ザ・レジデンス千歳船橋ってどうですか？PART3

[匿名さん]

当掲示板では苦戦が伝えられるザ・レジデンス千歳船橋。
いよいよ外観も露わになり、販売も本格的に軌道に乗せたいところですが…。
良くも悪くも注目のザ・レジデンスについて、引き続き語りましょう。
まだまだ続きます！
Part.1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60014/
Part.2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/133502/

所在地：東京都世田谷区船橋1丁目49-1（ノーブルエアレジデンス）、東京都世田谷区船橋2丁目49-4、7（グランエアレジデンス）（地番）
交通：小田急小田原線 「千歳船橋」駅 徒歩8分 （ノーブルエアレジデンス）、徒歩9分（グランエアレジデンス）
間取：3LDK
面積：73.08平米～97.03平米
売主：大和ハウス工業　東京支社、三井不動産レジデンシャル、長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト

施工会社：㈱長谷工コーポレーション
管理会社：㈱ダイワサービス

[851: 匿名さん]

駐輪場なってあまり気にしていない人が多いはず。
入居してはじめて問題点に気付く。

[852: 匿名さん]

>>807 ２重壁のメリット・デメリット

■「二重壁」って、どんなもの？
　二重壁というのは、鉄筋コンクリート造の建物（マンションなど）で採用される工法。
鉄筋コンクリート造の戸境壁（二つの住戸を区切る壁）の内側にすき間をあけて石膏ボードなどを張り、
石膏ボードに内装用のクロスを貼り付けて内装を仕上げるものだ。
　内装を仕上げる方法としてはもう一つあり、それは鉄筋コンクリートの壁に直接、内装用クロスを貼り付けるもの。こちらは、二重壁に対して「クロス直張り」と呼ばれている。

■「二重壁」「クロス直張り」はどちらがいいの？
　では、二重壁とクロス直張りはどちらがよいのか。これは単純には判定できない。
　クロス直張りを行うなうためには、コンクリート面がきれいに仕上がっていないとまずい。
凸凹があると、クロスを通して分かってしまうからだ。しかし、二重壁であれば、仕上げ面に多少の凸凹があっても問題はない。そこで、クロス直張りのほうが“上等”である、という見方もできる。
　しかしである、どうせ二重壁の内側に隠れてしまうのだから、表面をそれほど丁寧に仕上げなくてもよい。そのぶん、工費を節約しようという考え方で二重壁を採用するのであれば、それも合理的な発想と評価できる。

■「二重壁」の遮音性は？
　かつて、二重壁は遮音性に問題ありとされたことがあった。それは、昭和の時代、コンクリート壁にセメントを
団子状にして付け、その上に石膏ボードを貼り付けるという工法が採用された時代だ。
　この工法を用いると、「太鼓現象」というものが起き、隣戸の音を増幅させてしまう——つまり、遮音性に問題が生じた。しかし、今はそのような工法は用いられず、角材で柱を立てて石膏ボードを固定。コンクリート壁と石膏ボードの間に断熱材を入れるなどの工夫で、太鼓現象は起きないようになっている。
　そこで、鉄筋コンクリート部分の厚さが同じ場合、二重壁でもクロス直張りでも遮音性に違いはない、ということがいえる。ただし、二重壁もクロス直張りの壁も「壁厚が同じ」場合は状況が異なる。例えば、壁厚はどちらも２０センチという場合、クロス直張りならば鉄筋コンクリート部分の厚さもほとんど２０センチ。これに対し、二重壁の場合は壁全体の厚さが20センチなので、鉄筋コンクリート部分の厚さは正味１４，５センチということになってしまう。
　この場合は、コンクリート部分の厚さが大きいクロス直張りのほうが遮音性が高いということになるわけだ。

[853: 匿名]

にゃ～～るほど。

[854: 購入検討中さん]

どなたか、結局、ここはどのくらい売れているのか御存知ですか？
購入考えようかと思っているのですが、この時期の売れ残り方が多すぎると、ちょっと・・・。

[855: 匿名]

人気物件だから買う、不人気物件だからやめるというのは、リセール・バリューの点からは一つの考え方ではある。
ただ、このマンションは万人向けとはいい難いから、他人が満足しても、貴殿が満足した生活感が得られるとは限らないぞ。

[856: 匿名]

といっても売れ行きは気になるな

[858: 匿名さん]

>>855
いや、ここのネガの人のような人は一般消費者（マンションを実際に購入する人たち）からみれば無視できる割合と思われます（笑）
まあ万人向けでしょうね。

[859: 匿名]

万人向けでこの値段ならとっくの昔に完売。

[860: 匿名さん]

>858
営業さんご苦労様です。

[861: 匿名さん]

マニア向けの間違いだろ（笑）

[863: 匿名さん]

たしかに千歳船橋は蒲田程度の街かもな。

[864: 匿名]

マンション仕様フェチにもたまらない。

[865: 匿名]

太陽光発電で光熱費ゼロが期待できますか。

[866: 匿名さん]

直床、二重壁、単層ガラスマニアには悶絶モノですな。

[867: 匿名]

単純に考えましょう。

直床はデメリットです。ほとんどのマンションが採用していません。

駐輪場は少ないです。他の物件を覗いて見れば明白です。

アドレスと駅距離を考えれば坪単価は安いです。世田谷で駅10以内でこの価格は魅力的。これが最大のメリット。

問題点は仕様と設備、いい点は価格。非常にわかりやすい物件です。一部の契約者とネガ者がわかりにくくしてるだけではないでしょうか。

[868: 匿名さん]

世田谷アドレスが、こんなに安く手に入るなんて！これで私もセレブの仲間入り！

[869: 匿名]

セレブの世界へようこそ

[870: 匿名]

確かに、狛江・喜多見あたりで探していて、なんとか多摩川を越さずに買いたいという人には価格がたまらん魅力。

[871: 匿名]

世田谷アドレスで、植栽マニアや畑マニアを満足させる。
こちらの方が希少。駅歩ひと桁のフィルターかけたら、10年に1件の注目物件だ～ぁ。

[873: 匿名さん]

ここはセレブのみが集える場所ですよ。蒲田の庶民はさっさとお帰り。

[874: 匿名さん]

>>865

う〜ん、残念ながらここは太陽光発電ではない。電気はつくれない。
あくまでも太陽熱で水を温めるだけなんだよ。
それもお湯にするにはボイラーで加熱しなければならない・・・

これだけの世帯数が一斉にお湯を使うとどうなるんだろうね？　
需要と供給のバランスは大丈夫かな？

[875: 匿名さん]

セレブはそんな細かいこと気にしませんよ。気にするのはまずしい庶民くらいのもの。

[877: 匿名]

蒲田と比べられるこの物件って

[878: 匿名]

今日は駐輪場抽選会

[879: 匿名さん]

まあ構造、仕様は蒲田並みだからね。

[880: 匿名さん]

駐輪場の抽選会でもめ事なく決まったら、
ネガの杞憂だったってことでＯＫ？

[881: 匿名さん]

>>874
太陽熱で水を温めるだけということは、
昔、戸建ての屋根に乗っていた、朝日ソーラーの大型版ってだけのこと？

[882: 匿名さん]

セレブが集まる場所って・・・
仕様を妥協に妥協をしぬいた低価格物件を、
世田谷住所欲しさに購入検討する人のどこがセレブなの。
見苦しいだけ。
こんな妥協の塊のマンションが世田谷にあることが気に入りませんがね。

[883: 匿名さん]

庶民共は出ておゆき！

[884: 匿名]

セレブっつうのもどうかと思うが6～7千万からの購入者を庶民つうのもなあ。
ちょっと除いた足立区の某大規模マンションのスレでは、『高額な』4千万円台が売れ残っているのを嘆いていたよ。ところかわれば…

[885: 匿名さん]

それが普通なんだよ。

[886: 匿名]

だよな。普通よりちょっといいぐらい。

[887: 匿名さん]

ちょっといいって（笑）
かなりの高級マンションですよ。
世田谷セレブしか住めませんよ。

[888: 匿名]

さすがに、『高級』『セレブ』は似合わない

[889: 匿名]

緑と水に溢れるエレガントな中庭。
ゴージャスなゲストハウスに、笑顔のコンシェルジュ。
まさしく優雅な世田谷ライフ。

[890: 匿名]

不動産投資家が最近出てこないね。

[891: 匿名さん]

皆さん、究極のセレブライフを満喫しましょうよ。

[892: 匿名]

不動産投資家さんは自転車をポーチに置けばいいと豪語してしまったから恥ずかしくて出て来れないでしょ。

[893: 匿名]

なんと言っても、コンシェルジュつき。ホテルのような優雅な生活が約束されています。

[894: 匿名]

別々のことをマゼコゼにしないように注意しましょう。

世田谷内だけで見れば、坪単価の安い物件です。

都内とか23区内という視点で見れば、また違う話です。

まぜてはダメです。

[895: 匿名]

坪単価などという尺度では図れない優雅さがある。なんたってコンシェルジュつきだ。

[896: 匿名さん]

ここはポーチに自転車置いてもいいマンションですよね？

[897: 匿名さん]

セレブはポーチに自転車を置いてもよいのです。
特権階級ですから。

[898: ニューヨーク帰りの不動産投資家]

あんなに雪の残っているマンハッタンは久し振りで驚きました。
東京はかなり暖かくなりましたね。

日付を一日間違えていました。　水道橋のダイワ本社で駐輪場の抽選会があるのは明日でした。
このマンションは志の高い人が多そうなので、駐輪場問題は発生しないでしょうが、念の為
以下のようなアイディアも出しておきます。

マンションの管理組合の細則に、自転車の管理のルールを追記することは前回の投稿で
提案しましたが、ここの入居者は駐輪場が1台分しかないことを自覚して入居されるので、
自転車は原則1台所有ということにして、2台目が必要な人の為に、自転車無料レンタル
（自転車シェアリング）を考えればと思います。そうすればポーチに置く人も出てこない
でしょう。

マンションの余分な駐輪場９台に管理組合所有の自転車を９台置いて（全て下段とする）、
住民のICカードで開け閉めできる鍵を入れるBOXを設置しておき、無料で自由にレンタル
自転車を使用できるようにする。

自転車の種類は２台目を必要とする住民の希望をアンケートで調べて、ママチャリに
するか、子供用自転車にするか、又　その配分を決めることにする。

入居が始まって、駐輪場に自転車を置いて、半年もすると恐らく四分の一程度の
自転車は使われること無く、駐輪場に置かれたままになる可能性があります
（特に上段の自転車）。　不要の自転車は廃棄或いは、レンタル用に提供して
もらうことを考えれば良いでしょう。

又、駐輪場の場所も毎年抽選して場所替えありにして欲しいという声が上段の人から
出てくるかもしれません。

心配要りません。　住民の志が高ければ、問題は発生しません。
仮に発生したとしても、乗り越えて行けるでしょう。

[899: 匿名]

４分の１使われない、はその通りと思うけど、権利を放棄しないかも。
いっそのこと割り当てを止めたら？

あと問題はやはり子供。二人兄弟。未来形も含めて。
レンタルや折たたみ対応は難しいのも子供だな。
良識的な人でも子供のことになると急にモラルハザードになったりするし。

[900: 匿名さん]

セレブは自転車ごときで揉めたりしないから、ご心配には及びませんことよ。

[901: 匿名さん]

駐輪場か…増設するにしてもレンタルサイクルにするにしても
そういうのに修繕積立金使うのは微妙かも。。。
最初からもうちょっと考慮してくれれば良いけど。

そういえば千歳船橋にも「茂蔵」（豆腐屋）があって嬉しかった。
えだまめ豆腐美味しい。

[902: 契約済みさん]

新百合ヶ丘の三井物件は、電動自転車のシェアリングシステムを
うりにしていました。同様のシステムをおこなえたらいいですね。
多少なら、費用負担してもいいです。

[903: 匿名]

待ってました。
さすがコテハンでしかも逃げない不動産投資家さん。みんなでシェアすれば解決ですね。
ＮＹから最新自転車情報ありがとうございます～っ。

[904: 匿名]

駐輪問題の本質をわかっていません。
或いはわかっていながら敢えてズラしているのか。

駐輪問題は極論すれば子供の自転車です。
なので残念ながら、レンタサイクルも折畳みもほとんど意味がないと思いますよ。

蛇足ですがもう一言付け加えれば、趣味のための自転車ではなく、生活のための自転車です。子供の自転車がその典型ですが。

[905: 匿名]

子供こそサイズがどんどん変わるだからレンタルの方がよくないか？

[906: 匿名]

コンシェルジュつきマンションはセレブの住む館

[907: 匿名]

共用施設の充実度に注目

[908: 不動産投資家さん]

時差ボケで、目が覚めてしまいます（苦笑）。
先ずは、今日の駐輪場の抽選の結果に注目してみたいですね。

このマンションは、今までMRで観察してきた経験から言うと、３５～４０歳位の
初めてマンションを購入する団塊の世代ジュニア（子供１～２人）と、６５歳以上の
シニアカップル（一戸建てからの住み換え、駅に近い都心への移住、子供の近くに
引っ越し等）の二層の購入者が多いように感じました。

駅からこの距離で、どうしても自転車が必要というのは、重い物を買い物したり、
子供を習い物や幼稚園等に送り迎えする主婦と子供（主に小学生）だと思います。

私の提案としては、駐輪場には子供の自転車を停めて、レンタルサイクルも全て
子供用にして、主婦の自転車の使用はできるだけ控えることですね。
子供が二人以上いても、１台の自転車をシェヤ―させて、物を大切にすることを
教え込んだ方が良いと思います。

統計によると、ママチャリに乗っている三人に一人が、「自転車でバランスを崩して
転倒したり、車輪に足を巻きこんで子供に怪我をさせたことがある。」と答えて
おり、毎年　自転車転倒で、数名の幼児が頭を打って死亡しています。

マンハッタンでは、自転車は車道しか走れず、歩道を走る自転車はありません。
日本では道路交通法が改正されて、原則自転車は車道しか走れなくなったのに、
未だに暴走自転車に冷やりとさせられることが多く、自転車での事故があとを
絶ちません。

子供の安全や他人の安全のために、送り迎えや重い物を買うときは、はここの
カーシェアリングも活用して車を使うことにしたり、一日に１０度の配達時間を
設ける会社も出て来て充実してきたネットスーパーを活用する。
健康の為に歩くことにすることを考えられてはと思います。

[909: 不動産投資家さん]

ここのカーシェアリングは、３０分以上１０～１５分単位の貸し出しで、
「ちょいのり」感覚で利用できる大変使いやすいシステムなので、
ご紹介しましょう。

インターネットと携帯電話端末（NTTドコモ、au、ソフトバンク）で
２４時間いつでも簡単に予約できます。　以下のような流れになります。

１．予約
２．ドアの解錠
　　ICカードをかざすだけで手軽に解錠。　携帯電話でも解錠できます。

３．利用開始
　　車内のグローブボックスからキーを取り出してエンジン始動。

４．利用終了
　　利用が終わったら、キーをグローブボックスへ戻して返却。

５．ドアの施錠
　　ICカードか携帯をかざすとドアがロックされます。

予約の変更、延長も携帯ででき、忘れ物取り出し機能もあって、支払いはカードです。

健康の為に歩きましょうというお話をしましたが、このマンションから徒歩４分の
所にある、中江クリニックの中江世明院長は、２７年間大学病院に勤務された
メタボリック症候群や心疾患などの治療で定評のある生活習慣病改善の専門家です。
生活全般の見直しや、体質改善のアドバイスをしてもらえます。

私は週末の朝は芦花公園まで約１０Kmジョギングして、徳富先生のお墓に参ることと、
水曜の夜に同僚とお台場まで走ることを習慣にしています。
まだ寒いですが、これから一走りしてきます。　皆さんも街中では自転車止めて歩きましょう。　

[910: 匿名]

さすが不動産投資家さん、詳しいＮＹの自転車事情のリポートをありがとうございます。が、ここは日本です。千歳船橋です。
自転車は必要です。

[911: 匿名]

こどもに折りたたみや共用で我慢させる、なんて不可能かと。いまの親御さん方では。

[912: 匿名]

私は、誰がなんと言おうとポーチに二台目を置きます！

[913: 匿名]

>>911
現実には共用は難しいかもね。今時はじじばば四人、争って孫に買い与えたがるし。親もマンション買うのに資金援助してもらって無碍にもできないし。

[914: 匿名さん]

不動産投資家が最近出てこないねって書き込みがあったとたんに登場しましたね。
ということは毎日ここを見ていたのですよ。自分の名前が出てきたから書き込みを開始。

あたかもちょうどNYから帰ってきたような書き込みして、実は毎日チェックはしていたのがバレバレ。

こんな妥協の塊のマンション、買う気が知れないですね。

[915: 匿名]

そんなことわかりきってんだから、おおめに見ろよ。

設備で妥協したくなければ足立区か蒲田に行ってくれ。

[916: 匿名さん]

入居後問題化が確実な点と、対策

（問題１）薄っぺら直床による騒音問題　　→　（対策１）我慢。安く世田谷アドレスが手に入るのだから我慢。
（問題２）単ガラスによる結露問題　→　（対策２）窓を拭きながら我慢。安く世田谷アドレスが手に入るのだから我慢。
（問題３）自転車散乱問題　→　（対策３）1台しか駐輪場ないから止む無し。散らかっていても我慢。安く世田谷アドレスが手に入るのだから我慢。

[917: 不動産投資家さん]

今朝もマンション前を通ってきましたが、期待以上の出来で、素晴らしい仕上がりでした。

嬉しかったのは植林された木に、その木の種類、名前、特徴を説明するプレートが掲げられ、しかも漢字に全てフリガナが付けられていたことです。

これで子供達も楽しく学べます。

私はブラックベリーで、世界中どこにいてもメールをチェックして、インターネットにアクセスしてますよ。

914さんには私のストーカーを卒業して、検討を終了されたここの掲示板を引退されることを期待します(笑)。

[920: 匿名]

安くても買えないから賃貸でがまん、がまん。

[922: 匿名さん]

水道道路にいる分にはそんなに環八の音って聞こえてこないのですが

実際に部屋の中にいると気になってくるものなのでしょうか？

[931: 匿名さん]

賃貸する時の専有面積にポーチは入らない
→ポーチ分は収入増にはならない。

賃貸する側としては、ポーチなんかはあんまり
効率良い場所じゃないんだよね。

[937: 匿名]

安仕様というのは、戸建てでいえば、タマホーム？

[941: 不動産投資家さん]

この週末の入居説明会で、入居日や駐車場、駐輪場の場所が確定しましたね。

駐輪場は、結局　抽選ではなく、事前のアンケートによって、場所が振り分けられました。
子供を乗せる駕籠がついた自転車など、二段式の駐輪場に置けない自転車は、平置きに
優先的に回され、二段式の上の段に置くのが困難な家庭には下の段が優先されました。

ダイワサービスの人間もこの掲示板を見ていて、私の意見を参考にしたのかと
思ってしまうような配慮がありました。

2月中旬の内覧会、3月上旬の確認会（内覧会で不備が見つかった場合の修繕確認）、
3月某日の受け渡し日、入居日まで　忙しくも期待に溢れた日々が続くと思います。

7時間後に第45回　スーパーボールが開催されます。
パッカーズもスティーラーズも好きなチームですが、個人的には米国時代に
QBファーブが好きで応援していたグリーンベイに4度目のスーパーボールを
制覇してもらいたいです。　　では晩安。

[942: 入居予定さん]

手続き会、行ってきました。
盛況でしたよ。この掲示板見てると、がらがらじゃないかと心配も少しはしていたのですが、安心しました。多くの方が自分と同世代っぽかったので、それもいいなと思いましたね。
引越し日時はノーブルで結構重なりがあったみたいですね。
会自体はそんなに長くかかるつもりでいなかった（知識なかったので）のですが、実際には4時間くらいかかったのでびっくりしました。
入居が待ち遠しいです。

[943: 契約済みさん]

私も昨日 義父の付添いで行ってきました。

大盛況でしたね。
真面目そうな若い方々が多かったです。

引っ越し日は決まりましたが、それまで荷物を整理できるか、大変です。

[944: 匿名さん]

入居してもガラガラの予感。特にグランは四分の一も売れていないのではないでしょうか。

[945: 匿名さん]

>>941
>子供を乗せる駕籠がついた自転車など、二段式の駐輪場に置けない自転車は、
>平置きに 優先的に回され

平置きはグラン19台、ノーブル６台。
このキャパシティを超えた場合はどうなるのですか？

[946: 匿名]

『私の意見を』→『私の意見も』でしょ。
それともポーチに置けば、という意見が参考にされてしまったかな。

[947: 匿名]

>>945
キャパシティが越えたら、自転車は買ってはいけません。断じて買ってはいけません。勿論、乳児が成長したからといって、子供乗せシートを追加購入するのも厳禁です。年をとったからと、安定感のある大人用３輪タイプに買い換えるのも厳禁です。
不適切な場所に止めている自転車については、初代自転車問題担当の役員であらせます不動産投資家どのが、正式な法的手続きを経ることなく勝手に処分する暴挙にでることを宣言されていますので、ご注意ください。
なお、投資先の治験（フェーズ×）段階の進捗ばかり気にしている担当役員どのと違って、管理会社は、さすがに『自力救済の禁止』ぐらいは知っているでしょうが、管理組合から指示されれば、悪いと分かってても、実行＝勝手に処分してしまう管理員も少なくありません。ご注意ください。

[948: 匿名さん]

>>947
荒らしですね

[949: 入居予定さん]

>>944
入居手続き会でアートの引越し予定表も見ましたが、やはりノーブルは殆ど売れているようです。
グランは結構あいているところを見るとまだまだ残っているようなのですが、あくまで事前調査表だということ（この調査票は1月中旬必着書類で、1月に契約している人や、まだ日程きめられない人はまだ表にアップされていないみたいです）。また、ノーブルの方が引越しが早いので、グランは未決定の人も多いかもしれません。

私はグランですが土曜日は基本的にはグランの人の会でしたので（ノーブルは日曜）、その人数だけ見れば1/4ってことはありえないと思います。まあ半分くらいもしくはそれ以上ってところでしょうか。

[950: 匿名]

自転車は結果的に早い者勝ちなのね。