エクラスタワー武蔵小杉 part3

[匿名さん]

有益な情報交換ができることを希望します。
よろしくお願いします。


前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137305/

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目1301番（地番）
交通：東急東横線・南武線「武蔵小杉」駅徒歩1分、横須賀線「武蔵小杉」駅徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.98平米～99.27平米
売主：東京急行電鉄、東急不動産、丸紅、東電不動産、東急リバブル
販売代理：丸紅不動産販売、東急ライフィア
施工会社：西松・佐藤建設共同企業体
管理会社：東急コミュニティー

[67: いつか買いたいさん]

リエトのエレベータも６基だね。戸数はパークより少ないから、一戸あたりのエレベータ数は一番多い？

[68: 匿名さん]

パークの使えるエレベーターってあなた知らない人ね！
6基の通常エレベーター以外の2基も普通に皆使ってますよ。
例えば犬を連れてるときはゴミ用、とかおおきなもの持ってるときは20人用大型とか。
すごく便利ですよ。
その辺三井の気配りがすごく感じられます。
東急と違います。
絶対歴史ある財閥系がいいですよ。

[69: 匿名さん]

えー。パークはやだ。
あの有名な変態住人が住んでるマンションでしょ。
あちこちのスレでパークが最高って宣伝してる奴。
きもーーー。

[70: 匿名さん]

パークの大きな非常用エレベーターは使っている人少ない。
ペット用はゴミ運搬用でもあり臭くてめったに使えない。
高層階はエレベーター待ちが長い。

[71: 匿名さん]

69さん
本当にパークのキモい住人きついですね。
パークは武蔵小杉の天守閣やってほざいてるエセ関西人でしょ。
ここはエクラスタワーのスレ。
シッシッ

[72: 匿名]

もしかしてSFTの話？

[73: 匿名さん]

エレベーター3機はただのコスト削減の為か？
東急はいつもこうなのだろうか。
ライズは何機か知ってる人いますか？

[74: 匿名さん]

ライズも３基です、東急はケチるから。
考えられない。

[75: 匿名さん]

東急は設計なんかもいかにコスト安くするか優先し、住民優先の設計よりコスト優先する。
例えばライズの共有設備、植栽なんてほんとお粗末だし、プレッセ美しの森タマプラなんかもゴミ出しが大変。
三井だとその辺の住民の動線なんかものすごくきめ細かく考えてる。
絶対買うなら三井だと思うな。

[77: 匿名さん]

70
高層用・低層用に仕分けされていたはず。
意味不明。

[78: 匿名]

>>76
ここの欠点は管理費と修繕積立の高さ。せっかく坪単価で頑張ったのにね。
パチンコ屋とかはさして問題ではない。

[79: 匿名さん]

76
まじ。しめしめ。

[80: 匿名さん]

すみません。
「管理費」と「修繕積立」
具体的にどのくらいの金額なのでしょうか？
教えて下さい。

[81: 匿名さん]

>高層用・低層用に仕分けされていたはず。
>意味不明。

前の方のレスからよく読めば分かる。
分からなければパークに遊びに行ってみ。

[82: 匿名さん]

SFT、MST、どっちがいいですか？

[83: 匿名さん]

エクラスは270なら狭めの賃貸向きは買い。
270以上は逡巡の対象では。

駅直結のエクラスの価値は
ずっと変わらない。
パチンコ屋・外廊下・最低限の内装を
割り引いても建物がある限り
いつでも賃貸可能という最大の利点は消えない。

[84: 匿名さん]

その賃貸メリットは管理費修繕費が高すぎて消え去ったね。

[85: 匿名さん]

エレベーター9人乗りは嫌だな。せめて11人乗り3台ならなぁ･･･。

[86: 匿名さん]

HPにある要らなくなったものシリーズ、傘はともかく本棚、冷蔵庫、鍵というのはなんかイマイチピンとこないな。

いらなくなったもの鍵：機械式の鍵がICカードキーになっただけ。
いらなくなったもの冷蔵庫：やっぱ要るよね。まとめ買いが必要ないので大型のものはいらないけど
いらなくなったもの本棚：図書館の上に住むよりも、電子書籍端末を用意して自炊するほうが手っ取り早いとおもう。
いらなくなったもの傘：駅からエントランスまでは真なり。でも外廊下ではどうかな？

[89: 匿名さん]

管理費って、管理会社の問題なの？
市川の某有名タワーは、駅とデッキで直結だが
駅からマンションまでの連絡通路部分の管理費をタワー住民達が負担しているそうだ。

[90: 匿名さん]

借手ついても維持費が高いし賃料相場考えれば赤字スレスレで賃貸出すメリットないよ。
東横線沿線は人気はあるけど分譲価格帯の割には賃料相場は大して高くないから。

[92: 匿名さん]

修繕費の値上がりを考えると、ほどほどの時点で売却しちゃって住みかえた方がいいのかな？
ここなら資産価値も大きく落ちたりはしなさそうだし。

[94: 匿名さん]

修繕費の予測が付きにくいのがタワーの欠点。
ほとんど修繕にかかる費用の経験的な蓄積がない。
数百万かかるのか1千万かかるのか・・

東急のようなデべ・管理会社にその不分明な部分を任せる不安は大きい。
三井・住友のようなデベ・管理会社に任せるほうがまだ安心。

マンションは管理を買え！

[95: 匿名]

マンションは立地を買え！って格言もある。ここの立地は最高。

立地は変えられないが、管理会社は変更可能。

[96: 匿名さん]

駅はさんでお向かいの三井、「最強」ですな。

[97: 匿名さん]

このような大規模マンションだと管理会社の変更は難しいよ。

[98: 匿名さん]

長周期地震動で超高層マンションの資産価値下落も
2011年01月05日10時47分

国土交通省は2010年12月21日に「超高層建築物等における長周期地震動への対策試案について」を発表した。超高層ビルに長周期地震動の対策を求める内容で、既存の超高層ビルの長周期地震動対策が不十分であることを公式に認めたことになり、人気があるとされる超高層マンションの資産価値下落の可能性もある。

長周期地震動とは、揺れの周期が長い波を含む地震動である。周期とは地震で建物が揺れた時、左に動いて元に戻り、右に動いて元に戻る、という一往復にかかる時間を指す。長周期とは数秒から十数秒程度のゆっくりした揺れである。超高層ビルのような巨大な建築物は長周期の地震波と共振を起こしやすい。

長周期地震動では船が揺れるような大きな揺れが長時間続き、被害が深刻化する。揺れ幅が数メートルにも及ぶ可能性のある長周期地震動が発生した場合、超高層ビルの室内ではまず立っていることは困難である。家具も大きく移動し、倒れるなどと予測される。

これまで超高層ビルは短周期の直下型大地震には強いとされていた。実際、阪神大震災では他のビルや住宅と比べて相対的に被害は小さかった。しかし、超高層ビルは長周期地震動には脆い。特に関東平野のように堆積層の厚い平野部では、地表から地下深くまでの堆積層の影響によって長周期地震動は増幅される。

長周期地震動の被害は既に現実化している。2003年9月の十勝沖地震では、震央から約250kmも離れた北海道苫小牧市の石油タンクで火災が発生した。2004年の新潟中越地震では東京都港区は震度3に過ぎなかった。しかし、六本木ヒルズ森タワーでは、エレベータ6基が損傷する事故が起きた。そのうちの1基はロープが切断された。

土木学会と日本建築学会は2006年11月20日の時点で、超高層ビルが長周期地震動で想定以上の負荷がかかるとして、耐震性向上を提言した。それから4年後に、ようやく対策試案が発表されるに至った。その間にも雨後の筍のように超高層ビルが建設されたことを考えれば恐ろしくもある。

対策私案では新たに超高層ビルを建設する場合、長周期地震動を考慮した設計用地震動による構造計算や、家具等の転倒防止対策に対する設計上の措置を必要とする。一方で既存の超高層ビルについては長周期地震動による影響が大きいものを再検証し、必要な補強を行うように要請するにとどめた。

今回の対策が実行されれば、その後に建設される超高層ビルについては、それが十分か否かは議論があるとしても、一応の長周期地震動対策がなされる。この結果、長周期地震動を考慮せずに建設された既存の超高層マンションは見劣りすることになる。新耐震基準以前のマンションのような扱いとされ、資産価値が大きく下落する可能性がある。

対策では既存の超高層ビルも再検証するとしているが、これが分譲の超高層マンションでは機能しにくい。行政が検証主体であっても、建物所有者の協力が不可欠である。しかし、マンション管理組合では意思統一がしにくい。多数の区分所有者が存在する大規模マンションでは一層である。そして問題発覚による資産価値低下を恐れて行政の調査を拒否する区分所有者も少なくない。これは耐震強度偽装事件での調査でも見られたことである。

結果として既存の超高層マンションへの検証は不十分に終わり、長周期地震動に対する安全性は不透明さが残る。超高層マンションの中古市場は経済学で言うところのレモン市場化する可能性がある。

[99: 匿名さん]

↑一流メディア「PJニュース」の愛読者

[100: 匿名さん]

専門的なお話の後になんですが、
東横線をときどき利用していて、ここ数ヶ月で2度ほど乗客の喧嘩に遭遇しました。
2度とも、もういい年をしたシニアの男性同士の喧嘩でした。
ドアを先に入ったのが気に入らない、自分が先だのなんだのというが1回め。
2回めは武蔵小杉がどうの、川崎がどうの街の批判とその反論みたいな。
小杉住民ではなさそうでしたが、自分の中で東横沿線のイメージが変わってきました。
学生もサラリーマンもほとんど静かな中でシニア、どうしたんでしょう。

[101: 匿名さん]

>>100
先月も、「私鉄駅員らへの暴力、60代が最多.」という記事が出てました。
なので、マナーの悪い60代が増えてるのかなと思います。
これは小杉、東横に限った話ではないですが。

[102: 匿名]

そのくせ年金はしっかり若者におんぶにだっこだからタチが悪い

[103: 匿名さん]

管理費、修繕積立金の合計は７５へーべの部屋で約３万円／月ぐらいだそうです

[104: 匿名]

普通ですな。

[105: 匿名]

駅の反対側に出来る三井は工事が去年からストップしているなー、歩く度進んでいないことがわかる。アスベストでストップ中とは聞いているがあれは囲ってなくて大丈夫なんだろうか・・本当にアスベストなら周りの住民も吸ってることに。恐ろしい・・・

[106: 匿名さん]

月7000円くらい高いな。

[107: 匿名]

修繕費が高いのは許せる。(ストック)
管理費が高いのは許せない。(フロー)

[108: 匿名]

上でも誰か言ってるように、駅上マンションってのは、駅周辺の導線に係る共有部の維持・修繕費が余計にかかるから高いのかな？でなきゃ、考えられないほど高いね。

[109: 匿名]

駐車場使用料は、さらに別ですか。高い高い。

[110: 匿名さん]

＞＞76
駅に直結というマンションが複数件建つことは考えられないので、直結であるというエクラスだけの特権は誰にも否定はできないですが、もしおっしゃる通りに値下がりがあるとしたら待ってみたいですね。といっても驚くほど値下がりはしないですよね。その間に良い間取りと階が埋まってしまったら困るので、早め早めに動きます。

[111: 匿名さん]

自分が契約するマンションは倍率高い方が嬉しいものです。契約時から不人気の物件だとしたら喜び半減です。パークが当たっていれば今ごろ楽しく過ごしていただろうと思うとエクラスに積極的になれない。

[112: 匿名さん]

外廊下に少し気が萎えました。
長周期地震に対する対策の有無で購入を決めます。

[113: 匿名さん]

長周期地震対策有無で購入を決めるのですか？

購入決めるポイントとしては
立地とか価格とか仕様とか
いろいろあると思いますが、
そんなところで決めて大丈夫ですか？

数年後にエクラス買っておけばよかった
地震対策有無で買わないと決めなければ
よかった

とならなければよいのですが。。

購入決めるポイントがずれているのでは？

[114: 匿名]

やっぱり駐車場も高くなりますか…。
駅直結はオンリーワンの魅力ですが、コスト面ではやはり厳しい面が多い。
やはりサラリーマンには高嶺の花なのか…。

[115: 匿名さん]

>113

確かに駅直の魅力は強い。

だが、超高層MSの長周期地震に対しては
これからの高層MSには必須なものでもある。

耐震基準が改定され旧耐震基準のMSの価値下落が起こったように、
長周期地震の対策の無いMSは価値下落の可能性が高い。

長周期地震に対しては
免震構造は制震構造に比してやや不利といわれている
もちろんただの耐震MSに比べればはるかにましだろうと思うが。

幸いなことにこれから建築しようとするエクラスには
免震装置が準備され、現時点なら昨年年末に公表された
超高層マンションにおける長周期地震対策の試案に則った対策が取れる段階にある。
長周期地震に対する効果は免震は制震には及ばないものの
免震に使用する積層ゴムの強度や吸収エネルギーの広域帯化などで
基準を満たすことができるのであるから
デベがその対策をきちんと採るか否かで
購入の指標としてもあながち大きくずれてはいない。

[116: 匿名さん]

免震構造より制震構造の方がいい理由がわかりません。
制震構造マンションはどこにありますか？