収益事業（店舗賃貸）で減価償却費が計上できない？

[理事長]

千葉県の某マンションにて今期理事長を務めている者です。

新築時にデベが大手コンビニチェーンと賃貸借契約を結び、
入居開始後しばらくしてからマンションの１階にコンビニが
入っています。
その後、デベとコンビニチェーンの契約をデベから管理組合が
継承しています。

賃貸借の収入が収益事業となるため、税理士事務所に委託して
前期に法人税の申告を行っています。

その際に、店舗に貸している部分の建物等にかかる減価償却費を
費用として計上できないか税理士事務所に確認したところ、
管理組合として取得している資産ではないため、減価償却費は
計上できない（国税局にも確認済み）とのことだったようで、
ほとんど費用が計上できず、賃料収入のほぼ全てが利益となり
法人税を丸々もっていかれています・・・

なんだか腑に落ちないのですが、そんなものなのでしょうか。
店舗が入っているマンションはよくあると思いますが、どこでも
同じなのでしょうか。

上記の状況でも対応可能な節税対策等あればアドバイスください。
よろしくお願いします。

[81: 匿:名さん]

>>77
某大手コンビニのフランチャイズ契約の契約期間は１５年となっており、フランチャイザーが
店舗の土地、建物を用意する場合は、その期間を満たす物件を用意する必要があると思います。

[82: 匿名さん]

その１５年の契約では、何平米を月額いくらで貸す契約なの？
駐車スペースも貸す契約なんでしょ？収入は、いくらあるの？

[83: 匿:名さん]

スレ主が、>>8 で店舗部分を区分所有者の共有と言いながら、>>18 で店舗を規約共用部分だと
言い換えたとの指摘がありましたが、これは、>>7 の質問が不適切であったことによるもので、
規約共用部分は「区分所有者の共有」ですから、スレ主の発言はぶれていないと思います。

>>7 の「区分所有者の共有」は「店舗部分は専有部分であるが区分所有者が共有している」と
書くべきだったでしょうね。

[84: 匿名さん]

パーさん

でもさぁ～スレ主は
賃料収入がいくらで
税金がいくらかを答えないのはなぜだとおもう？

[85: 30]

>>83
ご指摘の共有は、その通り。ありがとう。

[86: 匿名さん]

85
なんだ　笑　30 = スレ主だったんか

[87: 匿:名さん]

スレ主のマンションは、
１．権利能力なき社団である管理組合が店舗部分を規約共用部分として、直接第三者に
　　賃貸する（当然、管理組合は賃貸借契約の当事者である）。
２．収益（区分所有者全員の共同所有財産）は、総有的に区分所有者全員に帰属し、
　　持分の観念がなく各区分所有者は分割請求ができない。
３．したがって、どこかの時点で総会決議により修繕積立金会計等に組み入れることを
　　前提にしたスキームである。

これに対し、>>67 の例は、
１．店舗である専有部分を区分所有者全員で共有するということは、各区分所有者は、
　　居住用の専有部分とともに店舗用の専有部分（共有持分）を所有することを意味する。
２．当然、店舗は専有部分であるので、各共有者は居住用の専有部分とは別に店舗部分に
　　係る管理費等についても、個別に共有持分に応じた負担をしなければならない。
３．各共有者は、店舗部分から生じる賃料収入のうち持分割合に見合った金額
　　（個人の収入となる）を受け取り、個別に居住用の専有部分と店舗部分（共有持分）に
　　係る管理費、修繕積立金および固定資産税等に充当するというスキームである。
４．店舗部分を共有者全員が第三者に賃貸（契約を全員の連名契約とするのか、
　　代表者による契約とするのかは不明）するのであり、管理組合（区分所有者全員）は
　　賃貸借契約の当事者でもなく、また賃貸借契約に関して介在することもない。

このスキームは、デベが「管理費負担事実上０円」を謳いたいがためのヘテロドックスな
ものであると考えます。

[88: 匿名さん]

87 = 30 = スレ主

つまり、スレ主は勉強士で実務を知らない
教科書頭の人で、法人税を知らずにマン管センタから
拾い読みした某報告書を真に受けて、誤った事例を
スレ立ててしまったってことですね　笑

[89: 匿名さん]

「笑」は不必要。

[90: 30]

スルーしようとスルーしまいと絡まれそうだから一言だけ言っとくが、私はスレ主ではない。

>>87
整理ありがとう。
67の例の4については、このデベのＨＰで管理組合が賃貸借契約の当事者と推定できる記述があった。具体的なことは忘れたけど。

[91: 匿名さん]

87
>デベが「管理費負担事実上０円」を謳いたいがための・・・

税金は発生しないで、店舗収入から管理費等の経費に充てれるからですね

[92: 匿名さん]

このスレ（スレ主）には、ネトウヨも擁護しきれんようだな　あはは・・・

[93: 匿名さん]

87 = スレ主　なの？

[94: 匿名さん]

千葉の５００世帯MS理事長で
みんなの収入を税金として寄付している
理事長は背任で逮捕でもされたのかなぁ
でてこないな

[95: 匿名さん]

理事長にも困りましたね

[96: 匿名さん]

どのスレも勉強士が消えたみたいですね。ラッキー

[97: 匿名さん]

勉強士の教科書に問題があったことに気付いたのかなぁ
そうなら、少しは救える人だな

[98: 匿名さん]

なんで
こんな
あほな
つくり
ばなし

[99: 匿名さん]

私以外の人たちは適正に納税して下さい。

[100: 匿名さん]

管理組合が納税なんて聞いたことない。

[101: 匿名さん]

＞管理組合が納税なんて聞いたことない。

アーラ、駐車場を賃貸人に使わせた場合も収入で課税されるよ。

[102: 匿名さん]

それは管理組合じゃなくて個人でしょ

[103: 匿名さん]

＞それは管理組合じゃなくて個人でしょ

一般的には駐車場使用契約は組合員と行われ、それをまた貸しする事は出来ません。
組合が細則などで賃借人にも使用させる場合がこれにあたります。

[104: 匿名さん]

またシルバーか？

駐車場収入くらいで
管理組合が納税するかっつーの

[105: 匿名さん]

マンション管理組合が共用部分の駐車場、駐輪場、倉庫をその組合員のうち、抽選等で特定の組合員に専用使用権を与えて徴収する使用料を徴収し、これを管理費や修繕積立金に組み入れているような場合は、もともと組合員の共有物であり、管理組合の固有の財産ではないことから、駐車場業には当たらないことになる。
　ただし、この駐車場業等を有料で組合員以外の第三者に貸し付けたような場合には収益事業となる。

[106: 匿名さん]

賃貸人が第三者？

[107: 匿名さん]

トータルで黒字にならないから納税までは無い

[108: 30]

>>105
俺の知識レベルでは書けない立派な文章だな。
逆に立派過ぎてコピぺの匂いを感じちゃう。違ったらすまん。


敢えて、重箱の隅をつつくなら、最後の文章は、
『ただし、この駐車場業等を』は、
『ただし、この駐車場等を』
の誤りではないか。
ちと重箱すぎたか。
『業』を貸し付けるというのは日本語として違和感あり。『業』を取ると、『駐車場等』となり、前段の『駐車場、駐輪場、倉庫』→『駐車場等』でピッタリくる。

[109: 匿名さん]

>>105のどこが立派なんだ？
賃貸契約に伴う使用と専用使用権の違いもわかってないじゃないか。

[110: 匿:名さん]

一言一句違わず・・・

最終行は、
※無断複写・複製・記載文書を承諾なしに転載することを禁止します。

[111: 匿名さん]

＞賃貸契約に伴う使用と専用使用権の違いもわかってないじゃないか。

庭先の駐車場は専用使用権のある場合があるが一般にはそのような属物的権利ではなく公平の観点から属人的権利が与えられている。

[112: 匿名さん]

105
収益事業で管理組合が納税しなければならない時の手続きを教えて下さい。
以降の年は、税務署からどの様な書類が届くのでしょうか？

[113: 匿名さん]

税務相談,税務代理などの税理士業務ができる者は税理士、公認会計士、及び国税局長に対して通知を行い、一定の条件のもとで税理士業務を行うことができる弁護士に限られます。（税理士法　平成１３年５月改正、平成１４年４月１日施行） 
  有償、無償を問わず、これらの資格を持たない者（例えば××管理士など）が税務相談などを行った場合には税理士法違反として罰せられます。

[114: 匿名さん]

なんだ　１０５　スレ主なのか？　おこられてばっかじゃん！（笑いは入れないよ）

[115: 30]

>>105に引き続き、>>109もコピぺか。

>>109もイマイチだな。公認会計士は、税理士となる資格を有する者であって（税理士法3条）、税理士になるには登録が必要（18条）。従って、税理士登録していない公認会計士が税理士業務をやったらアウト。


因みに、以前、公認会計士に、税理士登録して、お小遣い稼ぎしないのか聞いたことがある。税理士登録は登録時の一時的な費用、会費等のランニングが馬鹿にならないので本腰を入れないと登録する気にならないだと。公認会計士がみんな税理士登録している訳ではない。

なお、税理士でない俺がいうことだからスルーして構わんが、109のリンクは貼らないほうがいいと思う。根本的な理解不足かなと？？？と思うところがあるので。

[116: 匿名さん]

113もコピペなんですが・・・・。

[117: 匿名さん]

コピペの方が信用出来るね。

[118: 30]

>>115の

× 109
〇 113
の間違い。

すまん。

[119: 匿名]

117 = 105 = 113
コピペマン

[120: 匿名さん]

コピペマン　＝　シルバー by Y!
ヤフー株価↓

[121: 匿名さん]

ヤフーのシルバー氏はトピも消えてるみたいだけど

[122: 匿名]

シルバーって何？

[123: 匿名さん]

シルバーって
ニックネームでしょ？
ヤフー掲示板でコピペ専門で居たじゃん
もう居ないけど、誤った情報をコピペしたことに気付いて
トピ自体も無いみたいよ、公序に反する内容だったんだよ。
このスレも作り話で相当公序に反すると思うけどな！

[124: 30]

私の>>115のレスで間違え、>>109殿にご迷惑をかけたお詫びも兼ねてコメントしたい。

まず、
①管理組合→区分所有者への駐車場貸付
②区部所有者から住居スペースの賃借を受けるとともに、管理組合→駐車場も賃借しているケース
③区分所有者から専有部分を賃借もしていない、全くの第三者が管理組合から駐車場を賃借しているケース
に分ける。

私は、
①＝非収益事業＝法人税課税の対象外（公式見解のうち援用できるものあり）
②＝グレーゾーン
③＝②との境目について公式見解があるわけではないが、収益事業＝法人税課税の対象
と考えている。

①については、国税庁のタックスアンサーで（法人税ではなく）消費税ではあるが、
組合員との間で行う取引は営業に該当しないという見解が出ている
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shohi/02/26.htm

次に法人税申告していないことで追徴課税された事例として、大阪駅前第１・２ビル管理組合の例がある。
http://ameblo.jp/zeimuchosa/day-20080711.html

この件について、識者が解説しているＨＰがいくつもあるが、最も良さそうなものがこちら。
http://www.money-c.com/zeinews/zn85.htm

リンクを貼った２つのＨＰを見ると②③とも課税になりそうだが、
個人的に、大阪駅前ビルの追徴課税をもって、住居系の賃借人への駐車場貸付が課税対象と言いきれるかは
微妙だなと感じている。

というのも、大阪駅前ビルは一度行ったことがあるが、上層階はオフィスで、下層階及び地下階が店舗と
なっているビルで、住居系はない。
（ここの某うどん屋は、超うまい）

ちなみに、商業系ビルの駐車場というのは、駐車場利用者について、外部利用者が多い。
また、テナント店舗で一定の購入をした客にはサービス券を発行していることが多い。
このサービス券については、ビル全体の『営業管理規則』だとか『売上管理規則』で精算方法が
定められているのが一般的だ。

大阪駅前ビルのように古いビルが一般論と同じかどうかは判らないが、②のケースに安易に当てはめられない
のではないかと思っている。

なお、厳密な法的整理を棚上げして、大阪駅前ビルのように億円単位の収益を上げている事例と
住居系の賃借人宛の微々たる駐車場収入を同じ土俵で語れるかという面もある。
その２点から、先に②についてグレーゾーンだとコメントした次第。

[125: 30]

次に、>>109では私のコメントに突っ込みが入っているが、ごもっともであるので、その点についてコメントしたい。


>>101～>>111ぐらいまで、賃借人への駐車場貸付が議論になっている。
私がコメントした②③の明確な区別はついていないが、要は賃借人からの駐車場収入の扱いだ。

私が、>>108で立派な文章と書いたのは、
第一の理由：国税庁から公式見解が出ていない②③には触れず、①のみ意図的に書いている。グレーゾーンに触れないというコピペ元は立派な一つのスタンスと思った。
第二の理由：『駐車場業』という世間で使われない言葉で、法人税法上の言い回しを正確に使っているから。
この２点で立派と称した。

文章そのものは、いまでも立派だと思うが、>>105でコピペするのはナンセンスである。
101以降、賃借人に対する駐車場収入について話が進んでいるにもかかわらず、
意図的に賃借人に対する駐車場収入をコメントしていないところをコピペしても意味がない。

その点で、109殿は、105のコピペマンについて、
>賃貸契約に伴う使用と専用使用権の違いもわかってないじゃないか。
と指摘しているのは大正解である。
コピペ元でも確認したが、敢えて、賃借人の駐車場問題には触れていない文章から、コピペマンは抜粋してきている。

私も自分で理解もせず、的外れな、コピペをする奴をおおいに軽蔑する。
105はコピペマンだか、シルバーだか知らないが、大馬鹿モノのレベルで、スレ主の上を行くと思う。

[126: 匿名さん]

まぁ国税当局から明快な(笑)通達でもあれば判り易いが
ビル管理組合？の特異な事例をまじえて議論してもね・・・
とりあえず
このスレタイとスレ主が実際の課税価格と納税方法を説明しないと作り話のパズルと言わざるを得ない。

[127: 匿名さん]

今夜タコが釣れたらしい　ここのスレ主かな
不味いかもしれんからスーパーで新鮮なの買って酒でも飲むか

[128: 30]

>特異な事例を交えて事例をまじえて…

おお、判る奴のコメントがでてきて嬉しい。そうなんだよ。特異な事例をわざわざ持ってこなきゃいけないほどグレーゾーンなんだよ。


翻ってスレ主に対してリクエストするともうちょっと、リアリティのあるレスポンスを続けて欲しかったね。

[129: 匿名さん]

もしグレーなら国税当局が通達ではっきりさせるよ
今グレーなのはタコが墨をまき散らしているからだ

[130: 匿名さん]

タコの正体はネトウヨだな