収益事業（店舗賃貸）で減価償却費が計上できない？

[理事長]

千葉県の某マンションにて今期理事長を務めている者です。

新築時にデベが大手コンビニチェーンと賃貸借契約を結び、
入居開始後しばらくしてからマンションの１階にコンビニが
入っています。
その後、デベとコンビニチェーンの契約をデベから管理組合が
継承しています。

賃貸借の収入が収益事業となるため、税理士事務所に委託して
前期に法人税の申告を行っています。

その際に、店舗に貸している部分の建物等にかかる減価償却費を
費用として計上できないか税理士事務所に確認したところ、
管理組合として取得している資産ではないため、減価償却費は
計上できない（国税局にも確認済み）とのことだったようで、
ほとんど費用が計上できず、賃料収入のほぼ全てが利益となり
法人税を丸々もっていかれています・・・

なんだか腑に落ちないのですが、そんなものなのでしょうか。
店舗が入っているマンションはよくあると思いますが、どこでも
同じなのでしょうか。

上記の状況でも対応可能な節税対策等あればアドバイスください。
よろしくお願いします。

[41: 匿名さん]

必要な税金は払うべきだ。おかしな税制は代議士に改正さえるべき。
その間で泣いても結果は同じ。

[42: 30]

消防設備点検費や保険など面積按分して損金にできないの？

[43: 匿名さん]

どっかの研究会が作成した報告書により納税しているなら
納税の義務じゃなくて寄付じゃないの(笑)＞４０

法律で明記されてなく意味不明の研究会の持論は拘束力無し

まぁ税務署が通達でも出していれば少しは気にするけど
通達はあるの？無いでしょうね！そんな通達出すと笑われるからね。

[44: 匿名さん]

>>40
管理組合で会計を分けているってどうなの

収益会計はずーとプラスなの？

仮に空家状態が続いた場合の管理費はどこからでるの？

[45: 30]

>>43
法令にちゃんと定められているよ。

法人化していない管理組合は、
①法人税法第３条で、法人とみなされ、
②法人税法第４条で収益事業が納税義務の対象と限定されている(非収益事業は納税義務は納税義務の対象外)。
③法人税施行令６条で収益事業と非収益事業とを区分経理すべきことが定められている。

因みに、法人税法基本通達では、15-2-1～15-2-14辺りに収益事業についてのもう少し詳しい点についての通達がある。

[46: 匿名さん]

なんか変だね
収益事業が赤字だったら誰が補てんするの？
会計分けると変だよ

[47: 匿名さん]

45
やっぱり通達は無責任にしか書いていないね

[48: 匿名]

>>40
税理士報酬以外の費用計上してないのか。
自分の報酬以外なにもやらないとは、とんだ食わせ物の税理士だな。

[49: 匿名さん]

>>45
嘘ばっか。
ちゃんと原文のみを貼りな。

[50: 理事長]

スレ主です。

>>41さん
　確かに。まぁ、そこまでやるような金額でも・・・
　なので、泣いときます。

>>42さん
　確かにそうですね。金額としては僅かでしょうが、認められる可能性高そうです。
　ありがとうございます。

>>43さん
　どっかの研究会の報告書の話は、私の書き込みではありませんので関係ありませんが、
　書いていた内容と今回の話は全然関係無いようです。何か勘違いされてませんか？

>>44さん、46さん
　収益事業なので、当然分けます。
　とゆうか分けなくて、通常の管理費収入まで益金とみなされたらたまりません。
　また、店舗貸ししている部分の管理費徴収はもともとしていませんので、空き家になったら
　新しい借主を探すか、管理組合で他の有効利用する方法を考えるだけです。
　収益事業が赤字になることはありません。そもそも今回の議論は益金のみで損金が０であることの
　問題解決を求めてるものですから。

>>45さん
　解説ありがとうございます。

>>48さん
　そのとおりです。申告書作るだけの税理士は不要です。。
　節税のことなんかこれっぽっちもです。うん十万ももらっておきながら。
　といって、ここで相談して皆さんのお知恵を拝借しても、ここまでのところでは、
　大きな節税策は出てきていませんが・・・



結果として収益事業のようになっていますが、もとの目的はデベが売り文句として
「マンション内に大手コンビニが入ります！！」って言いたかっただけだと思うんですよね。
居住者向けのみであれば収益事業にはなりませんが、たかだか数百世帯の居住者のためだけに
大手コンビニチェーンは入ってくれませんからね。
でも、田舎なので、敷地内にコンビニ入ってるだけでみんな喜んでます。
僅かな税金支払にこだわってはダメですね。。
財政難のわが国に寄付したと思っておきます。。
　

[51: 匿名さん]

>50

寄付したと思っているって

たしかに法律的な明確な取り決めが無い
どこかの研究会が作成した報告書が唯一
根拠になっている事例のようですが
法的な根拠が全く無いのに納税している
寄付している様な事例だと言うことで

納税義務がある様な既成事実ではないと言うこと

寄付している稀な事例と言うことのようですね。

[52: 30]

>>50
一般論として不動産賃貸業は、利幅が薄く回転商売の小売業と異なりもともと発生する経費は多くありません。

その上、減価償却費、固都税、支払利息が計上できないということであれば計上できる経費は限られます。

あっ、法人税の本代も経費にできます(管理組合で買っているなら)

あと大所で残っているとしたら、テナント賃貸管理の委託料でしょうか。

[53: 匿名]

このスレ主の脳内妄想にいつまで付き合うの？

数百人規模のマンションで、賃料は全部課税されて、税理士のフィーだけしか経費にできない。そんなことで数百人が黙っている。そんな、お人好しが数百人揃ったマンションはありえない。


つまり、脳内妄想って、答えがでたな！

[54: 匿名さん]

＞つまり、脳内妄想って、答えがでたな！

何平米を毎月いくらで貸して
年収がいくらで、課税金額がいくらで
税額がいくらなのか聞いても脳内妄想の回答しか期待できないのかな
それともスレ主逃げたか！
コンビニ名くらいは実在するかな？

[55: 匿名]

まあ、設定に無理があるな。

[56: 匿名さん]

田舎のＭＳに大手コンビニチェーンってとこは無理があると思う。
田舎はだだっ広い場所にコンビニがポツンとあるのがカントリー風なんだけどね
スレ主のＭＳのコンビニはＰ付きなのかなぁ～？

都会のコンビニも撤退や移転が激しいです、良い場所に居るのは
安定している場合もありますがね。。。家賃が気になるなぁ

田舎に５００世帯てのも無理があるなぁ >8
田舎てのは >50 にスレ主が書いてるし

[57: 匿名]

だな

[58: 匿名さん]

すまんすまん。
57が、だな以外消えちまったままＵＰした。

よくスレ主のコメントを読み返してもらいたいんだが、
他の人がコメントしたのを追認しているだけなんだな。

リアリティがないから、リアリティがありそうなことを、
そうそう、と言っているだけ。

[59: 理事長]

スレ主です

これ以上は、有益な回答も得られないようですし、
逃げたとか妄想とか、好き勝手言う様な輩が大半の
ようですので、最後の書き込みにします。

>>52さん
ありがとうございます。
本は自分で買いました。
テナントの管理は特に委託していません。
一応、今の契約が１５年か２０年くらいの契約なので・・・


あと、田舎の認識には個人の主観に大きく左右されますからね。
一応駅徒歩５分以内ですが、駅から離れるとホントに田舎です。
ちなみにコンビニは業界１位のコンビニチェーンです。
駐車場も５台以上あります。

リアリティ無いのは、マンション特定されるのが嫌で明記を避けてるからでしょうね。

貴重なアドバイスいただいたみなさまありがとうございました。


ロクなアドバイスもできないみなさんもお疲れさまでした。暇つぶしの相手もうできなくてすみません。

[60: 匿名]

逃げ足早かったね

[61: 匿名さん]

笑

賃料くらい教えてほしかったけど
妄想と言うか・・・

僅かな税金を払っているって矛盾してる。

[62: 匿名さん]

逃げたスレ主の記事にいつも新たな疑問が出てくるなぁ
スレ主はなんていう本を買ったんだろうぅ？

[63: 匿名さん]

だれかスレ主の矛盾一覧を作ってください。

[64: 30]

スレ主の発言に特に明らかな矛盾点はないと思うけど。

ただ、俺の持っている知識と照らし合わすと、実在しないのではないかという疑問点はしこたまある。

家に帰って気が向いたら総括してみよう。
では。

[65: 30]

さて、実在性の疑問点について総括していこう。その前にスレ主の人物性について。

Ⅰ．スレ主の人物性


スレ主はとても頭の良い人ですね。まずこれが大前提。
お馬鹿なことしか書いていないなら、勉強しろで終わり。
匿名掲示板にしては、とても文章が論旨明快で知性を感じる。
なお、マンションについての法律もかなり押さえているようだ。

>>8で、
>管理組合で買取るのは、登記がらみのコストがやはり高そうです。
>というか、１戸でも反対すれば不成立。

というくだりがあるが、これは、民法の共有と区分所有法の共有の適用範囲を正確に知っていなければ書けないフレーズ。マンション管理士クラスでも間違える方が多いところ。頭脳明晰な証拠である。

ところで、一つお詫び。矛盾しているところはあった。
①>>8で店舗部分を区分所有者の共有と言いながら、
②>>18で、>>13の店舗を規約共用部分という主張を認めている点

先に述べたように、スレ主は民法の共有と区分所有法の共有を明確に区別する能力を持っているから、
この点を混乱することはあり得ない。
まず、この点が実在に疑問符を感じる第１のポイント。

[66: 匿名さん]

　ここのウマシカすれ主に一言！

（収益事業（店舗賃貸）で減価償却費が計上できない？）税理士さんへ頼めャ！

　頼むお金が勿体ないのなら黙って税金を払え！

[67: 30]

次にこのような管理組合がデベから賃貸人の地位を引継ぐ形態の分譲マンションが存在するか？

Ⅱ．管理組合が店舗の賃貸人とする分譲マンションの可能性

本件の想定に近い実例を１つだけ知っている。
リビングライフという中小デベロッパーが横浜で手がける「ライフレビュー横濱関内スクエアII」というもの。
同社がマスコミに20周年記念事業として発表した時には、同社ホームページに詳しく記載があったが、今は
超フォントの小さい文字で書いてあるだけ。

別のホームページだが、仕組みが分かり易いネット情報のリンクを貼っておく。
http://allabout.co.jp/r_house/gc/373657/2/
リンクが無くなっても、『リビングライフ』『管理費ゼロ』のアンド検索をすれば、プレス情報が沢山ヒットする。

なお、どこかでタワーマンション下層店舗で、規約共用部分となっているケースがあるというネット情報を
見たことがあるが、信頼性が乏しいかった記憶がある。本件と類例があるならご教示いただきたい。
リビングライフの件を11月頃に知って、いろいろ類例を探したが見つからない。

俺の探し方がイマイチかもしれないが、ネットで簡単に見つからないというのが実在に対する疑問符の第２のポイント

[68: 30]

連投すまんが、実在の疑問符のポイントは第７まである。今しばらくお付き合いを。

敢えて、予防線を張るが、３の税務は一番、俺が正直自信の無いところ。
だが、スレタイのメインテーマが税金である以上、税務を後回しにはできまい。
これを読んだ識者殿は、俺の誤りを遠慮なくご指摘願いたい。

Ⅲ．税務

税金といっても本件についてはいろいろ中項目がある。

１．法人税

本件のメインテーマである、法人税第３条、４条で、マンション管理組合の収益事業について課税される件。

収益事業　・・・課税
非収益事業・・・非課税

なじみの無い方は違和感が満点だと思う。ところが、財団法人とか、あるいは宗教法人は原則非課税だが、
収益事業（例えば駐車場賃貸）は課税されるのが当たり前。だから、そんなにレアケースではないのだよ。

所得税の世界ではあるが、個人が３階は自宅、１・２階を賃貸していたとしよう。
この場合、外壁を塗りなおしたとして、どこまで賃貸事業の経費として認められるか。
満額認められることはない。家事用＝自宅用途と事業用と合理的に区分して経費としていく。

例えば、階数に応じて、2/3を経費にするとか。

長くなったが、何が言いたいかというとある種、非課税事業と課税事業とに区分していくというのは
世の中当たり前に行われていて、税理士がそれを知らないはずがない。
だから、スレ主が言う「税理士が自分の報酬しか損金参入しない」という行動にでるはずがない。

この点が第３の実在性の疑問符のポイント。

２．所得税

なお、>>67で上げた事例では、
店舗区画は１つの専有部分となっており、それを区分所有者が共有している。従って、区分所有者が納税義務者となるとTELでデベは言っていた。
（ちなみに、所得税にはいくつかの区分があり、合算で20万円超とならないと免税扱いとなる）

ご参考までに、管理組合が任意組合という整理がされれば、法人税基本通達14-1-1で組合員が課税対象とする座学的な発想なら考えられなくもない。しかし、マンション管理組合＝人格なき社団→法人税法３条という実務整理はできているのでこの可能性はまずないでしょう。

３．固定資産税

>>15のコメントがあるが、これは俺ではない。ネット情報では違う整理を見つけたが、実例を知らないのでノーコメントとしておく。

なお、固定資産税については、土地・建物の他に、償却資産というものもある。
土地・建物については税務署が納税額を算定してくるのに対し、償却資産は自己申告が基本である。
そのため、賃貸事業者であっても知らない人が多い。
償却資産の詳細の説明は割愛するが、スレ主が書き込んだ、
>>59のコンビニ駐車場のアスファルトなどが該当する。

４．事業所用家屋の貸付状況の申告

地方税法701条の52にはこんな項目もある。もう、コメント書く能力が尽きつつある。

５．税理士報酬

１２ヶ月分の賃料だけを益金として計上し、税理士報酬のみ損金とする。
こんなことで何十万円も取る税理士は知らん。これも実在を疑う要素になっている。


すまん、もう誤字脱字を見直す気力はないなあ。そのまま投稿～、でや！

[69: 30]

風呂上がりに７つのポイントうちの残りを全て書く気力があるかどうかわからんが、項目と要旨だけは書く。

Ⅳ．マンション管理組合運営
　500世帯クラスの管理組合でスレ主の書き込みのような運営は現実的にあり得ない。
　500世帯もあって、経費計上０を見過ごすはずがない。

Ⅴ．店舗賃貸契約・工事負担について
　手元に某コンビニとの賃貸契約があるが、>>13のようなスケルトン貸しでオーナー負担がないということは
　ありえない。業界用語でいうところのA工事、B工事、C工事の区分を知らない人のコメント。

Ⅵ．賃貸管理
　マンション管理とは別に、賃借人との折衝・管理が必要になる。これについては管理組合の素人君では
　荷が重いので、管理を委託していないというスレ主のコメントに疑義あり。

Ⅶ．法律上の制限
　沢山の人たちが、賃貸収入を享受するような、いわば不動産賃貸事業の小口化商品については、
　めちゃめちゃ厳しい規制がある。
　先に上げた中小デベがどうやって問題ないとの弁護士意見を取ったか分からないが、
　『不動産特定共同事業法』という超マイナーな法律のせいで、Ⅱのような仕組みは極めて作りづらいはず。
　だから、実在に疑義を持っている。

以上、要旨だけ。基礎知識がない方には全く、チンプンカンプンでごめん。

[70: 匿名さん]

ご苦労さん。

[71: 匿名さん]

a.賃料いくら？(店舗と駐車場)

b.税額いくら？

c.法人税の本のタイトルは？

d.実話ですか？

↑この問いに答えられないなら脳内妄想だな

[72: 匿名さん]

ここのスレ主は、信用できない。
逃げたか自演か妄想かウソつきか

[73: 匿名さん]

スレ主が
逃げた理由は～

賃料収入を聞かれたからだよ
納税していると言う税額も答えにくそうだったし・・・

[74: 匿名さん]

税金逃れを聞きたかっただけよ。無いと分かればそれで終わりだべ。

[75: 匿名さん]

賃料と税額を聞いたとたん逃げたよ　税務署信用あるかな？

[76: 匿名さん]

まぁ～しかし
税金のスレ立てといて
税額聞かれたとたんに逃げるなんて
生きていて恥ずかしくないのかな

[77: 匿名さん]

コンビニが１５年契約するかなぁ

[78: 匿名さん]

法人は様々な部門の収支を合算して決算できる。
個人はできない。

[79: 匿名さん]

いや個人も給与など損益通算できないものもあるが、出来るモノの方が多いよ。

[80: 30]

>>77
私のところはもっと短い。15年20年というのは借地権ならありとは思うが、このケースは違和感あるね。

[81: 匿:名さん]

>>77
某大手コンビニのフランチャイズ契約の契約期間は１５年となっており、フランチャイザーが
店舗の土地、建物を用意する場合は、その期間を満たす物件を用意する必要があると思います。

[82: 匿名さん]

その１５年の契約では、何平米を月額いくらで貸す契約なの？
駐車スペースも貸す契約なんでしょ？収入は、いくらあるの？

[83: 匿:名さん]

スレ主が、>>8 で店舗部分を区分所有者の共有と言いながら、>>18 で店舗を規約共用部分だと
言い換えたとの指摘がありましたが、これは、>>7 の質問が不適切であったことによるもので、
規約共用部分は「区分所有者の共有」ですから、スレ主の発言はぶれていないと思います。

>>7 の「区分所有者の共有」は「店舗部分は専有部分であるが区分所有者が共有している」と
書くべきだったでしょうね。

[84: 匿名さん]

パーさん

でもさぁ～スレ主は
賃料収入がいくらで
税金がいくらかを答えないのはなぜだとおもう？

[85: 30]

>>83
ご指摘の共有は、その通り。ありがとう。

[86: 匿名さん]

85
なんだ　笑　30 = スレ主だったんか

[87: 匿:名さん]

スレ主のマンションは、
１．権利能力なき社団である管理組合が店舗部分を規約共用部分として、直接第三者に
　　賃貸する（当然、管理組合は賃貸借契約の当事者である）。
２．収益（区分所有者全員の共同所有財産）は、総有的に区分所有者全員に帰属し、
　　持分の観念がなく各区分所有者は分割請求ができない。
３．したがって、どこかの時点で総会決議により修繕積立金会計等に組み入れることを
　　前提にしたスキームである。

これに対し、>>67 の例は、
１．店舗である専有部分を区分所有者全員で共有するということは、各区分所有者は、
　　居住用の専有部分とともに店舗用の専有部分（共有持分）を所有することを意味する。
２．当然、店舗は専有部分であるので、各共有者は居住用の専有部分とは別に店舗部分に
　　係る管理費等についても、個別に共有持分に応じた負担をしなければならない。
３．各共有者は、店舗部分から生じる賃料収入のうち持分割合に見合った金額
　　（個人の収入となる）を受け取り、個別に居住用の専有部分と店舗部分（共有持分）に
　　係る管理費、修繕積立金および固定資産税等に充当するというスキームである。
４．店舗部分を共有者全員が第三者に賃貸（契約を全員の連名契約とするのか、
　　代表者による契約とするのかは不明）するのであり、管理組合（区分所有者全員）は
　　賃貸借契約の当事者でもなく、また賃貸借契約に関して介在することもない。

このスキームは、デベが「管理費負担事実上０円」を謳いたいがためのヘテロドックスな
ものであると考えます。

[88: 匿名さん]

87 = 30 = スレ主

つまり、スレ主は勉強士で実務を知らない
教科書頭の人で、法人税を知らずにマン管センタから
拾い読みした某報告書を真に受けて、誤った事例を
スレ立ててしまったってことですね　笑

[89: 匿名さん]

「笑」は不必要。

[90: 30]

スルーしようとスルーしまいと絡まれそうだから一言だけ言っとくが、私はスレ主ではない。

>>87
整理ありがとう。
67の例の4については、このデベのＨＰで管理組合が賃貸借契約の当事者と推定できる記述があった。具体的なことは忘れたけど。