千葉県の某マンションにて今期理事長を務めている者です。
新築時にデベが大手コンビニチェーンと賃貸借契約を結び、
入居開始後しばらくしてからマンションの１階にコンビニが
入っています。
その後、デベとコンビニチェーンの契約をデベから管理組合が
継承しています。
賃貸借の収入が収益事業となるため、税理士事務所に委託して
前期に法人税の申告を行っています。
その際に、店舗に貸している部分の建物等にかかる減価償却費を
費用として計上できないか税理士事務所に確認したところ、
管理組合として取得している資産ではないため、減価償却費は
計上できない（国税局にも確認済み）とのことだったようで、
ほとんど費用が計上できず、賃料収入のほぼ全てが利益となり
法人税を丸々もっていかれています・・・
なんだか腑に落ちないのですが、そんなものなのでしょうか。
店舗が入っているマンションはよくあると思いますが、どこでも
同じなのでしょうか。
上記の状況でも対応可能な節税対策等あればアドバイスください。
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2010-12-28 02:23:52
注文住宅のオンライン相談
収益事業（店舗賃貸）で減価償却費が計上できない？
| No.1 |
by 今監事 2010-12-28 22:45:09
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うーん。
そういう物件の経験はないけど。 確かに、認められないだろうなぁ・・・とは思いますよ。 一物一権の概念から構築されてる制度が圧倒的に多いですからね。 これって税法上の穴っていうより、区分所有法の限界かなぁ。 残念ながら、現行法の範疇では得られた回答のとおりだと思います。 |
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|---|---|---|
| No.2 |
スレ主です。
今監事さん、回答ありがとうございました。 年末年始のため回答が遅くなってしまいました。 やっぱりどうしようもなさそうですね。 明らかにおかしいと思いますが、現行法で どうしようもないものであれば泣き寝入りですね。 |
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| No.3 |
なら、管理組合で買い取ればいいんじゃないの？
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| No.4 |
償却分を家賃に上乗せすればー。
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| No.5 |
単純に…、店舗部分が区分所有者の共有になっているのであれば、
収益部分を各区分所有者に分配すればよいのでは？各区分所有者は確定申告が必要になってしまうけど。 |
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| No.6 |
契約条件は
税理士を替えられたらいかがですか。 |
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| No.7 |
理事長さんへ
店舗部分の所有権はどうなってんの。 区分所有権者の共有 規約共用部分 その他 のどれ？ |
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| No.8 |
みささまコメントありがとうございます。
所有権は区分所有者の共有になっています。 固定資産税が持分に応じて按分してかかっていますので、 間違いないと思います。 収益を分配する方法もネット上のどこかで見ましたが、 各区分所有者がそれぞれに確定申告をしないといけない とのことで法人税という直接費的コストよりも各個人での 確定申告にかかる手間という間接費的コストの方がはるかに 高くなるためあきらめました。 管理組合で買取るのは、登記がらみのコストがやはり高そうです。 というか、１戸でも反対すれば不成立。 何しろ約５００世帯あります。 償却分を家賃に・・・ 法人税の問題とは別問題になってしまいますね。 そんな契約変更、相手（店舗）も受けないでしょうし・・・ 店舗が入っているマンションは都市部であれば多いと思いますが、 どのような形態が一般的なんでしょうかね。 |
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| No.9 |
所有権が組合員なら、管理組合の資産なら、管理組合が償却できないのは当たり前。
管理組合は資産を持っていないから。 |
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| No.10 |
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| No.11 |
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| No.12 |
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| No.13 |
推測ですが、
１．店舗部分は、規約共用部分である。 ２．賃貸は、スケルトン貸しである。 ３．内装、営業用設備・什器備品等は、賃借人の負担である。 つまり、管理組合が貸しているのは店舗部分の空間のみであり、管理組合には償却できる 資産はないということだと思います。 |
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| No.14 |
規約共用部分って固定資産税かかるの？
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| No.15 |
建物の固定資産税は、共用部分（法定共用部分＋規約共用部分）を含めた建物全体の価格（評価額）を
次の面積で按分した額を基に各区分所有者の税額を算出します。 専有部分の床面積＋共用部分（法定共用部分＋規約共用部分）を各住戸の専有部分の床面積の割合で 按分した面積 したがって、スレ主の >>>8 固定資産税が持分に応じて按分してかかっていますので、間違いないと思います。 は頷けます。 |
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| No.16 |
規約共用部分だろうけど、可能性としては、
区分所有権の共有→(賃貸借)→管理組合→(転貸借)→テナント もあるな。 某マイナーなデべも数ヶ月前に、区分所有権者の共有方式でぶち上げていたし。 |
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| No.17 |
今後貸主負担の設備工事がでてきたら、それは償却できるのでは？
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| No.18 | ||
| No.19 |
税理士を無駄な出費というのはあまりにも短絡的。
年々変わる理事の誰もが確定申告できる訳じゃないし、毎年ある税制改正をフォローできないでしょ。 そもそも、税務署と税理士がＮＧという理由を理解できない者が専門家への報酬をケチるなど本末転倒。 |
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| No.20 |
税制改正は毎年あるけど、管理組合に関係ある改正なんてほとんどないでしょ。
この組合、減価償却できないの確定なんだし。 何かある？ そもそも論より具体例挙げてよ。 |
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| No.21 |
今後取得する資産までだめと整理された訳ではないよね。
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| No.22 |
これは税務署の釣りかい？
共有部分の駐車場収益が課税されないのとどうちがうの？ |
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| No.23 |
組合員←→管理組合は内部取引として課税されない。
国税庁だったか、正確には忘れたが、要件はでていたよ。 だから、余った駐車場をコインパーキングにしたら課税対象。 |
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| No.24 |
組合員に貸してない区画もあるよ
そうか税務署が税金あつめたいだけだんだね このスレ！騙されないようにしましょうね～ |
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| No.25 |
管理組合の収入は、区分所有者に案分した利益に還元できます。
ただし区分所有者は費用も負担しているので相殺できるはず。 だから課税されないでしょ |
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| No.26 |
いや～あ。実にユニークな確定申告が出てきそうだ。
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| No.27 |
総トータルで黒字なら確定申告必要かもね
相殺の場合は利益にならないから申告いらないな |
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| No.28 |
相殺するのは勝手だが、全部損金にできるかどうかは別問題って理解している？
イロハのイを確認するのもなんだが。 |
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| No.29 |
管理組合として収支が黒字なら別だけど
支出も多いから賃料収入だけでは黒字にならん 黒字にならんものは課税されない。イロハのロか |
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| No.30 |
やっぱり、イロハのイを知らなかったか。
店舗部分にかかる修繕費は損金算入できる（＝経費として認められる）が、住居部分の修繕費は損金算入できない（＝経費として認められない）。 因みに、住居部分の管理費は益金（収入）とはならない。 イロハのイ。 |
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| No.31 |
税理士コストが無駄だと言い出す背景は、イすら理解できない低レベルが原因なのね。よくわかった。
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| No.32 |
税務署の廻し者がいる？
管理組合の収支は合算してできるでしょ |
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| No.33 |
管理組合が管理する駐車場を区分所有者以外に継続的に賃貸した場合は、収益事業とみなされ、その益金が課税対象となる。
管理組合が建物内の複数の住戸を取得し、賃貸又は譲渡する場合なども課税対象となり、納税義務が生じる。 事業者が住戸を所有する場合の管理費などについては必要経費が考えられる。 |
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| No.34 |
30 & 33
法人の監査とか税務経験なしの簿記２級組でしょう？ どこの専門学校？親が管理組合役員かな？ |
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| No.35 |
３０です。３３殿は別の方です。
簿記３級すら持って俺のことを好き勝手いうのは構わないが３３殿は短いコメントを見ても、実力者であることは、直ぐにわかる。 例えば、『収益事業』、『みなす 』という言い回しは、このスレの一番の肝である法人税法第３条、４条を意識しての表現だ。 また、『事業者』という言葉は、法人だけでなく、個人事業者を含める言葉。つまり、単なる個人の大家も含まれる言葉として、文脈上正しく使っていることから、相当の実力者であることは明らか。 そんなことも読み取れない、あんたがボンクラだと証明している。 因みに、俺は監査法人の社員と対等にやりとりしているよ。 |
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| No.36 |
法人なら尚更のこと収支が黒字にならなければ課税されない。
かっこう付けてんじゃねー３０－３５ |
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| No.37 |
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| No.38 |
37
きゃー どっかの研究会が作成した報告書を真に受けて納税してんの 納税は法律に従ってくださいね しかし 財政難とはいえ、あの手この手で・・・こわ |
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| No.39 |
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| No.40 |
スレ主です。
個人的には結論が出たので見てなかったら、 しばらく見ない間にずいぶんと荒れてしまっていてビックリです。 ちなみに税務署の回し者ではありませんが・・・ ３０さんが簡潔で一番的を得ていますね。 あたりまえですが収益事業の会計は、管理費、修繕費とは完全に別にしています。 通常の管理、修繕にかかる支出が収益事業の損金にできる訳がありません。 店舗部分に関しての支出は今のところありませんので、損金の計上はできません。 今後、店舗部分の（管理組合負担の）修繕等が発生すれば損金として計上するのは当然でしょう。 申告書の作成に関しては、来年以降も私が対応すれば良いと思ってますよ。 それでマンションの皆さんの利益になるのであれば本望です。 定額の賃貸料１２か月分の収益だけで費用ゼロの確定申告ですから、 来年以降も同じことやるだけですよ。 たったそれだけの作業で税理士にうん十万円も払うのはもったいないでしょう。 もったいないと思わない人は、税理士に頼めばいいだけ。 関連する税法改正があれば勉強すればいいだけですし、何より勉強になってありがたいです。 それなりの規模の会社の場合、経理部でもなければ自分で法人税の申告書を作成する機会ありませんからね。 少なくとも私はこれまで機会がありませんでした。いい勉強の機会です。 ちなみに昨日、法人税申告書の作成に関する本を買ってきました。新鮮でおもしろいです。 納税しなくて良いという方は、うちの事例でしなくていい考え方を具体的に示していただけますか。 最初からそれを求めてるのですから。 まぁ、具体的には示せないんでしょうね。 （とあおってみたりすると教えてくれるのかな？） |
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| No.41 |
必要な税金は払うべきだ。おかしな税制は代議士に改正さえるべき。
その間で泣いても結果は同じ。 |
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| No.42 |
消防設備点検費や保険など面積按分して損金にできないの？
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| No.43 |
どっかの研究会が作成した報告書により納税しているなら
納税の義務じゃなくて寄付じゃないの(笑)＞４０ 法律で明記されてなく意味不明の研究会の持論は拘束力無し まぁ税務署が通達でも出していれば少しは気にするけど 通達はあるの？無いでしょうね！そんな通達出すと笑われるからね。 |
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| No.44 |
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| No.45 |
>>43
法令にちゃんと定められているよ。 法人化していない管理組合は、 ①法人税法第３条で、法人とみなされ、 ②法人税法第４条で収益事業が納税義務の対象と限定されている(非収益事業は納税義務は納税義務の対象外)。 ③法人税施行令６条で収益事業と非収益事業とを区分経理すべきことが定められている。 因みに、法人税法基本通達では、15-2-1～15-2-14辺りに収益事業についてのもう少し詳しい点についての通達がある。 |
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| No.46 |
なんか変だね
収益事業が赤字だったら誰が補てんするの？ 会計分けると変だよ |
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| No.47 |
45
やっぱり通達は無責任にしか書いていないね |
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| No.48 |
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| No.49 |
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| No.50 |
スレ主です。
>>41さん 確かに。まぁ、そこまでやるような金額でも・・・ なので、泣いときます。 >>42さん 確かにそうですね。金額としては僅かでしょうが、認められる可能性高そうです。 ありがとうございます。 >>43さん どっかの研究会の報告書の話は、私の書き込みではありませんので関係ありませんが、 書いていた内容と今回の話は全然関係無いようです。何か勘違いされてませんか？ >>44さん、46さん 収益事業なので、当然分けます。 とゆうか分けなくて、通常の管理費収入まで益金とみなされたらたまりません。 また、店舗貸ししている部分の管理費徴収はもともとしていませんので、空き家になったら 新しい借主を探すか、管理組合で他の有効利用する方法を考えるだけです。 収益事業が赤字になることはありません。そもそも今回の議論は益金のみで損金が０であることの 問題解決を求めてるものですから。 >>45さん 解説ありがとうございます。 >>48さん そのとおりです。申告書作るだけの税理士は不要です。。 節税のことなんかこれっぽっちもです。うん十万ももらっておきながら。 といって、ここで相談して皆さんのお知恵を拝借しても、ここまでのところでは、 大きな節税策は出てきていませんが・・・ 結果として収益事業のようになっていますが、もとの目的はデベが売り文句として 「マンション内に大手コンビニが入ります！！」って言いたかっただけだと思うんですよね。 居住者向けのみであれば収益事業にはなりませんが、たかだか数百世帯の居住者のためだけに 大手コンビニチェーンは入ってくれませんからね。 でも、田舎なので、敷地内にコンビニ入ってるだけでみんな喜んでます。 僅かな税金支払にこだわってはダメですね。。 財政難のわが国に寄付したと思っておきます。。 |
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| No.51 |
>50
寄付したと思っているって たしかに法律的な明確な取り決めが無い どこかの研究会が作成した報告書が唯一 根拠になっている事例のようですが 法的な根拠が全く無いのに納税している 寄付している様な事例だと言うことで 納税義務がある様な既成事実ではないと言うこと 寄付している稀な事例と言うことのようですね。 |
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| No.52 |
>>50
一般論として不動産賃貸業は、利幅が薄く回転商売の小売業と異なりもともと発生する経費は多くありません。 その上、減価償却費、固都税、支払利息が計上できないということであれば計上できる経費は限られます。 あっ、法人税の本代も経費にできます(管理組合で買っているなら) あと大所で残っているとしたら、テナント賃貸管理の委託料でしょうか。 |
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| No.53 |
このスレ主の脳内妄想にいつまで付き合うの？
数百人規模のマンションで、賃料は全部課税されて、税理士のフィーだけしか経費にできない。そんなことで数百人が黙っている。そんな、お人好しが数百人揃ったマンションはありえない。 つまり、脳内妄想って、答えがでたな！ |
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| No.54 |
＞つまり、脳内妄想って、答えがでたな！
何平米を毎月いくらで貸して 年収がいくらで、課税金額がいくらで 税額がいくらなのか聞いても脳内妄想の回答しか期待できないのかな それともスレ主逃げたか！ コンビニ名くらいは実在するかな？ |
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| No.55 |
まあ、設定に無理があるな。
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| No.56 | ||
| No.57 |
だな
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| No.58 |
すまんすまん。
57が、だな以外消えちまったままＵＰした。 よくスレ主のコメントを読み返してもらいたいんだが、 他の人がコメントしたのを追認しているだけなんだな。 リアリティがないから、リアリティがありそうなことを、 そうそう、と言っているだけ。 |
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| No.59 |
スレ主です
これ以上は、有益な回答も得られないようですし、 逃げたとか妄想とか、好き勝手言う様な輩が大半の ようですので、最後の書き込みにします。 >>52さん ありがとうございます。 本は自分で買いました。 テナントの管理は特に委託していません。 一応、今の契約が１５年か２０年くらいの契約なので・・・ あと、田舎の認識には個人の主観に大きく左右されますからね。 一応駅徒歩５分以内ですが、駅から離れるとホントに田舎です。 ちなみにコンビニは業界１位のコンビニチェーンです。 駐車場も５台以上あります。 リアリティ無いのは、マンション特定されるのが嫌で明記を避けてるからでしょうね。 貴重なアドバイスいただいたみなさまありがとうございました。 ロクなアドバイスもできないみなさんもお疲れさまでした。暇つぶしの相手もうできなくてすみません。 |
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| No.60 |
逃げ足早かったね
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| No.61 |
笑
賃料くらい教えてほしかったけど 妄想と言うか・・・ 僅かな税金を払っているって矛盾してる。 |
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| No.62 |
逃げたスレ主の記事にいつも新たな疑問が出てくるなぁ
スレ主はなんていう本を買ったんだろうぅ？ |
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| No.63 |
だれかスレ主の矛盾一覧を作ってください。
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| No.64 |
スレ主の発言に特に明らかな矛盾点はないと思うけど。
ただ、俺の持っている知識と照らし合わすと、実在しないのではないかという疑問点はしこたまある。 家に帰って気が向いたら総括してみよう。 では。 |
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| No.65 |
さて、実在性の疑問点について総括していこう。その前にスレ主の人物性について。
Ⅰ．スレ主の人物性 スレ主はとても頭の良い人ですね。まずこれが大前提。 お馬鹿なことしか書いていないなら、勉強しろで終わり。 匿名掲示板にしては、とても文章が論旨明快で知性を感じる。 なお、マンションについての法律もかなり押さえているようだ。 >>8で、 >管理組合で買取るのは、登記がらみのコストがやはり高そうです。 >というか、１戸でも反対すれば不成立。 というくだりがあるが、これは、民法の共有と区分所有法の共有の適用範囲を正確に知っていなければ書けないフレーズ。マンション管理士クラスでも間違える方が多いところ。頭脳明晰な証拠である。 ところで、一つお詫び。矛盾しているところはあった。 ①>>8で店舗部分を区分所有者の共有と言いながら、 ②>>18で、>>13の店舗を規約共用部分という主張を認めている点 先に述べたように、スレ主は民法の共有と区分所有法の共有を明確に区別する能力を持っているから、 この点を混乱することはあり得ない。 まず、この点が実在に疑問符を感じる第１のポイント。 |
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| No.66 |
ここのウマシカすれ主に一言！
（収益事業（店舗賃貸）で減価償却費が計上できない？）税理士さんへ頼めャ！ 頼むお金が勿体ないのなら黙って税金を払え！ |
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| No.67 |
次にこのような管理組合がデベから賃貸人の地位を引継ぐ形態の分譲マンションが存在するか？
Ⅱ．管理組合が店舗の賃貸人とする分譲マンションの可能性 本件の想定に近い実例を１つだけ知っている。 リビングライフという中小デベロッパーが横浜で手がける「ライフレビュー横濱関内スクエアII」というもの。 同社がマスコミに20周年記念事業として発表した時には、同社ホームページに詳しく記載があったが、今は 超フォントの小さい文字で書いてあるだけ。 別のホームページだが、仕組みが分かり易いネット情報のリンクを貼っておく。 http://allabout.co.jp/r_house/gc/373657/2/ リンクが無くなっても、『リビングライフ』『管理費ゼロ』のアンド検索をすれば、プレス情報が沢山ヒットする。 なお、どこかでタワーマンション下層店舗で、規約共用部分となっているケースがあるというネット情報を 見たことがあるが、信頼性が乏しいかった記憶がある。本件と類例があるならご教示いただきたい。 リビングライフの件を11月頃に知って、いろいろ類例を探したが見つからない。 俺の探し方がイマイチかもしれないが、ネットで簡単に見つからないというのが実在に対する疑問符の第２のポイント |
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| No.68 |
連投すまんが、実在の疑問符のポイントは第７まである。今しばらくお付き合いを。
敢えて、予防線を張るが、３の税務は一番、俺が正直自信の無いところ。 だが、スレタイのメインテーマが税金である以上、税務を後回しにはできまい。 これを読んだ識者殿は、俺の誤りを遠慮なくご指摘願いたい。 Ⅲ．税務 税金といっても本件についてはいろいろ中項目がある。 １．法人税 本件のメインテーマである、法人税第３条、４条で、マンション管理組合の収益事業について課税される件。 収益事業 ・・・課税 非収益事業・・・非課税 なじみの無い方は違和感が満点だと思う。ところが、財団法人とか、あるいは宗教法人は原則非課税だが、 収益事業（例えば駐車場賃貸）は課税されるのが当たり前。だから、そんなにレアケースではないのだよ。 所得税の世界ではあるが、個人が３階は自宅、１・２階を賃貸していたとしよう。 この場合、外壁を塗りなおしたとして、どこまで賃貸事業の経費として認められるか。 満額認められることはない。家事用＝自宅用途と事業用と合理的に区分して経費としていく。 例えば、階数に応じて、2/3を経費にするとか。 長くなったが、何が言いたいかというとある種、非課税事業と課税事業とに区分していくというのは 世の中当たり前に行われていて、税理士がそれを知らないはずがない。 だから、スレ主が言う「税理士が自分の報酬しか損金参入しない」という行動にでるはずがない。 この点が第３の実在性の疑問符のポイント。 ２．所得税 なお、>>67で上げた事例では、 店舗区画は１つの専有部分となっており、それを区分所有者が共有している。従って、区分所有者が納税義務者となるとTELでデベは言っていた。 （ちなみに、所得税にはいくつかの区分があり、合算で20万円超とならないと免税扱いとなる） ご参考までに、管理組合が任意組合という整理がされれば、法人税基本通達14-1-1で組合員が課税対象とする座学的な発想なら考えられなくもない。しかし、マンション管理組合＝人格なき社団→法人税法３条という実務整理はできているのでこの可能性はまずないでしょう。 ３．固定資産税 >>15のコメントがあるが、これは俺ではない。ネット情報では違う整理を見つけたが、実例を知らないのでノーコメントとしておく。 なお、固定資産税については、土地・建物の他に、償却資産というものもある。 土地・建物については税務署が納税額を算定してくるのに対し、償却資産は自己申告が基本である。 そのため、賃貸事業者であっても知らない人が多い。 償却資産の詳細の説明は割愛するが、スレ主が書き込んだ、 >>59のコンビニ駐車場のアスファルトなどが該当する。 ４．事業所用家屋の貸付状況の申告 地方税法701条の52にはこんな項目もある。もう、コメント書く能力が尽きつつある。 ５．税理士報酬 １２ヶ月分の賃料だけを益金として計上し、税理士報酬のみ損金とする。 こんなことで何十万円も取る税理士は知らん。これも実在を疑う要素になっている。 すまん、もう誤字脱字を見直す気力はないなあ。そのまま投稿～、でや！ |
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| No.69 |
風呂上がりに７つのポイントうちの残りを全て書く気力があるかどうかわからんが、項目と要旨だけは書く。
Ⅳ．マンション管理組合運営 500世帯クラスの管理組合でスレ主の書き込みのような運営は現実的にあり得ない。 500世帯もあって、経費計上０を見過ごすはずがない。 Ⅴ．店舗賃貸契約・工事負担について 手元に某コンビニとの賃貸契約があるが、>>13のようなスケルトン貸しでオーナー負担がないということは ありえない。業界用語でいうところのA工事、B工事、C工事の区分を知らない人のコメント。 Ⅵ．賃貸管理 マンション管理とは別に、賃借人との折衝・管理が必要になる。これについては管理組合の素人君では 荷が重いので、管理を委託していないというスレ主のコメントに疑義あり。 Ⅶ．法律上の制限 沢山の人たちが、賃貸収入を享受するような、いわば不動産賃貸事業の小口化商品については、 めちゃめちゃ厳しい規制がある。 先に上げた中小デベがどうやって問題ないとの弁護士意見を取ったか分からないが、 『不動産特定共同事業法』という超マイナーな法律のせいで、Ⅱのような仕組みは極めて作りづらいはず。 だから、実在に疑義を持っている。 以上、要旨だけ。基礎知識がない方には全く、チンプンカンプンでごめん。 |
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| No.70 |
ご苦労さん。
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| No.71 |
a.賃料いくら？(店舗と駐車場)
b.税額いくら？ c.法人税の本のタイトルは？ d.実話ですか？ ↑この問いに答えられないなら脳内妄想だな |
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| No.72 |
ここのスレ主は、信用できない。
逃げたか自演か妄想かウソつきか |
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| No.73 |
スレ主が
逃げた理由は～ 賃料収入を聞かれたからだよ 納税していると言う税額も答えにくそうだったし・・・ |
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| No.74 |
税金逃れを聞きたかっただけよ。無いと分かればそれで終わりだべ。
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| No.75 |
賃料と税額を聞いたとたん逃げたよ 税務署信用あるかな？
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| No.76 |
まぁ～しかし
税金のスレ立てといて 税額聞かれたとたんに逃げるなんて 生きていて恥ずかしくないのかな |
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| No.77 |
コンビニが１５年契約するかなぁ
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| No.78 |
法人は様々な部門の収支を合算して決算できる。
個人はできない。 |
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| No.79 |
いや個人も給与など損益通算できないものもあるが、出来るモノの方が多いよ。
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| No.80 |
>>77
私のところはもっと短い。15年20年というのは借地権ならありとは思うが、このケースは違和感あるね。 |
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| No.81 |
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| No.82 |
その１５年の契約では、何平米を月額いくらで貸す契約なの？
駐車スペースも貸す契約なんでしょ？収入は、いくらあるの？ |
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| No.83 | ||
| No.84 |
パーさん
でもさぁ～スレ主は 賃料収入がいくらで 税金がいくらかを答えないのはなぜだとおもう？ |
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| No.85 |
>>83
ご指摘の共有は、その通り。ありがとう。 |
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| No.86 |
85
なんだ 笑 30 = スレ主だったんか |
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| No.87 |
スレ主のマンションは、
１．権利能力なき社団である管理組合が店舗部分を規約共用部分として、直接第三者に 賃貸する（当然、管理組合は賃貸借契約の当事者である）。 ２．収益（区分所有者全員の共同所有財産）は、総有的に区分所有者全員に帰属し、 持分の観念がなく各区分所有者は分割請求ができない。 ３．したがって、どこかの時点で総会決議により修繕積立金会計等に組み入れることを 前提にしたスキームである。 これに対し、>>67 の例は、 １．店舗である専有部分を区分所有者全員で共有するということは、各区分所有者は、 居住用の専有部分とともに店舗用の専有部分（共有持分）を所有することを意味する。 ２．当然、店舗は専有部分であるので、各共有者は居住用の専有部分とは別に店舗部分に 係る管理費等についても、個別に共有持分に応じた負担をしなければならない。 ３．各共有者は、店舗部分から生じる賃料収入のうち持分割合に見合った金額 （個人の収入となる）を受け取り、個別に居住用の専有部分と店舗部分（共有持分）に 係る管理費、修繕積立金および固定資産税等に充当するというスキームである。 ４．店舗部分を共有者全員が第三者に賃貸（契約を全員の連名契約とするのか、 代表者による契約とするのかは不明）するのであり、管理組合（区分所有者全員）は 賃貸借契約の当事者でもなく、また賃貸借契約に関して介在することもない。 このスキームは、デベが「管理費負担事実上０円」を謳いたいがためのヘテロドックスな ものであると考えます。 |
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| No.88 |
87 = 30 = スレ主
つまり、スレ主は勉強士で実務を知らない 教科書頭の人で、法人税を知らずにマン管センタから 拾い読みした某報告書を真に受けて、誤った事例を スレ立ててしまったってことですね 笑 |
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| No.89 |
「笑」は不必要。
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| No.90 |
スルーしようとスルーしまいと絡まれそうだから一言だけ言っとくが、私はスレ主ではない。
>>87 整理ありがとう。 67の例の4については、このデベのＨＰで管理組合が賃貸借契約の当事者と推定できる記述があった。具体的なことは忘れたけど。 |
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| No.91 |
87
>デベが「管理費負担事実上０円」を謳いたいがための・・・ 税金は発生しないで、店舗収入から管理費等の経費に充てれるからですね |
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| No.92 |
このスレ（スレ主）には、ネトウヨも擁護しきれんようだな あはは・・・
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| No.93 |
87 = スレ主 なの？
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| No.94 |
千葉の５００世帯MS理事長で
みんなの収入を税金として寄付している 理事長は背任で逮捕でもされたのかなぁ でてこないな |
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| No.95 |
理事長にも困りましたね
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| No.96 |
どのスレも勉強士が消えたみたいですね。ラッキー
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| No.97 |
勉強士の教科書に問題があったことに気付いたのかなぁ
そうなら、少しは救える人だな |
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| No.98 |
なんで
こんな あほな つくり ばなし |
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| No.99 |
私以外の人たちは適正に納税して下さい。
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| No.100 |
管理組合が納税なんて聞いたことない。
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| No.101 |
＞管理組合が納税なんて聞いたことない。
アーラ、駐車場を賃貸人に使わせた場合も収入で課税されるよ。 |
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| No.102 |
それは管理組合じゃなくて個人でしょ
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| No.103 |
＞それは管理組合じゃなくて個人でしょ
一般的には駐車場使用契約は組合員と行われ、それをまた貸しする事は出来ません。 組合が細則などで賃借人にも使用させる場合がこれにあたります。 |
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| No.104 |
またシルバーか？
駐車場収入くらいで 管理組合が納税するかっつーの |
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| No.105 |
マンション管理組合が共用部分の駐車場、駐輪場、倉庫をその組合員のうち、抽選等で特定の組合員に専用使用権を与えて徴収する使用料を徴収し、これを管理費や修繕積立金に組み入れているような場合は、もともと組合員の共有物であり、管理組合の固有の財産ではないことから、駐車場業には当たらないことになる。
ただし、この駐車場業等を有料で組合員以外の第三者に貸し付けたような場合には収益事業となる。 |
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| No.106 |
賃貸人が第三者？
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| No.107 |
トータルで黒字にならないから納税までは無い
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| No.108 |
>>105
俺の知識レベルでは書けない立派な文章だな。 逆に立派過ぎてコピぺの匂いを感じちゃう。違ったらすまん。 敢えて、重箱の隅をつつくなら、最後の文章は、 『ただし、この駐車場業等を』は、 『ただし、この駐車場等を』 の誤りではないか。 ちと重箱すぎたか。 『業』を貸し付けるというのは日本語として違和感あり。『業』を取ると、『駐車場等』となり、前段の『駐車場、駐輪場、倉庫』→『駐車場等』でピッタリくる。 |
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| No.109 |
>>105のどこが立派なんだ？
賃貸契約に伴う使用と専用使用権の違いもわかってないじゃないか。 |
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| No.110 |
一言一句違わず・・・
最終行は、 ※無断複写・複製・記載文書を承諾なしに転載することを禁止します。 |
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| No.111 |
＞賃貸契約に伴う使用と専用使用権の違いもわかってないじゃないか。
庭先の駐車場は専用使用権のある場合があるが一般にはそのような属物的権利ではなく公平の観点から属人的権利が与えられている。 |
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| No.112 |
105
収益事業で管理組合が納税しなければならない時の手続きを教えて下さい。 以降の年は、税務署からどの様な書類が届くのでしょうか？ |
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| No.113 |
税務相談,税務代理などの税理士業務ができる者は税理士、公認会計士、及び国税局長に対して通知を行い、一定の条件のもとで税理士業務を行うことができる弁護士に限られます。（税理士法 平成１３年５月改正、平成１４年４月１日施行）
有償、無償を問わず、これらの資格を持たない者（例えば××管理士など）が税務相談などを行った場合には税理士法違反として罰せられます。
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| No.114 |
なんだ １０５ スレ主なのか？ おこられてばっかじゃん！（笑いは入れないよ）
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| No.115 |
>>105に引き続き、>>109もコピぺか。
>>109もイマイチだな。公認会計士は、税理士となる資格を有する者であって（税理士法3条）、税理士になるには登録が必要（18条）。従って、税理士登録していない公認会計士が税理士業務をやったらアウト。 因みに、以前、公認会計士に、税理士登録して、お小遣い稼ぎしないのか聞いたことがある。税理士登録は登録時の一時的な費用、会費等のランニングが馬鹿にならないので本腰を入れないと登録する気にならないだと。公認会計士がみんな税理士登録している訳ではない。 なお、税理士でない俺がいうことだからスルーして構わんが、109のリンクは貼らないほうがいいと思う。根本的な理解不足かなと？？？と思うところがあるので。 |
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| No.116 |
113もコピペなんですが・・・・。
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| No.117 |
コピペの方が信用出来るね。
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| No.118 |
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| No.119 |
117 = 105 = 113
コピペマン |
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| No.120 |
コピペマン ＝ シルバー by Y!
ヤフー株価↓ |
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| No.121 |
ヤフーのシルバー氏はトピも消えてるみたいだけど
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| No.122 |
シルバーって何？
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| No.123 |
シルバーって
ニックネームでしょ？ ヤフー掲示板でコピペ専門で居たじゃん もう居ないけど、誤った情報をコピペしたことに気付いて トピ自体も無いみたいよ、公序に反する内容だったんだよ。 このスレも作り話で相当公序に反すると思うけどな！ |
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| No.124 |
私の>>115のレスで間違え、>>109殿にご迷惑をかけたお詫びも兼ねてコメントしたい。
まず、 ①管理組合→区分所有者への駐車場貸付 ②区部所有者から住居スペースの賃借を受けるとともに、管理組合→駐車場も賃借しているケース ③区分所有者から専有部分を賃借もしていない、全くの第三者が管理組合から駐車場を賃借しているケース に分ける。 私は、 ①＝非収益事業＝法人税課税の対象外（公式見解のうち援用できるものあり） ②＝グレーゾーン ③＝②との境目について公式見解があるわけではないが、収益事業＝法人税課税の対象 と考えている。 ①については、国税庁のタックスアンサーで（法人税ではなく）消費税ではあるが、 組合員との間で行う取引は営業に該当しないという見解が出ている http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shohi/02/26.htm 次に法人税申告していないことで追徴課税された事例として、大阪駅前第１・２ビル管理組合の例がある。 http://ameblo.jp/zeimuchosa/day-20080711.html この件について、識者が解説しているＨＰがいくつもあるが、最も良さそうなものがこちら。 http://www.money-c.com/zeinews/zn85.htm リンクを貼った２つのＨＰを見ると②③とも課税になりそうだが、 個人的に、大阪駅前ビルの追徴課税をもって、住居系の賃借人への駐車場貸付が課税対象と言いきれるかは 微妙だなと感じている。 というのも、大阪駅前ビルは一度行ったことがあるが、上層階はオフィスで、下層階及び地下階が店舗と なっているビルで、住居系はない。 （ここの某うどん屋は、超うまい） ちなみに、商業系ビルの駐車場というのは、駐車場利用者について、外部利用者が多い。 また、テナント店舗で一定の購入をした客にはサービス券を発行していることが多い。 このサービス券については、ビル全体の『営業管理規則』だとか『売上管理規則』で精算方法が 定められているのが一般的だ。 大阪駅前ビルのように古いビルが一般論と同じかどうかは判らないが、②のケースに安易に当てはめられない のではないかと思っている。 なお、厳密な法的整理を棚上げして、大阪駅前ビルのように億円単位の収益を上げている事例と 住居系の賃借人宛の微々たる駐車場収入を同じ土俵で語れるかという面もある。 その２点から、先に②についてグレーゾーンだとコメントした次第。 |
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| No.125 |
次に、>>109では私のコメントに突っ込みが入っているが、ごもっともであるので、その点についてコメントしたい。
>>101～>>111ぐらいまで、賃借人への駐車場貸付が議論になっている。 私がコメントした②③の明確な区別はついていないが、要は賃借人からの駐車場収入の扱いだ。 私が、>>108で立派な文章と書いたのは、 第一の理由：国税庁から公式見解が出ていない②③には触れず、①のみ意図的に書いている。グレーゾーンに触れないというコピペ元は立派な一つのスタンスと思った。 第二の理由：『駐車場業』という世間で使われない言葉で、法人税法上の言い回しを正確に使っているから。 この２点で立派と称した。 文章そのものは、いまでも立派だと思うが、>>105でコピペするのはナンセンスである。 101以降、賃借人に対する駐車場収入について話が進んでいるにもかかわらず、 意図的に賃借人に対する駐車場収入をコメントしていないところをコピペしても意味がない。 その点で、109殿は、105のコピペマンについて、 >賃貸契約に伴う使用と専用使用権の違いもわかってないじゃないか。 と指摘しているのは大正解である。 コピペ元でも確認したが、敢えて、賃借人の駐車場問題には触れていない文章から、コピペマンは抜粋してきている。 私も自分で理解もせず、的外れな、コピペをする奴をおおいに軽蔑する。 105はコピペマンだか、シルバーだか知らないが、大馬鹿モノのレベルで、スレ主の上を行くと思う。 |
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| No.126 |
まぁ国税当局から明快な(笑)通達でもあれば判り易いが
ビル管理組合？の特異な事例をまじえて議論してもね・・・ とりあえず このスレタイとスレ主が実際の課税価格と納税方法を説明しないと作り話のパズルと言わざるを得ない。 |
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| No.127 |
今夜タコが釣れたらしい ここのスレ主かな
不味いかもしれんからスーパーで新鮮なの買って酒でも飲むか |
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| No.128 |
>特異な事例を交えて事例をまじえて…
おお、判る奴のコメントがでてきて嬉しい。そうなんだよ。特異な事例をわざわざ持ってこなきゃいけないほどグレーゾーンなんだよ。 翻ってスレ主に対してリクエストするともうちょっと、リアリティのあるレスポンスを続けて欲しかったね。 |
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| No.129 |
もしグレーなら国税当局が通達ではっきりさせるよ
今グレーなのはタコが墨をまき散らしているからだ |
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| No.130 |
タコの正体はネトウヨだな
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| No.131 |
タコにしては歯ごたえないな。
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| No.132 |
酢で絞めたろか
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| No.133 |
低級なレスを繰り返している奴がタコ
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| No.134 |
暇人な局長さんたちね
彼らはコテハンに見えて実は匿名でも書きまくってるよ |
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| No.135 |
タコつぼから出ておいでよスレ主
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| No.136 |
＞暇人な局長さんたちね
＞彼らはコテハンに見えて実は匿名でも書きまくってるよ 俺のことか？ 事務局長と名乗ってからＨＮは一貫している、勝手な億作で板を汚すな さもなくば匿名で書いたと思われる番号を指摘せよ。 |
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| No.137 |
スレ主かと思ったよ
１３６は妄想癖があるな |
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| No.138 |
事務局長さん
別スレでご活躍のようで。識者であると評価して、聞きたい。 500世帯あるマンションの理事長が、独断で税理士を使うのをやめて、自分で法人税の申告をするなんてできると思う？ 大規模マンションは何をするにも、いろんな意見がでて、スレ主のように、個人プレーはしようがないと思うのだが。 |
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| No.139 |
事務局長さんは別スレでタコだよ
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| No.140 |
>暇人な局長さんたちね
>彼らはコテハンに見えて実は匿名でも書きまくってるよ 確かに匿名で書くこともあるけど、一旦他レスと区別するためにコテハンにしてその話が続いているときはコテハンのままだなぁ。話題が変わったら匿名にしちゃって、また適宜コテハンにしてる。たまに名前をつけ忘れるけどその時はちゃんと「今のは私でした」って書いてるよ。 「暇人」というコテハンに病的な敵対心を見せてくる人が１名いるから考えものなんだけどね。 だから最近はあんまりレスしてない。 税務のことはほとんど分からないのでここで内容につきレスすることはないと思う。 |
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| No.141 |
暇人さん
そう言うのコテハンて言わないのよ 別スレで 匿名で好き勝手なこと書いてんでしょ 笑 |
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| No.142 |
確かに「暇人」でも匿名でも好き勝手なこと書いてるよ。
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| No.143 |
＞別スレでご活躍のようで。識者であると評価して、聞きたい。
お褒めにあずかり有難う御座います。普通の中年親爺です。手足は２本づつ８本もほしいよ！ ＞500世帯あるマンションの理事長が、独断で税理士を使うのをやめて、自分で法人税の申告をするなんてできると思う？ うちも５００世帯弱、収益事業がないから答えるのが難しいですが、 頼めば当然にコストが掛かるので頼んだ時は総会なり理事会の決議があったと思われるから 独断で税理士を使うのをやめさせる事は出来ないで、少なくとも理事会決議が必要。 ＞大規模マンションは何をするにも、いろんな意見がでて、スレ主のように、個人プレーはしようがないと思うのだが。 個人プレーはしようがない＝やり様が無い ならば、その通りと思うし理事長の権限なんて理事会決議が無ければ無いに等しい。 個人プレーはしようがない＝やられてもしかた無い ならば、他の板で騒いでいる様に解任してしまう。 |
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| No.144 |
>>143
コメントありがとうございます。 『個人プレーはやりようがない』という趣旨でした。500世帯となれば、理事が相当数いるはずです。スレ主が言うようないい加減な対応は、大規模マンションの運営として非現実的と考えました。 予算の件は頭にありませんでした。やはり、識者にご意見を伺うと楽しいものです。 別スレでも微妙な方がいるようですが、ご活躍ください。 |
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| No.145 |
暇人は匿名でも書いているとのこと
匿名で書くと言うのはいい加減なことを書くため すなわち暇人はいい加減である。 |
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| No.146 |
全ては匿名には違いないのであるから記述内容を論じれば良いのではないか？
相手を特定する必要は無いし、特定名を決めても成り済ましも出来るのだからその意味は無い。 |
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| No.147 |
すなわち、ここのスレ主は暇人か事務局長であると言う事です。
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| No.148 |
ヒッヒッヒ、又、言いきられた。
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| No.149 |
確かに匿名でも書いてるよ。というか「暇人」も本名ではないが・・・。
皆は本名なの？ 「暇人」とHNをつけるのはある1名をからかって遊ぶ場合，つけないのはその必要がない場合。 だからここでもつけてるよ。 |
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| No.150 |
暇人さんはここではコテハンか
じゃぁ このスレタイは脳内妄想か？事実か？どっちだと思う？ 事務局長にも聞きたいが、タコの回答しか得られんだろう 一応聞いてみるか？ |
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| No.151 |
ほう、おまえさんの回答が聞きたい。
自分はタコじゃないんだな。 |
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| No.152 |
ほう３０も暇人かタコ局長かスレ主のマルチだね(笑)
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| No.153 |
このスレは脳内妄想か実話か
１．スレ主は課税価格と納税額を聞いたとたん消えた ２．スレ主は賃料がいくらか答える前に逃げた その他検討するまでもなく脳内妄想ですな 次に 暇人、事務局長、３０番さんはスレ主を擁護していることから いずれかがスレ主のマルチライタであると思われる。 さらに >>150 には答えられないようなタコともいえる。 |
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| No.154 |
＞事務局長にも聞きたいが、タコの回答しか得られんだろう
＞一応聞いてみるか？ 何を聞きたいの、タコ語じゃないと意味が判らん！ ＞ほう３０も暇人かタコ局長かスレ主のマルチだね(笑) ＞暇人、事務局長、３０番さんはスレ主を擁護していることから ＞いずれかがスレ主のマルチライタであると思われる。 的はずれにそれぞれ一票 ＞このスレは脳内妄想か実話か 掲示板システムを提供している会社からしたら、どっちでも良いの 沢山のスレが立てられて丁丁発止の意見が書き込まれれば「ことばの財産」になる訳 でもって検索エンジンが拾い上げて、あらゆるキーワードで上位表示され 情報を探している人がたどり着いて、広告クリックしてくれたら はい、お待ち～、タコ一丁上がり～ って、なるの。 |
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| No.155 |
なんだタコ語と言っておいて答えるところ
自分がタコだと言っているようなもんじゃん |
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| No.156 |
＞自分がタコだと言っているようなもんじゃん
マンション所在地は明石だったりして |
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| No.157 |
明石も、じゃん
つけるのかな？ やっぱタコだね |
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| No.158 |
>暇人、事務局長、３０番さんはスレ主を擁護していることから
もちろんこのスレでは全部「暇人」で書いてるんだけど、どーせそこは信じないだろうから気にしないが、見ればわかるとおり少なくとも「暇人」とHNつけてこのスレで内容のレスをしたことはないっすよ。税のことは分からんので。 ・・・もウソだと言われりゃそれまでですが、そこをウソつくメリットも思いつかない。 |
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| No.159 |
>>153
なんだ、前から書き込んでた人か。新しい答えを期待したんだがな。 ご回答いただいたことに敬意を表して、少しお付き合いを。 もし、スレ主がＸＸＸ円と回答してきたら、貴殿はどう突っ込もうと思っていた？ もし、貴殿なりの回答をしてくれたなら、俺なりに３つほど、突っ込もうと思っていたシナリオを書こう。 |
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| No.160 |
同一視してくれた
暇人、事務局長…法律関係、特に区分所有法については、俺より遥か上だから、光栄だね。 スレ主…国語力（わかりやすい文章を書く能力）は評価するが、余りに税務、法律、賃貸実務に暗いので、同一視してくれたのは迷惑 |
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| No.161 |
内容は全くチンプンカンプンだったし正しいのか間違ってるのかも分からないですが「30」氏のレスをざーっと見てみた。
確かに私と文章の書き方が似てる。 文章やレス番号の引用の仕方（しつこさ）や箇条書きの多用とか。 多分同じような業種なんだね。 |
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| No.162 |
お三方ともスレ主ではないとのこと
お三方ともスレタイを理解できないとのこと スレ主は逃亡したまま |
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| No.163 |
>お三方ともスレタイを理解できないとのこと
他のお二方がどうであるかは存じませぬが、私は全く理解できません。ごめんなさい。 |
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| No.164 |
>>161
俺（30）と暇人殿と似てるとこ、似てないとこ。 【似ているところ】 ・法律の言い回しを忠実に使おうという意識が強い。 ・しつこい。 ・スイッチが入ると文章が長い。 【似てないところ】 ・暇人さんは『>』を多様する。→ＰＣでみると赤い。俺の場合、『>』は1.2回かつ1.2行程度にするよう意識している。→長文でも赤くない。 ・俺は、誤字脱字は頻発するが、暇人殿は極めて稀である。 |
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| No.165 |
わかったわかった
お三方はスレ主じゃない スレ主は無責任なスレ放置して逃げた スレ主はスレの削除をしたくて泣いている 騙すつもりでウソを公開して後悔しているよ |
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| No.166 |
>・しつこい。
>・スイッチが入ると文章が長い。 的確なご指摘ですな。 |
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| No.167 |
スレ主こないね
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| No.168 |
スレ主のマンション
確定申告すんのかな？ |
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| No.169 |
千葉も地震おおいけどコンビニは大丈夫ですか？
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| No.170 |
スレ主です。
最後の書き込みと宣言して、覗いていませんでしたが、 申告が完了したので、一応報告しておきます。 初めての法人税等申告だったので、直接、税務署、県税事務所、市役所を回って、 一応、記載内容等チェックしてもらいました。 しかし、いい勉強になりました。 でも、妄想だの何だのひどい言われよう・・・ ちなみに、過去の発言は、全てby理事長で、2、8、18、40、50、59 だけです。 税理士報酬は予算計上されていたけど、 当然、理事会で承認のうえ進めました。 費用計上できるものが無いのかは、前期の 理事会でも当然指摘あり。 税理士に確認したけど、結論は無いということ。 （細かいところではあるが、雀の涙。） だから、税理士に頼むのやめて、自分でやるのが 管理組合にとって一番良いと思ってやっただけのこと。 当然、理事会で反対意見はありませんでしたよ。 まぁでも、妄想かそうじゃないかの不毛な議論だけで、 誰も抜本的な解決策は提案できなかったようで・・・ とゆうか、たぶん最初に思ったとおり、無いんですよね。 そもそも事例自体がレアということも、ネットで検索しても 全然出てこないので分かってはいましたが、妄想と言われても仕方ないかな。 とりあえず自分の行動が正解だったことは分かりました。 少なくとも勉強になったし、数十万節約したことは事実ですし。 仕事さえとれれば、税理士ってボロイ商売だなと、本気で思いました。 コンビニに震災の被害はありませんでしたが、節電しまくってますね。 ５，０００店舗だか、照明をＬＥＤに交換すると言ってるチェーンなので、 おそらく、うちの店も対象です。 |
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| No.171 |
いくら納税したのか
課税額はいくらか？ はやく答えんかいタコ ５００世帯のマンションなんでしょ |
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| No.172 |
逃げたスレ主現る
しかし 納税額についてはダンマリ あやしい |
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