Brillia(ブリリア)大井町ラヴィアンタワー Part3

[マンコミュファンさん]

大井町西地区の免震構造採用再開発タワーマンション、掲示板パート3です。
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49786/
その2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94599/



所在地：東京都品川区大井1丁目3946番22（地番）
交通：京浜東北線・東急大井町線・東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅徒歩5分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.91平米～115.63平米

売主：東京建物・日本土地建物・日本土地建物販売
販売：日本土地建物販売・東京建物不動産販売
施工：五洋建設
管理：東京建物アメニティサポート

[572: 購入検討中]

最終期ですが販売状況はどうなんでしょうか！？知ってる方はいますか！？もう完売近いのでしょうか！？

[573: 契約済みさん]

要望書が出て少なくとも8戸に購入希望者があったんだと思います。
いずれにしろ先着順の4戸とそれ以外はもう残り少ないのでは？

[574: 匿名さん]

やっぱり決算時期は駆け込みが増えますね。
売り手、買い手ともに利害が一致しますから。

[575: 契約済みさん]

売り手は企業だからわかるんですが、買い手の個人が決算時期に購入するメリットってあるんでしょうか？

[576: 匿名さん]

交渉の余地が出てきますからね。
買い手の方がメリット大有りでしょう。

[577: 契約済みさん]

交渉ということは、値引き交渉ということですね。
最終期で、売り切りたい売り手と利害が一致するということですね。
でも、どれくらい値引きしたのか気になりますね（笑）

[578: 匿名さん]

１割

[579: 匿名さん]

知らぬが仏

[580: 匿名]

住友のｼﾃｨﾀﾜｰ大井仙台坂とﾌﾞﾘﾘｱ大井町。どちらが価値がありますか？ﾌﾞﾘﾘｱはあまり景観がよろしくないかと…？

[581: 契約済みさん]

まあ、購入希望者にとっては、フラット35が4月申し込み分から融資額が90%までになり、且つ金利引き下げ期間も短くなるから、3月末までに駆け込む必要性はある。

[582: 物件比較中]

お店等が入るみたいですが、これらの室外機が必ずどこかに設置されるはずですよね？？普通屋上に設置されたりしますが、これはどこに設置されているか分かりますか？
もし設置されているのであれば、住居のベランダから見えたりする事はあるのでしょうか？

[583: 匿名さん]

品川と大井町だったらどっちがいいでしょう？

[584: 匿名さん]

大井町のほうが生活利便性は全般的によさそうですね。
品川の港南側は駅遠物件で住環境はそれほど望めない物件が
多いですがプリンス側の丘上はよいですね。

[585: 匿名さん]

＞＞５８３さん
品川と大井町だったら大井町の方が買い物の面では、イトーヨーカドーもあるし
大井町阪急もあるし、アトレもあるしで便利ですね。
品川駅だと、港南口だとクイーンズ伊勢丹、高輪口だと成城石井か
アトレの地下ですね。

[586: いつか買いたいさん]

住友のｼﾃｨﾀﾜｰ大井仙台坂の評判はいいみたいですね。
遠くに房総半島　羽田空港の離発着も見れる特典

[587: ＯＬさん]

大井町っていい町ですか？

[588: 周辺住民さん]

大井町はいい街です。一度、住んでみたら、わかりますよ♪

[589: 匿名さん]

大井町ってキャバクラ街ってイメージですが。

[590: 匿名さん]

いい町とは思うけど、住むとなると違うかな。

[591: 匿名さん]

どこの改札を出るかによって印象は結構違う街だと思います。
JRの北側の東口側の呼び込みは確かにある意味名物。
JRの南側の中央改札側はアトレ（成城石井）、ヤマダ電機、阪急があり、買い物が便利な街の印象を受けると思います。

[592: ビギナーさん]

かなりの高さまで建っていますが、２８階まで建ちましたか？

[597: 契約済みさん]

建築現場見学会に行って来ました。
工事用エレベーター（西側）から見た景色です。
ちなみに降りたフロアは、22Fでした。

[598: 購入検討中さん]

建築現場見学会は、どうでしたか？詳細希望します。

[599: 契約済みさん]

躯体工事は28階まで終了しており、内装工事の過程を見るために22階、18階、14階の部屋を見学しました。二重床設置前後の様子、それと床下の傾斜のついたパイプの配置などを見られたのは良かったです。自分の住戸は見られないのですが、ここに住むんだ、という実感が湧いてきました。

[602: 匿名さん]

　　大井町　　　　　＞＞＞＞　品川シーサイド　　＞＞　　　　天王洲

交通と日常生活の便　　　　　　　イオンあり　　　　　昔はお洒落なイメージ

[603: 匿名さん]

液状化、津波、塩害の心配を考えると大井町が安心かな。
交通や買い物の便利さでも大井町はこの周辺では断トツ。
お台場、恵比寿、渋谷、新宿、池袋
自由ヶ丘、二子玉川、
川崎、品川、新橋、有楽町、東京
が20分以内で行ける。横浜にも出やすい。
便利さだけなら大井町は都内でもトップクラス。
でも高級感を期待して住むところではない庶民の街。
高級感や海の見える眺望、静かな休日なんかを求める人には
品川シーサイドや天王洲アイルもありだと思いますが
風が強いのは覚悟した方がいいですよ。

[604: 匿名さん]

品川シーサイドは論外でしょう。

[605: 匿名さん]

シーサイドは、大井町からのバス便（臨海線のこと）３分と考えれば、さほど悪くない。
トップバリュー屋さんもあるし。

[606: 匿名さん]

これから10年以内に大型の東海地震が来る可能性が
かなり高いって時に液状化リスクの高い地域は、
資産価値を考えてもこれから選ぶなら避けたほうがいい。
「液状化　マップ」でググれば大井町はその点安心。
品川シーサイドや天王洲はリスクは増す。
海際に限った話ではなくて武蔵小杉あたりはヤバい
（「中原区　液状化」参照）
内陸でもスポット的に地盤が弱い地域があるので
しっかりと調べておいたほうがいい。

[607: 契約済みさん]

この物件は地盤も安定していて免震構造の
比較的低めのタワーということで決めました。
今は低層のマンションや住宅でも
コストをかけて免震にする時代です。

[609: 匿名さん]

なんでラヴィアってつけたの？

[610: 匿名さん]

ラヴィアン〜で、〜での人生・生活とかだったかも。
ネーミングセンスないよね。

[620: 購入検討中さん]

テナントの情報わかる方いたら教えて下さい。

[621: 契約済みさん]

テナント情報は品川区の保育園以外はまだ出てないと思います。

[622: 購入検討中さん]

保育園以外決まっていないのですね。
テナントがわからないと完成後のイメージがつかみづらいのが残念です。ありがとうございました。

[624: 匿名さん]

立会川は最後に浸水したのは12年以上前の平成11年。
その後水系や水質が改善されてからは浸水ないし
液状化リスクのが全然ヤバいでしょ。
まあ買えない人のネガなんでしょうけど。

[625: 匿名さん]

荏原に雨水一次貯留施設できたしね。

[626: 購入検討中さん]

東京パークサウスに住んでますが、
地震の影響が少しでも少ないこちらの物件に住み替えを検討しています。
説明では、少しでも新しいマンションの方が地震対策はレベルアップしているとのことでした。

[627: 契約済みさん]

2階には、医療モールができるみたいですね。

http://www.kaigyo-navi.net/kensaku/tokyo/buken/k359.html

[628: 匿名さん]

内科と歯科は内定済みのようです。
思ったよりまともな再開発になりそうですね。
竣工後に価値が上がるといいのですが。

http://www.ysjournal.net/detail.php?bkkn_no=0001606

[629: ビギナーさん]

医療モールができると１階は、ドラックストアー入居ですね。
あとコンビニとクリーニング屋さんが欲しいですね。

[630: 匿名さん]

６２９さん
処方箋をやってくれる小さな薬局より、大きなチェーン店のドラッグストアが
できればうれしいですね。今、住んでいる所がそうなのですが、処方してもらっている間に
買い物も済ませることができるので便利です。
学校も近いし、買い物も便利だし立地的にいいですね。

[631: 利便性重視]

この辺のマンションは利便性で選んだという感想が実に多い印象です。
その通りでここも利便性に対する称賛は多いようですね。

正直なところマンションだけを見るとお高い感じがしたのですが、
周辺の条件を含めると、「あれ、もしかして十分安いのでは」、
という結論に私は達しました。

同じ場所に何かと集結していて少ない移動で済むあたり、
あまり類を見ない良さがありますね。

[632: 匿名さん]

↑意味不明

[633: 匿名さん]

>632

大井町で暮すと分かるよ。

[634: 匿名さん]

>632

大井町に住めないから、わからないんだね♪

[635: 匿名さん]

大井町は確かに便利。
利便性だけなら都内でも屈指だと思うけど都内の高いところは
利便性がいいっていうより利便性そこそこで環境がいいとこが
高いからお金持ち受けはあまりしないかなと思う。

庶民向けにしては今の価格はちょっと高いので普通よりお金持ってる人向け？

[636: サラリーマンさん]

安いとはいえないですよね。それも相場や内容から見てという意味ではなくて普通の収入の立場から見てという意味なんですが、大井町の不思議な力は、ちょっと頑張って購入しようという気持ちにさせられる、その十分な環境が用意されていると思いますよ。

さすがに1億円に達する住戸は僕は無理ですけど、中間あたりの価格帯は相談して考えたいです。しかも徒歩5分の駅近条件ですから後悔はしなさそうなんですよね。

[637: 周辺住民さん]

大井町は魅力的な街だと思います。
都心に比べて街のブランド力はまだありませんが、利便性の高い街だと思います。
都心に住んでも買い物するところって、無くないですか？
買い物って、毎日のことですから重要ですよね。
大井町は、IYやSEIYU、阪急があるから毎日の買い物は便利だと思います。
それでいて、都心に引けをとらない、交通のアクセスが備わってますよね。
電車の利便性はもちろんのこと、羽田空港へのアクセスが良いのもいいですよね。
リニアが開通したら、もっと便利になるんだろうな♪

[638: 匿名さん]

大井町は魅力的な街かもしれませんが、
このマンションは魅力的かというとかなり微妙ですね。

魅力的な街として浸透する前に売り出されたマンションなら安かったかもしれないね。
かなり価格に上乗せされた印象。

[639: 契約済みさん]

このマンションの西側に高層ビルの建つ計画や可能性はないのですか？

[640: 購入検討中さん]

ホームページを見ると3/31~で最終期最終次販売になるようですね。

[641: 匿名さん]

>>639
それは契約前に確認しておきましょう

[642: ビギナーさん]

西側は、住居地域なので高層マンションの建設はできないが、住宅密集地なので、再開発となれば、高層マンションの建設は可能。
地震等の天災で火事が発生する可能性が高いので、いづれは建つのでは？

[643: 周辺住民さん]

> No.639

品川区の用途地域を見ると、周辺の状況がわかりますよ。
西側の大半が黄色で表されているように、第一種住居地域ですですので
ここには高層の建物は建ちません。

道路沿いは、商業地域なのでその可能性はありますが
この細いエリアに薄っぺらい高層ビルが建つ可能性は低いんじゃないでしょうか。

http://asp.netmap.jp/cgi-bin/shinagawa-youto2007/symap.cgi?code=99999&...

[644: 契約済みさん]

No.641の匿名さん　仰る通りです。投稿した後でそう思いました。
No.642のビギナーさん　確かに長い歴史で見ると可能性はありますね
No.643の周辺住民さん　ありがとうございました。2010年の10月に契約したのですが、今になって西側に高層ビルが建つと、風景が変わるなっと気になりだしたものですから｡｡｡｡｡

[645: 買いたいけど買えない人]

建物が出来上がる前に購入すると、そういう心配がでてくるのですね。

[646: 匿名]

このマンションに賃貸として住みたいなと考えているのですが、2LDKでおよそ家賃いくらくらいになりますでしょうか？

[647: 匿名さん]

30万円ぐらいと思います

[648: 匿名さん]

>646
平米数は？60平米くらいなら23万円前後。70平米くらいなら25万円前後かと。
新築のうちはプレミアがつくので多少上乗せもありえますね。

[649: 匿名さん]

品川区は2000年度から、全国に先駆けて学校選択制を区立小学校に導入したそうですね。
区内を４つのブロックに分け、それぞれのブロックの中で小学校を自由に選択できるという制度です。
中学校には2001年度から導入して、区内どこからでも選択できるようになっている様です。
ここの学区域になっている伊藤中学校は抽選になるほど人気がある中学の様ですね。

[650: 匿名さん]

最寄の山中小は不人気校。

制度上は、他学区の小学校って選択肢もあるけど、
実際問題としては、人気小学校に越境で入るのはかなりの狭き門。
しかも、小学生に長距離登校させるのは不安だしねぇ。

[651: けいや くしゃ]

うちの娘は山中小学校に通っています。

[652: けいや くしゃ]

↑大変失礼しました。
651からの続きですが、山中小学校は非常にアットホームな学校で、先生がたも非常に熱心で、私も妻も大変満足しています。
確かに学区が大井第一小学校と被るため、中学受験に熱心な方々はそちらに進まれるようですが…。
今度の１年生は３クラスになるようで、人気が高くなっているのではないかと思ってます。

[653: 匿名さん]

投資的な観点で利回りを計算しました。

60平米くらい23万円 ⇒物件価格6000万円（坪３３０）として、利回り４．６パーセント
　　　　　　　　　　　　　　（23万円×12）÷6000万円＝0.046
70平米くらいなら25万円 ⇒物件価格7000万円（坪３３０）として、利回り４．２パーセント
　　　　　　　　　　　　　　（25万円×12）÷6000万円＝0.042

購入するより、賃貸のほうが賢い選択でしょうか？

※計算に誤りあればごめんなさい

[654: 匿名さん]

>653
マンションは100平米とかかなり広い部屋は賃貸のほうが得な場合が多いです。億ションでもこのへんじゃ月100万円とかとれるわけじゃないので。2LDKくらいまでならマンションといえど40年はたたないと価値がゼロになることはないので買っておいても損ではないと思います。途中で売ることがないなら微妙です。要は損のでないところで売れるかどうかです。

[655: サラリーマンさん]

入ってもらいたいテナント
ドラッグストアー
コンビニ
クリーニング屋

[656: 周辺住民さん]

コンビニができるならば、ローソン希望

[657: 匿名さん]

ナチュラルローソンのほうはどうですか。

需要に偏りがあるから入るなら普通のローソンかなぁ。
自分はよくナチュラルローソンに行くからここもそうなってくれると嬉しいです。

>>655
コンビニでなければクリーニングかな。
でもこの物件ってコンシェルジュいませんでしたっけ。
いればクリーニングは取り次ぎサービスが多分ありますよね。

[658: 周辺住民さん]

せっかくだからローソンでクリーニングの取次ぎをやってもらえれば

[659: 匿名さん]

６５０さん
学校選択制になってからはかなり人数に偏りがある様ですね。私は今、北品川の方に住んでいるのですが、
地元の小学校は今年１年生が30人もいなかったとか。近くに小中一貫校ができてしまったので
みんなそこへ流れていってしまっている様ですね。そこは制服があったり、温水プールがあったりかなり
魅力的な学校です。同じ区立でもこう違いがでてしまうのはかなり問題があるのではと個人的には
思ってしまいますが。

[660: ビギナーさん]

どれくらいできたですか？

[663: 土地勘無しさん]

Brillia(ブリリア)大井町ラヴィアンタワー 西棟

Brillia(ブリリア)大井町ラヴィアンタワー 東棟

２棟建ち

[664: キャリアウーマンさん]

屋上は開放されるのですか？

開放されたら

[665: 匿名さん]

開放されたら…？

[666: 匿名さん]

先着5戸+最終期最終次5戸=残り10戸？

[667: 匿名さん]

屋上の開放は朝7時から夕方4時か4時半て聞いたような。飲食・ペットの持ち込みは禁止。花火とかの特別なタイミングでは例外的に夜も開放されるかもと言ってた。まあ風強そうだよね、実際のところ。

[668: 購入検討中さん]

夏は、ビール片手に夕涼みに屋上で過ごしたいと思ってましたが、飲食禁止で夜は開放されていないんですね。
こうゆう規定って、マンションの住人の総意で変えられないものですかね。

[669: 匿名さん]

総意で変えられないことはないだろうが、賛成多数になるかね？
飲食可能な共用部分なんか増やしたって、碌なことないぞ。

良くても、一部の利用者のために全体の負担が増えるって構図になるし、
悪ければ、マナーのない集団のたまり場＝まともな住民は寄り付きたくない場所、になる。

[670: 匿名さん]

場合や規約内容によっては変えられるよ。
屋上の飲食禁止というくらいなら区分所有法の31条にも引っかからないだろうから
総会の特別決議で4分の3以上の同意があれば変更できるはず。

[671: 匿名さん]

屋上での飲食はどうだろうね。
一般的には新築のうちは綺麗にしときたい人が多いはずだから
案外反対意見が多いんじゃないかな～。

子育て世帯が多い場合は賛成多数になるかもしれないけど。