＜プール・24時間スーパー付＞サクラディアってどうですか？＜中古２＞

[匿名さん]

プール、テニスコート、サウナ、ジャグジー、保育園、ジム、動物病院、歯科医院、
24時間スーパー、ハイブリッド免震と共用施設の充実で新築時から話題になったサクラディア、
新築からもうすぐ3年で中古もちらほら出てきました。皆さんで検討しましょう。

なお、ここはサクラディアの中古販売・売却のみの意見交換の場とさせてください。
中古購入検討者、売却検討者にとって有意義な情報・意見交換が出来ますよう願っています。

なお、匿名の掲示板のため、他者への配慮に欠ける書き込みもあるかもしれません。
荒らし投稿などはスルーで、内容に問題があると思われる場合は削除依頼をしましょう。

所在地：埼玉県さいたま市桜区道場2丁目15-1他（地番）
交通：京浜東北線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　高崎線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　東北本線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分

総戸数　：812戸
竣工　　：平成20年2月

[501: 匿名さん]

震災が3/11
それ以降、免震のメリットは注目されているはず。
しかしながら３月４月の一番不動産が動く時期に買い手がついている様子がない。
ある程度の打診があればC棟４階角部屋だって表立って値段を下げることはないはず。

売主さんにとっては、あまり先行き明るい感じはしませんねぇ…

[502: 匿名さん]

昨年夏ごろにバス問題が明らかになって以降、売却が成立したのは坪単価109万以下のみ。

震災以降も人気化の気配は見えないので、坪単価110万以上は値下げしないと無理でしょう。

速やかに売りたいのなら100万以下じゃないと。

[503: 匿名さん]

原発がいまだに落ち着かんな。
あれが落ち着かんと怖くて買えん。
万が一の場合には子供と妻を西に避難させて夫だけ首都圏で単身赴任も増えるだろうね。
数ヵ月後に放射能漏れは止まると政府は言っているが、どうなるのか。
数ヵ月後に、いい結論が出てほしい。
今買うのはギャンブルに近いが、それ以降なら安心してかえる。

[504: 匿名さん]

万が一の場合には関東圏には人が住めなくなるのでここ以外も関東圏の不動産は値がつかないかも。

[505: 匿名さん]

福島原発がチェルノブイリと同じになった。
早く落ち着いてほしい。

[506: 匿名さん]

>>497

>ただこの位置は下のスーパーの搬入トラックが1日中出入りするんですよね

とはいっても六間道路を通る車の量に比べれば数十分の一なので無視できるかも。
以前、東大の論文では排ガスは１００Mくらいは濃度が薄まらず上昇するとのことなので
C棟のほかの部屋とくらべても排ガス問題は変わりないし、角部屋でこの坪単価なら
かなり割安とは思うが、いまいち決心がつかん。

[507: 匿名さん]

内覧されました？
できればトラックの搬入時間に部屋の窓を開けてみてどう感じるか試されたら良いかと。
この夏はクーラー期待できないですし、窓全開で昼に夜に来られる搬入音はキツいですよ。

[508: 匿名さん]

住民さん？

足の引っ張り合い？

[509: 匿名さん]

バス問題以降に出たどの部屋も今一ですよね。
CDは中低層はもちろん、高層階でも六間の排ガスくるし、
Dは夏は朝から暑いしまぶしいし、
B11階は夏の西日がきつい（夏に計画停電になったら特に）、
B1階は道路からのぞき見される、
A3階は冬場は長時間（昼近くまで）Dの陰になる、
A12階は、形が変だし、リビングからマンション外の眺望がほとんど見えない。

以前から言われているA棟13号室以東中高層が条件的に一番いいと俺も思うから
A棟13号室以東中高層の住民の方、見ていたら、誰か売ってください。まじめにお願いします。
かなり高くても買いますよ。

[510: 匿名さん]

>>509

自作自演？

＞かなり高くても買いますよ。

欲しい部屋の住民に５千万円で売ってくださいといえば売ってくれるよ

[511: 匿名さん]

自作自演には見えないが、この方住民板にも書き込みしてあって3500万程度で買う気があるようですよ。
2000後半で買った部屋が2年経って3500になるなら売る人出るかもね。

[512: 匿名さん]

買いたい成り済ましではないかな？

例えば、今売り出し中の持ち主かあるいは今後売りに出すつもりの人だったら…？
　　↓
高価格帯の物件が多数売りに出れば、「サクラディアはそういう価格帯なんだ」という
相場を作り出すことができるから、そこから少し安く下げた値段が「お買い得」に見える。

例えば不動産会社の営業だったら…？
　　↓
「それくらいの値段の引き合いがあるなら、売りに出そうかな～？」という気を誘い、
仕入れができる。
売り物件が無ければ売買が成立しないから売上にもならないし。
また、売り物件の扱いを引き受けたからと言って、これといった経費がかかるわけでもない。
在庫がなければ売りようがないが、在庫を仕入れたり在庫を抱えることに対して、
経費がかかるわけじゃない。
高値で引きうけても「ちょっと高いから下げましょう」とか「このくらいの値段だったら…」と
先々誘導していけばいいのだから。
たとえ「もしこんな高値で売れるなら売ってもいいかな。買い手がつかなくてもまあ物は試し…」と
思っていても、一度売りに出してしまうと、持ち主もいつの間にか「なんとか買い手を見つけたい」という
気分になるからね。

[513: 匿名さん]

>>512

そこまでよく考えるね。性格がひねくれすぎ。

[514: 匿名さん]

後半の不動産屋のくだりは納得。
不動産屋は口上手いからね。
真剣に売るつもりなくても、あれよあれよと値下げの波に乗せられる。

[515: 匿名さん]

512だが、ひねくれてるかな？
わりと妥当なところだと思ったが。

不動産屋なら、の想像話はまるっきりの嘘じゃないよ。
マンション関連業界にいたころ、営業の上の人間が
部下にそう指導していたのを何度となく見たり聞いたり
しているから。

某不動産屋のちらしなんか、いい例だろう。
「思ったより高値」
「この物件を欲しがっている見込み客」
これで釣って、まず「売物件」を作らなきゃ仕事にならないからね。

人間の心情とは不思議なもので、「まあ試しに、買い手がつかなきゃ別に」と
売りに出しても、購入者希望者が出てこないとなると、「これはまずい」と
なぜか「売らなきゃいけない」心理に入り込んでいく。

それと、安い相場が出来始めているのに個人が「高く買いますよ」と誘うのは
あまりないだろう。
少しでも安く希望物件を手に入れたいのが本心のはず。
わざわざ高く買うこともない。

前半の他の所有者の部分も、そうそうあり得ない話じゃないと思うよ。
例えば自分がA棟南東の中高層階の住人で今後売りに出す予定があるなら、
あまり安値で売りに出されてそれが相場になってもいやだし。

[516: 匿名さん]

この物件、ネット上から消えましたね。
売れたのか、売るのをやめたのか、は不明ですが。

【C棟7階/3LDK】 （2011年1月～）
価格 ：2780万円 → 2680万円 (坪単価　111万円 → 107万円)
専有面積 ：82.37m2
野村不動産アーバンネット・川口センター

[517: 匿名さん]

>>516
来月になればレインズにのるのではっきりするね。
もしこれが売れてたとしても、昨秋以降は坪単価109万以下しか売れていない。
坪単価110万以上の人は値引きしないと難しいな。

それよりも福島原発が問題。
格納容器内にチェルノブイリ以上の放射能があるので爆発防止のために窒素注入しているけど
買って引渡しを受けた直後に
「格納容器爆発でチェルノブイリ以上の放射能が漏れ、関東に避難指示が出ました」
という可能性もあるから今買うのは勇気がいる。

[518: 匿名さん]

昨日C棟で引越業者見かけたし、C棟は出入り激しいですね。
C7もその価格で売れたなら良いほうでは。

[519: 匿名さん]

A3階は冬期間日照悪いというけど、以前のレスでは、
日の出時刻がD棟と一緒でもD棟のほうが2時間早く太陽が西に行くので、
冬期間に太陽が3時間D棟に隠れていても1時間D棟よりも短いだけで、
冬以外は毎日2時間日照時間がD棟よりも長いから1年を通せば
D棟より日照時間は長いと思う。
しかし、この階は武蔵浦和駅浦和駅の高層ビル群が見えないし、
間取りも家相が超いいけど、私は眺望重視なので、この値段は見送りです。
2400万なら眺望をあきらめて買ってもいいけど。

[520: 匿名]

その価格なら大凶リアルド？の即買い取りシステムのほうが高いから、そんな値段は期待薄じゃね？売り主だって慈善事業やってるわけじゃないし。

[521: 匿名さん]

>519
家相って詳しくないけどどの辺が？

[522: 匿名さん]

家相を完璧にするなら注文住宅しかないから、マンションの場合はどうしても家相はどこか悪くなってしまう。
だから重要なのだけ家相がよければよしとするのが一般的。

家相で特に重要な条件は、
１鬼門方位（表も裏も）に出入り口（玄関や勝手口。できれば窓も）がないこと。
２中心部（縦横どちらから見ても中心3分の1になる部分）にトイレ（家で一番不浄な場所）がないこと。この部分にトイレがあると一家の主人が病気になるといわれる。
３玄関（運気が入る場所）が吉方位（真東から真南が吉、北西は小吉）であること。

特にマンションではコスト面で水を使う場所を隣接させるため、条件２を満たす間取りは数％しかない。
売り出し物件で、これらの３条件を満たすのはA3階とA12階だけ。

[523: 購入希望者]

質問です。Ａ１２階の部屋はリビングから外の景色がみえないという記述がありますが本当ですか。この部屋は外の景色の眺望が全体的に悪いのでしょうか。ご存知の方教えてください。部屋の形からすると角部屋だと思いますが、位置的にはどのあたりでしょうか。

[524: 匿名さん]

角部屋？
棟のど真ん中だよ。
窓からの眺めについてはよその棟の壁しか見えません。
百聞はなんとやらだから見に行けばいいのでは。

[525: 匿名さん]

Aは一部の部屋をのぞいて外の景色は見えません。
廊下から見る新都心方面の夜景はかなりきれいとのことなので、住民や不動産屋がよければ夜に内覧されてはどうでしょう。１５階廊下なら前橋などの都市の夜景が黒いじゅうたんにダイヤモンドをちりばめたようだとも過去レスに書かれていました。

[526: 匿名さん]

A12、空室になってましたね。
ですから朝なり夜なり見学可能ですよ。
引っ越したということは売却急いでいるだろうから、値下げ打診してみては。

[527: 匿名]

高層階はパスかな。こんな地震の不安が払拭できない中ではなおさら。今、タワー高層階の売りが多数出ているのもそう。計画停電の時も大変だったし。エレベータを止められたら高層は辛い。

[528: 匿名さん]

もし東京直下型が来れば首都圏は東北の一部地域のように１か月以上停電が続くのでその点では高層階はリスキーかもしれない。

最上階に無料の展望室があるタワマンは低層階でも意外に人気が高いそう。
眺望が見たい時だけ上で見れるからだそうだ。
サクラもA棟なら１５階の廊下が無料の展望室みたいなものだからA３階を買って眺望が見たい時だけ１５階の廊下で見るというのもありかも。

新都心方面の夜景はかなりきれいなので、デベはD棟北側階段に眺望目的の住民が殺到しないようにとコンクリートの壁で見えなくしたくらいだし、A１５階から夜景を見たことあるけど、かなりきれいだった。

[529: 匿名さん]

昨年夏以降売れたのはすべて坪単価110万以下でした。
中層と高層が100万円台で売れました。
低層階は100万以上で一切売れていません。

だから
現在110万以上の中高層階の方は100万円台まで値下げしないと売れませんよ。
低層階は90万円台まで下げないと売れませんよ。

[530: 匿名さん]

住民板を見る限り、低価格マンションのために住民モラルが低いみたいです。
このマンションは85平米以上の部屋がかなり多かったのに、85平米以下の部屋の売りが圧倒的に多いことからも狭い（安い）間取りでモラルが低い上階からの騒音問題で売りに出している人が多いみたいです。

新築時の価格は低層階がかなり安く中層階と高層階はそれほど価格差はなかったそうなので、中高層で85平米以上の部屋の方が、85平米以下の部屋の住民よりは収入もモラル高いでしょうから、上階からの騒音で悩みたくなければ中高層で85平米以上の部屋の方がいいかもしれません。

住民板で問題発言をしている住民は中高層85平米以上買えないでしょう。

[531: 匿名さん]

低層階でも90平米以上の角部屋は総額が高いのでいいかも。
角部屋でも70平米台は総額が安く、>>524のような住民でも買えるので避けた方がいいか。

モラルの低い上階からの騒音に悩みたくなければ、
中高層の85平米以上か、
低層の角部屋90平米以上の部屋を買っておいた方がいいと思う。

[532: 匿名さん]

参考までに、最上階のプレミアム住居をのぞいて、広さや間取りは上下に重なる部屋はどれも一緒だから。

[533: 匿名さん]

85平米以上の部屋ってそんなに多い？
自分は新築時Ａ棟を見に来たが、85平米以上の部屋は3タイプしかなかったような。

[534: 匿名さん]

>>533
つまり「中高層の85平米以上か、低層の角部屋90平米以上の部屋」を売り出している方が
ぜひとも自分のところを買ってくれっていってるんですよ。
そのくらいは察してあげてくださいね。

[535: 匿名さん]

道場２丁目の戸建てありますね。
２４８０万円～

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=5&pf=11&md=...

[536: 匿名]

地震が怖いから戸建てはナシだな。
しかもこの場所はシャトルバスと路線バスの併用が出来るから検討範囲にあるので、路線バスかマイカーしか使えない戸建ては厳しいかと。

[537: 匿名さん]

戸建良さそうですね。

管理費も修繕積立金もないし、回りに気兼ねなく暮らせるしね。

何より、安いし広いからメリットは大きいね。

[538: 匿名さん]

このマンションは、埼玉県内一の共用施設とTV宣伝していたためか低価格の割に、会社オーナーや医者などの高額所得者も多い、そういう人は上下左右の並びで2，3戸まとめて購入している。
一方で狭い部屋は値引き後2000万円前後で買えたので、茶髪の住民もいる。
なるべく広くて高い部屋を買っておいた方が上階も高収入者で騒音被害に悩む確率は低いというのはあり得ると思った。

[539: 匿名さん]

>>533

新築時に資料をもらってきているけど、85平米以上そんなに多くないね。
角部屋でも85以下が多い。85以上は全体の2割以下。
85以上の住民はここではかなり高収入の部類だろう。

[540: 匿名さん]

>>537
それならばＡ棟の２つに絞られますね。

Ｃ棟の４階は角部屋で広いと思います。
しかし、真下がトラック搬入口だから騒音については条件的にかなり悪いと思います。
エンジン音以上にバックする際のピーピー音はかなり気になります。
普通の自家用車にはない機能ですから注意が必要だと思います。

[541: 匿名さん]

>>540

あなたはＡ棟の２つの売主のどちらかですね。

[542: 匿名さん]

残念ながら違います。
はっきり言ってＡ棟２つもダメです。もちろんＣ棟４階も論外。
なにがダメって高すぎです。坪単価が安いとかそんなのはごまかしに過ぎません。
価格そのものが安くないとだめなんですよ。
ここを検討する人が一番重視するものは、駅からの距離や民 度や騒音、空気、眺望でもなんでもない。
価格の安さなんです。

Ａ棟の２つは2,500万、Ｃ棟の４階であれば2,700万くらいが妥当なんですよ。
70㎡台なら2,300万、それでも高いんじゃないですか。

[543: 匿名さん]

なるほど。
将来のことを考えたら今の中古価格ではマンションではなくマン損なわけですね。
マン益と考えられる価格とは程遠いわけですね。
リスクマンションと思うなら手を出さないほうが良いかと。

[544: 匿名さん]

駅からの距離は重視した方がいいかと。
シャトルバスも10年後どうなってるかわからないし。

[545: 匿名さん]

価格重視（安いから買う）の購入者が増えると、全てが「金がかからない」こと最優先になる可能性が高い。もちろん、無駄に費用を掛ける必要はないけど。

金がかかるから、植栽はなくす。
金がかかるから、シャトルバスの維持はできない。
金がかかるから、修繕は「とりあえず必要なものだけ」に削減。
とりあえず、費用のかかることは先送り。

結果として、大規模修繕が必要な時には予算が足りず、こまめなメンテナンスをしておけば傷みも防げたはずの部分が大きな問題に悪化。
潤いのない共用部。

…最悪のパターンはそんなところでしょうか。

[546: 匿名さん]

シャトルバスがなくなってもここは路線バス停がマンション前にあるので困ることもない。
周辺のマンションの年式と坪単価を見るとこのマンションのシャトルがなくなっても坪単価が下がることはありえないし、バスのことはそう心配しなくてもいいと思う。

[547: 仲介業者]

いやーここは厳しいですよ。
シャトル物件やバス便物件の中古価格はどこも悲惨ですよー。
中古マンションを検討する人は、莫大にある選択肢からわざわざバス便なんて選びません。
せいぜい地元の人くらいでしょう。

売りたい人は、築浅のうちに売り抜けないと大変です。
はっきり言って免震なんて、物件選びに関係ないです。
選んだ物件が「たまたま免震がついててよかったね」ぐらいの感覚です。

物件選びは、「立地」ですよ。
条件検索項目も「駅」→「徒歩何分」→「間取りや広さ」→「築年数」・・・・です。
これで絞った物件の価格を比較して検討する人が大半です。
「免震」なんかで検索かける人はいません。「バス便」は最初の条件検索で除外されるのが普通です。

[548: 匿名]

私は免振マンションだから買いましたけど。
一次取得者対象マンションは通勤する夫が頑張り、家族が安心できれば良いという選択もあるんですよ。
シャトルバスで快適ですよ。真夏も汗かかずに武蔵浦和のホーム。雨に濡れずにホーム。
購入価格安くてお買い得でした。

[549: 匿名]

>>547
でも武蔵浦和駅徒歩10分以下、70平米以上、築５年以下で３千万未満なんてめったにない。お金がない人はあきらめるしかない。

[550: 匿名さん]

80㎡以上で、築5年未満で、免震設備も付いているのに、3000万以下にしても売れない…