エクラスタワー武蔵小杉 part3

[匿名さん]

有益な情報交換ができることを希望します。
よろしくお願いします。


前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137305/

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目1301番（地番）
交通：東急東横線・南武線「武蔵小杉」駅徒歩1分、横須賀線「武蔵小杉」駅徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.98平米～99.27平米
売主：東京急行電鉄、東急不動産、丸紅、東電不動産、東急リバブル
販売代理：丸紅不動産販売、東急ライフィア
施工会社：西松・佐藤建設共同企業体
管理会社：東急コミュニティー

[278: 匿名さん]

>>271
私は資産価値などの知識が全然ないので少しづつ勉強しているのですが、駅直結というポイントはそんなに評価がいいものなんですね。エクラスを検討するにあたって5000～6000ぐらいなら中層階あたりに住みたいものです。

[279: 匿名]

>>276
ターミナルは路線の終端駅のこと。それ以外はステーション。中学レベルの英語力もない？

[280: 匿名さん]

279
まあ、ここに書き込んでるのはレベルの低い人達ばかりだから、許してやって。
どうせ、買える人の書き込みは少ない。

[281: 匿名さん]

エクラス素晴らしい。

[282: 匿名さん]

今あなたは築30年以上の古いマンションを買えますか？借りれますか？
その場合なにが条件なら買えますか？ 借りれますか？

新築マンションはこれからもどんどん建設されますが、
古いマンションを建替えるのは困難です。
（古いマンションの現行容積率が特別低い等の条件あれば別ですが）

あなたのマンションも必ずオンボロマンションになります。
途中で震災があったりして、不恰好な補強が入っているかもしれません。
耐震基準の改正も言われています。

しかし、立地は古くなりません。

[283: 匿名さん]

賃貸を探している人が最も重要視しているのは駅からの距離です。

駅を中心に徒歩3分と徒歩10分の円を書いた時にその面積の違いでどれだけ希少価値があるのか分かると思います

団塊世代がお亡くなりになれば古い戸建て用地がどんどん放出され新築マンションはまだまだ増えます

[284: 匿名]

>282
立地は古くならない、は高度経済成長期に営業が好んで使った常套句ですが、少子化の現在では陳腐化した死語ですよ。都心回帰のトレンドは否定できません。

[285: 匿名さん]

結局長周期地震に対する対策はしてないんだよなー
これをどう見るか

[286: 匿名さん]

>>282
下駄履きが風俗のパチンコ屋である状況もずっと変わらないのではないですか？

[287: 匿名さん]

駅直結でも近隣に同じ程度の駅近マンションあれば話は別。
ここは一般的な尺度では資産価値で有利だけど小杉の他マンションの中では有利とは言えない。
中古になった時に徒歩5分圏内はそこまで価値に差が出ず、仕様や管理状態のほうが関係する。
ここは共有部があの状態なので少なくとも地域ナンバーワンにはなれないことが確定。
ここはお見合いの西向きは安いので西向きなら買うべき。
割高な南向きはやめたほうがいい。東向きは部屋による。

[288: 匿名さん]

タワマンで外廊下にするメリットがわかりません。眺望をわざわざ殺したら高層のメリットが無いのではないですか？
ライズもそうですが、東急のタワマン設計とその価格付けは無理があると思います。

[289: 購入検討中さん]

外廊下にするのはコスト削減です。内廊下だと空調などのコストがかかる。何より大きいのは廊下側に部屋が作れる事。内廊下だと窓がないから部屋は全て外壁を向いている。

[290: 匿名さん]

>>279
分散ターミナルでもターミナル駅と言うんだよ

それに武蔵小杉は元々目黒線の終端駅（現在は日吉まで）で
川崎縦貫高速鉄道の終端駅だと思うが

[291: 匿名さん]

地域ナンバー１ならパークシティかこれから東京機械跡地に建つ住友のマンションだろうな。
「東急」じゃブランド的に１番は無理。

[292: 匿名さん]

そもそもパチンコ屋が同居している時点で地域ナンバー１はないな。
本当になんとかならないのだろうか。
皆でお金出してでも別のところに行ってもらったほうが資産価値向上するのではないだろうか。

[293: 匿名]

駅直結のメリットを共用部のデメリットが上回っている。しかし、分譲価格や管理費はデメリットや相場を無視した高価格。
ライズのように２割くらい売れ残りそうですね。

[294: 匿名さん]

ネガコメントが多いねー

でも結局、すぐ完売すると予想します

[295: 匿名さん]

>>261さん
今は外に洗濯物を干せない所が多い様ですね。雨の日など洗濯物を浴室乾燥機で乾かしていますが
洗濯をしているのになんだかきれいになった気がしません。
やはり洗濯物はお日様に当てて乾かすのが気持ちがいいです。
人それぞれかもしれませんがね。

[296: 匿名さん]

>>292
プラウドタワー武蔵小金井や武蔵野タワーズもパチンコ屋併設だけど
あれらは完全に地域No.1物件でしょ

ここの場合はむしろ低仕様の方が問題

[297: 匿名さん]

290
元々どうだったかでなく、現在どうなっているか今後はどうかが問題ではないですか？また、川崎縦貫高速鉄道の利用者がどれだけいます？今後は？すぐに廃止になっても不思議でない赤字路線ではないですか？

[298: 匿名さん]

川崎縦貫鉄道なんて一生できないよ。
どこにもそんな金はない。
初乗り５００円ぐらいなら採算合うかも。

[299: 匿名さん]

ブリリア武蔵小杉駅2分は坪単価２９０で即完売
プラウド武蔵小杉駅8分は坪単価２６０で即完売
エクラス武蔵小杉駅直結は坪単価２９０で即完売だろうね

[300: 匿名さん]

縦貫鉄道は阿部市長も諦め気味だし、
自民・民主・共産各候補が全否定したからもうできないでしょう。
次の市長選挙で、完全な無所属で地下鉄推進派の人が立候補すれば話は別。

価格的にはここが最高水準になるのは理解できるが、
他は多少の仕様の差はあってもここよりも下。直結の有無の差は大きい。
それでも住友は有明のように法外な価格を提示するでしょう。
シティテラス多摩川の例を学ぶこともなく。

[301: 匿名]

>299
ブリリア坪単価290万円？そんな高かったっけ？確か新聞報道では270万円とあったが…。プラウドと逆じゃない？

[302: 匿名]

あとブリリアは即日完売じゃないよね。「2期に分割してそれぞれ即日完売」としておいた方が良いと思う。正確に書いておかないと、また荒れるから。

[303: マンコミュファンさん]

エクラスタワーは内廊下なら価値があったのに残念！
一流マンションとは言えないね

[304: 匿名さん]

ブリリアそんなに高くなかったよ。
中層階でも坪266くらいだし。

[305: 匿名さん]

家を買う上で即完売するかどうかは問題じゃないよ。
即完売でもその後中古市場では価格を落とす物件はいくらでもある。
大事なのは買って損しない、後悔しない物件かどうか。
そういう意味でここは必ずしも買うべきとはいえない。

[306: 物件比較中さん]

エクラスは、コスギタワーを細くしたような感じだから、
雰囲気的には内廊下に近くなるかと想像しているのですが、違いますかね？

[307: 匿名さん]

>>306
全然違うよ。だって吹き抜けは下まで見えるし、どこかの階で泣いてる子供の泣き声とか聞こえる。
外に出れば寒いし暑い。空調がないからエレベーターの中も同じ。
ここは狭いエレベーターで台数も少ないから夏場はきついよ～。

[308: 匿名さん]

あのナビューレですら分譲時はボロボロに言われてたぐらいだしな
ここも今は叩かれてるけど、将来的には高く売れるだろう

[309: 匿名さん]

２９９です。

すみません。
正確ではありませんでした。

でもブリリアは最高倍率11倍で人気でしたね

[310: 匿名さん]

ナビューレとここを一緒にするのは間違ってるよ。
あそこは眺望もよくて立地もいいけど、ここは冷静に見れば特にメリットはない。
ナビューレは部屋の仕様は最悪だけど共有部はレベル高い。ここは部屋のレベルは高いけど共有部のレベル低い。

[311: 匿名さん]

ここも立地よいよね！？

[312: 匿名さん]

ブリリアはあの規模の割りに仕様よかったからね。坪260万円前後はもともと売れ筋の価格帯だし。
まあここも坪290万円までなら買って損はないよ。

[313: 匿名さん]

>>311
立地はね。だけど立地だけ。すぐ横のパークタワーは眺望悪くて共有部のレベル低いからナビューレとの価格差すごいよ。

[315: 購入検討中さん]

外廊下でもいいマンションありますよ
たとえば品川駅直結のVタワー

[316: 匿名さん]

立地がいいってのは駅近いだけじゃなくて周辺環境も含まれる。ここの周辺環境はナビューレとは違う。
比較するならブリリア川崎かラゾーナ川崎。ラゾーナ川崎とは仕様も似たようなもんだし。

[317: 匿名さん]

>>品川駅直結のVタワー
品川駅はマンション駅近マンション少ないんだから比較対象がないから良く見えるだけ。
近隣がマンションばかりなら別だよ。

[318: 匿名さん]

品川Vタワーが坪単価２９０だったら
買いですよね

外廊下はあり得ないは
言い過ぎだと思います

[319: 匿名さん]

駅直結といっても色々ありますね。
『品川Vタワー　2008年　事件』
どーでもいいけど

[320: 購入検討中さん]

高級タワーマンションに外廊下は無い。これは事実。エアコンの室外機が並ぶ寒い廊下を歩きたくない。コスタに見学に行けば分かるよ。

[321: 匿名さん]

>>３０８、>>３１０
通勤と書斎用にここの小さい部屋を検討している者ですが、現在ナビューレ住民です。
「分譲時はボロボロに言われてた」記憶はありませんし、内装も最高の部類だと思います。全住戸共通で、エコノミー仕様の部屋がありません。
ここで言うべきことではないかもしれませんが、ちょっと気になったもので。

[322: 匿名さん]

外廊下もあるよ。どうしても中古になった時に近隣よりか人気ないけど。

[323: 匿名さん]

嘘が多いなー

[324: 匿名さん]

今の時期ネガが多いのは普通ですよ。
それよりポジが一生懸命頑張っているのが不思議。

[325: 匿名さん]

売り抜けたい人が多いんだろうな。

[326: 匿名さん]

雨に濡れず寒くない駅直結と徒歩５分を一緒にするのは無理があるね。
会社が駅直結か地下街で繋がってる人は傘いらず。

賃貸探す人はそんなもんだよ

スーパーと病院が入ってるマンションは年寄りに人気あるよ。
老人ホームに入るより安い

[327: 匿名さん]

賃貸と分譲じゃ客層違う

[328: 匿名さん]

>>326
嘘だと思うなら中古相場や賃料相場を調べてみればいい。
近隣に同じような物件で仕様がいい物件があれば差はないから。
自分が探す立場だとして駅徒歩5分と直結で月額数万円の差額払って
駅直結にこだわるかどうか考えればわかりやすいよ。

大抵の人は安いほうを選ぶ。

[329: 匿名さん]

そーゆーこと。
それにエクラスを賃貸に出すとすると50㎡20万、70㎡23万くらいでしょ？
ネット利回り5%もいかないんじゃない？

[330: 匿名さん]

ここは人気は人気なのでネガは多くてもわりと早く完売はするよ。
今都内に出てる物件含めて考えてもライバルになりそうな案件もないし。
ただ数あるマンションの中でのお宝物件や優良物件ではないというだけ。

[331: 匿名さん]

それなのになぜパークは売れないの？

[332: 匿名さん]

ブリリアが結構お買い得だったんだなというのはわかった。

[333: 匿名さん]

>>331
坪単価300万円以上で1億円超で仕様も別に良くないし外観もいまいちだから。
あの仕様であの価格ならよく売れたほうだ。

[334: 匿名]

>>331
転売に関してもあきらかに分譲価格にかなり上乗せしているからだろうね。

[335: 匿名さん]

ここはどうだろう。思ったより安くない西側が弱い予感。
既存タワーの中古も西向きが売れてないし。
安いと思わせる部屋もあるけど間取りが悪かったり
狙っている人にとっては迷うとこだろうな。

[336: 匿名さん]

ここの西向きは価格面では買いなんだけど居住性考えたらちょっとマイナス。
西日対策がなにもされてないから夏場はけっこう大変。完成したらそれなりに売りに出るならこの向き。
南向きは割高。狭い間取りが多すぎ。居住性はいいけど資産性の維持は難しい。
北西は一番バランスがよくてそれ以外で買うなら東向きが無難だけどお手頃の部屋が少ないので競争激しそう。

[337: 匿名さん]

313

エクラスやリエトの検討者・住人に
内装・仕様が悪いと云われてるパーク住人の感想です。

「プッ！」

[339: 購入検討中さん]

ブリリアの内装って、そんなにいいの？ パークやリエトと比べてどこが優れているの？

[340: 匿名さん]

>>339
別にものすごくいいわけじゃない。けどトータルで見たら安く見えたんだと思う。
いわゆる最新のマンションにあるようなものが揃ってて、梁がなかったり、天井も高め。
建具とか床材はそんなにいいものじゃないけど、デザインでうまくカバーしてあったから目立たなかった。
パークやリエトよりいいのは梁がなくて、デザインがモダンだったことかな。
あとは全戸南向き、人によるけどタワーじゃないってことが好感したんでしょう。
あの規模であの価格であの仕様で駅近でタワーじゃない新築マンションは稀有で
南向き狙いなら小杉ではあの価格以下ではもう買えない。

今後の資産価値維持という意味ではタワーには劣るので微妙だけど、
小杉のタワーじゃないマンションの中ではナイスのセントスクエアやシティハウスよりは人気を維持すると思う。

[341: 匿名さん]

コスギ周辺のMRをほとんど見ましたけれど、ブリリアより少しセントスクエア（ちょっと狭けど）やシティハウスの方が内装は良かったと思うけど。でも内装の面だけみれば他のMSsに比べるとやはり良かった。しかし内装はお金を掛ければ個人的にいくらでも良く出来ます。
どっちかというとブリリアは、セントスクエアやシティハウスの内装レベルを参考に意外と細かなところでコストを調整（大理石が人工だったり、外廊下だったり、蛇口、室内ドア....）した感じ。
しかし開発が進むと場所的にはブリリアが良いようながします。
この３MSは免震（＆減衰ダンパー付き）だが超高層ではないので、長周期地震動はあまり心配しなくて良いような気がする。　もしそうなら中古がでたら買いでしょうか？

[342: 匿名]

長周期地震の対応60mが一つの基準では？
この辺は何回建て？

[343: 匿名さん]

>>341
エクラスは新基準に適応するでしょ。60m以上だし。

[344: 匿名]

まだ決まっていない新基準にどうやって対応するの？
建設始まってるのに、これから設計変更するつもり？

[345: 匿名さん]

別に急いでないから、新基準発表まで様子見かな！？
今回の募集で完売ではないと思うし、新基準次第では、追加修繕費も有りえるのかな？

[346: 匿名さん]

免震装置に長周期対応仕様のダンパーを追加装備すりゃいいだけの話。
東急の正念場。

その姿勢で購入を決定するつもり。

[347: 匿名]

工事が始まっているから、設計上、後付けは無理でしょう。地権者のパチンコ屋を待たせられないから後戻りできない。
東急の体質から追加出費はしない。ライズの内覧会でケータイがつながらないがわかって大騒ぎになり、それ以降の契約が止まっても、東急は対策を打ち出さなかった前科あり。

[348: 匿名]

＞300さんから

価格的にはここが最高水準になるのは理解できるが、
他は多少の仕様の差はあってもここよりも下。直結の有無の差は大きい。
それでも住友は有明のように法外な価格を提示するでしょう。
シティテラス多摩川の例を学ぶこともなく。

とのコメント頂いてますが，坪単260ぐらいでシティテラス多摩川買うのと，エクラス買うのではどっちがいいのでしょう。。。

シティテラス買っても，あとあと単価下がるとしか思えないと踏み切れない。2年待ってエクラスか，でも抽選外れたら。

最寄りは新丸子でも充分いいと思うのなら，シティテラスでも買いなのか？

[349: 匿名さん]

このところ、地震ネガ厨があちこちの板に出没してるね。シティハウス多摩川にも似たようなのが出没してるが、ここは14階だから安心と結論付けてたので吹いたわ。。。

[350: 匿名さん]

ネガも何も。来年度前半に新基準ができるかもしれないのだから話題にはなるでしょう。

[351: 匿名]

そういう意味で、ここはタイミングがいいのか悪いのか…

[352: 匿名さん]

東急はここで立ち止まって顧客重視の姿勢を見せるか、それとも強引に推し進めてライズの二の舞か。正念場です。
後者の道を歩むに１万円！

[353: 匿名]

誰に１万わたすの？(笑)　東急じゃなくたって、デベがそんなことやるわけないだろ。考えるだけアホらしいわ。

[354: 匿名]

三井だったらいったん止めるだろう。野村や住友はタワマンだったとき止めるだろう。すべてのデベが東急と同じ考えのはずと考えるところがいかにも東急営業だ。

[355: 匿名]

で、追加装備は住民負担ですか？

[356: 匿名]

ダンパー追加ならば、設計から見直ししないといけない。すでに販売開始段階たからもう手遅れでしょう。後から契約者がお金だしてもねぇ。

[357: 匿名さん]

多分、免震装置にダンパーの追加を検討してると思う。

[358: 匿名さん]

バンパー追加ならば、竣工は２年程度延期でしょう。が、価格表を出してしまった以上はもう後に引けませんね。
ご愁傷さま。

[359: 匿名さん]

いや、免震装置に対する追加であれば、２年も影響ないですね。
免震装置はコンポーネント化されていますからね。

ただ、免震装置で大きな横揺れをどこまで吸収できるか疑問。

[360: 匿名さん]

横浜板にもそろそろ地震の隔離スレ必要ですよね。

[361: 匿名さん]

装置の追加をするにしても新基準発表後ではないかな。
早まって装置を追加したものの新基準がそれを上回るものだったら二度手間にｗ

[362: 匿名さん]

そもそも開発許可から大臣認定からとってるのに今更建てる物の構造変更とかできるわけないのに。

[363: 匿名さん]

許可は再取得すればよい。

[364: 匿名さん]

聞いてみ。ありえないから。

[365: 購入検討中さん]

地震の危険性って、土建屋の策略以外の何者でも無い。

[366: 匿名]

新基準が出てから装置追加？
本気で言ってます？基礎工事からやり直しです。建て直しです。
一般紙に記事が掲載された後なのに価格発表したというのは東急が新基準対応をしないという意思表示でしょう。疎い検討者に売り逃げ体勢ですね。

[367: 匿名さん]

建築確認の再実施を前提にマンション販売できるわけないでしょう。行政指導の対象になります。

[368: 匿名]

建築確認と建築許可の違いも知らずに投稿して恥かしくないですか？

[369: 匿名]

>363
赤っ恥だな

[370: 匿名さん]

なるほど。。。となると東京スカイツリーも危険きわまわる建物という事になるな〜♡川沿いの軟弱地盤で現行建築基準法どおり。。。面白くなってきた〜！！完成と同時に崩壊する〜！！東京タワーよりチャチとは片腹痛いwwwさっさと取り壊せ〜wwww

[371: 匿名さん]

残念
東京スカイツリーは大林組がプライドかけてガンガンに制震対策してます。
ホームページみてくださいな

[372: 匿名さん]

ちなみに大林組は制震技術や製品に定評あります

[373: 匿名さん]

長周期地震動って現行の超高層ビルの場合、建物の崩壊云々と言うよりも室内の什器が破損＆凶器化するのが大変です。って事じゃなかったっけ？それとも現行超高層でも崩壊しちゃうの？

[374: 匿名]

前者でしょ。揺れはおさえられないんだから家具の固定は自分でやれって。

[375: 匿名さん]

スカイツリーは新基準になってもすぐに対策するでしょ。
既存のタワーは総会で意見がまとまらないから対策できない。
そこが違う。

[376: 匿名さん]

嘘はいかんね

ゆっくり揺らすとグニャグニャ建物がしなって
倒壊ってことですよ
メキシコのことしらないの?

家具が飛ぶぐらいはどってことない。

ただし窓を突き破って椅子やら花瓶が降るのは少し恐いかも

[377: 匿名さん]

建築工学知らないただの　馬　鹿　ｗ