プラウド上原

[匿名さん]

売主：野村不動産
施工会社：奥村組
管理会社：未定

上原２棟目のプラウド。
駅からはやや遠いが旧みずほ社宅で敷地広。どうなるか？

【東京23区の新築分譲マンション掲示板から東京のマンション住民掲示板へ移動しました。2019.9.26　管理担当】

[151: ご近所さん]

ここは駅からの帰りにハチ公バスが使えて便利ですよ。

[152: 匿名さん]

ここに限った話ではないけど、オートロックくぐった後のエントランスロビーにある応接コーナーって、誰がいつ使うんだろう？ 仲良くなった住民が話し込む場所？家族が部屋に忘れ物取りに帰ったときにちょっと休憩する場所？ あること自体がグレード感を高めるのに必要というのはわかるが、あんまり使う場面が想像出来ない。

[153: 物件比較中さん]

＞１５２

私も使う機会があまりありませんが、
経験としては、自動車ディーラーの営業さんなどと話すとき。

自宅まで来てもらうけど、部屋には入れたくない場合。

この物件だと、コミュニティーラウンジの目的が不明かな。

[154: 匿名さん]

あーなるほど。わからんではないけど、やっぱり使う場面は限られそうだなあ。おっしゃる通り、コミュニティラウンジは稼働率低そう。。。

[155: 匿名さん]

管理費修繕費はいくらくらいになるな？

[156: 匿名]

地震の影響で、このようなどっしりした低層で、高台のマンションは、人気でしょうね

[157: 匿名]

営業、システム、内容・・・やはり野村が２流なのが分かりました。
もうちょっと期待していたのに、がっくりです。

[158: 匿名]

野村は外面がいいだけ。メッキが剥がれるとやってることは三流です。それに気づかなきゃ。

[159: 匿名さん]

渋谷区の低層マンション良いですね、しかしどこも値段が私には高い。。。
今思えば、タワマンはそれなりに安かったと思う。

[160: 匿名]

ＭＲ見たけど、天井低くて息がつまりそうでした。タワーに慣れてるせいか、周りも想像すると・・・。
営業は、場所がいい・・・ばかり。それしか言えないのかな？

[161: 匿名さん]

私も確かに感じました・・。営業担当者は最初からずっと土地柄の良さをアピールし通しでした。
ちょっと違和感すら感じてしまうくらいで。

確かに、歴史的由緒ある邸宅地というのは稀少だと分かりますが、
その点がどれくらいの付加価値があるのか
（例えばそれが分譲価格にどの程度影響しているのかとか、
将来賃貸や売却したいと思ったときにどのくらい強みになるのか、
資産価値は想像以上に変わらないのか･･など）分かりにくい気がしました。

上原のブランド力やイメージを、著名人が多く住んでいることなどで強調していましたが
やはりそれが特筆すべき好条件＞物件そのもの、という姿勢があって
それを最大の売りにして販売していこうとしている心象を持ちました。。

[162: 匿名]

あの場所は上原で希少なところだからだと思います。周辺を散歩するとよくわかります。上原は坂と谷が多いから、坂に家が建っているのがほとんど。マンションの中身も大事だけど、ここは環境も含め場所が本当によいと思います。賑やかなところが好きな人には向いていない環境です。

[163: 匿名さん]

>160

天井低いって具体的にどのくらいですか？

[164: 匿名]

ここは確か2500だったと思いますが、低層のマンションだったら、だいたいどこでも同じ天井高ですよ。
住宅は立地条件が一番大切ですので、営業がその話をするのは当然じゃないですかね。以前近くに住んでいたので周辺もよく知っていますが、上原では当分ありえない大型物件だと思いますよ。

[165: 匿名]

営業が、質問に答えられず、調べておきます・・・で、そのまんま。
立地が、どうとか以前に、全てが大丈夫かなあ、という感じで購買欲減少。やはり、戸建てにしようかと思案中です。ま、売るだけ営業なのでしょうけど。全部がハンパ。

[166: 匿名さん]

戸建てはこの辺で考えてるの？
それこそこの価格じゃ厳しいよね。。
あの辺に戸建て持てる人って何で稼いでるんだろうか。

[167: 匿名さん]

マンションの価値は確かに立地ですが、
終始アピールされなくても希少性は
わかるので、物件自体のことを紹介してもいいんじゃないかなとは思いました。
もちろん、こちらから聞けば良いと思いますが、
最初はやっぱり聞くことが多くはなりますので、
印象に残ったことは立地に集中した感がありました。
やはり、凄く良い土地なんですね。

天井高は2500でしたが、低層ということもあって個人的には圧迫感はありませんでした。
確か、最上階は2700と聞いた気がします。

[168: 匿名]

あの辺りの戸建てはは政治家、ユニクロ、ロッテ、芸能人、創業者などが有名ですよね。あとは医者とか地主とか昔から住んでる人でしょうか。

[169: 匿名さん]

施工が奥村組とありますが、ここは率直に言って
どうなのでしょうか。
名前は伺ったことがあったのですが
一般的にどう評価・認知されているのかなとちょっと
気になっています。

プラウドも一般的なグレードから富裕層向けのものまで
トータルで１つのブランド展開されていますが
やはり、施工会社との組み合わせで、レベル感のようなものは
分かる（＝察しが付く）ものなのでしょうか。。

[170: 匿名さん]

場所はやっぱり、モリモトの予定地より、こっちがかなり良いですかね？
それにしても価格が高すぎるような...

[171: 匿名さん]

169さん

スーパーゼネコンだからマンションとして格上というのは直結ではないと思います。
タワーは利益率がいいので大手ですが、低層はスーパーゼネコンは少ないです。

ところで
「レベル感のようなもの」という日本語は違和感あります。まずレベル感という単語の意味がよくわからない上(レベルとの違いは？？)、さらに「ようなもの」でぼかしているため、意味不明かと。

[172: 匿名]

奥村組って大手だよね。

[173: 匿名さん]

でも、同社の施工マンション、知らないよ

[174: 匿名]

住不の麻布十番とか三井の初台とか。

[175: 匿名さん]

杭の長さが話題になっていましたが
関東の台地の場合、地盤がよいといっても関東ロームなので
コンクリート製の建物を建てる場合かえって杭が長くなるんだと思います
戸建てならそんな必要もないんでしょうが

[176: 匿名さん]

＞171さん、

169です。

>「レベル感のようなもの」という日本語は違和感あります。
>まずレベル感という単語の意味がよくわからない上(レベルとの違いは？？)、
>さらに「ようなもの」でぼかしているため、意味不明かと。

失礼いたしました。適切な日本語ではなかったです。「レベル」と同じ意味を
ぼやかしてお聞きしてしまいました。

デベロッパーとそこが選ぶ施工会社の組み合わせから
どのようなマンションにしたいとデベロッパーが考えているのか、
購入側はわかるのでしょうか、ということが伺いたかった次第です。

素人の想像ですが、施工会社の評価の良し悪しはマンションの価格に
ストレートに反映されると思ったのですが、
では奥村組ってこの高額物件を手掛けるくらいの会社なのかな、と
ふと疑問に思いました。

[177: 匿名さん]

それにしても、地盤掘り下げ工事の時にずっと水がわき出ていたとか、杭の長さが30ｍを超えてるとか、やや信じがたいことが前に書いてあったのが気になってるんだけど。。。
それじゃ、まるで湾岸タワーみたい。もと池、もと沼地、もと川岸など、内陸でも液状化があり得るってニュースもあるし、どう評価したらいいのやら。。。そもそも、どこまで本当の話なんだろう。。。

[178: 匿名さん]

30m掘れば地下水の層に当たってもおかしくないんじゃない
水＝液状化っていうのもねぇ

素人心理って怖いわ

[179: 匿名]

プラウド上原のあの高台の一帯が液状化したら代々木上原と代々木公園周辺、渋谷の住人の立場がないですよ。。

[180: 匿名]

上原２丁目も場所によっては、昔、宇田川に流れる小川があっちこっちあったそうです。小川の正確な場所や規模は今となってはわかりませんが。確か、ザ・コートの斜め向かいの一戸建てを建てる時も、地下からかなり水がずっと出ていたという話をまわりの住民の方から聞きました。

[181: 匿名さん]

湧き水と液状化地層とは何の関係もない

[182: 匿名]

春の小川ですね。昔、西原から元代々木→代々木→富ヶ谷→神山町と川が流れていました。渋谷川に合流していたと思います。川は今は歩道と渋谷に続く遊歩道ですね。高台のプラウド上原のあたりは関係ないと思いますよ。

[183: 匿名]

ひそかに噂されていた、建築資材の放射能汚染の話がついに出ましたね。
福島県の下水処理施設から出た汚泥（事故前より１３００倍の放射能検出）が県外に運ばれてセメントの材料になったそうです。

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20110501/t10015660021000.html

今になって話がやっと出るのも不思議ですが、もしかしたら、すべての建築資材に野村から放射線検査ないしは
保証が必要かも知れません。

[184: 匿名さん]

ガイガーカウンターあれば簡単なんじゃないの？
いずれにしても、そんなに難しい話ではない。
１８３は他デベの営業さんですか？

[185: 匿名さん]

緑のガーデン、安っぽく見えない？

[186: 匿名さん]

なんか近隣住民とトラブルおこしてない？
一部の住民がヘビークレーマー化してるだけ？

代官山のラトゥールなんかも横断幕が出たりしてましたが、
こうゆう建設時のトラブルって、建設後も尾を引く問題なんですかね。

[187: 匿名]

トラブル起こしてるの？うちの近くも大きいマンション建ててる時は工事の音がうるさい！と周りの住民と喧嘩していたけど工事終われば平和。自宅で介護や病気で寝ている人もいるから、工事の騒音でトラブルになるのは仕方ないよね。。

[188: 匿名さん]

住宅地にマンションが建つ時、全く何もトラブルがないことなんてないよ。看板や横断幕が出てしまうのは、物凄く深刻ってだけで。

[189: 匿名さん]

ブログやTwitterで汚い横断幕だすぞ！
みたいな脅し？っぽいことやってる人いますね。。。

まあ、それだけ目立つ物件っていうことで。

[190: 匿名]

あの場所だけに完売かな。プラウド代々木上原も抽選？確かすぐ完売したよね？

[191: 匿名さん]

上原の一番良いところと言うアピールは良いが、
上原の一番良い所に住みたい訳じゃなくて、
都心で落ち着いた環境に住みたいだけなのに、、、
一番一番もう出てこないと何度も言われてもね。
過去のグランドヒルズ、ディアナコートと比べて
割高感否めない。

[192: 匿名さん]

グランドヒルズと比べると割高感、ありますよね。
土地の取得にお金がかかったってことなのか、強気の価格設定なのか。。。

[193: 匿名]

ＧＨの方が立地も良いが向こうは世田谷、大規模だしエントランスの豪華さ等
含めて比較しちゃいけない。強気の価格も戸数が少ないしいつかここは完売するよ。

[194: 匿名さん]

#191さんのおっしゃるように、私もまったく同感です。
上原で1番の立地だということは十分過ぎるくらい聞きました。

ただ、都心で静かな緑多い住環境を求めているだけなので
上原を否定するつもりはまったく無いんですが
ここの立地は素晴らしいんだということに大感動が無いと
営業さんから「どうしても買いたいんじゃないなら他をあたったほうが
いいんじゃないでしょうか？」と言われてしまう始末・・。

日程の関係上、急かされるのもわかりますが、
大きな買い物なのでいろいろと考えたいところ、
売り手のスケジュールにどんどん乗せられて
早く決めなければ間に合いませんよ！と言われてしまい、、
他との検討するのも販売スケジュールもずれているから
なかなか大変だなというのが本音です。。

[195: 匿名]

言い方は思いやりが必要ですよね。。わたしもお金が都合つけば欲しい一人なんですが、、きっとあの場所は周辺から羨望の眼差しで見られている場所だから、営業の方もつい強く言ってしまうのでしょうね。。グランドヒルズのすぐ近く、ザ・コートの隣、坂の上の立地と静かな環境…ため息でますよ。。

[196: 匿名]

なんかグランドヒルズで上原と三茶が混ざってるような…

191さんは上原のグランドヒルズ、
193さんは三茶のグランドヒルズを言ってますね。

混同しないようにしましょう。

[197: 匿名さん]

三茶のこと言ってるのは193さんだけでしょう。
あの角のグランドヒルズは、実物みると、なかなかいいなあと思いますね。

この物件が代々木上原で一番の物件って、ほんとになれるもんなんでしょうか。

[198: 物件比較中さん]

スラブの厚さはどれ位ですかね？

[199: 匿名]

三茶だろうが上原だろうがスミフのグランドヒルズは特別でしょ。
立地といいモリモトより割高なのは仕方ない。いくら安くてもモリモトって
だけで買う気がしないしプラウドってだけで高値でも買っても良い気がしてくる。
モリモトの立ち位置がスミフや野村より上に行くことは生涯ないんだろうし。

[200: 物件比較中さん]

プラウド駒場と比べてどうなんでしょう？

[201: 匿名]

上原と駒場では、利便性も格も全然ちがいますよ。
プラウド駒場がある場所は、非常に不便です。
田園都市線までは遠く、急な坂道で、ほぼ使えないので、普段は井の頭線かバスですね。
それと徒歩圏にはスーパーがありません。

ですが、その分、ここよりかなり安く出ると思います。

[202: 物件比較中さん]

201さん、ありがとうございます。
参考になりました。

[203: 匿名さん]

ネットで見たら、ここは販売前からもぅ販売のめどがついたみたいですね。即完売したらすごいな…世の中本当に不景気なの？

[204: 物件比較中さん]

グランドヒルズ上原は見学したけど、意外と狭いなとおもったらトランクルーム込みの面積。
ちょっとあざといなと思った。

[205: 匿名さん]

登録はいつからですかね？

[206: 匿名]

ここが買えないから駒場という選択肢の方はいないでしょ。
利便性の悪さ、事故物件、仕様、実は大橋など問題が多い分
201さんの言うとおりかなり安くでると思います。

[207: 匿名]

井の頭通りの代々木高校の跡地はマンション建たないのかな？

[208: 匿名さん]

たたないんじゃないですか。
所有者が所有者だし。

[209: 匿名さん]

代々木高校の跡地、立地がよいし便利すぎる。所有者は渋谷区長？豪邸建つのかな、、

[210: 匿名さん]

代々木高校の跡地は老人ホームでしょ？

[211: 匿名さん]

坂の上の体育館とグランドが保育園なのかな？高校建物が老人ホーム？渋谷区長も自分で住むのかな

[212: 検討中止]

以前、杭の長さ３０ｍ超の件や、水が湧いてきた件のコメントがありました。この場所で液状化を心配する必要はないし、３０ｍ地下の水の件など周辺の高低差をみればこのマンションに与える影響など心配無用でしょう。
ただ、杭が３０ｍ超は要注意！！「周辺建物が皆そうだから当たり前」などというのは全く理由になっていない。ズバリ！地盤が悪い証です！！周辺建物は同じ悪い地盤に建っているから、当たり前にどの建物も杭が長くなるわけです。３０ｍ地下の地盤は強固で問題ありませんが、そこまでの地盤はこの程度の建物を支えられないということ。同じ震度でも地盤の違いで建物の揺れ方が違ってくるわけだから、杭も不要なくらい良い地盤に建つ建物のほうが安心なのではないですか。
こういう質問に、まともに答えられない営業マンからは子供の命を守る住宅は買えないと判断した次第。

[213: 匿名]

↑今更必死に何を言いたいのだか？　杭の深さはそもそもパンフレットに書いてあるし。。
他デベの営業か倍率下げたいのかもだけど、何言ってもここは即完するよ！既に人気部屋は五倍だってさ。
あと、地盤も上原駒場付近は、かなり良いです！でたらめな情報発信する前に自分で調べた方が良い。

[224: 匿名さん]

寮でしょ

[225: 匿名さん]

確かに、都の地質調査のデータみても、上原二丁目は30mぐらいまでずっとゆるいまんまみたいだね。
近くは結構強いのに、二丁目は弱いみたい。

何mぐらいから、いわゆる要注意の長さなのかなあ。
こうゆうのって、なんの専門家に相談すればいいの？

[226: 匿名さん]

検討中止するのはいいけど、そんなことここを気に入っている人には関係ないっしょ！

それにしても２１３の野村の営業さん、地盤良かったら３０ｍもの杭は必要ないのに、かなり良いですとはぬけぬけとよく言ったものだ。

[227: 匿名]

営業マンで決めるわけではないが、質問にもこたえられず、調べておきます・・・となんの連絡もなし。
全てが大丈夫かね？という感じで、やめました。お客のことなんて、何も考えてないのが、バレバレ。

[228: 匿名さん]

いやいや。ここは旧徳川だから買ったほうが良いよ。

[229: 匿名さん]

いやいや、旧徳川はもちろんいいけど、徳川さんはボーリングしてないって話でしょw
旧徳川VS新地質調査ってかんじw

[230: 匿名さん]

地盤が軟らかいのはもしかして埋蔵金隠すときに掘ったからでは？（３０ｍ）

ロマンがありますね！

[232: 匿名]

憧れますね。

[233: 匿名さん]

旧徳川。なんて素敵な響き。

[234: 匿名さん]

もちろんいいマンションだとは思うけど、
ロマンがあって、響きがいいから、地盤はやわらかくていいやっていう人がいるんだ…。
そりゃ、マンションってブランドで売れて行くわけだ。すごいね。

[235: 匿名さん]

旧徳川の輝きが、”野村不動産”と”奥村組”で・・・。８代将軍様が泣いておられまするぞ。

[236: 匿名]

すみません割り込みで。
新宿から東中野までの間で野村不動産の低層マンション計画などありませんかね。
上原も検討しましたが、駅から遠く断念しました

[237: 匿名さん]

野村はともかく、奥村組と高級マンションはなんだかマッチングしませんね。やはりT中やS水くらいでないと

[238: 匿名]

そうですか？

[239: ところで]

地盤のことはどうなの?

[240: 匿名さん]

地盤はもっと悪いところはいくらでもあるから、
決して"良くない"地盤で、住んでて気にならないか？あとから後悔しないか？につきるんじゃないかな。

[241: 匿名さん]

やっぱり奥村組ってあまり聞かない施工会社みたいですね。。

野村があれほど力を入れて、旧徳川家ゆかりの土地柄をプッシュして
いるなら、もうちょっと違ったところと組めば説得力ももっと出てくるんじゃないかなと
思いました。

素晴しいところなのかもしれませんが。。

[242: 匿名]

別に奥村の肩持つつもりなどさらさらないが、
売り上げ2000億クラスの上場中堅ゼネコンを捕まえて
単に自分が知らないからって
「あまり聞かない」で片づける感性は如何なものかと。
まあ、本社在阪だからじゃないのかな。

地盤はわざわざそんな杭打つってことは良くはないんだね。

[243: 匿名さん]

地盤は支持層を東京礫層にする判断をしてるってことでしょ。都心の高層ビルはほとんど東京礫層が支持層。肝心なのは、杭の深さより、どの層まで掘ってるのかであり、例えば10mで関東ローム基盤の物件などよりしっかり作ってるという評価では？

[244: 匿名さん]

それこそ詳しいひとに聞きたいとこだけど、
長さの問題は、30m超えないと基準値に十分なN値が得られないってことでしょ。
10mで済むなら地盤がいいってことだし、N値足りない層までしか杭打ってないマンションがあるなら、それは問題物件でしょ。

[245: 匿名さん]

杭の深さを決めるのは、基本的には「堅い地盤までの深さ」。

[246: 匿名さん]

つまり、ここは地下３０ｍまでは軟弱地盤と。

[247: 匿名さん]

上原のこのあたりはN値の低い層が30mまで続いているようですが、30mというとビル10階の高さぐらいですね
重心が高いので耐震はよくなさそう
地盤が良くないらしいのはわかったけど、営業はそういう説明をきちんとしてくれないのが×ですね

[248: 匿名さん]

>128
これ本当？

[249: 匿名]

山の上なんで仕方ないと思います。代々木八幡との高さがかなりありますから。垂涎の的の上原二丁目です。

[250: 匿名さん]

自社の営業活動でないとしたら、顧客の盲信というのはおそろしいですね。
結局自分が納得すればいいのかもしれませんが、山の上だろうがなんだろうが地盤が悪けりゃ困るのは自分です。

池の件は、実際のところ古地図で確認しないとわからないですね。
ちょっとぐぐると、「久米邸（のち徳川邸）の池の位置は上原2-14付近、そしてもうひとつ（正確には２つ）の池は上原2-6付近にあったようです。」なんて出てますから、近くに池があったか、その場所に池があったかなのでしょう。そもそも目の前のコスモ通りは昔は川だったらしいですからね、傾斜地だと水が出ても当たり前かもしれない。

実際はどうなのか野村に聞いて確認したいところですが、腹立たしいのは、野村が徳川邸の跡地ばかりを強調して、こういう地盤とか川とか池のことを説明しないこと。
環境が静かで仕様も良さそうなだけに、残念です。デベはどこもそうなのかもしれないけど、震災で皆の関心事なんだからちゃんと説明するべきですよね。