収益事業（店舗賃貸）で減価償却費が計上できない？

[理事長]

千葉県の某マンションにて今期理事長を務めている者です。

新築時にデベが大手コンビニチェーンと賃貸借契約を結び、
入居開始後しばらくしてからマンションの１階にコンビニが
入っています。
その後、デベとコンビニチェーンの契約をデベから管理組合が
継承しています。

賃貸借の収入が収益事業となるため、税理士事務所に委託して
前期に法人税の申告を行っています。

その際に、店舗に貸している部分の建物等にかかる減価償却費を
費用として計上できないか税理士事務所に確認したところ、
管理組合として取得している資産ではないため、減価償却費は
計上できない（国税局にも確認済み）とのことだったようで、
ほとんど費用が計上できず、賃料収入のほぼ全てが利益となり
法人税を丸々もっていかれています・・・

なんだか腑に落ちないのですが、そんなものなのでしょうか。
店舗が入っているマンションはよくあると思いますが、どこでも
同じなのでしょうか。

上記の状況でも対応可能な節税対策等あればアドバイスください。
よろしくお願いします。

[1: 今監事]

うーん。
そういう物件の経験はないけど。
確かに、認められないだろうなぁ・・・とは思いますよ。
一物一権の概念から構築されてる制度が圧倒的に多いですからね。

これって税法上の穴っていうより、区分所有法の限界かなぁ。
残念ながら、現行法の範疇では得られた回答のとおりだと思います。

[2: 理事長]

スレ主です。

今監事さん、回答ありがとうございました。
年末年始のため回答が遅くなってしまいました。

やっぱりどうしようもなさそうですね。
明らかにおかしいと思いますが、現行法で
どうしようもないものであれば泣き寝入りですね。

[3: 匿名さん]

なら、管理組合で買い取ればいいんじゃないの？

[4: 匿名さん]

償却分を家賃に上乗せすればー。

[5: 匿名]

単純に…、店舗部分が区分所有者の共有になっているのであれば、
収益部分を各区分所有者に分配すればよいのでは？各区分所有者は確定申告が必要になってしまうけど。

[6: 匿名さん]

契約条件は

税理士を替えられたらいかがですか。

[7: 匿名]

理事長さんへ

店舗部分の所有権はどうなってんの。

区分所有権者の共有
規約共用部分
その他

のどれ？

[8: 理事長]

みささまコメントありがとうございます。

所有権は区分所有者の共有になっています。
　固定資産税が持分に応じて按分してかかっていますので、
　間違いないと思います。

収益を分配する方法もネット上のどこかで見ましたが、
各区分所有者がそれぞれに確定申告をしないといけない
とのことで法人税という直接費的コストよりも各個人での
確定申告にかかる手間という間接費的コストの方がはるかに
高くなるためあきらめました。

管理組合で買取るのは、登記がらみのコストがやはり高そうです。
というか、１戸でも反対すれば不成立。
何しろ約５００世帯あります。

償却分を家賃に・・・
法人税の問題とは別問題になってしまいますね。
そんな契約変更、相手（店舗）も受けないでしょうし・・・


店舗が入っているマンションは都市部であれば多いと思いますが、
どのような形態が一般的なんでしょうかね。

[9: 匿名]

所有権が組合員なら、管理組合の資産なら、管理組合が償却できないのは当たり前。
管理組合は資産を持っていないから。

[10: 匿名]

>>8
確定申告にかかる手間は人により感じ方が違うだろうね。

住戸を賃貸にだしている区分所有者なら、書類が少し増えるくらいだし、
年末調整で問題がないサラリーマンなら、確定申告は面倒くさい。

[11: 匿名]

>>8
普通、店舗を組合員で共有しているところなんてないよ。

店舗は一つの専有部分となっていて、店舗事業者か不動産賃貸業者が所有者になっている。

ひょっとしたら脳内妄想？

[12: 匿:名さん]

>>11
専有部分の対象となる部分を規約共用部分にしているのだと思います。
そうでなければ、管理組合に賃貸借契約による賃料収入はありません。

[13: 匿:名さん]

推測ですが、
１．店舗部分は、規約共用部分である。
２．賃貸は、スケルトン貸しである。
３．内装、営業用設備・什器備品等は、賃借人の負担である。

つまり、管理組合が貸しているのは店舗部分の空間のみであり、管理組合には償却できる
資産はないということだと思います。

[14: 匿名]

規約共用部分って固定資産税かかるの？

[15: 匿:名さん]

建物の固定資産税は、共用部分（法定共用部分＋規約共用部分）を含めた建物全体の価格（評価額）を
次の面積で按分した額を基に各区分所有者の税額を算出します。

専有部分の床面積＋共用部分（法定共用部分＋規約共用部分）を各住戸の専有部分の床面積の割合で
按分した面積

したがって、スレ主の
>>>8 固定資産税が持分に応じて按分してかかっていますので、間違いないと思います。
は頷けます。

[16: 匿名]

規約共用部分だろうけど、可能性としては、
区分所有権の共有→(賃貸借)→管理組合→(転貸借)→テナント
もあるな。

某マイナーなデべも数ヶ月前に、区分所有権者の共有方式でぶち上げていたし。

[17: 匿名さん]

今後貸主負担の設備工事がでてきたら、それは償却できるのでは？

[18: 理事長]

スレ主です。
>>8さん>>13さんに記載いただいた内容が
現状を的確にまとめていただいたものになるかと思います。

>>11さんの指摘からも、特殊なケース？であることは理解できました。

だいぶすっきりしてきましたが、根本的な節税対策となるとやはり難しそうですね。

とりあえずはおとなしく税金払うとして、税理士に頼んでいる法人税の申告を自ら
行うことで無駄な出費を抑えたいと思います。
（これも費用計上できなくなるので、税額は増えてしまいますが・・・）

[19: 匿名]

税理士を無駄な出費というのはあまりにも短絡的。

年々変わる理事の誰もが確定申告できる訳じゃないし、毎年ある税制改正をフォローできないでしょ。

そもそも、税務署と税理士がＮＧという理由を理解できない者が専門家への報酬をケチるなど本末転倒。

[20: 匿名]

税制改正は毎年あるけど、管理組合に関係ある改正なんてほとんどないでしょ。
この組合、減価償却できないの確定なんだし。

何かある？
そもそも論より具体例挙げてよ。

[21: 匿名]

今後取得する資産までだめと整理された訳ではないよね。

[22: 匿名さん]

これは税務署の釣りかい？
共有部分の駐車場収益が課税されないのとどうちがうの？

[23: 匿名]

組合員←→管理組合は内部取引として課税されない。

国税庁だったか、正確には忘れたが、要件はでていたよ。

だから、余った駐車場をコインパーキングにしたら課税対象。

[24: 匿名さん]

組合員に貸してない区画もあるよ
そうか税務署が税金あつめたいだけだんだね
このスレ！騙されないようにしましょうね～

[25: 匿名さん]

管理組合の収入は、区分所有者に案分した利益に還元できます。
ただし区分所有者は費用も負担しているので相殺できるはず。
だから課税されないでしょ

[26: 匿名]

いや～あ。実にユニークな確定申告が出てきそうだ。

[27: 匿名さん]

総トータルで黒字なら確定申告必要かもね
相殺の場合は利益にならないから申告いらないな

[28: 匿名]

相殺するのは勝手だが、全部損金にできるかどうかは別問題って理解している？

イロハのイを確認するのもなんだが。

[29: 匿名さん]

管理組合として収支が黒字なら別だけど
支出も多いから賃料収入だけでは黒字にならん
黒字にならんものは課税されない。イロハのロか

[30: 匿名]

やっぱり、イロハのイを知らなかったか。

店舗部分にかかる修繕費は損金算入できる（＝経費として認められる）が、住居部分の修繕費は損金算入できない（＝経費として認められない）。

因みに、住居部分の管理費は益金（収入）とはならない。


イロハのイ。

[31: 匿名]

税理士コストが無駄だと言い出す背景は、イすら理解できない低レベルが原因なのね。よくわかった。

[32: 匿名さん]

税務署の廻し者がいる？
管理組合の収支は合算してできるでしょ

[33: 匿名さん]

管理組合が管理する駐車場を区分所有者以外に継続的に賃貸した場合は、収益事業とみなされ、その益金が課税対象となる。
管理組合が建物内の複数の住戸を取得し、賃貸又は譲渡する場合なども課税対象となり、納税義務が生じる。
事業者が住戸を所有する場合の管理費などについては必要経費が考えられる。

[34: 匿名さん]

30 & 33
法人の監査とか税務経験なしの簿記２級組でしょう？
どこの専門学校？親が管理組合役員かな？

[35: ３０]

３０です。３３殿は別の方です。

簿記３級すら持って俺のことを好き勝手いうのは構わないが３３殿は短いコメントを見ても、実力者であることは、直ぐにわかる。


例えば、『収益事業』、『みなす 』という言い回しは、このスレの一番の肝である法人税法第３条、４条を意識しての表現だ。

また、『事業者』という言葉は、法人だけでなく、個人事業者を含める言葉。つまり、単なる個人の大家も含まれる言葉として、文脈上正しく使っていることから、相当の実力者であることは明らか。
そんなことも読み取れない、あんたがボンクラだと証明している。

因みに、俺は監査法人の社員と対等にやりとりしているよ。

[36: 匿名さん]

法人なら尚更のこと収支が黒字にならなければ課税されない。
かっこう付けてんじゃねー３０－３５

[37: 匿:名さん]

>>>33 コピペマンさん

コピペをするときは、出典を明らかにしないといけませんよ。
http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/zaimukaikei.pdf

[38: 匿名さん]

37
きゃー
どっかの研究会が作成した報告書を真に受けて納税してんの
納税は法律に従ってくださいね
しかし
財政難とはいえ、あの手この手で・・・こわ

[39: 30]

>>37
この報告書はなんども目を通しているけど、ここからのコピぺとは気付かなかった。よく気づいたね。大したもんだ。

コピぺなら全く理解してない可能性もあるね。

[40: 理事長]

スレ主です。

個人的には結論が出たので見てなかったら、
しばらく見ない間にずいぶんと荒れてしまっていてビックリです。

ちなみに税務署の回し者ではありませんが・・・


３０さんが簡潔で一番的を得ていますね。

あたりまえですが収益事業の会計は、管理費、修繕費とは完全に別にしています。
通常の管理、修繕にかかる支出が収益事業の損金にできる訳がありません。
店舗部分に関しての支出は今のところありませんので、損金の計上はできません。
今後、店舗部分の（管理組合負担の）修繕等が発生すれば損金として計上するのは当然でしょう。

申告書の作成に関しては、来年以降も私が対応すれば良いと思ってますよ。
それでマンションの皆さんの利益になるのであれば本望です。

定額の賃貸料１２か月分の収益だけで費用ゼロの確定申告ですから、
来年以降も同じことやるだけですよ。
たったそれだけの作業で税理士にうん十万円も払うのはもったいないでしょう。
もったいないと思わない人は、税理士に頼めばいいだけ。

関連する税法改正があれば勉強すればいいだけですし、何より勉強になってありがたいです。
それなりの規模の会社の場合、経理部でもなければ自分で法人税の申告書を作成する機会ありませんからね。
少なくとも私はこれまで機会がありませんでした。いい勉強の機会です。
ちなみに昨日、法人税申告書の作成に関する本を買ってきました。新鮮でおもしろいです。

納税しなくて良いという方は、うちの事例でしなくていい考え方を具体的に示していただけますか。
最初からそれを求めてるのですから。
まぁ、具体的には示せないんでしょうね。
（とあおってみたりすると教えてくれるのかな？）

[41: 匿名さん]

必要な税金は払うべきだ。おかしな税制は代議士に改正さえるべき。
その間で泣いても結果は同じ。

[42: 30]

消防設備点検費や保険など面積按分して損金にできないの？

[43: 匿名さん]

どっかの研究会が作成した報告書により納税しているなら
納税の義務じゃなくて寄付じゃないの(笑)＞４０

法律で明記されてなく意味不明の研究会の持論は拘束力無し

まぁ税務署が通達でも出していれば少しは気にするけど
通達はあるの？無いでしょうね！そんな通達出すと笑われるからね。

[44: 匿名さん]

>>40
管理組合で会計を分けているってどうなの

収益会計はずーとプラスなの？

仮に空家状態が続いた場合の管理費はどこからでるの？

[45: 30]

>>43
法令にちゃんと定められているよ。

法人化していない管理組合は、
①法人税法第３条で、法人とみなされ、
②法人税法第４条で収益事業が納税義務の対象と限定されている(非収益事業は納税義務は納税義務の対象外)。
③法人税施行令６条で収益事業と非収益事業とを区分経理すべきことが定められている。

因みに、法人税法基本通達では、15-2-1～15-2-14辺りに収益事業についてのもう少し詳しい点についての通達がある。

[46: 匿名さん]

なんか変だね
収益事業が赤字だったら誰が補てんするの？
会計分けると変だよ

[47: 匿名さん]

45
やっぱり通達は無責任にしか書いていないね

[48: 匿名]

>>40
税理士報酬以外の費用計上してないのか。
自分の報酬以外なにもやらないとは、とんだ食わせ物の税理士だな。

[49: 匿名さん]

>>45
嘘ばっか。
ちゃんと原文のみを貼りな。

[50: 理事長]

スレ主です。

>>41さん
　確かに。まぁ、そこまでやるような金額でも・・・
　なので、泣いときます。

>>42さん
　確かにそうですね。金額としては僅かでしょうが、認められる可能性高そうです。
　ありがとうございます。

>>43さん
　どっかの研究会の報告書の話は、私の書き込みではありませんので関係ありませんが、
　書いていた内容と今回の話は全然関係無いようです。何か勘違いされてませんか？

>>44さん、46さん
　収益事業なので、当然分けます。
　とゆうか分けなくて、通常の管理費収入まで益金とみなされたらたまりません。
　また、店舗貸ししている部分の管理費徴収はもともとしていませんので、空き家になったら
　新しい借主を探すか、管理組合で他の有効利用する方法を考えるだけです。
　収益事業が赤字になることはありません。そもそも今回の議論は益金のみで損金が０であることの
　問題解決を求めてるものですから。

>>45さん
　解説ありがとうございます。

>>48さん
　そのとおりです。申告書作るだけの税理士は不要です。。
　節税のことなんかこれっぽっちもです。うん十万ももらっておきながら。
　といって、ここで相談して皆さんのお知恵を拝借しても、ここまでのところでは、
　大きな節税策は出てきていませんが・・・



結果として収益事業のようになっていますが、もとの目的はデベが売り文句として
「マンション内に大手コンビニが入ります！！」って言いたかっただけだと思うんですよね。
居住者向けのみであれば収益事業にはなりませんが、たかだか数百世帯の居住者のためだけに
大手コンビニチェーンは入ってくれませんからね。
でも、田舎なので、敷地内にコンビニ入ってるだけでみんな喜んでます。
僅かな税金支払にこだわってはダメですね。。
財政難のわが国に寄付したと思っておきます。。