プラウド上原

[匿名さん]

売主：野村不動産
施工会社：奥村組
管理会社：未定

上原２棟目のプラウド。
駅からはやや遠いが旧みずほ社宅で敷地広。どうなるか？

【東京23区の新築分譲マンション掲示板から東京のマンション住民掲示板へ移動しました。2019.9.26　管理担当】

[102: 匿名さん]

本当の金持ちって、どんな定義でしょうか？

[103: 購入検討中さん]

プラウド上原はDINKS向けで、ファミリー層はターゲットにしてないんでしょうか？
分類で、独身／DINKS向けってなってたんですが・・・共働きファミリーにも便利な立地なだけに、そうだとしたら残念です。

[104: 匿名さん]

↑ 何の分類で独身向けになっていたのか分かりませんが、
間取りを見ると100㎡超の部屋もあるので、
ファミリーでも暮らせるのでは？

[105: 物件比較中さん]

モリモトの物件、土地はいつ手当てしたんでしょうね？
最近モリモトが好調なのは、経営破綻で土地の減損処理ができて原価が安いのと、再建中だから資金の回収を急ぐの完売優先の値付けになってるからだと思うけど。

[106: 匿名さん]

その最後の物件と言われていたのが中目黒

[107: 匿名さん]

中目はロケーション的にボツでしよ。
外観が周囲の建物で隠れちゃう物件は個人的にはダメ。

[108: 匿名さん]

中目が良いか悪いかの議論なんかしてないでしょ。

[109: 匿名さん]

この場所はいいよねー。
乾式は嫌だけど金があったら欲しい。
でも間取りはちょっと微妙な気もする。

[110: 物件比較中さん]

＞１０４
あ、すみません。野村不動産HPにあった、「物件の特徴」でした。
シングル＆DINKSにも適している、というだけで特にターゲットとしているわけではないのかもしれませんね。広い部屋、ほしいです。宝くじあたんないかな。

[111: 匿名]

高台で駒場公園の目の前(東大)で山手通り近くで憧れます

[112: 匿名]

あと、周りのお宅が大きいですね。上原駅前の商店街の雰囲気とは全然ちがう。大山町より高級な雰囲気。上原だけど、駒場な感じですね。

[113: 購入検討中さん]

モデルルーム案内会行きましたか？

[114: 匿名]

さすがに大山町が上

[115: 匿名さん]

引渡しが来年になった場合、税制優遇、贈与も変わりますか。

[116: 匿名さん]

マンションコミュニティー（株式会社eマンション） は野村グループなの？

[117: 匿名]

モリモトの上原物件発表されましたね。向こうの方が駅から近いけど80㎡台までの部屋しかないので思ったほど競合しないかな？

[118: 匿名さん]

モリモトのは坂を下り切った低地だし、地位からして全然違うから、ターゲットは被らないんじゃないかな。3、4年前に分譲されてたディアナコート上原の方は立地的にはここと似てる。

[119: 買いたいけど買えない人]

モデルルームに行ってきました。

今回の渋谷３物件では最も仕様がいいです。
坪単価は最も安いです。

基本的なコンセプトが、代官山や恵比寿とは違います。
第一種低層の落ち着いた雰囲気。

立地は申し分ないでしょう。
ここで不満がある方は、物件を選ぶ方向性を変えたほうがいいと思います。
周囲は大きな区画の戸建てが多く、南側は三井の低層マンション。

外観は落ち着いた印象。
角部屋が多く、窓も多いですが、バルコニーは狭め。窓自体も大きくはありません。

エントランスは車寄せがあり、吹き抜けではありませんが質感は十分。
ラウンジの雰囲気も過度に華美でなく、いい感じ。

駐車場は地下。平置きと機械式。
もちろん内廊下。
このあたりがプラウド恵比寿と大きく異なります。
玄関ドアは木製の鏡面仕上。
質感はいいですが、好き嫌いがあるかもしれません。

室内は、モデルルームはオプション満載で全く参考になりませんが、
基本の仕様としては、高級路線としてまぁまぁといったところ。
玄関、廊下は天然石張り。
洗濯機置場に扉があります。
一部、壁掛けエアコンですが、室外機がバルコニーに出ないように考慮されています。
天井高は２５０。下がり天井２１０なので、間取りによっては圧迫感があります。
引き戸がが完全に壁に引き込みで外から見えないようになっていたり、
サッシュの縁が壁の中に収まるようになっていたり、
すっきりとした室内を演出する工夫がなされています。

最上階のルーフテラスがある間取りでは、階段の存在感が大きいです。
正直、邪魔に感じるかもしれません。
が、ルーフテラスは憧れますね。

さて価格ですが、坪単価は安いとはいえ、最も安い地下の部屋でも坪３６０万程度。
地上の階では坪４００万を超えてきます。
ルーフテラスのある最上階では坪４６０万程度〜となっています。
それぞれが広めの間取りなので、物件価格としては高くなります。

全体の印象はよく、特に不満な点は見当たりません。
ただ、間取りが微妙な部屋があるので、
使い勝手のいい間取りに人気が集中しそうです。

我が家の予算では希望の間取りには手が届かなそうなので、撤退。
予定価格表は普通にいただけましたので、どうぞ。

[120: 物件比較中さん]

んー。

最上階いいなぁ。
買えないけど。

[121: 匿名さん]

住友のグランドヒルズ、三井のザ・コート、モリモトのディアナコート、この野村のプラウド。この辺どれも坪単価400越えだらけだが、外観は各社個性が出ててだいぶ違うイメージ。プラウドは、正直ルーフテラスない方がスッキリしていい気もするが、他物件との比較で外観はどう評価する？

[122: 匿名さん]

スミフのグランドヒルズの外観は別格、比較しちゃいけない。
モリモトなんて逆の意味で比較にならない。三井とは好みの差かな。

[123: 匿名さん]

好き好きでしょ。重厚感ならグランドヒルズ、温かみあってシンプルなテイストならザコート。プラウドはまだ何とも言えないが、エントランスとかはかなり好印象になりそう。個人的には外観はザコートが好きかな。

むしろ気になるのは、エントランス入って手前のエレベータ使う部屋の人って、ラウンジとか緑のギャラリーとか全く通らないこと。これって、奥のエレベータ使う部屋の方が部屋までのアプローチが全然いいよね。手前のエレベータ使うの、なんか残念。

[124: 匿名さん]

確かに、図面をみると手前のエレベーターは入口入ってすぐ右だから、雰囲気あるコリドーは通らないんですねぇ。。同じ向きの部屋なら奥の方がいいように感じます。

[125: 購入検討中さん]

モデルルーム案内会行っててきました。ハイヤーで案内されて、さすがプラウド、という感じでした♪
家で資料をあらためて見ていて気がついたのですが、４階建てのマンションなのに、杭が３２ｍ！！ってびっくりしたんですが、普通のことなんでしょうか？高層建物なら杭も当然長くなるのでしょうが、このクラスではどうなんでしょうか、ご存知の方教えて下さい。こういう時期なので、構造関係のことは慎重に考えなければと思っています。雰囲気はとても良かったので、真剣に検討したいマンションという感じです。

[126: 匿名]

ここの周辺は外人が多いですね。白人家族をたくさん見ます。近くにインターナショナルスクールがあるのですか？コートジボワール大使館もありますね。治安もよさそうです。

[127: 匿名さん]

隣のザコートもそのくらいの深さの杭工法だったから、このあたりのスタンダードなのかも。そこまでせずとも湾岸みたいに液状化する地盤じゃないんだろうけど、それだけしっかり作ってるということじゃないのかな。

[128: 匿名さん]

地元の人に聞くと、この土地は昔池があったようです。
なので、杭を深く打ち込んでいると思います。

[129: 匿名さん]

１２８です。

もちろん全部の土地ではなく、一部が池だったそうです。なので、地盤掘り下げ工事の際、ずっと下から
水がわき出ていたようです。あくまで周辺の方に聞いた話ですが。

[130: 匿名はん]

池があった土地なんだ。関係ないのかもしれないけど、最近のニュースを見てると不安。気分的につらいなー。

[131: 匿名さん]

パンフレットによれば、もとは紀伊徳川家のお屋敷だったらしいので、敷地の一部が庭にしつらえた池だったとかはあってもおかしくないね。
ただ、地下30mもボーリングしたら、何処だって水脈くらいある気も。。。上原二丁目のこの辺とか大山町の交差点あたりは区内の最高地点だし、地盤について心配するような場所じゃないと思われる。

[132: 匿名]

昔は銀行の社宅でしたよ～

[133: 匿名さん]

さすがに、この地で地盤の心配するようだと、もはや何も購入できないのではと思いますが。
単に少しでもネガあげたいでけというなら、その発言の意図もわかりますが。

[134: 匿名]

銀行の社宅はザ・コートじゃなかったででしたけ？ここは旧財務省の社宅ですよ。少なくとも解体する前まではね。ここの土地を競売にかけたのも銀行じゃくて政府でしたよ。野村の話だけじゃなくて自分の人脈使っていろいろ調べた方がいいと思います。浦安でもわかるように売ってしまえば知らん顔しますから。最近はなんでも自己責任です。いいか悪いか別にしてですが。

[135: 物件比較中さん]

野村の営業マンは財務省の官舎と言ってましたね。

[136: 匿名]

間違っていたらすみませんm(_ _)m
昭和40年頃は第一勧銀(勧業銀行)の社宅だった記憶があります。友人が住んでましたので遊びに行きました。その後、国のものになって(財務省)いましたよね。？

[137: 匿名さん]

ここは財務省の官舎、南隣のザ•コートは旧日本興業銀行の寮で、どっちも戦前は紀州徳川家の屋敷。土地の格はこれ以上求めようがないだろ。

[138: 匿名]

モリモトの上原安いね。かなり流れるんじゃないか。

[139: 匿名さん]

安い。１階は地下、２階も半地下だけど。

こことは広さが違うから購入層はかぶらないんじゃない？

[140: 匿名]

坂下、北斜面、段地、安くてもモリモトの立地は選ばないでしょ…

[141: 匿名]

まあそうですね。外観も安っぽいしね。うちはモリモトというだけで買う気になれないです。

[142: 匿名さん]

モリモトは駅に近いくてコンパクトだから若夫婦か隠居夫婦がターゲットだと思います。本当に坂の下の低地ですし、二丁目と言ってもお屋敷街エリアからは外れたところですから、プラウドとは勝負にならないというか、開発方針が違うんじゃないかと思います。どちらかといえば、井の頭通り沿いのノーブル上原と同じようなイメージではないでしょうか。
なんと言っても一回法的整理されたデベですから、高級路線は限界ありますし。

[143: 匿名さん]

ここは良いね。

[144: 匿名さん]

値段も全然違うから、まあ、当たり前。
お金を上積みしてもここがほしいと思うか＆上積みできるか、次第ですよね。
お金が有り余ってればそりゃこっち買いますよ誰だって。
こっちのほうが、あらゆる点で優れてますからね。
あ、駅からの距離だけ負けてるけど。

[145: 匿名さん]

駅から適度に離れてるから良いんだよ。麻布なり松濤なり、都心のお屋敷街はみんなそうじゃん。

[146: 匿名]

車使いますよね。タクシー利用をよく見かけるし、ちなみに代々木上原駅は夏にリニューアルオープンですね！スターバックスやスポーツジムも入るようです☆

[147: 匿名]

モデルルールはもう見れるのでしょうか？？

[148: 119]

>147
過去レスをお読みになりましたか？

[149: 購入検討中さん]

>>147
資料請求すると、モデルルーム見学会の案内状が届きますよ。

[150: 匿名]

土日はわりとすぐに満席になるみたいで、キャンセル待ちだといわれましたよ〜

[151: ご近所さん]

ここは駅からの帰りにハチ公バスが使えて便利ですよ。

[152: 匿名さん]

ここに限った話ではないけど、オートロックくぐった後のエントランスロビーにある応接コーナーって、誰がいつ使うんだろう？ 仲良くなった住民が話し込む場所？家族が部屋に忘れ物取りに帰ったときにちょっと休憩する場所？ あること自体がグレード感を高めるのに必要というのはわかるが、あんまり使う場面が想像出来ない。

[153: 物件比較中さん]

＞１５２

私も使う機会があまりありませんが、
経験としては、自動車ディーラーの営業さんなどと話すとき。

自宅まで来てもらうけど、部屋には入れたくない場合。

この物件だと、コミュニティーラウンジの目的が不明かな。

[154: 匿名さん]

あーなるほど。わからんではないけど、やっぱり使う場面は限られそうだなあ。おっしゃる通り、コミュニティラウンジは稼働率低そう。。。

[155: 匿名さん]

管理費修繕費はいくらくらいになるな？

[156: 匿名]

地震の影響で、このようなどっしりした低層で、高台のマンションは、人気でしょうね

[157: 匿名]

営業、システム、内容・・・やはり野村が２流なのが分かりました。
もうちょっと期待していたのに、がっくりです。

[158: 匿名]

野村は外面がいいだけ。メッキが剥がれるとやってることは三流です。それに気づかなきゃ。

[159: 匿名さん]

渋谷区の低層マンション良いですね、しかしどこも値段が私には高い。。。
今思えば、タワマンはそれなりに安かったと思う。

[160: 匿名]

ＭＲ見たけど、天井低くて息がつまりそうでした。タワーに慣れてるせいか、周りも想像すると・・・。
営業は、場所がいい・・・ばかり。それしか言えないのかな？

[161: 匿名さん]

私も確かに感じました・・。営業担当者は最初からずっと土地柄の良さをアピールし通しでした。
ちょっと違和感すら感じてしまうくらいで。

確かに、歴史的由緒ある邸宅地というのは稀少だと分かりますが、
その点がどれくらいの付加価値があるのか
（例えばそれが分譲価格にどの程度影響しているのかとか、
将来賃貸や売却したいと思ったときにどのくらい強みになるのか、
資産価値は想像以上に変わらないのか･･など）分かりにくい気がしました。

上原のブランド力やイメージを、著名人が多く住んでいることなどで強調していましたが
やはりそれが特筆すべき好条件＞物件そのもの、という姿勢があって
それを最大の売りにして販売していこうとしている心象を持ちました。。

[162: 匿名]

あの場所は上原で希少なところだからだと思います。周辺を散歩するとよくわかります。上原は坂と谷が多いから、坂に家が建っているのがほとんど。マンションの中身も大事だけど、ここは環境も含め場所が本当によいと思います。賑やかなところが好きな人には向いていない環境です。

[163: 匿名さん]

>160

天井低いって具体的にどのくらいですか？

[164: 匿名]

ここは確か2500だったと思いますが、低層のマンションだったら、だいたいどこでも同じ天井高ですよ。
住宅は立地条件が一番大切ですので、営業がその話をするのは当然じゃないですかね。以前近くに住んでいたので周辺もよく知っていますが、上原では当分ありえない大型物件だと思いますよ。

[165: 匿名]

営業が、質問に答えられず、調べておきます・・・で、そのまんま。
立地が、どうとか以前に、全てが大丈夫かなあ、という感じで購買欲減少。やはり、戸建てにしようかと思案中です。ま、売るだけ営業なのでしょうけど。全部がハンパ。

[166: 匿名さん]

戸建てはこの辺で考えてるの？
それこそこの価格じゃ厳しいよね。。
あの辺に戸建て持てる人って何で稼いでるんだろうか。

[167: 匿名さん]

マンションの価値は確かに立地ですが、
終始アピールされなくても希少性は
わかるので、物件自体のことを紹介してもいいんじゃないかなとは思いました。
もちろん、こちらから聞けば良いと思いますが、
最初はやっぱり聞くことが多くはなりますので、
印象に残ったことは立地に集中した感がありました。
やはり、凄く良い土地なんですね。

天井高は2500でしたが、低層ということもあって個人的には圧迫感はありませんでした。
確か、最上階は2700と聞いた気がします。

[168: 匿名]

あの辺りの戸建てはは政治家、ユニクロ、ロッテ、芸能人、創業者などが有名ですよね。あとは医者とか地主とか昔から住んでる人でしょうか。

[169: 匿名さん]

施工が奥村組とありますが、ここは率直に言って
どうなのでしょうか。
名前は伺ったことがあったのですが
一般的にどう評価・認知されているのかなとちょっと
気になっています。

プラウドも一般的なグレードから富裕層向けのものまで
トータルで１つのブランド展開されていますが
やはり、施工会社との組み合わせで、レベル感のようなものは
分かる（＝察しが付く）ものなのでしょうか。。

[170: 匿名さん]

場所はやっぱり、モリモトの予定地より、こっちがかなり良いですかね？
それにしても価格が高すぎるような...

[171: 匿名さん]

169さん

スーパーゼネコンだからマンションとして格上というのは直結ではないと思います。
タワーは利益率がいいので大手ですが、低層はスーパーゼネコンは少ないです。

ところで
「レベル感のようなもの」という日本語は違和感あります。まずレベル感という単語の意味がよくわからない上(レベルとの違いは？？)、さらに「ようなもの」でぼかしているため、意味不明かと。

[172: 匿名]

奥村組って大手だよね。

[173: 匿名さん]

でも、同社の施工マンション、知らないよ

[174: 匿名]

住不の麻布十番とか三井の初台とか。

[175: 匿名さん]

杭の長さが話題になっていましたが
関東の台地の場合、地盤がよいといっても関東ロームなので
コンクリート製の建物を建てる場合かえって杭が長くなるんだと思います
戸建てならそんな必要もないんでしょうが

[176: 匿名さん]

＞171さん、

169です。

>「レベル感のようなもの」という日本語は違和感あります。
>まずレベル感という単語の意味がよくわからない上(レベルとの違いは？？)、
>さらに「ようなもの」でぼかしているため、意味不明かと。

失礼いたしました。適切な日本語ではなかったです。「レベル」と同じ意味を
ぼやかしてお聞きしてしまいました。

デベロッパーとそこが選ぶ施工会社の組み合わせから
どのようなマンションにしたいとデベロッパーが考えているのか、
購入側はわかるのでしょうか、ということが伺いたかった次第です。

素人の想像ですが、施工会社の評価の良し悪しはマンションの価格に
ストレートに反映されると思ったのですが、
では奥村組ってこの高額物件を手掛けるくらいの会社なのかな、と
ふと疑問に思いました。

[177: 匿名さん]

それにしても、地盤掘り下げ工事の時にずっと水がわき出ていたとか、杭の長さが30ｍを超えてるとか、やや信じがたいことが前に書いてあったのが気になってるんだけど。。。
それじゃ、まるで湾岸タワーみたい。もと池、もと沼地、もと川岸など、内陸でも液状化があり得るってニュースもあるし、どう評価したらいいのやら。。。そもそも、どこまで本当の話なんだろう。。。

[178: 匿名さん]

30m掘れば地下水の層に当たってもおかしくないんじゃない
水＝液状化っていうのもねぇ

素人心理って怖いわ

[179: 匿名]

プラウド上原のあの高台の一帯が液状化したら代々木上原と代々木公園周辺、渋谷の住人の立場がないですよ。。

[180: 匿名]

上原２丁目も場所によっては、昔、宇田川に流れる小川があっちこっちあったそうです。小川の正確な場所や規模は今となってはわかりませんが。確か、ザ・コートの斜め向かいの一戸建てを建てる時も、地下からかなり水がずっと出ていたという話をまわりの住民の方から聞きました。

[181: 匿名さん]

湧き水と液状化地層とは何の関係もない

[182: 匿名]

春の小川ですね。昔、西原から元代々木→代々木→富ヶ谷→神山町と川が流れていました。渋谷川に合流していたと思います。川は今は歩道と渋谷に続く遊歩道ですね。高台のプラウド上原のあたりは関係ないと思いますよ。

[183: 匿名]

ひそかに噂されていた、建築資材の放射能汚染の話がついに出ましたね。
福島県の下水処理施設から出た汚泥（事故前より１３００倍の放射能検出）が県外に運ばれてセメントの材料になったそうです。

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20110501/t10015660021000.html

今になって話がやっと出るのも不思議ですが、もしかしたら、すべての建築資材に野村から放射線検査ないしは
保証が必要かも知れません。

[184: 匿名さん]

ガイガーカウンターあれば簡単なんじゃないの？
いずれにしても、そんなに難しい話ではない。
１８３は他デベの営業さんですか？

[185: 匿名さん]

緑のガーデン、安っぽく見えない？

[186: 匿名さん]

なんか近隣住民とトラブルおこしてない？
一部の住民がヘビークレーマー化してるだけ？

代官山のラトゥールなんかも横断幕が出たりしてましたが、
こうゆう建設時のトラブルって、建設後も尾を引く問題なんですかね。

[187: 匿名]

トラブル起こしてるの？うちの近くも大きいマンション建ててる時は工事の音がうるさい！と周りの住民と喧嘩していたけど工事終われば平和。自宅で介護や病気で寝ている人もいるから、工事の騒音でトラブルになるのは仕方ないよね。。

[188: 匿名さん]

住宅地にマンションが建つ時、全く何もトラブルがないことなんてないよ。看板や横断幕が出てしまうのは、物凄く深刻ってだけで。

[189: 匿名さん]

ブログやTwitterで汚い横断幕だすぞ！
みたいな脅し？っぽいことやってる人いますね。。。

まあ、それだけ目立つ物件っていうことで。

[190: 匿名]

あの場所だけに完売かな。プラウド代々木上原も抽選？確かすぐ完売したよね？

[191: 匿名さん]

上原の一番良いところと言うアピールは良いが、
上原の一番良い所に住みたい訳じゃなくて、
都心で落ち着いた環境に住みたいだけなのに、、、
一番一番もう出てこないと何度も言われてもね。
過去のグランドヒルズ、ディアナコートと比べて
割高感否めない。

[192: 匿名さん]

グランドヒルズと比べると割高感、ありますよね。
土地の取得にお金がかかったってことなのか、強気の価格設定なのか。。。

[193: 匿名]

ＧＨの方が立地も良いが向こうは世田谷、大規模だしエントランスの豪華さ等
含めて比較しちゃいけない。強気の価格も戸数が少ないしいつかここは完売するよ。

[194: 匿名さん]

#191さんのおっしゃるように、私もまったく同感です。
上原で1番の立地だということは十分過ぎるくらい聞きました。

ただ、都心で静かな緑多い住環境を求めているだけなので
上原を否定するつもりはまったく無いんですが
ここの立地は素晴らしいんだということに大感動が無いと
営業さんから「どうしても買いたいんじゃないなら他をあたったほうが
いいんじゃないでしょうか？」と言われてしまう始末・・。

日程の関係上、急かされるのもわかりますが、
大きな買い物なのでいろいろと考えたいところ、
売り手のスケジュールにどんどん乗せられて
早く決めなければ間に合いませんよ！と言われてしまい、、
他との検討するのも販売スケジュールもずれているから
なかなか大変だなというのが本音です。。

[195: 匿名]

言い方は思いやりが必要ですよね。。わたしもお金が都合つけば欲しい一人なんですが、、きっとあの場所は周辺から羨望の眼差しで見られている場所だから、営業の方もつい強く言ってしまうのでしょうね。。グランドヒルズのすぐ近く、ザ・コートの隣、坂の上の立地と静かな環境…ため息でますよ。。

[196: 匿名]

なんかグランドヒルズで上原と三茶が混ざってるような…

191さんは上原のグランドヒルズ、
193さんは三茶のグランドヒルズを言ってますね。

混同しないようにしましょう。

[197: 匿名さん]

三茶のこと言ってるのは193さんだけでしょう。
あの角のグランドヒルズは、実物みると、なかなかいいなあと思いますね。

この物件が代々木上原で一番の物件って、ほんとになれるもんなんでしょうか。

[198: 物件比較中さん]

スラブの厚さはどれ位ですかね？

[199: 匿名]

三茶だろうが上原だろうがスミフのグランドヒルズは特別でしょ。
立地といいモリモトより割高なのは仕方ない。いくら安くてもモリモトって
だけで買う気がしないしプラウドってだけで高値でも買っても良い気がしてくる。
モリモトの立ち位置がスミフや野村より上に行くことは生涯ないんだろうし。

[200: 物件比較中さん]

プラウド駒場と比べてどうなんでしょう？

[201: 匿名]

上原と駒場では、利便性も格も全然ちがいますよ。
プラウド駒場がある場所は、非常に不便です。
田園都市線までは遠く、急な坂道で、ほぼ使えないので、普段は井の頭線かバスですね。
それと徒歩圏にはスーパーがありません。

ですが、その分、ここよりかなり安く出ると思います。