請求したけど未だに来ない（マジ）
どうやら買うなという何かの意思らしい

[98: 匿名さん]

G Typeの角部屋いいですね。全室南向きバルコニーに面していて日当たりもよさそう。いくらぐらいなんだろう。

[99: サラリーマンさん]

そういえば富士スーパーの上ってライオンズマンションだよね。
当時はカッコよかったんだろうけど・・・

[100: 匿名さん]

98さん

全室南ではなく、居室は南西だね。タワーで西よりって、相当暑い？

[101: 匿名さん]

南向き住戸は、G Type(南・南西向き)と ？Type(南・南東向き)の２戸 ？

富士スーパー上の大京は、地上権物件なのが残念。

八千代銀行上の南側住戸は、眺望は残念になりますよね。

[102: 匿名さん]

南西向き、西向きは富士山見えるでしょうか？
手前の大山・丹沢が邪魔して見えないでしょうか？
見えるとして何階以上なら見えるかご存知の方いらっしゃいますか？

[103: 匿名さん]

＞手前の大山・丹沢が邪魔して見えないでしょうか？

おっしゃる通りです。ここからは見えません。

[104: 匿名さん]

そうですか、富士山見えたらよかったんですが。。。

[105: 匿名さん]

店舗って賃貸棟もあわせて77戸もあるんですね。結構な規模ですよね。何が入るか楽しみ。それと、雨にぬれずに駅まで行けるというのは個人的にかなりポイント高いです。

[106: 匿名さん]

下に商業施設があったり、線路が近いのはうるさく無いのでしょうか？
どうなんでしょう。

[107: 匿名さん]

雨にぬれずに駅までってどうやって行くんですかね？
パンフレットとか見てもどうやっていくのかなぁって
静岡銀行の前あたりも屋根がつくのかタクシー乗り場（デッキ下１Ｆ）通るのか？
駅から伊勢丹みたいな感じだとかなり残念ですね

>>106
うるさいと思いますよ
防音対策も二重サッシだけっぽいですし
ただこのマンションのメリットである駅が近いとか下にお店があって便利ってのとは切り離せないですからね

[108: 匿名さん]

絵を見た感じだと、アーケードの下に地下に行くエスカレーターみたいのがありませんでした？詳しくはわかりにくいですね。

[109: 匿名さん]

ここに完成予想図が載っています。
http://www.ohno-saikaihatsu.com/

[110: 匿名さん]

HPには米印の後にちいさく
＊住棟と相模大野駅間には一部、屋根がかかっていない箇所があります。
と、但し書きがありますね。
完全に屋根の下という訳ではないのかも。

ライオンズやパークスクエアのように線路に垂直方向に進むと駅近でも
そこまでうるさくはないのでしょうが、線路沿いは騒音は仕方がないですね。

[111: サラリーマンさん]

ここの駐車場が機械式ってのソースは？
車買い替えなきゃかも。。

屋根はどうにかならないかな
雨ニモヌレズ駅まで行きたい。。
駅まで傘いらずだったら横浜行っても新宿行っても便利だな
会社までも傘いらず

[112: 匿名さん]

上の109に貼ってあるリンクで、事業計画というところを見ると、南棟の図のところに、住宅用タワーパーキングと書いてあるので、機械式だと思います。

[113: 匿名さん]

屋根無いところは走る。

[114: サラリーマンさん]

>>112さん
ありがとうございます
パーキングだけで15階相当の高さがありそうですね
確かに維持費相当かかりそうですね
しかもタワーかぁ車ダメっぽいな。。

[115: 匿名さん]

>>107

二重窓以上の防音対策はないでしょ。まあ、二重窓にしてる時点でうるさいってことだから、窓は開けら
れないかもね。

[116: 匿名さん]

>>109のリンク見ましたが、「一部、屋根がかかっていない箇所があります。」というか
半分くらいは屋根ついて無さそうなイメージですね。

[117: 周辺住民さん]

ここのモデルルームＴ字路の角に駐車場があって
しかも工事車両が道路にはみだして駐車しているのですごく危険です。
さっき事故りそうになったよ。
デベはちゃんと監督して欲しい。

[118: 匿名さん]

ここに書くより、直接電話したらどうすかね。

[119: 購入検討中さん]

駐車場だの、雨にちょっとだけ濡れるかもだの、音がうるさいかも　なんて　どうでもいいでしょ。こんだけ駅に近くて、まして再開発の中なんだから。買わないとなくなっちゃうよ。

[120: 匿名さん]

非分譲の地権者用の住戸がいいところぜんぶ抑えちゃってるんですかね？

[121: 匿名さん]

>>119
駅に近いだけでいいならクレヴィアにしたら。
雨にぬれる距離もたぶんあっちの方が短いですよ。

これだけ不安要素が多いのに「どうでもいい」とはまた珍しい意見ですね。
買い煽りもほどほどに。

[122: 匿名さん]

>>120
いい所全部って事は無いにしろある程度優先的に抑えられるんじゃないですかね？
自分が地権者だったらその位の事のわがままは聞いて欲しいかな
ただ最上階南側とかは空けてると思いますよ
ここまで抑えちゃうと後から来る人との不平等感が大きいと思いますし
>>119
凄いなぁぁ
希望の階数やタイプはどこら辺ですか？

[123: 匿名さん]

地権者割り当てはあくまで所有していた土地の地価総額によりますからね。
地権者住戸の戸数よりも地権者の人数が重要です。
人数が少ない＝裕福な人が多い＝わがまま　である事が多く
住戸選びも大変みたいです。まあデべ側は売りにくい所を地権者に勧めるべく
頑張っていると思いますよ。

郊外では等価交換は珍しいかもしれませんが、都心部では当たり前なので
今更やいのやいの言っても始まりません。メリットもデメリットもあります。

さて、私の価格の考えです。ご意見下さい。
坪180万＝激安で即日全戸完売
坪190万＝割安で完成前にらくらく完売
坪200万＝妥当で竣工完売を目指すコース
坪210万＝ちょっと厳しい、物件力次第か
坪220万以上＝かなり厳しい、住友の二の舞い

最近の野村は高値をそこまで追求せず、人気がでるような価格設定をしている
印象を受けます。対して住友はどこの物件も竣工在庫を前提としたKY価格です。
物の内容にもよりますが私は坪200万程度なら買っても良いかなと思っています。
どうですかね？

[124: 匿名さん]

確かにプラウドは竣工までに完売するところが多いですよね。とすると、坪200万ぐらいになるのかなあ。

[125: 匿名さん]

もちろん平均が200万としてプラスマイナス20万くらいあるでしょうから
60㎡　3260万（坪180万）～　3990万（坪220万）
70㎡　3810万（坪180万）～　4650万（坪220万）
80㎡　4350万（坪180万）～　5320万（坪220万）
上層階の仕様をプレミアムにするのであれば
80㎡　5800万（坪240万）
くらいが妥当かなぁ…と
希望も含めてですがね。

[126: 匿名さん]

上層階はさすがに6000は超えるでしょ、80平米あったら。

[127: 匿名さん]

比較する対象ではないかもないかもしれませんが
クレヴィア相模大野が徒歩1分で
70.1㎡　3660万円（坪172.5万円）から
82.67㎡　5190万円（坪207.5万円）となっております。
平均180万円台でしょうか。

本件は大手野村の駅直結再開発免震タワーといえど
そこまで価格差を設けるでしょうか？
大京はミニバブル時の価格で参考になりませんし
現に住友がこれだけ売れ残っている現状ではやはり平均は
200万程度かなと思っています。

[128: 匿名さん]

プラウドタワーじゃなくてプラウドシティ価格だね

[129: 匿名さん]

>>127
本気でここが坪200とか思ってるの？有り得ないよ。
野村は高く売れる可能性がある時は、かなり高い値付けにしてくる。

[130: 匿名さん]

再開発の土地仕入れはまだ土地価格も高かった頃だと思います。
地権者も抱えてることだし安くしたくても出来ないのでは。

[131: 匿名さん]

>>129
どれ位だと思います？

[132: 匿名さん]

住友ってどれくらいだっけ？

[133: 匿名さん]

>>131
坪250ぐらいだと思うけど。

[134: 匿名さん]

じゃあここが高く売れる根拠は何ですか？
住友は平均230くらいじゃないですか。

[135: 匿名さん]

200はないでしょ・・・一応プラウドだし。
住友と同じくらいにはすると思うよ。

[136: 匿名さん]

残念ながら住友も５００世帯以上住んでます。まもなく６００世帯ですよ。
もともと７００戸が多過ぎだから、売れてないように感じるが、田舎の大規模ならとっくに完売戸数だよ。大野は適度な田舎だが。
プラウドは、免振構造だし再開発の目玉ですので、２４０万くらいでは。
クレヴィアが安いのは、小規模で早く売り切りたいからだけでしょ。数年前に売り出した、Ｍブランドとほぼかわらないかな。

[137: 匿名さん]

>>134
住友はレジデンス棟が安い分、平均が低いだけで
ここはタワーだけだからこんなものかと。

[138: 匿名さん]

逆です。
住友はタワーが安くてレジデンスが高い。

[139: 匿名さん]

住友のタワーは安かったよ。
210くらい出せば中層が買えた。

[140: 匿名さん]

住友が竣工1年以上たってまだ600なのは残念なのかよくわかりませんが、
あの値段ではこれだけ時間をかけても売り切れなかった訳です。竣工在庫をよしとしない野村は間違えなく竣工完売が可能な価格とするでしょう。
ちなみに相模大野は郊外ですよ。

[141: 匿名さん]

住友はどこでも在庫が多い（在庫を気にしない）からね。
野村は特に気にしてないんじゃない？住友の在庫は。
ここの立地が良くないっていうなら別だけど、そういう訳ありな場所でもないんだし。

[142: サラリーマンさん]

なんだかんだ言っても北口の方が価値は高いからね。

ただロビーシティーのように大野のランドマークとなれるかは疑問だな。

[143: 匿名さん]

136は理屈が通らないな。
野村が高くやってくれるならクレは安くする必要ないと思うのだが。集客は野村がやってくれて、そのおこぼれを更に駅近くで小規模好きを捕まえて売るだけ。野村のチョイ安で十分やっていけるよ。

ここは相場が動く時なのでは？

[144: 匿名さん]

住友は竣工後2年経っちゃいましたね。あと残り100ぐらいみたいですけど、何が問題だったんでしょう。プラウドは、北向きの住居がないので売りやすいかもしれませんね。

[145: 匿名さん]

すみふの敗因は販売がミニバブルが始まった頃で、半年も販売開始を遅らせて、その頃の相場より高値設定したところかな。あの当時は数年の間に１～２割も相場が上がってたんで、いわゆる売り渋り。消費者無視なことやったから、しっぺ返しにあっただけでしょ。その後、不動産相場はやや下がったとはいえ、高値どまりしてるよね。

[146: 匿名さん]

すみふがミニバブル時の価格だって言うなら
野村がそれ以上高くしたら売れるわけなかろう。
すみふタワーは200～250、平均220くらいだろ？
その辺が限界か。

相模大野駅近もタイプの違うマンションが揃って
好みにあわせて選べるようになってきたな。

[147: 匿名さん]

>>146
住不は売ってた時期がまさにプチバブル崩壊の真っ只中だったから
売れなかったんだよ。売る時期が悪かった。

今はむしろ郊外はプチバブルの時よりもさらに上がっている。
府中で坪260とか国分寺徒歩12分が坪250とか。
逆に城南や世田谷は値下がり傾向だね。場所を選ばないで検討する人がトクする傾向かも。

[148: 匿名さん]

>147

すみふの販売開始は2007年の夏でミニバブル真っ最中。それが崩壊してマンション販売不振に陥ったのは2008年秋のリーマンショック後。

当初は、2007年新春販売開始とアナウンスしてたわけだから、売り渋りのせいで自ら首を絞めちゃったという構図。

[149: 匿名さん]

これで野村が一部の人が言ってるような高値をつけてきたら、
住友のお買い得部屋をさっさとおさえた初期購入者が
結局一番お得だったってことになりそう。

[150: 匿名さん]

ちなみにプラウドの隣の賃貸棟の家賃っていくらぐらいなんだろう。人気でるかな？市の所有なの？