＜プール・24時間スーパー付＞サクラディアってどうですか？＜中古２＞

[匿名さん]

プール、テニスコート、サウナ、ジャグジー、保育園、ジム、動物病院、歯科医院、
24時間スーパー、ハイブリッド免震と共用施設の充実で新築時から話題になったサクラディア、
新築からもうすぐ3年で中古もちらほら出てきました。皆さんで検討しましょう。

なお、ここはサクラディアの中古販売・売却のみの意見交換の場とさせてください。
中古購入検討者、売却検討者にとって有意義な情報・意見交換が出来ますよう願っています。

なお、匿名の掲示板のため、他者への配慮に欠ける書き込みもあるかもしれません。
荒らし投稿などはスルーで、内容に問題があると思われる場合は削除依頼をしましょう。

所在地：埼玉県さいたま市桜区道場2丁目15-1他（地番）
交通：京浜東北線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　高崎線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　東北本線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分

総戸数　：812戸
竣工　　：平成20年2月

[122: 匿名さん]

110と111は、C棟高層階が売れてしまった現在、D棟高層階を狙っていて、ほかのD棟を狙っているライバルを減らすために排ガスや日光でマイナスだというD棟ネガ情報を以前のレスから探してきてコピペして書いているんだと思いますよ。
110もコピペですし、D棟がいいという情報は過去にも書かれているのにそれは一切無視ですから。

[123: 匿名さん]

C棟が排ガスまみれだとか激しいネガレスがあったらC棟が２件とも売り切れ、

現在、D棟が排ガスや日光のネガレスが書かれているということは次にD棟が売れるってこと？

[124: 匿名さん]

そういやあれだけヨイショするレスがあったＡ３階は売れませんねえ。
唯一の空室だから内覧し放題なのに。

[125: 匿名]

サクラディア快適ですよ。
優先順位が下記の人は。
免震マンションである。普通の駅遠いマンションよりまし笑
自走式屋根付駐車場が最大４０００円
この二点に魅力あります。
あればオススメ。
南向きなら暖かいのでなお可

[126: 匿名さん]

>>122

そうかもしれませんね。
どの棟のどこがいいとか悪いとか今までたくさん書き込みがありました。
でも売主がそんなことを書けばバレバレでかえって買主の反感を買い売れ行きが悪くなります。
それよりは買主が自分の希望物件を悪いと書いてほかの物件をいいと書けば希望物件は売れずに値引きが進むことが期待できます。ここの過去レスにはどこ部屋がいいとか悪いとかたくさん書かれていたので、希望物件がある人はそれの悪い情報とそれ以外の物件のいい情報を過去レスから探してきてコピペするのは手間もかからないし、いい手法です。これから１１０・１１１を真似する人が増えそう。
昨年A棟がいいC棟は悪い、と書いていた人は実はAの売主ではなく、今回Cを買った二人のうちの一人かもしれません。

[127: 匿名さん]

サクラは低層物件の売れ行きめちゃ悪いですね。
高層階も低層階も売り物件は同じくらい多いですが、高層階の方が売れ行きが断然いいです。
低層住宅地域にあるとはいえ、低層階は眺望が悪いので売れないのでしょう。
高層階はEV利用や階段利用が不便でも中層階の売りがないし、低層階よりはましということで高層階を買うのでしょう。
人気は
中層階＞高層階＞＞＞＞＞低層階
くらいか・・・・・

低層階の方もっと値引きをがんばってください。

[128: 匿名さん]

低層階の方は、無理に値引くくらいなら賃貸に回すという手段もあります。

ローンが苦しくなってここを売って賃貸に住もうと考えている方は、
3LDKでも最低10万で貸せますからローンが月10万以下の人は、
その賃料収入でローンを払えば自己負担ゼロでローンを払え、賃料収入から減価
償却費や不動産税を控除できます。自己負担ゼロでローンを払い終わったときに
は物件は自分のものになります。

転居のために売ろうという人は同じ方法で自己負担ゼロでローンを払えば完済時
には自分のものになります。

どちらの方も、この方法で自己負担ゼロでローンを払っていれば、関東大震災再
来時には借主を追い出して自分でも住めます。

特にA3階の売り主の方は、住んでもいないので賃貸で貸し出して賃料収入を手に
した方がお得です。毎月10万以上入るのにどぶに捨てているようなものです。
賃貸で貸し出しておき、2年ごとの更新時に売り出しの広告を出し、売れたら
借主に出てもらい売る方が得です。

[129: 匿名さん]

首都圏以外に転居のために売る人は賃貸に貸して自己負担ゼロでローン返済と言うのは賢いかも。

もし関東大震災が再来したら、たくさんのマンションが倒壊し、サクラの価格は２-３倍に暴騰。

自分はほかに住んでいるので被害なし。

２-３倍に暴騰した後のサクラを売ってローン残額を返済してもそれ以上のお金が残るのでそれでその時の住んでいる場所にマンションを購入。

免震のここを売るくらいなら賃貸に貸し自己負担ゼロでローン返済もいいかも。

[130: 匿名さん]

かなり都合よく考える人ですね…

住宅ローンは基本「自分が住む」前提のものなので、賃貸にした段階で本来は
借り換えないといけないものです。
銀行が見て見ぬふりをすることは多いですが、こんなところでおおっぴらに
推奨するようなことではありません。

まっとうに考えるのであれば、「ローンの借り換え」「賃貸収入に対する課税」も
ちゃんと考えないとね。
ちなみにローンを借り換えるときには、自身が居住するローンと違って審査は
結構厳しいですよ。
しかも自分の新たな住まいの分のローンを組む際には、借り換えする・しないにかかわらず
両方の負担をあわせて判断されますから。


＞関東大震災再来時には借主を追い出して自分でも住めます。

＞２-３倍に暴騰した後のサクラを売って

借主には居住権があるので、そう簡単に出て行ってもらうわけにはいきませんが…
それ相応の退去費を負担するつもりでしょうか。
しかも、周辺の他のマンション等が被害を受けて、住居不足になっている前提なら、
よほどの高額の退去費用を負担するのでもなければ、合意には至らないでしょうね。
おそらく借りて住んでいる人は
「地震の被害を考えて、免震だから、駅から遠いのに借りたのだ。」と主張するでしょうし。

[131: 匿名さん]

他スレにこんな書き込みが…

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140653/res/196/

サクラディアでは、どのような定期点検がされているのでしょうね。
前スレのどこかで、点検等について尋ねる書き込みがありましたが、住民さんは、触れたくないのか知らないのか、回答らしきものはなかったですね。

[132: 匿名さん]

>>130
自分で住んでる分には、ローン金利以外は所得から控除されません。しかし、賃貸で貸し出せば、固定資産税も減価償却費も賃料収入から控除できます。

「契約期間中でも、貸主は１カ月以上の予告期間と３００万の退去金で退去させることができる」とでも特約でつければいいでしょう。借主も３００万ももらえるならいいと思って契約するでしょう。

[133: 匿名さん]

>>131

早速126の予想通り、サクラを買いたい人が過去レスからネガ情報を見つけて書き込みですか。

[134: 匿名さん]

＞１３１

サクラの、「ハイブリッドTASS免震システム」は世界最先端の免震装置ですから直下型にも対応しています。
下記HPにも書いています。免震装置の費用は微々たるものです。それをけちって関東大震災再来で住むところを失ってローンだけ残るというリスクを冒すのもナンセンス。


2004年（平成16年）10月23日（土）午後5時56分に発生した新潟県中越地震。マグニチュード6．8、震源の深さ13kmの直下型の地震でした。大きな余震が続き、さらに豪雪の冬に向かうことで、住民は不安をつのらせていました。そんな状況の中で、人の生命、心と身体の健康を守り続けられたのは免震構造を採用していたからでした。

その中で、1997年（平成9年）に免震構造、4階建てで建設した介護老人施設「水仙の家」は、内外のほとんどが被害を受けておらず、本棚の上に置いてあった花瓶ひとつ落ちておらず、免震の効果を実感しました。

www.taisin-net.com/solution/voice/b0da0e000000qn7i.html

[135: 匿名さん]

普通の積層ゴム免震装置ならグランドミッドタワーズ大宮の板に書いているように直下型の場合ゴムが壊れてしまうこともあります。それを防ぎ直下型の揺れにも対応しているのが、「ハイブリッドTASS免震システム」なのです。

[136: 匿名さん]

おっ、地震ネタ（免震ネタ）がくると、元気が出るね！

で、定期点検はどうなんだい？
費用とかはどのくらい見込んでいるんだ？

ついでに聞くと、免震に伴って配管とかそういうのもそれ対応の物にしていると思うんだが、
それは通常のものに比べて、今後の点検・更新なんかにはどういう差があるんだろう？

少しでも不利なことを尋ねると、「安く買いたい人」とか言われるみたいだけど、
まあ、普通に疑問に思っているだけなんだけどね。

[137: 匿名さん]

>>136
免震装置の点検は基本目視のみだから、無視できるくらい安い。
大地震がくれば積層ゴムの交換は必要なのは事実だが、交換の必要があるような
地震が何度も来れば周りの建物はただじゃ済まないよ。
建て替えと比較にならないくらい安い。

配管は建物の内部については普通の建物と同じ。当たり前だけど。
免震装置がある部分（地下部分）でジョイントになっていたり、一部が切れて隙間が
あったり、フレキシブル配管が使われているだけ。別に特別な配管な訳じゃない。

[138: とおりすがり]

>無視できるくらい安い。

136は安いとか高いとか、そういうことを聞いてるわけじゃないでしょ？実際にいくらかかっているのか、ってことじゃないの？有資格者がやっているんだよね？まさか管理員とか、管理会社のフロントがやってるってことはないでしょ？
フレキシブルジョイントのことだって、一般の配管に比べて耐久性がどうなのか、とか交換時の価格がどのくらいなのか、とかさ、そういうことを尋ねているんじゃないのかな？
そういうことの一つ一つの積み重ねが、安心感につながっていくんだから、あいまいに「心配ない」とか「無視できるくらい安い」みたいな回答だったら、書かないほうがいいよ。

[139: 匿名さん]

＞関東大震災再来時には借主を追い出して自分でも住めます。

いくら必死のヨイショレスだとしても、これは人としてありえない発言だね。
阪神大震災の悲惨な状況見てない世代なのか？
そんなに地震時の住み処を確保したいなら空き家のまま所持しとけ。

[140: 匿名さん]

＞特約でつければいいでしょう。

素人的な考えですね。借地借家法を考えれば、そう簡単には行きませんよ。
特約なんかは、無効を主張されれば、それまでです。

まず退去通知に関しては、最低でも６カ月以上前に書面によって通知しなければなりません。
また、通知したからと言って、絶対に出ていってもらえるわけではありません。
特約があったとしても、借家人にとって不利な条件であれば無効になります。

（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
借地借家法第２８条
『更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。』

つまり、自分の住む家が無くなったからと言っても、同様に借主もよそに住居を求めることが難しいのであれば、多額の退去費用を支払うにしても、「退去してもらう正当な理由」とはならないわけです。
借りている間、ちゃんと賃料も払い、ごく普通に生活してそこに生活基盤があるのであれば、貸主よりも借主のほうに「よりそこに住む権利」が認められるのです。

「特約があるから」って言って、無条件にその通りに出ていけ、ってのは、無理があるんですよね。

どうしても出ていってもらうためには、震災等で住居の確保が難しい状況下では、借主が、それまでと同等の生活を送れる（通勤や通学なども含めて）ような他の住居を提案でき、立ち退き料もそれ相応に支払う等の必要があるでしょう。
しかも、借主がその条件に同意せず「出て行けない」と言えば、裁判に持ち込むなどの手間と時間と費用もかかるでしょうね。

[141: 匿名さん]

>>140

ここまで調べて書くとはすごい。

他人を心配し、そのためには労力も惜しまない善人か、

サクラの評判を下げて安く買おうとしている人か、

のどっちか。

[142: 匿名さん]

>141
専門家の正論を突き付けられて、言い返すのがその言葉か。
とりあえず地震に強いってことをアピールしたかったんだろうけど墓穴掘ったね。

今朝の住友のチラシでブライトン３階が出てたから新しい物件かと思ったら、よく見たらＡ３でした。
棟間違えて売るとはいい加減だな。

[143: 匿名さん]

どこが正論なんだか。
めちゃくちゃな解釈。

それ以外にも方法はある。

関東大震災再来で多くの建物が倒壊すれば住宅が十分供給されるまで５-１０年はかかる。
だから生き残った免震マンションは最低２－３年は２倍以上の高値がつく。

賃貸の契約更新は２年ごとだから震災後の更新時に更新せず売ればいいだけ。

[144: 匿名さん]

普通の賃貸借契約の場合、更新時に更新しないにはそれ相応の理由と退去するにあたっての補償等が必要。
（「老朽化のため取り壊す」とかでも更新しないというのは認められない）
もちろん６カ月以上前に文書を持って通知するのは必須。

そんなことは常識です。

[145: 匿名さん]

>>140
不動産投資家にとっては、別に出て行ってもらわなくてもいいんじゃん。

サクラの免震装置は直下型にも対応した世界最高峰の免震装置「ハイブリッドTASS免震システム」。
普通のマンションを買って賃貸に回している投資家の場合、関東大震災再来でマンションが倒壊したら大損。
その点、サクラを買って賃貸に回しておけば（直下型を含む）関東大震災再来でもマンションが失われることはない。

首都圏のマンションでもこの「ハイブリッドTASS免震システム」が付いているのはごく少数、ほかの非免震マンションや非「ハイブリッドTASS免震システム」の免震マンションに投資して賃貸に回すよりは震災リスクがほぼゼロ。

大震災後も今まで通り、賃貸収入が得られるし、マンションが倒壊することもない。
不動産投資家にとっては自分が住むわけじゃないから、排ガスとかカーテン閉めないと目の病気にかかるとか、低層階で眺望が悪いとか関係ない。

ここを買って賃貸に回せば震災の心配ゼロで賃料収入が得られる。

[146: 匿名さん]

投資家は駅遠に手出さないよ。

[147: 匿名さん]

駅近の非免震やここより劣る（直下型非対応の）免震マンションに投資して大震災で財産を失うリスクをとるくらいなら駅遠でもここの物件を買った方がいいかも。

特に金持ちの不動産投資家ならここを５件でも１０件でも買って賃貸に回した方が大震災リスクを減らせるかも。

[148: 匿名さん]

次に売れる物件を予想。

ここは中高層に比べて低層階の人気がかなり劣るので次は
D棟高層階でしょう。

ABCの低層階は、売りが出ていない中層階や今の売りの高層階がすべてなくなってから売れるでしょう。

[149: 匿名さん]

このあたりで、そんなに築年がいっていなくても、マンションの賃料として期待できるのは
10万円がせいぜい。

「免震です」とか売りにしても、分譲を購入するのと賃貸するのとでは意識が違いすぎるから
それをメリットととして賃料の上乗せは難しい。
初期投資を考え、固定資産税払って、管理費・修繕積立金考えたら、利回り悪すぎませんか？

[150: 匿名さん]

あのー１２万でサクラを借りている人いるんですけど。

[151: 匿名さん]

4LDK85以上なら12万出してもいいんじゃない。

それにしても免震の話になるとやたら饒舌でしつこくなる人がいるね。
何度正論で否定されても食い下がる食い下がる。

[152: 匿名さん]

>>151
4LDK85以上で12万なら年間家賃140万以上、
2800万で買えば年間利回り5％以上、
投資利回りとしても悪くないし、
震災リスクを考えればいいと思う。
震災でマンションがこわれれば利回りは大幅マイナスになる。


＞それにしても免震の話になるとやたら饒舌でしつこくなる人がいるね。
＞何度正論で否定されても食い下がる食い下がる。

賃貸借契約に関しては正論で撃破したようですが（すばらしい、パチパチ）、
免震の効果に関しては逆に撃破されてると思うんですけど。
ここの免震のすごさは認めざるを得ないかと。

[153: 匿名さん]

別に、免震装置にケチをつけたり批判しているレスはないんじゃないの？
尋ねられているのは、
・定期点検はどうなっているのか
・保守点検費用はどのくらいかかっているのか
っていう点。

「免震装置が素晴らしい～♪」っていう自慢は多いけど、その２つのことへの
ちゃんとした情報は提供できないみたいだね。

[154: 匿名さん]

>>154

免震装置そのものの性能への批判はないですね。
免震装置は一般に直下型に無力とか弱いとか言われていますが、サクラの
免震装置は震度６強もの直下型でも絶大な効果があったことを世界で
唯一実証されたシステムですからけちのつけようがないです。
そういえば、今日は阪神淡路大震災から１６年ですね。

[155: 匿名さん]

今日いろんなニュースでやってるけど、阪神淡路大震災でいまだに自宅を再建できない人がたくさんいるんですね。
サクラのような免震装置の必要性を実感します

[156: 匿名さん]

いやだから154とか155のような、免震の広告はもういいから。
153の質問に答えられる住民はいないの？
不安なままでは誰も手を出さないよ。

[157: 匿名さん]

免震もなにも、液状化したらおしまいです。ですので地盤が一番大事です。埼京線以西は
荒川向かってあまり良くないですよね。

[158: 匿名さん]

世界最高峰の免震装置が付いたサクラが欲しくてほしくてたまらないからライバルを減らすために必死だね。

[159: 匿名さん]

また『必死だね』君の登場だよ。
中古板に住民板に見回りご苦労様。

[160: 匿名さん]

液状化、するのかなぁ…。

あと、免震システムの効果はわかるんだけど、新潟の物件とこのマンションだと
形状（高さ・縦横比）なんかがかなり違うので、そのあたりは気になる。
こればかりは地震が来てみないとわからないし。

[161: 匿名さん]

C棟7階、新しい物件ですね。
これから2月3月の転勤時期に向けて、複数物件出るのかもしれないですね。

価格 ：2,780万円
間取り ：3LDK
専有面積 ：82.37m2

[162: 匿名さん]

まだあるよ！

A棟12階

価格 ：2,950万円
間取り ：3LDK
専有面積 ：85.74m2

[163: 匿名さん]

サクラ初の中層階物件ですね。

そして唯一高層階が出ていなかったA棟初の高層階。

[164: 匿名さん]

それにしても高層階の売り物件多すぎ。
今までに売りだされた件数は
高層階は９件
中層階は１件
低層階は５件

これだけ多いと高層階の居住に何か特異な不都合なことがあるのかと勘繰ってしまう。
階段は事実上使えないのに通勤時間帯にEVで降りるのに時間がかかるだけの理由とは思えん。
やはり前に聞いたことがある最上階原因説かな。

最上階の人って上から音が来ないから自分の音がどれだけ下に響いているかわからないんだって。
だから下の人が文句を言っても相手が神経質だと思って直さないんだって。
それで最上階の一つ下の人が「上がうるさいんだから俺も下に気を使う必要はない」と考えて
最上階の２つ下も騒音で迷惑、それが連鎖していくとのこと。

途中で「上がうるさくても自分が下にうるさくしてはいけない」と考える善人が一人いれば
それより下の階の人は騒音に悩まされないんだって。

最上階から下がるほど途中階が増えて最低一人の善人が入る確率が高いから最上階から離れた方がいいとのこと。

サクラの高層売り物件を見ると
最上階１件
１４階４件
１３階３件
１２階１件
１１階０件。

と見事に最上階から離れるほど少なくなってる。
EV不便説以上に最上階原因説も正しいかも。

[165: 匿名さん]

>・定期点検はどうなっているのか
・保守点検費用はどのくらいかかっているのか
っていう点。
>質問に答えられる住民はいないの？


ホメ殺ししてるのも住民のふりした無関係の輩だから、誰も答えられない。

[166: 匿名さん]

物件増えてきたので、いつものまとめ記載してくださる方が来てくださるとありがたいです。

しかしＡの３ＬＤＫで８５超えの間取りなんてあったんですね。

[167: 匿名さん]

上からの騒音がうるさいからといってすべての人が売るはずはないでしょう。
実際に売る人は上階からの騒音で迷惑している人の１割くらいでしょう。
１１階は０件ですが、上からの騒音で迷惑している人がいるでしょう。
それでも上の方の階に比べて迷惑している人数が少ないので売り物件も今のところ出ていないのでしょう。
８５平米以上で３LDKですか。
勿体ない間取りですね。
同じ広さでも４LDKの方が子供が増えたり成長しても便利なのに。

[168: 匿名さん]

162にリンクがないからまだ間取り調べてないですが、この広さは4LDKの壁を一面取り壊してリビング広げたのかもしれませんね。

[169: 匿名]

高層階を買っている＝収入等が安定していて資金に余裕があるから購入できる


だから売却も思い立ったら実行できる

[170: 匿名さん]

じゃあ低層階の売りが多い理由は？

ここのマンションは新築時の価格は６階までは１階上がるごとに１００万円アップ、６階以上は１階上がるごとに１０万円アップが基本だった。

低層階はかなり安く、中層と高層はそれほど変わらない。

[171: 匿名さん]

最上階から３－４階下までの騒音の連鎖はよくあるみたいだけど、１０分程度の内覧でそれを確かめるのは難しいでしょう。内覧中に上が騒いでくれないと。売主は質問されても「多少はしますよ」程度しか答えないでしょう。かといって買ってから騒音に悩んで裁判やってもまず契約無効にはできません。サクラは低層住宅地域なので中層も高層も眺望は大差ないし、賃貸と違って簡単に引っ越せないので中層の方が最上階からの騒音連鎖リスクやEV階段利用不便リスクがなくていいのかもしれませんね。