＜プール・24時間スーパー付＞サクラディアってどうですか？＜中古２＞

[匿名さん]

プール、テニスコート、サウナ、ジャグジー、保育園、ジム、動物病院、歯科医院、
24時間スーパー、ハイブリッド免震と共用施設の充実で新築時から話題になったサクラディア、
新築からもうすぐ3年で中古もちらほら出てきました。皆さんで検討しましょう。

なお、ここはサクラディアの中古販売・売却のみの意見交換の場とさせてください。
中古購入検討者、売却検討者にとって有意義な情報・意見交換が出来ますよう願っています。

なお、匿名の掲示板のため、他者への配慮に欠ける書き込みもあるかもしれません。
荒らし投稿などはスルーで、内容に問題があると思われる場合は削除依頼をしましょう。

所在地：埼玉県さいたま市桜区道場2丁目15-1他（地番）
交通：京浜東北線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　高崎線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　東北本線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分

総戸数　：812戸
竣工　　：平成20年2月

[81: 匿名さん]

>>79
住民なら知らないはずがないバレバレの間違い（嘘）をまた書いている。

[82: 匿名さん]

>80
どう見ても『通りすがり』じゃないね（笑）
81と同一人物。

[84: 匿名さん]

>>82
安く買いたいから必死だな

[85: 匿名さん]

個々の書き込みって、90％が住民さんで、その他の5％がやじうま、
残りの5％くらいが、マンション購入検討者、ってところかな。
でもそのわずか5％のマンション購入検討者も、この一連の書き込みを見たら、
まあ、よっぽどのお買い得物件でもなければ、「ひく」よね。

[86: 匿名さん]

>>85
ほかの検討者を引かせるために必死だな

[87: 匿名さん]

ところで内覧に行った方はいるんですか？

[88: 匿名さん]

高層階と低層階どっちがいいんでしょうか？

[89: 匿名さん]

ここに書き込む住民でまともな人いないの？
大型バスだと嘘ついたり、ネガレスに涙目で対抗したり。
テレビがどうとか主婦の健康がどうとか、個人的主観の営業トークはお腹いっぱいなんだけど。

[90: 匿名さん]

>>89
安く買いたいので必至だな。

[91: 匿名]

でも新しく出た、C棟5階でも2480万あたりが妥当なんじゃないかな。別に叩く気はないけど。

[92: 匿名さん]

「内覧に行ってきました」情報は、１件くらいしかないね。
それも本当の検討者なのか成り済まし検討者なのか、真偽のほどはわからないけど。

＞ほかの検討者を引かせるために必死だな

競合するほど検討者がたくさんいるとは思えないけど。いたとしても
こういう掲示板で散々噂されているとわかったら、買うのをためらうだろうね。
カーテンが変わっただの、引っ越し準備をしているだの、そんなのを書かれたり。
半ばストーカーじみているよ。

[93: 匿名さん]

>>92
本当にそうですね。
一人二役以上でストーカーみたいなやつがいると思わせて評判を下げたいのでしょう。ネガレスもいい加減にしてほしいです。

[94: 匿名さん]

Ｃ５の価格は新築値下げ販売後の価格より高い。
知り合いが一昨年の値下げで中層80以上の部屋を買ったが、あれより安い価格だった。
諸経費や引越し代金まで元を取るつもりなのかな。
どの部屋も2000切らないと厳しいと思うけど。

[95: 匿名]

3LDKだとなおさら厳しいですね。ファミリー層が多いから、ここは。

[96: 匿名さん]

C５は値引き前に買った人なんじゃないですか。
値引き前に買った人ならあまり値引けないでしょうね。

[97: 匿名]

だけど買う側にしてみれば、売主が値引きで買ったか定価で買ったなど何の関係もないし。そんなことに同情する、奇特な買主もいないだろうし。

[98: 匿名さん]

同情はするが、その値段では買えないね。

[99: 匿名さん]

3LDKよりは4LDKの方が子供が多い場合でも一つ物置部屋にする場合でも便利ですから、坪単価が高くてもいいのですが、これはちょっと高いですね。

利便性の差から坪単価では3LDKは4LDKより1割程度安いのが普通ですからもう少し安くないと。
Cも3LDKは売れ残って4LDKの方が売れましたよ。

[100: 匿名さん]

同じ広さでも4LDKの方が売る時も高く売れるので買う人は多いのでしょうね。たまに入るスミフのチラシでも4LDKは3LDKに比べてかなり買い取り価格の設定が高いですよね。あのチラシは撒き餌なので4LDKも3LDKも買い取り価格がべらぼうに高いですが、その中でも4LDKは3LDKに比べて坪単価当たりの買い取り価格の設定が高いです。

[101: 匿名さん]

>>99
確かに。おととしの9月に4LDK希望で見に行ったのに、なぜか3LDKを勧められました。
確か…3階のC-80Kというタイプだったかなあ？
やはり4LDKのほうが人気ですよね。

[102: 匿名さん]

9月の段階では4LDKはほとんど無かったのでは。
広い間取りは夏休み中に掃けたみたいですからね。
多くの家庭が、子供2人だから3LDKと安易に決めがちですが実際子供が大きくなれば到底広さが足りないし、売るとなってもなかなかなんですよね。
このマンションの値下げ価格は3LDKも4LDKもさほど変わらなかったのだから、広い間取買ったもん勝ちでしょう。

[103: 匿名さん]

>>101
ここは、新築時には4LDKも3LDKも坪単価一緒だったので、同じ坪単価なら便利な4LDKの方が割安なので先に売れていったんでしょうね。子供が二人以上いる人は4LDKじゃないと買わないし、子供が二人以上いる人は子供が一人以下の人よりも一般に裕福なので同じ広さでも4LDKの方が高く売れるんです。だから坪単価が同じ部屋があったら4LDKを買っておいた方が売る時も高く売れるし、部屋数が多いほど冷暖房時にも人がいる部屋だけこまめにつけれるので光熱費もかからないんです。

[104: 匿名さん]

おととしの６月頃になっても、まだ値引きと頑張りすぎて業者に断られた人がおりました。
３ＬＤＫ８０平米～　ゆとりの間取りを選ぶ人向き。

[105: 匿名さん]

>>102
4LDKの方が売る時も坪単価が高く売れるし、部屋が複数あった方が、子供が成長した時とか親戚が泊まりに来た時とか荷物置き場に困った時とか暮らしていてもいろいろ便利ですから、新築時に同じ坪単価だったので4LDKの方が早く売れたんでしょう。

[106: 匿名さん]

4LDKの方が人気があるというので調べてみたら、新築が完売以降売りに出された物件で現時点までに売れたものはすべて4LDKですね。先日売れたC棟も4LDKでした。6月に掲載されてすぐ売れたD棟も4LDK、長らく売れなかったけど売れたB棟最上階角部屋も4LDK、ほかにも売れたのはすべて4LDKでした。

3LDKの方はもっと値引かないと難しいかと思います。
でも現在出ているD棟4LDKはちょっと高過ぎるし、角部屋と言っても眺望の採光もC棟が邪魔で実質的にメリットは中住戸並み、その一方で角部屋なので冷暖房費はかかる。中住戸よりも安くしないと売れませんよ。

[107: 匿名さん]

Ａ３の売れたとか売れないとか噂の部屋も４ＬＤＫですね。
やはり中古買うには広さは譲れない。

[108: 匿名さん]

C棟高層階2件目も売れましたね。売りあおるよりも早く買う方が重要ですね。

C棟の排ガスは駅近の道路沿い５Mに立っているマンション並みで、
夜景でDに劣り、排ガス濃度もDより強いですが、方角で売れたんでしょう。方角強し。

D棟高層は2件とも売れませんね。排ガスや眺望はCよりもいいのに、低角度で入り込む日光はまぶしく白内障ほかいろんな目の病気を引き起こし、防止のためにはカーテンを閉めないといけないので売れないんでしょう。

日本人って、低角度で入り込む日光にはまぶしいし価値を見い出さないんですよね。
本来なら東向きや西向きの方がベランダ側と廊下側の両方の部屋に直射日光が入り、南向きは廊下側の部屋は1日中暗いのですが、低角度での日光はまぶしいだけで嫌なので南向きが人気あるんです。小田急線のHPでは南東が一番人気で、東は南西よりも下です。

人気のあるお部屋の向きは、
北 < 北西 < 北東 < 西 < 東 < 南西 < 南 < 南東
の順。家賃も高くなります。

今回C棟でも高層階が先に売れたことから高層階の方がEVや階段が不便でも低層階よりも人気があることが分かります。
サクラは低層住宅地域のため中層階でも眺望は高層階と差がなく、また階段利用やEV利用も高層階より便利なので、中層階は買主が満足して今まで1件も売りに出ないのでしょう。
それを考えればサクラの中古坪単価は中層階＞高層階＞低層階と判断できます。


www.odakyusen.jp/guide/oheyasagashi/step3-2.html

[109: 匿名さん]

108です。
結論を書く前に途中で投稿してしまいました。
結論として、低層階の方は坪単価でもっと値引かないと難しいです。
D棟高層階の方も、坪単価で、今回売れた2件のC棟高層階より安くしないと無理です。

[110: 匿名さん]

周辺の道路の交通量などから考えて
C棟の排ガス濃度は武蔵浦和駅前のラムザタワーA棟の北側部屋並み、
BD棟はラムザタワーA棟の西側部屋並み、
A棟は武蔵浦和駅近の市立浦和大里小学校並みと考えればいいでしょう。
駅近の道路沿いのマンションでも気にならない人はBCD棟、排ガスが気になる人はAでしょうね。

以前紹介された東大の論文を解説しましょう。

東大の論文を読んでわかることは距離による濃度減衰が大きいということと
中層建築物に沿って排ガスが流れるということです。
夏場は窓を開けることが多いのでサクラにおいて、夏、南風という前提でお話しします。

http://ci.nii.ac.jp/els/110007101470.pdf?id=ART0009039986&type=pdf...

この論文を読むと、排ガスの距離減衰は道路（サクラの場合）から約６０Mで半分に、
１００Mで5分の1になります。
ただこれは障害物がない場合の話で、次の論文によると、

http://venus.iis.u-tokyo.ac.jp/doc_happyo/database_pdf/2004/0408a27.pd...

「その風は風下側道路沿いに建つ横幅の広い中層建物に遮
られ左右に分かれる。そのため、排出ガスも横方向に拡がっ
ている。排出口直後の歩道ではCn=0.68、交差点方向に約
60m 離れた場所で0.003 を示す。Cn=0.1 以上の領域の幅を
見ると、風下に250m 程度離れても幹線道路沿いとほとんど
変わらず、横方向の拡がりは風下距離に依らず比較的一様で
ある。」

とあり、サクラで南風の場合、六間道路の排ガスが、CBD各棟に沿って流れることから
濃度は、六間から遠くなってもCBD各棟ベランダではそれほど低くならないということを示しています。
A棟はほかの棟が壁となり、六間からの排ガスがほとんど来ないということも意味しています。
ただA棟でも角部屋は少し来るかもしれないです。

また次の論文では

http://ci.nii.ac.jp/els/110007101469.pdf?id=ART0009039987&type=pdf...

建物の上の方まで排ガスが流れていることを示しています。
ですからサクラの場合、高層階でも排ガスは低層階並みに来ます。

これら東大の研究論文から、窓を開ける確率が高い夏場で、夏場に多い南風の場合、
六間からの排ガス濃度が A棟はほかの棟に比べて極端に低いことを示しています。
ただA棟でも西角部屋はBの間から流れてくる排ガスの影響はあるでしょう。
東角部屋もD棟に沿って北に流れた排ガスが少し来るかもしれないです。

以上、以前紹介された東大の論文を分かりやすく説明いたしました。
ただ、A棟が排ガス濃度がかなり低いとはいえ、BCDも駅近道路沿いマンション並みなのでそれほど気にする必要はありません。

[111: 匿名さん]

紫外線でなる病気は、白内障だけでなく、かなりありますね。
それぞれの病名でググればかなりヤバい病気だということが分かります。
かといってガラスに紫外線防止フィルムを張れば部屋にカビが生えやすくなり、
カビも下記HPをみればわかるように様々な病気を引き起こします。
とくに3番目の病気は怖いですよ。
カビ臭く感じなくてもカビはかなり増殖しています。
やはりB棟は西日が入る時、D棟は朝日が入る時、カーテンを閉めるのがベストです。

http://kaneshou.sakura.ne.jp/tounyoubyou/cat0007/1000000120.html

http://www.takaramushi.com/life/byouki.htm

[112: 匿名さん]

排ガス気にするなら都心には住めないなｗ

[113: 匿名さん]

そうですね。都心はどこでも交通量がかなり多い道路から近いですからね。
都心に住むのが気にならない人はBCD棟でもOK。

[114: 匿名さん]

排ガスと日光の目の話は同じ人が延々と繰り返してるね。
もういいって。

[115: 匿名さん]

それも平日の真昼間から。
仕事していないのかな。

[116: 匿名さん]

ただ、いろいろ知っているから学者さんかも？
学者さんなら昼でも研究室から書けるし。

[117: 匿名]

>110

暇だね、ご苦労。


その労力を他に回したほうが、あんたのためになるかもよ！？

[118: 匿名さん]

そういや数ヶ月前、大学勤務だとかいう粘着くんがいたし、その人かもね。
毎度毎度カーテン閉めろって、馬鹿の一つ覚えのようにそればっかり。

[119: 匿名さん]

111です。
同じ日に書いたためにほかの方が同一人物と思われ迷惑をかけてしまいました。申し訳ありません。最近このマンションを知り、BD棟の方が目の病気になることを防ぐ方法をお知らせしようと思って、以前のレスをみつけてコピペしただけです。みなさんすみませんでした。お許しください。

[120: 匿名さん]

矛盾してるねえ。

最近このマンションを知ったのに、以前のカーテン云々のレスの存在知ってたの？
BD棟の方が目の病気になることを防ぐ方法をお知らせしようと思って、って新参者のはずの貴方が古参の皆さんに再度お知らせする必要あるの？


とにかく電波塔の電磁波・排ガス・日光の目の病気の長文は同じ人でしょう。
もうお腹いっぱいだからコピペやめてね。

[121: 匿名さん]

住民板もこちらも、サクラのネガレスする人にはすぐ「同一人物」とレッテルを張るしつこい住民がいますね。サクラを批判することを一切許さない偏狭な住民が多いと思われればマイナスですよ。

[122: 匿名さん]

110と111は、C棟高層階が売れてしまった現在、D棟高層階を狙っていて、ほかのD棟を狙っているライバルを減らすために排ガスや日光でマイナスだというD棟ネガ情報を以前のレスから探してきてコピペして書いているんだと思いますよ。
110もコピペですし、D棟がいいという情報は過去にも書かれているのにそれは一切無視ですから。

[123: 匿名さん]

C棟が排ガスまみれだとか激しいネガレスがあったらC棟が２件とも売り切れ、

現在、D棟が排ガスや日光のネガレスが書かれているということは次にD棟が売れるってこと？

[124: 匿名さん]

そういやあれだけヨイショするレスがあったＡ３階は売れませんねえ。
唯一の空室だから内覧し放題なのに。

[125: 匿名]

サクラディア快適ですよ。
優先順位が下記の人は。
免震マンションである。普通の駅遠いマンションよりまし笑
自走式屋根付駐車場が最大４０００円
この二点に魅力あります。
あればオススメ。
南向きなら暖かいのでなお可

[126: 匿名さん]

>>122

そうかもしれませんね。
どの棟のどこがいいとか悪いとか今までたくさん書き込みがありました。
でも売主がそんなことを書けばバレバレでかえって買主の反感を買い売れ行きが悪くなります。
それよりは買主が自分の希望物件を悪いと書いてほかの物件をいいと書けば希望物件は売れずに値引きが進むことが期待できます。ここの過去レスにはどこ部屋がいいとか悪いとかたくさん書かれていたので、希望物件がある人はそれの悪い情報とそれ以外の物件のいい情報を過去レスから探してきてコピペするのは手間もかからないし、いい手法です。これから１１０・１１１を真似する人が増えそう。
昨年A棟がいいC棟は悪い、と書いていた人は実はAの売主ではなく、今回Cを買った二人のうちの一人かもしれません。

[127: 匿名さん]

サクラは低層物件の売れ行きめちゃ悪いですね。
高層階も低層階も売り物件は同じくらい多いですが、高層階の方が売れ行きが断然いいです。
低層住宅地域にあるとはいえ、低層階は眺望が悪いので売れないのでしょう。
高層階はEV利用や階段利用が不便でも中層階の売りがないし、低層階よりはましということで高層階を買うのでしょう。
人気は
中層階＞高層階＞＞＞＞＞低層階
くらいか・・・・・

低層階の方もっと値引きをがんばってください。

[128: 匿名さん]

低層階の方は、無理に値引くくらいなら賃貸に回すという手段もあります。

ローンが苦しくなってここを売って賃貸に住もうと考えている方は、
3LDKでも最低10万で貸せますからローンが月10万以下の人は、
その賃料収入でローンを払えば自己負担ゼロでローンを払え、賃料収入から減価
償却費や不動産税を控除できます。自己負担ゼロでローンを払い終わったときに
は物件は自分のものになります。

転居のために売ろうという人は同じ方法で自己負担ゼロでローンを払えば完済時
には自分のものになります。

どちらの方も、この方法で自己負担ゼロでローンを払っていれば、関東大震災再
来時には借主を追い出して自分でも住めます。

特にA3階の売り主の方は、住んでもいないので賃貸で貸し出して賃料収入を手に
した方がお得です。毎月10万以上入るのにどぶに捨てているようなものです。
賃貸で貸し出しておき、2年ごとの更新時に売り出しの広告を出し、売れたら
借主に出てもらい売る方が得です。

[129: 匿名さん]

首都圏以外に転居のために売る人は賃貸に貸して自己負担ゼロでローン返済と言うのは賢いかも。

もし関東大震災が再来したら、たくさんのマンションが倒壊し、サクラの価格は２-３倍に暴騰。

自分はほかに住んでいるので被害なし。

２-３倍に暴騰した後のサクラを売ってローン残額を返済してもそれ以上のお金が残るのでそれでその時の住んでいる場所にマンションを購入。

免震のここを売るくらいなら賃貸に貸し自己負担ゼロでローン返済もいいかも。

[130: 匿名さん]

かなり都合よく考える人ですね…

住宅ローンは基本「自分が住む」前提のものなので、賃貸にした段階で本来は
借り換えないといけないものです。
銀行が見て見ぬふりをすることは多いですが、こんなところでおおっぴらに
推奨するようなことではありません。

まっとうに考えるのであれば、「ローンの借り換え」「賃貸収入に対する課税」も
ちゃんと考えないとね。
ちなみにローンを借り換えるときには、自身が居住するローンと違って審査は
結構厳しいですよ。
しかも自分の新たな住まいの分のローンを組む際には、借り換えする・しないにかかわらず
両方の負担をあわせて判断されますから。


＞関東大震災再来時には借主を追い出して自分でも住めます。

＞２-３倍に暴騰した後のサクラを売って

借主には居住権があるので、そう簡単に出て行ってもらうわけにはいきませんが…
それ相応の退去費を負担するつもりでしょうか。
しかも、周辺の他のマンション等が被害を受けて、住居不足になっている前提なら、
よほどの高額の退去費用を負担するのでもなければ、合意には至らないでしょうね。
おそらく借りて住んでいる人は
「地震の被害を考えて、免震だから、駅から遠いのに借りたのだ。」と主張するでしょうし。