プラウド上原

[匿名さん]

売主：野村不動産
施工会社：奥村組
管理会社：未定

上原２棟目のプラウド。
駅からはやや遠いが旧みずほ社宅で敷地広。どうなるか？

【東京23区の新築分譲マンション掲示板から東京のマンション住民掲示板へ移動しました。2019.9.26　管理担当】

[62: 購入検討中さん]

価格はどのくらいになるものでしょうかね

[63: 物件比較中さん]

間取りいいですか？！届いた資料見て落ち込んでましたが。。。

[64: 匿名さん]

価格上げてもある程度の仕様にして住民層も絞って欲しいです。

[65: 物件比較中さん]

プラウド代官山で伺ったところ、渋谷三部作の坪単価は
代官山＞恵比寿＞上原
とのことです。
ただ上原は平均面積が広いので、億を超える部屋が多くなりそうです。

プラウド代官山は７５平米で９千万円台、坪４００強の予定ですので、
プラウド恵比寿は坪３８０万くらいから、平均４００くらいでは？
恵比寿、上原ともモデルルームは３月オープンのようです。
プラウド元麻布のモデルルームがあった場所で、恵比寿と上原を一緒にやるみたい。
元麻布の方は、現地モデルルームに移行するようです。

プラウド代官山のモデルルームが恵比寿にあって、
プラウド恵比寿、上原のモデルルームは代官山。

マルチポスト失礼します。

[66: 物件比較中さん]

価値ある情報ありがとうございます！

[67: 匿名さん]

なるほど。
何はともあれモデルルーム早く見たいです。

[68: 匿名さん]

＞65さん
情報ありがとうございます
非常に参考になりました

[69: 匿名さん]

って事はここは360～平均380位？

[70: 匿名さん]

何げに安いな・・・

[71: 匿名さん]

確かに上原でプラウドにしてはお買い得かも。
まあその価格ならって話しだが。

[72: 物件比較中さん]

何故に最近の野村は乾式壁を使うんでしょう？
恵比寿もココも。。。

[73: 匿名さん]

三井もパークリュクスでたまに使っているね＞乾式壁

コスト削減マンションに多いね。

[74: 匿名さん]

三井は最近、低層でも乾式が多くなってきていますが、野村もですか。
マン質のスレに乾式壁の採用についてっていうのがありましたが、今後は各社、マンションの壁＝乾式になる傾向かもしれませんね。

最近の乾式壁は大幅に遮音性能あげているそうですが、叩かれたりしたらダメですから。

隣の住民選べないので、困ったことになるかもしれません。

[75: 匿名さん]

乾式壁は絶体嫌だな。
コスト削減マンションだからこの価格なんだろうな。

[76: 匿名さん]

ルーフテラス付がSICもないのか。
あとリビングに階段か。。。
他の間取りもちょっと微妙かなぁ。

[77: 匿名さん]

プラウドはやっぱり価格落としちゃ駄目だよね。

[78: 物件比較中さん]

価格落としちゃ駄目って、高かったら高いで手も出ないわけでしょ？
プラウドだってピンキリ。

[79: 65]

プラウド代官山の予定価格表が届きました。
価格帯は4,990〜14,890万円。
坪370〜550万。
平均425万です。

こちらは坪400万くらいですかね？

[80: 匿名]

↑意外に安い印象です。

[81: 匿名さん]

でも、代官山や恵比寿のように天井すっごく低いとか、外廊下とかだったら嫌だわ～

[82: 匿名さん]

恵比寿検討中だけど、みんな天井低いとか外廊下とか詳しいなー・・・
今説明会行ける方々って以前に野村物件買った人とかですかね？

[83: 匿名さん]

地価が上昇してきましたからね、そろそろいい物件を買っておいたほうがいいかもしれないですね。代官山は立地的に×、恵比寿は意外に仕様が低そうで残念なので、残る上原に期待です。

[84: 匿名さん]

>82
会員とかじゃない？

[85: 匿名さん]

>75

奥村組は、初台パークリュクス（三井分譲）でも、6階で乾式壁採用していました。
ゼネコンは、そうとう値切られたのかな～と思っていましたけど。

[86: 匿名さん]

野村もあちこちのプラウドで乾式壁にしているじゃない
施工会社の問題だけではないよ
自社のマンションをブランド化しているデベのこだわりの問題
三井、野村は、高層以外での乾式壁採用の先駆者だなｗ

[87: 匿名さん]

乾式壁は嫌だ。
猟銃のタマは貫通する。

めったにないことだろうけど。

[88: 匿名さん]

天井低くて、乾式壁って。。。困りますね

[89: 匿名]

みんな、湿式タイル壁で起きている問題知らないのね。

特殊建築物定期調査、タイル壁 の二語のアンド検索して勉強してください。

[90: 匿名さん]

何言ってんだよ。
皆が乾式が湿式かで問題にしているのは、外壁じゃなくって、戸境壁のことだろ。
話のポイント、わかってんのか？

[91: 匿名さん]

８９は外壁をタイルではなく、かつ、コンクリではなく二重壁にした方が良いと言っているんだろうか？
意味不明だな。

[92: 匿名さん]

どうせ何もわからないと消費者をばかにしているデベじゃないの？

[93: 購入検討中さん]

恵比寿や代官山スレを見る限りじゃ、上原も全く期待できなそうだね。

[94: 匿名さん]

恵比寿なんか、信じられないほど低い仕様だもんね

[95: 匿名さん]

「(株)モリモト」が、このプラウド恵比寿・プラウド上原の２棟と同じエリアに
分譲マンション計画してるよ。
地図みたら笑っちゃうくらい同じ場所で、あれ？プラウドの隣あたり？って思った。
プラウドほどのブランド力はないから適正価格で住めるかも！？　

[96: 物件比較中さん]

ですよね。私もびっくりしました。
より駅に近いのはモリモトのほうだし、環境の良さと始発駅のメリットを享受したい庶民としては、モリモトの価格と間取りがとっても気になります。でも販売時期はかぶらないように出してくるんでしょうね・・・

[97: 匿名さん]

庶民は庶民らしい場所をねらってください。

[98: 匿名さん]

プラウドって充分庶民向けでしょ？
庶民でない、というのは、
例えばドムス（中古でも２〜３億円）とかに住んでるかたを言うのでは。

[99: 匿名さん]

＞９８
たしかに。ドムスは管理費だけで月２０万とかする。
プラウド松濤は庶民じゃないけど
このプラウド上原を購入検討してるのは庶民だね。

[100: 匿名さん]

庶民とか庶民じゃないとか実にクダラナイ論議だね。
日本には本当の富豪とか上流階級なんてどこにも存在しない。
くだらないスノビズムそのもの。

第一、本当の金持ちがマンションなんて検討するかよ！

[101: 匿名さん]

↑するよ。

[102: 匿名さん]

本当の金持ちって、どんな定義でしょうか？

[103: 購入検討中さん]

プラウド上原はDINKS向けで、ファミリー層はターゲットにしてないんでしょうか？
分類で、独身／DINKS向けってなってたんですが・・・共働きファミリーにも便利な立地なだけに、そうだとしたら残念です。

[104: 匿名さん]

↑ 何の分類で独身向けになっていたのか分かりませんが、
間取りを見ると100㎡超の部屋もあるので、
ファミリーでも暮らせるのでは？

[105: 物件比較中さん]

モリモトの物件、土地はいつ手当てしたんでしょうね？
最近モリモトが好調なのは、経営破綻で土地の減損処理ができて原価が安いのと、再建中だから資金の回収を急ぐの完売優先の値付けになってるからだと思うけど。

[106: 匿名さん]

その最後の物件と言われていたのが中目黒

[107: 匿名さん]

中目はロケーション的にボツでしよ。
外観が周囲の建物で隠れちゃう物件は個人的にはダメ。

[108: 匿名さん]

中目が良いか悪いかの議論なんかしてないでしょ。

[109: 匿名さん]

この場所はいいよねー。
乾式は嫌だけど金があったら欲しい。
でも間取りはちょっと微妙な気もする。

[110: 物件比較中さん]

＞１０４
あ、すみません。野村不動産HPにあった、「物件の特徴」でした。
シングル＆DINKSにも適している、というだけで特にターゲットとしているわけではないのかもしれませんね。広い部屋、ほしいです。宝くじあたんないかな。

[111: 匿名]

高台で駒場公園の目の前(東大)で山手通り近くで憧れます

[112: 匿名]

あと、周りのお宅が大きいですね。上原駅前の商店街の雰囲気とは全然ちがう。大山町より高級な雰囲気。上原だけど、駒場な感じですね。

[113: 購入検討中さん]

モデルルーム案内会行きましたか？

[114: 匿名]

さすがに大山町が上

[115: 匿名さん]

引渡しが来年になった場合、税制優遇、贈与も変わりますか。

[116: 匿名さん]

マンションコミュニティー（株式会社eマンション） は野村グループなの？

[117: 匿名]

モリモトの上原物件発表されましたね。向こうの方が駅から近いけど80㎡台までの部屋しかないので思ったほど競合しないかな？

[118: 匿名さん]

モリモトのは坂を下り切った低地だし、地位からして全然違うから、ターゲットは被らないんじゃないかな。3、4年前に分譲されてたディアナコート上原の方は立地的にはここと似てる。

[119: 買いたいけど買えない人]

モデルルームに行ってきました。

今回の渋谷３物件では最も仕様がいいです。
坪単価は最も安いです。

基本的なコンセプトが、代官山や恵比寿とは違います。
第一種低層の落ち着いた雰囲気。

立地は申し分ないでしょう。
ここで不満がある方は、物件を選ぶ方向性を変えたほうがいいと思います。
周囲は大きな区画の戸建てが多く、南側は三井の低層マンション。

外観は落ち着いた印象。
角部屋が多く、窓も多いですが、バルコニーは狭め。窓自体も大きくはありません。

エントランスは車寄せがあり、吹き抜けではありませんが質感は十分。
ラウンジの雰囲気も過度に華美でなく、いい感じ。

駐車場は地下。平置きと機械式。
もちろん内廊下。
このあたりがプラウド恵比寿と大きく異なります。
玄関ドアは木製の鏡面仕上。
質感はいいですが、好き嫌いがあるかもしれません。

室内は、モデルルームはオプション満載で全く参考になりませんが、
基本の仕様としては、高級路線としてまぁまぁといったところ。
玄関、廊下は天然石張り。
洗濯機置場に扉があります。
一部、壁掛けエアコンですが、室外機がバルコニーに出ないように考慮されています。
天井高は２５０。下がり天井２１０なので、間取りによっては圧迫感があります。
引き戸がが完全に壁に引き込みで外から見えないようになっていたり、
サッシュの縁が壁の中に収まるようになっていたり、
すっきりとした室内を演出する工夫がなされています。

最上階のルーフテラスがある間取りでは、階段の存在感が大きいです。
正直、邪魔に感じるかもしれません。
が、ルーフテラスは憧れますね。

さて価格ですが、坪単価は安いとはいえ、最も安い地下の部屋でも坪３６０万程度。
地上の階では坪４００万を超えてきます。
ルーフテラスのある最上階では坪４６０万程度〜となっています。
それぞれが広めの間取りなので、物件価格としては高くなります。

全体の印象はよく、特に不満な点は見当たりません。
ただ、間取りが微妙な部屋があるので、
使い勝手のいい間取りに人気が集中しそうです。

我が家の予算では希望の間取りには手が届かなそうなので、撤退。
予定価格表は普通にいただけましたので、どうぞ。

[120: 物件比較中さん]

んー。

最上階いいなぁ。
買えないけど。

[121: 匿名さん]

住友のグランドヒルズ、三井のザ・コート、モリモトのディアナコート、この野村のプラウド。この辺どれも坪単価400越えだらけだが、外観は各社個性が出ててだいぶ違うイメージ。プラウドは、正直ルーフテラスない方がスッキリしていい気もするが、他物件との比較で外観はどう評価する？

[122: 匿名さん]

スミフのグランドヒルズの外観は別格、比較しちゃいけない。
モリモトなんて逆の意味で比較にならない。三井とは好みの差かな。

[123: 匿名さん]

好き好きでしょ。重厚感ならグランドヒルズ、温かみあってシンプルなテイストならザコート。プラウドはまだ何とも言えないが、エントランスとかはかなり好印象になりそう。個人的には外観はザコートが好きかな。

むしろ気になるのは、エントランス入って手前のエレベータ使う部屋の人って、ラウンジとか緑のギャラリーとか全く通らないこと。これって、奥のエレベータ使う部屋の方が部屋までのアプローチが全然いいよね。手前のエレベータ使うの、なんか残念。

[124: 匿名さん]

確かに、図面をみると手前のエレベーターは入口入ってすぐ右だから、雰囲気あるコリドーは通らないんですねぇ。。同じ向きの部屋なら奥の方がいいように感じます。

[125: 購入検討中さん]

モデルルーム案内会行っててきました。ハイヤーで案内されて、さすがプラウド、という感じでした♪
家で資料をあらためて見ていて気がついたのですが、４階建てのマンションなのに、杭が３２ｍ！！ってびっくりしたんですが、普通のことなんでしょうか？高層建物なら杭も当然長くなるのでしょうが、このクラスではどうなんでしょうか、ご存知の方教えて下さい。こういう時期なので、構造関係のことは慎重に考えなければと思っています。雰囲気はとても良かったので、真剣に検討したいマンションという感じです。

[126: 匿名]

ここの周辺は外人が多いですね。白人家族をたくさん見ます。近くにインターナショナルスクールがあるのですか？コートジボワール大使館もありますね。治安もよさそうです。

[127: 匿名さん]

隣のザコートもそのくらいの深さの杭工法だったから、このあたりのスタンダードなのかも。そこまでせずとも湾岸みたいに液状化する地盤じゃないんだろうけど、それだけしっかり作ってるということじゃないのかな。

[128: 匿名さん]

地元の人に聞くと、この土地は昔池があったようです。
なので、杭を深く打ち込んでいると思います。

[129: 匿名さん]

１２８です。

もちろん全部の土地ではなく、一部が池だったそうです。なので、地盤掘り下げ工事の際、ずっと下から
水がわき出ていたようです。あくまで周辺の方に聞いた話ですが。

[130: 匿名はん]

池があった土地なんだ。関係ないのかもしれないけど、最近のニュースを見てると不安。気分的につらいなー。

[131: 匿名さん]

パンフレットによれば、もとは紀伊徳川家のお屋敷だったらしいので、敷地の一部が庭にしつらえた池だったとかはあってもおかしくないね。
ただ、地下30mもボーリングしたら、何処だって水脈くらいある気も。。。上原二丁目のこの辺とか大山町の交差点あたりは区内の最高地点だし、地盤について心配するような場所じゃないと思われる。

[132: 匿名]

昔は銀行の社宅でしたよ～

[133: 匿名さん]

さすがに、この地で地盤の心配するようだと、もはや何も購入できないのではと思いますが。
単に少しでもネガあげたいでけというなら、その発言の意図もわかりますが。

[134: 匿名]

銀行の社宅はザ・コートじゃなかったででしたけ？ここは旧財務省の社宅ですよ。少なくとも解体する前まではね。ここの土地を競売にかけたのも銀行じゃくて政府でしたよ。野村の話だけじゃなくて自分の人脈使っていろいろ調べた方がいいと思います。浦安でもわかるように売ってしまえば知らん顔しますから。最近はなんでも自己責任です。いいか悪いか別にしてですが。

[135: 物件比較中さん]

野村の営業マンは財務省の官舎と言ってましたね。

[136: 匿名]

間違っていたらすみませんm(_ _)m
昭和40年頃は第一勧銀(勧業銀行)の社宅だった記憶があります。友人が住んでましたので遊びに行きました。その後、国のものになって(財務省)いましたよね。？

[137: 匿名さん]

ここは財務省の官舎、南隣のザ•コートは旧日本興業銀行の寮で、どっちも戦前は紀州徳川家の屋敷。土地の格はこれ以上求めようがないだろ。

[138: 匿名]

モリモトの上原安いね。かなり流れるんじゃないか。

[139: 匿名さん]

安い。１階は地下、２階も半地下だけど。

こことは広さが違うから購入層はかぶらないんじゃない？

[140: 匿名]

坂下、北斜面、段地、安くてもモリモトの立地は選ばないでしょ…

[141: 匿名]

まあそうですね。外観も安っぽいしね。うちはモリモトというだけで買う気になれないです。

[142: 匿名さん]

モリモトは駅に近いくてコンパクトだから若夫婦か隠居夫婦がターゲットだと思います。本当に坂の下の低地ですし、二丁目と言ってもお屋敷街エリアからは外れたところですから、プラウドとは勝負にならないというか、開発方針が違うんじゃないかと思います。どちらかといえば、井の頭通り沿いのノーブル上原と同じようなイメージではないでしょうか。
なんと言っても一回法的整理されたデベですから、高級路線は限界ありますし。

[143: 匿名さん]

ここは良いね。

[144: 匿名さん]

値段も全然違うから、まあ、当たり前。
お金を上積みしてもここがほしいと思うか＆上積みできるか、次第ですよね。
お金が有り余ってればそりゃこっち買いますよ誰だって。
こっちのほうが、あらゆる点で優れてますからね。
あ、駅からの距離だけ負けてるけど。

[145: 匿名さん]

駅から適度に離れてるから良いんだよ。麻布なり松濤なり、都心のお屋敷街はみんなそうじゃん。

[146: 匿名]

車使いますよね。タクシー利用をよく見かけるし、ちなみに代々木上原駅は夏にリニューアルオープンですね！スターバックスやスポーツジムも入るようです☆

[147: 匿名]

モデルルールはもう見れるのでしょうか？？

[148: 119]

>147
過去レスをお読みになりましたか？

[149: 購入検討中さん]

>>147
資料請求すると、モデルルーム見学会の案内状が届きますよ。

[150: 匿名]

土日はわりとすぐに満席になるみたいで、キャンセル待ちだといわれましたよ〜

[151: ご近所さん]

ここは駅からの帰りにハチ公バスが使えて便利ですよ。

[152: 匿名さん]

ここに限った話ではないけど、オートロックくぐった後のエントランスロビーにある応接コーナーって、誰がいつ使うんだろう？ 仲良くなった住民が話し込む場所？家族が部屋に忘れ物取りに帰ったときにちょっと休憩する場所？ あること自体がグレード感を高めるのに必要というのはわかるが、あんまり使う場面が想像出来ない。

[153: 物件比較中さん]

＞１５２

私も使う機会があまりありませんが、
経験としては、自動車ディーラーの営業さんなどと話すとき。

自宅まで来てもらうけど、部屋には入れたくない場合。

この物件だと、コミュニティーラウンジの目的が不明かな。

[154: 匿名さん]

あーなるほど。わからんではないけど、やっぱり使う場面は限られそうだなあ。おっしゃる通り、コミュニティラウンジは稼働率低そう。。。

[155: 匿名さん]

管理費修繕費はいくらくらいになるな？

[156: 匿名]

地震の影響で、このようなどっしりした低層で、高台のマンションは、人気でしょうね

[157: 匿名]

営業、システム、内容・・・やはり野村が２流なのが分かりました。
もうちょっと期待していたのに、がっくりです。

[158: 匿名]

野村は外面がいいだけ。メッキが剥がれるとやってることは三流です。それに気づかなきゃ。

[159: 匿名さん]

渋谷区の低層マンション良いですね、しかしどこも値段が私には高い。。。
今思えば、タワマンはそれなりに安かったと思う。

[160: 匿名]

ＭＲ見たけど、天井低くて息がつまりそうでした。タワーに慣れてるせいか、周りも想像すると・・・。
営業は、場所がいい・・・ばかり。それしか言えないのかな？

[161: 匿名さん]

私も確かに感じました・・。営業担当者は最初からずっと土地柄の良さをアピールし通しでした。
ちょっと違和感すら感じてしまうくらいで。

確かに、歴史的由緒ある邸宅地というのは稀少だと分かりますが、
その点がどれくらいの付加価値があるのか
（例えばそれが分譲価格にどの程度影響しているのかとか、
将来賃貸や売却したいと思ったときにどのくらい強みになるのか、
資産価値は想像以上に変わらないのか･･など）分かりにくい気がしました。

上原のブランド力やイメージを、著名人が多く住んでいることなどで強調していましたが
やはりそれが特筆すべき好条件＞物件そのもの、という姿勢があって
それを最大の売りにして販売していこうとしている心象を持ちました。。