ザ・レジデンス千歳船橋ってどうですか？PART3

[匿名さん]

当掲示板では苦戦が伝えられるザ・レジデンス千歳船橋。
いよいよ外観も露わになり、販売も本格的に軌道に乗せたいところですが…。
良くも悪くも注目のザ・レジデンスについて、引き続き語りましょう。
まだまだ続きます！
Part.1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60014/
Part.2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/133502/

所在地：東京都世田谷区船橋1丁目49-1（ノーブルエアレジデンス）、東京都世田谷区船橋2丁目49-4、7（グランエアレジデンス）（地番）
交通：小田急小田原線 「千歳船橋」駅 徒歩8分 （ノーブルエアレジデンス）、徒歩9分（グランエアレジデンス）
間取：3LDK
面積：73.08平米～97.03平米
売主：大和ハウス工業　東京支社、三井不動産レジデンシャル、長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト

施工会社：㈱長谷工コーポレーション
管理会社：㈱ダイワサービス

[21: 不動産投資家]

今年マンションを買えた人はラッキーでしたな。

来年以降住宅ローン減税のローン残高最高控除額が一千万円単位で毎年減額されて行く。
日本の財政赤字は危機的状況で、消費税も今すぐ１５パーセント程度に引き上げるべきで、まずは７パーセントになるだろう。

金利も今が底で、都下の地価も来年は多くの地域で横ばい、もしくは上昇に転じるだろうな。

[22: 匿名さん]

シロウトか⁈

[23: 匿名]

素人とは言わないけど、５年前も『金利は今が底』って言われていたからね。
先のことはわかりませんな。

[24: 匿名]

No.6のインチキ不動産投資家さん、
年末だしもうちょい気のきいたこと言ってね。
よく聞く話でつまんな～い。

[25: 匿名]

じゃ不動産投資家さんに質問。
ここもそうだけど、販売戸数５戸、とか、やたらと小分けにするのって、何かメリットあるんですか？
個人的には、売れてなさそうな印象を与えるだけでは？という気がしますが。

[26: 不動産投資家]

そりゃ、金券だけ貰いに来る冷やかし客を少しでも制限する為でんがな(笑)。

[27: 匿名さん]

行くのは冷やかしだけだろうな（笑）オレも含め。

[28: 匿名さん]

それでもいいじゃん。金券もらおう。

[30: 匿名さん]

くれる物はもらいます

[31: 匿名]

金券を配る方にも問題があるのではないでしょうか。
何か違和感を感じます。

[32: 匿名さん]

21の不動産投資家って人には要注意。
スマッチでも同じ名前名乗って持論を展開。
ここを買ってしまって後悔している人で必死にポジコメントを繰り返しています。

[33: 不動産投資家]

深夜まで必死にワシをマークするアンタの方が、よっぽど要注意でっせ(笑)。

[34: 匿名]

賃貸に回すにはいい物件かもよ。そういう意味では投資家さんは正しいのかも。

[35: 匿名さん]

投資家さん、2011年も珍妙コメント期待してます！

[36: 匿名さん]

そもそも賃貸仕様だし、賃貸にはもってこいのマンションだね。

[37: 匿名さん]

イベントもIHクッキングヒーター実演会とローン相談会ばっかり。

スラブ厚200mmm、単ガラス、二重壁でも何ら生活に影響がありませんよという
体験会を開いて欲しい。
実際の部屋の上階で飛び跳ねるとか・・・

[38: 匿名さん]

【某HPから引用】A=N村　B=H工

まず,大手デベロッパーの「 勝ち組 」「 ＊＊＊ 」が如実に鮮明になった事です。

「 勝ち組 」デベの筆頭は財閥系では無く金融系の超大手デベロッパーＢ社でした。
この金融系の超大手デベロッパーＢ社はマンション用地持込営業で有名なゼネコンＡ社と組んで総戸数が多い大規模の物件を２～３ヶ月で完売させてしまうという偉業を成し遂げたのです。

このＢ社の優れた所は設計・施工を請けたゼネコンＡ社の設計基準書通りにはさせなかった事です。一例を申し上げますと,ゼネコンＡ社の設計基準書では「 直床 」「 二重天井 」ですが,Ｂ社はその件に関しては一歩もゆずらずに「 二重床 」「 二重天井 」仕様にさせました。

この事だけをとって見てもゼネコンＡ社に「 二重床 」「 二重天井 」仕様を承諾させたＢ社のエネルギーは大変だったと推測致します。私の過去の経験でこのゼネコンＡ社への「 設計監修業務 」は大変苦労致した記憶が有ります。

通常,他のデベはこのゼネコンＡ社に設計・施工を依頼する時はマンション用地を持込んでもらった弱みで,ゼネコンＡ社の超経済設計( 見えない所の仕様を下げる事 )になっている設計基準書仕様を押し付けられ承諾致します。

さすがにＢ社の技術屋さん,今回はゼネコンＡ社の標準仕様では売れないと判断し,強硬にＢ社の標準仕様での契約を迫ったと聞いております。それでも,Ｂ社の標準仕様になっている箇所は少しでほとんどがゼネコンＡ社の標準仕様だそうです。

私のような建築設計者の視点からチェック致しますと,この総戸数が多い大規模物件の仕様や構造等は特に評価できる所はわずかなので,あまり良い評価はしておりません。この物件と同じ様な立地条件で同様な販売坪単価の物件で,もっと良い物件が有りましたのでその物件の方を褒めてあげたいと思っています。

この物件,Ｂ社の技術屋さんがゼネコンＡ社との取り組み方が強引で良い物件になったと私は評価致しています。

[39: 匿名]

↑
長過ぎてじっくり読む気がしない。
ハセプラはいい、って言いたいのかな？

[40: 匿名]

読んでる。(笑)

[41: 物件比較中さん]

要するに長谷工の標準仕様を受け入れたここはあまり良い物件とは言えないということですな。

[42: 匿名さん]

ネガが手を変え品を変えがんばった2010年ですね。
2011年はまともな人が書き込むことを期待しています。
あけましておめでとう！

[43: 匿名]

検討中ですが迷っています。
魅力を感じるところは…、逆に不安を感じるところは…、

今年はこんな書き込みが増えるといいね。
完全ネガと完全ポジばかりでもね。

[44: 物件比較中さん]

やめとけ。
後悔するよ。

[45: 匿名]

私もやめた方が良いと思いますよ。オークプレイスが完売しちゃったので千歳船橋では他はベリスタぐらいかなと。でも駅遠と工事が遅れてるので微妙かも。

[46: 匿名]

このマンションはペットが飼えるので、注目しています。

[47: 匿名さん]

最近のマンションはペットが飼えるのは普通。
飼えない方が珍しいと思います。

[48: 匿名さん]

眺望が良い部屋が多いのでしょうか？公式ホームページに掲載されている眺望は素敵ですね。眺望の良いお部屋の価格はどのくらいなのでしょうか？

[49: 匿名]

この地域は第一種住宅地域なので、４階以上であれば眺望は良いです。
価格帯は六千万円台が中心のようです。

[50: 匿名]

野村のプラウド代官山お薦めです。渋谷からも徒歩10分。西郷山公園徒歩3分です。

[51: 匿名さん]

>>38
Pラウドシティ池袋本町のことでしょうか

[52: 匿名さん]

>48
周りは戸建が多いので、>49さんのおっしゃるように４階くらいで眺望が開けますよ。

[53: 匿名さん]

環八のユニクロに行ってみたのですが

すごく広いですね。

年始だったせいかとても混んでいました。

普通の土日も混雑しますか？

[54: 匿名]

普段の土日はそれほど混雑してませんね。

二階の温泉もすいてます。

[55: 匿名さん]

そうなんですか。安心しました。

普通の週末もあんなに混んでいたらちょっとうんざり・・・と思っていたので。

そういえば駅⇔ユニクロのシャトルバスも出ているんですね

[56: 匿名さん]

時間帯にもよりますが午後〜夕方は結構混雑しますよ。
駐車場待ちの列ももの凄いです。

[57: 匿名]

この週末、ＭＲにお年玉もらいに行く人いる？

[58: ローン審査落っこちさん]

去年一回もらっているので、さすがに二度目は．．．。

[59: 匿名]

温泉いつまで持つかな。祖師ヶ谷温泉は一杯客がきてるよ。

[60: 契約済みさん]

温泉はウェルネスという大手フィットネスクラブグループの経営で、潰れることはないですね。

会社の福利厚生で利用できるので、重宝しています。
月二万円でフィットネスも温泉も使い放題となります。
最近はタイ式マッサージにはまってます。

[61: 匿名]

いつも水道道路からしかみていなかったのですが、環八からみると環八側は意外と隣接してますね。
外観はあざやかですけど。

[62: 匿名]

環八からだと、駐車場と畑だからチープな外観がよくわかる

[63: 匿名]

環八から良く見えるけど、ぜんぜんチープじゃなくていい感じだね。

[64: 匿名]

見た目はいいですね。
ただ環八側はガスがもろですね。運悪く間に家がない。普通これだけ開いてれば間に家が入るものですが。
全体としてはそんなに環八の影響はないと思いますが、最環八よりの部屋はかなり安くしないと売れないと思いますよ。
ダイレクトで見えるのは心象的にもショックだし。ガスが来そうでね。

[65: 匿名さん]

>>64
正直そこ興味ありますね。
その付近まで歩いて連れて行ってもらったのですが、車通りが激しい時間帯でもあまり気にならなかったのです。
しかしそれは1階の話。上層階が来るのかは興味ありです。

[67: 匿名さん]

環八の影響がどの程度あるのか、実際には住んでフィルターを取り換えたりしてみないとわからないね。
全くないかもしれないし、そうでもないかもしれない。

ただ、環八が直で見えると気になるかもしれないね。
空気がどう流れるかわからないけど、完全に広く視界が通っているからね。

音はたぶん大丈夫だと思います。
あと、建物のほとんどの部分は大丈夫だと思います。
間に何かあれば、っていうくらいの距離ではあるんだけど。
環八側を考えている方は、一度環八までいってみるといいかもしれませんね。

[68: 匿名さん]

>>65
>通りが激しい時間帯でもあまり気にならなかったのです。

それは何時頃ですか？　朝？　夕？
参考までに教えていただけませんか？

[69: 匿名]

感じ方は人それぞれなんだねぇ。私は環八との間の畑と駐車場に建物が建たないとダメだと思ったわぁ～。別に数値で図った訳じゃないけど。

[70: 匿名]

月二万円は高くないか？

[71: 匿名]

会社が優良でも、不採算だから撤退することもある。
むしろ体力あるところほど損切りは早い。

[72: 匿名さん]

>>70
フィットネスクラブの事ですか？
確かに高いかも。
希望ヶ丘は安いみたいですよ。

[73: 契約済みさん]

フィットネスだけなら全日会員で月一万円。

温泉は平日1260円、土日祝日1650円なので、温泉に毎週土日に通えば、元取れます。

500円でフィッシュセラピーやってます。
中国ではポピュラーですが、小魚が足の裏をついばんで角質を取ってくれます。

[74: 不動産投資家]

千歳船橋地域はマンション供給過剰という声があるが、”船橋一丁目”アドレスでのマンション供給は過去10年で
　　　
　　　アルシア千歳船橋　　48戸　　2009年販売　　　坪平均単価　　３，０６４千円
　　　プラウド千歳船橋　　34戸　　2007年販売　　　坪平均単価　　３，３８０千円

の2棟に過ぎない。　　７８ｍ２換算すると、この2棟の価格は７，２３０万円、７，９７５万円　となり、
ノーブル棟の価格７８平米超の価格５，９００万円台は、このプレミアムゾーンにおいては、魅力的と
いえる。

近くの春光幼稚園は、有名小学校への進学率が高く、船橋一丁目は東京学芸大学附属世田谷小学校の通学区
でもある。

[75: 匿名さん]

春光幼稚園はかなり有名ですよね＞お受験幼稚園
小学校受験には協力的なようですね。

[76: 内覧前さん]

ロケーション抜群の春光幼稚園には子供入れたいとは思います。
しかしながら個人的には小学校受験にはネガです。
受験をあとでもうさせたくないならともかく、大学で上を狙うなら中学受験がベストかと思いますが、今はそういうご時勢ではないのでしょうかね？
入居予定、もしくは検討中の方の（小学校受験に関する）ご意見は如何でしょうか？

[77: 不動産投資家]

小学校は公立で、中学受験させるのが一般的ですな。

幼稚舎や早実小、国立学園小等は、競争率は20倍を超え、春光幼稚園に通わせるだけでは受かりません。
幼稚園からお受験塾に通わせるのは可哀そうですね。

世田谷区の私立中学進学者数は１，８６２名、国立中学進学者数は３６名で、２位の大田区の1000名強を
大きく引き離して、23区の中ではダントツの１位。　三人に一人以上が私立中学に進学しますが、学区内の
船橋中学も悪くないですよ。

うちの長女はできが悪くて学費の高い慶應の付属校に通ってますが、できる子は、桜蔭、渋渋、女子学院、
渋幕辺りに進学しますね。　頌栄という学校も帰国子女が多くて、最近レベル上がってきてます。
男の子やったら筑駒ねらわしたいね。　国立で学費安いから。　

やっぱり「マンション選びは学区選び」。　修士課程を修了せんと先生になれない教育先進国フインランドと違って、最近の日本の公立小中学校の先生のレベルの低下しており、心の病を抱える先生も増えている。
親が良い学区を選んでやらんといかん。

世田谷では赤堤小がお奨めやが、学区内に物件が無い。　船橋小は、校舎が新しく、活気がある。
都内の公立学校では、老朽化が進んで耐震強度に問題のある学校も多い。
子供はやっぱり親が守ってやらんとあかん。

[78: 匿名]

不動産投資家さん、だんだん関西弁がとけてきてますよ。き～つけなはれ。

[79: 匿名]

世田谷では約４割の子どもが私立中学へ進学します。
船橋小学校が他の公立小学校に比して特に良い学区ということはないと思いますよ。

[80: 匿名さん]

>>77
関西弁と標準語？がごちゃ混ぜですよ。
だんだん化けの皮がはがれてきてますね。

船橋小学校が他と比べていい？
そんなことはないと思います。
明正小学校や山野小学校・・・その他、いいところは沢山あります。

[81: 匿名]

船橋小はまずまず

[82: 匿名さん]

どこの小学校も大きな違いはありません。
本人のやる気次第です。

[83: 周辺住民さん]

>>74
2007年の地価上昇局面、しかもプラウドと比較するのは論外です。
アルシアも外断熱小規模の希少物件。
一概には比較するのは無理です。

[84: 内覧前さん]

小学校教育は勉強の面ではあまり期待しておらず、友人作り、情操教育の環境がよければ、と思っています。
このマンションも含めて周辺環境は悪くないと思うので、これからの生活に結構期待しています。

不動産投資家さん、普通の子は慶応とか桜蔭とかいけません。ましてや筑駒なんて。そういうこと書くから嫌われるんですよ。
私自身は筑駒落ちてますので中学受験の辛さわかっていますが、子供にはそこまで今の受験戦争をトップで勝ち抜けというのは期待しすぎだと思ってます。

[85: 匿名さん]

自称不動産投資家とやらは
スマッチのスレでも度々出没して持論を展開してましたが、
発言の矛盾などであっという間に単なる馬鹿というのが発覚。
その後いなくなったと思えばこっちの掲示板に来てたのか(笑)

しかももう正体が暴かれている(笑)
本当に暇人だな、自称不動産投資家さんよ。
普段どれだけ社会から相手にされてないのか知らないけど、掲示板で偉そうな持論を展開するマスターベーションに利用しないでくれ。

[86: 匿名さん]

区内の小学校は特に荒れているとか特に優れているとそういうものはないですよ。各校それぞれ力を入れているものは違い、特色を出していますが…。船橋小も良い学校だと思いますよ。

[87: 匿名さん]

>>77
>うちの長女はできが悪くて学費の高い慶應の付属校に通ってますが・・・

嫌味ですか？

[88: 物件比較中さん]

このマンションは都が出している環境性能で、断熱性の項目で星三つを
取っているんですね。断熱材が優れている、ということなんでしょうか。

[89: 匿名]

千歳船橋界隈であれば、桜ヶ丘小かな。モデル校として注目度あり。

[90: 匿名]

>>88
その点は俺も疑問に思った。以前カキコしたが、まともなレスが無かった。

熱損失が一番大きい窓が単板ガラスであり？

[91: 不動産投資家]

85;

昼間から仕事もせずに必死でワシをマークして書き込む自分の方がよっぽど暇人で誰からも相手にされていないことを露呈してしまってることに気付かない所が痛すぎるね。

[92: 匿名さん]

不動産投資家さんは別に間違ったこと言ってないだろ。
娘さんは慶応の附属に入っているけど、本当に「できが悪い」んだよ。
できの悪さを掲示板に晒されてしまって、お気の毒な娘さんだ。

不動産投資家さん。
娘さんを育て損なったことによるストレスとご自身の子育て能力の欠如への悔しさを、どうぞこのスレで発散して下さいな。出来損ないの娘さんも、いつかきっと頑張って出来る子になりますよ。

[93: 匿名]

できの悪さは、袖の下でカバーですか。
抽選のある国立ではできない荒技。

すばらしい。

[94: 不動産投資家]

78はん、80はん

関西人かて、文章を書く時は普通、標準語でっせ(笑)。
因みにワシが一番得意なのは関西弁やのうて、英語どすえ。

[95: 匿名]

不動産投資家さん

どうせなら残り全部買ったら。

[96: 匿名]

投資家さんは、私もどちらかと言えば支持します。

投資家さん。90さんの意見にコメントを頂けるとありがたいのですが。

[97: 匿名]

不動産投資家さんにネガるより、総会で非居住者組合員に月額2000円の協力金を課す議案を通す方が効果的。

なんなら5000円位からスタートしますか。

[98: 匿名さん]

＞８８さん
長谷工の「エコニス」という省エネ仕様だそうです。
長谷工のHPでその内容をみると「「性能規定」の考え方を用いることで、比較的簡易な仕様で等級4を満足することが出来ます」とあり何となく・・・です。
性能評価が全体の数字で判断されるのであれば、いろいろやり方はあるんでしょうね。

[99: 匿名]

非居住者組合員への課金って、管理規約を変更が必要？

[100: 不動産投資家]

83はん

マンションは通常、分譲時期の三年位前に用地を手当てするんです。

2007年の地価上昇局面の影響を受けたのは昨年分譲された物件が多かったと思われます。
昨年都内で分譲されたマンションの平均価格が上昇して五千万円を超えたのは、需給バランスがやや好転したことと、この仕込み用地価格の影響があるでしょう。

[101: 匿名さん]

フラット３５は使えるとの表示があるのですが、一パーセント利子優遇のあるフラット３５Ｓはダメなのでしょうか？

[102: 匿名]

そうだね。仕入れと販売はタイムラグがあるね。

[103: 不動産投資家]

96はん

毎度おおきに！。今日は商売繁盛や(笑)。

東京都の環境性能評価の４つの項目のうち、建物の断熱性については以下の二点を評価します。

1.屋根、壁、床(コンクリート、鉄)は熱が伝わりやすいが、断熱材を施工して対策を取ってるか?。

2.窓などの開口部は、熱の流出入が激しい。開口部の日射遮蔽や気密性向上に手を打っているか?。

この二点の対策によって、冷暖房のエネルギー使用量をどの程度抑制しているかを判定します。

因みに最高点の三ツ星は15%程度で二つ星が85%、一つ星が2%程度です。

窓がペアかどうかは関係ありません。

マンションを選ぶ際には余り重要な要素ではないですが、長い目でみると大きなコストセーブにつながります。

[104: 不動産投資家さん]

↑　二ツ星が８３％の間違いでした。　　

[105: 匿名さん]

やっぱりガラスはペアにしておくと長い目でみてコストセーブにつながるよね。
シングルガラスとの断熱性能の違いを見れば一目瞭然。

[106: 匿名さん]

ここの断熱３つ星はグランエアのみ。
ノーブルは取得していません。

[107: 匿名]

東京都の条例で100戸以上の大規模マンションは広告に環境性能評価の結果を明示しなければならない。

ノーブルとグランの環境性能評価の点数は同じである。

[108: 匿名]

どうもよくわかりにくいが…
防寒について大雑把にいうと次のような感じでいいのかな？

ここは窓がペアしゃないので、窓に限っていえば防寒は脆弱、但し、全体の総合力でいえば高い防寒性能がある（三ツ星だから）。
これでいい？

[109: 匿名さん]

６０００万出して直床はないだろう。結局コストカットの為なんだから。しかし、ここの営業は資料請求しただけなのに何度も電話して来てうるさくて仕方ない。どこにクレームつければ止まるのかな？

[110: 匿名]

週末にMR行ったら36組の来場予定者の名前が張り出されていて、びっくり。

グランエアももう販売してた。

これからガンガン電話来そう。

[111: 匿名]

お年玉もらいにきたのかな。

[112: 匿名さん]

＞全体の総合力でいえば高い防寒性能がある（三ツ星だから）
これが微妙なんだよね。窓の断熱性能は犠牲にしても、床や壁の断熱性能を良くすることで三ツ星（等級４）にしてるのか。
これだと意味がないとはいわないけど、ひっかかる部分もある。

[113: 匿名さん]

>>107

でも東京都のHPで公表されているリストを見ると
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/112_setagaya.html

記載されているのはA敷地（グランエア）のみ。

B敷地（ノーブルエア）は100戸未満だから評価を取得する義務はないからなのか？

[114: 匿名さん]

自称不動産投資家とやら、いい加減出ていきな。

[115: 匿名]

広告チラシにはノーブルとグランを一緒に記載した上で環境性能評価を明示している。 ノーブルには評価取得義務はないので当局に登録されていないが、グランと仕様、設備は全く同じなので実質的には両方で評価を取得したと理解できる。

[117: 匿名さん]

>97
非居住者組合員とは？賃貸契約をしている住人の事でしょうか。
分譲賃貸の契約者も共益費や管理費を支払っているので2000円の協力は
出し渋るかも・・・。

[118: 匿名]

いろいろと御託を並べてどうもすみませんでした。
検討中の皆様、良い物件なので一緒に買ってください。

[119: 匿名さん]

不動産投資家よ、その名前はなんだ？
ださすぎる。
投資したことないくせに名乗ってるだけでしょ。

[120: 匿名]

>>117
非居住者組合員＝賃貸オーナーのこと。
一般的に管理組合の役員は現に居住者する組合員に限られている。
役員の負担がない非居住者組合員だけに、協力金を課すことの是非が争われたが、最高裁判所は○との判決を出した。

だから、投資家を叩きたいなら、協力金を課すに限る！！！