エクラスタワー武蔵小杉 part3

[匿名さん]

有益な情報交換ができることを希望します。
よろしくお願いします。


前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137305/

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目1301番（地番）
交通：東急東横線・南武線「武蔵小杉」駅徒歩1分、横須賀線「武蔵小杉」駅徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.98平米～99.27平米
売主：東京急行電鉄、東急不動産、丸紅、東電不動産、東急リバブル
販売代理：丸紅不動産販売、東急ライフィア
施工会社：西松・佐藤建設共同企業体
管理会社：東急コミュニティー

[24: 匿名さん]

東急のマンションで管理費と修繕積立金で１０万円ですか。
三井のパークシティでも３万円ちょいぐらいなのに高すぎだね。

[25: 匿名さん]

管理費で家賃のようにもうける新しい手法では？

マンションの場合、分譲も賃貸もあんまりかわんないよね。
自分の意思で建て替えできないし。

分譲とはいえ銀行に金を借りて家賃を前払いしているのと一緒。

[26: 匿名さん]

パークシティ武蔵小杉

5501号室　100.21㎡　10450万円

[27: 購入検討中さん]

管理会社がぼったくりなら変えてしまえばいい。まあ、デベ側も考えていて大規模マンションの場合、賃貸に回して議決権を保持するケースも増えている。

[28: 匿名さん]

このくらいの規模で管理会社を変えるのは難しい。
デベが賃貸に回しているのは議決権を保持するためではなく売れなかったから。

[29: 匿名さん]

まあ、そういうことでしょうね。

[30: 匿名さん]

人口減で今後新規物件の分譲が減っていく状況下でデべが生き残っていくためには
従来のように売って終わりではなく、既存物件の管理、修繕、リフォーム、リノベーションなど
分譲後のアフターフォローに事業の重点を移していくことになるだろうね。

[33: 匿名さん]

管理費・修繕費は管理組合の中にクレバーな人が居ればコントロールできます。
購入後のマンション全体の所有権はデベではなく住民です。
ここをよーく考えて欲しい。

[34: 匿名さん]

一般的な分譲マンションはそうだろうけど、今後はきっと建物の共有部分をデべが所有し、
各住戸の専有部分のみを個人が所有するという形態のマンションが出てくると思う。
もしかしたら今でも賃貸と分譲が混合しているようなマンションには、そういうところも
あるかもしれないけど。
店舗や図書館を併設するエクラスの敷地・建物（共用部分）は、権利変換計画による
持分割合の所有権の共有ということだから、ちょっと複雑そう。

[35: 匿名さん]

区分所有権は首都圏に大きな地震がくれば法律を見直さざるを得ないでしょう。

[36: 購入検討中さん]

そもそも区分所有権なんて何だよ。高い金を出して、玄関の扉を変える事もできず、老朽化しようが被災しようが、他人の同意がないと何もできない。

分譲マンション購入とは、借金して家賃を前払いする行為。

[37: 購入検討中さん]

分譲マンション購入は愚かな行為。計算してみればいかに賃貸が有利か分かるはず。

計算したことないが。

[38: 匿名さん]

分譲マンション並みの構造仕様（二重床二重天井構造、ゆとりのある間取り、広さなど）を持つ賃貸物件が
ほとんどないのが問題なんでしょ。利便性の高い立地となればなおさら。
そういう物件に住みたい人は、分譲マンションを買うしかない。

[39: 購入検討中さん]

そういう物件がどうして分譲に出されて、賃貸に出さないか考えてみればいい。デベにとって分譲のが儲かるからだよ。買った瞬間に三割資産が目減りするのは、その分デベが儲けをのせているから。

最近は、利口な人間が増えて騙し辛くなってきたから、高級賃貸も増えてきた。

[40: 匿名さん]

三割目減りは聞いたことがないが、それが嫌なら新築ではなく中古分譲物件を買えばいいだけ。
分譲仕様の賃貸物件は２３区の一部にあるだけで、しかも家賃はべらぼうに高く、
一般的なサラリーマンが簡単に借りられるものではない。

[41: 購入検討中さん]

中古分譲を買うなら分譲賃貸でも一緒。

家賃が高いというが、頭金と借金の利子を含めて比較すれば、家賃のが安い事が多い。その時の収入、勤務地、家族数に応じて借りられる賃貸のが効率的。

そもそも何十年も同じマンションなんかにボロボロで住めない。30年ローンなら完済して自分のものになるのは築30年のマンション。今だと昭和50年のマンションに住むようなもの。

[42: 匿名さん]

この人は35年ローンしか組めないのでしょうね。

[43: 匿名さん]

>>41

あなたはマンション経営したことないんだね。
世界中に賃借り物件が大量にあるってことは世界中の大家がリスク低めでいかに儲かってるか、ってことだよ。
賃借人が大家より得をするわけがない。
たとえは悪いが、大地主と小作人で小作人のままいて余裕ある人生にはならない。

[44: 購入検討中さん]

大家が儲かるのは同意。分譲マンション購入者は大家ではない。借金していれば銀行が大家みたいなもの。管理費を管理会社に搾取される。

[45: 匿名さん]

分譲マンションが賃貸に出されてるのなんていくらでもあるよ。
家賃高めだけど。

[46: 匿名]

通常の賃貸物件と同程度の家賃で借りられて、しかも築浅で立地良好の分譲賃貸は少ない。

[47: 匿名さん]

>>44
金利１％未満で、10年間住宅ローン減税１％もらえるのに
銀行から搾取されてるとはどんだけ事実誤認だよ。
むしろ住宅ローンもちが国から搾取している状況なのに気づけ。

[48: 匿名さん]

大家さんは普通地主だろ。
土地から買って儲けるのは難しいよ。

[49: 匿名さん]

>>47
あほか。
本当に計算したか？
金利分より減税分が安いわけなかろう。
金利は複利だぞ。
固定資産とか都市計画税もあるぞ。
この辺で９０平米買うと年間３０万円近く払うぞ。初めの５年ぐらい半額に免除されるけどね

[50: 購入検討中さん]

何で国が住宅ローン減税しているかわかってんの？ それだけ儲かる人が多いからで、分譲マンションを売り続けるぼろいビジネスモデルが崩れかかってるからだよ。

[51: 匿名さん]

>>49
頭ぱか。
もどってきた減税分を複利で運用すればいいだけなのにぱかだね。

[52: 匿名さん]

住宅ローン減税なんぞ考えてMS購入しね～よ。
どんだけボンビーなんだよ。

[53: 匿名さん]

>>52
そんなあなたはエクラスなんて買うな、城南五山とかの一戸建て買えよ、ぱか。

[54: 購入検討中さん]

分譲でも建売戸建でも原価知ったらバカらしくなるのは確かだな。

[55: 匿名さん]

このマンションのエレベーター、三基って戸数の割りに少なくないですか？

[56: いつか買いたいさん]

少し外れた場所に、緊急用エレベータがあります。ペットを抱えている場合は、こちらを利用しなければなりません。

[57: 匿名]

アルパカ

[58: 匿名]

え？
エレベーター３基しかないの？

[60: 購入検討中さん]

ここは3基しかないよ。しかも9人乗りで狭いやつ。
数はともかく9人乗りは個人的に苦手だ。
少し離れてるけど26人乗りの非常用使うほうがいいかも。
管理用と兼用だからゴミカートと一緒に乗ることになるかもしれんけど･･･。

[61: 匿名さん]

エクラスタワー武蔵小杉 part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137305/

より

>1064
>エクラス検討者→価格を抑えたい
>武蔵小杉住民で転売希望者→価格を上げたい
>（今のうちにポジ投稿をして予定価格より上げたい）
>武蔵小杉住民で満足している人→固定資産税が上がるから価格は上がらないで欲しい

はい、ここの書き込みは全て↑で言い表せる。

[62: 匿名さん]

60に同感。
9人乗りエレベーターは確かに狭いな。

[63: 匿名]

本当に3機＋1機なの？
50戸に1機なら6〜7台は必要のはず。

[64: 匿名さん]

えーパークは9人乗り6台その他大型20人乗り、ごみ運搬用9人乗り都合8台あります。
あーそれから自転車用2階までの2台もあります。
3期じゃ絶対少ない。
東急ってライズもそうだけど住民優先というより、いかに儲けるかが常に優先なのです。
やはりねらうなら絶対三井物件です。
いろんな細かいところまで設計と監理が行き届いてます。

[65: 匿名さん]

ここと同じく、9人乗りが普通では
自慢にはならん。

[66: 匿名さん]

パークは使えるエレベーターが実質6基。
1戸あたりエクラスより少ない。

[67: いつか買いたいさん]

リエトのエレベータも６基だね。戸数はパークより少ないから、一戸あたりのエレベータ数は一番多い？

[68: 匿名さん]

パークの使えるエレベーターってあなた知らない人ね！
6基の通常エレベーター以外の2基も普通に皆使ってますよ。
例えば犬を連れてるときはゴミ用、とかおおきなもの持ってるときは20人用大型とか。
すごく便利ですよ。
その辺三井の気配りがすごく感じられます。
東急と違います。
絶対歴史ある財閥系がいいですよ。

[69: 匿名さん]

えー。パークはやだ。
あの有名な変態住人が住んでるマンションでしょ。
あちこちのスレでパークが最高って宣伝してる奴。
きもーーー。

[70: 匿名さん]

パークの大きな非常用エレベーターは使っている人少ない。
ペット用はゴミ運搬用でもあり臭くてめったに使えない。
高層階はエレベーター待ちが長い。

[71: 匿名さん]

69さん
本当にパークのキモい住人きついですね。
パークは武蔵小杉の天守閣やってほざいてるエセ関西人でしょ。
ここはエクラスタワーのスレ。
シッシッ

[72: 匿名]

もしかしてSFTの話？

[73: 匿名さん]

エレベーター3機はただのコスト削減の為か？
東急はいつもこうなのだろうか。
ライズは何機か知ってる人いますか？

[74: 匿名さん]

ライズも３基です、東急はケチるから。
考えられない。

[75: 匿名さん]

東急は設計なんかもいかにコスト安くするか優先し、住民優先の設計よりコスト優先する。
例えばライズの共有設備、植栽なんてほんとお粗末だし、プレッセ美しの森タマプラなんかもゴミ出しが大変。
三井だとその辺の住民の動線なんかものすごくきめ細かく考えてる。
絶対買うなら三井だと思うな。

[77: 匿名さん]

70
高層用・低層用に仕分けされていたはず。
意味不明。

[78: 匿名]

>>76
ここの欠点は管理費と修繕積立の高さ。せっかく坪単価で頑張ったのにね。
パチンコ屋とかはさして問題ではない。

[79: 匿名さん]

76
まじ。しめしめ。

[80: 匿名さん]

すみません。
「管理費」と「修繕積立」
具体的にどのくらいの金額なのでしょうか？
教えて下さい。

[81: 匿名さん]

>高層用・低層用に仕分けされていたはず。
>意味不明。

前の方のレスからよく読めば分かる。
分からなければパークに遊びに行ってみ。

[82: 匿名さん]

SFT、MST、どっちがいいですか？

[83: 匿名さん]

エクラスは270なら狭めの賃貸向きは買い。
270以上は逡巡の対象では。

駅直結のエクラスの価値は
ずっと変わらない。
パチンコ屋・外廊下・最低限の内装を
割り引いても建物がある限り
いつでも賃貸可能という最大の利点は消えない。

[84: 匿名さん]

その賃貸メリットは管理費修繕費が高すぎて消え去ったね。

[85: 匿名さん]

エレベーター9人乗りは嫌だな。せめて11人乗り3台ならなぁ･･･。

[86: 匿名さん]

HPにある要らなくなったものシリーズ、傘はともかく本棚、冷蔵庫、鍵というのはなんかイマイチピンとこないな。

いらなくなったもの鍵：機械式の鍵がICカードキーになっただけ。
いらなくなったもの冷蔵庫：やっぱ要るよね。まとめ買いが必要ないので大型のものはいらないけど
いらなくなったもの本棚：図書館の上に住むよりも、電子書籍端末を用意して自炊するほうが手っ取り早いとおもう。
いらなくなったもの傘：駅からエントランスまでは真なり。でも外廊下ではどうかな？

[89: 匿名さん]

管理費って、管理会社の問題なの？
市川の某有名タワーは、駅とデッキで直結だが
駅からマンションまでの連絡通路部分の管理費をタワー住民達が負担しているそうだ。

[90: 匿名さん]

借手ついても維持費が高いし賃料相場考えれば赤字スレスレで賃貸出すメリットないよ。
東横線沿線は人気はあるけど分譲価格帯の割には賃料相場は大して高くないから。

[92: 匿名さん]

修繕費の値上がりを考えると、ほどほどの時点で売却しちゃって住みかえた方がいいのかな？
ここなら資産価値も大きく落ちたりはしなさそうだし。

[94: 匿名さん]

修繕費の予測が付きにくいのがタワーの欠点。
ほとんど修繕にかかる費用の経験的な蓄積がない。
数百万かかるのか1千万かかるのか・・

東急のようなデべ・管理会社にその不分明な部分を任せる不安は大きい。
三井・住友のようなデベ・管理会社に任せるほうがまだ安心。

マンションは管理を買え！

[95: 匿名]

マンションは立地を買え！って格言もある。ここの立地は最高。

立地は変えられないが、管理会社は変更可能。

[96: 匿名さん]

駅はさんでお向かいの三井、「最強」ですな。

[97: 匿名さん]

このような大規模マンションだと管理会社の変更は難しいよ。

[98: 匿名さん]

長周期地震動で超高層マンションの資産価値下落も
2011年01月05日10時47分

国土交通省は2010年12月21日に「超高層建築物等における長周期地震動への対策試案について」を発表した。超高層ビルに長周期地震動の対策を求める内容で、既存の超高層ビルの長周期地震動対策が不十分であることを公式に認めたことになり、人気があるとされる超高層マンションの資産価値下落の可能性もある。

長周期地震動とは、揺れの周期が長い波を含む地震動である。周期とは地震で建物が揺れた時、左に動いて元に戻り、右に動いて元に戻る、という一往復にかかる時間を指す。長周期とは数秒から十数秒程度のゆっくりした揺れである。超高層ビルのような巨大な建築物は長周期の地震波と共振を起こしやすい。

長周期地震動では船が揺れるような大きな揺れが長時間続き、被害が深刻化する。揺れ幅が数メートルにも及ぶ可能性のある長周期地震動が発生した場合、超高層ビルの室内ではまず立っていることは困難である。家具も大きく移動し、倒れるなどと予測される。

これまで超高層ビルは短周期の直下型大地震には強いとされていた。実際、阪神大震災では他のビルや住宅と比べて相対的に被害は小さかった。しかし、超高層ビルは長周期地震動には脆い。特に関東平野のように堆積層の厚い平野部では、地表から地下深くまでの堆積層の影響によって長周期地震動は増幅される。

長周期地震動の被害は既に現実化している。2003年9月の十勝沖地震では、震央から約250kmも離れた北海道苫小牧市の石油タンクで火災が発生した。2004年の新潟中越地震では東京都港区は震度3に過ぎなかった。しかし、六本木ヒルズ森タワーでは、エレベータ6基が損傷する事故が起きた。そのうちの1基はロープが切断された。

土木学会と日本建築学会は2006年11月20日の時点で、超高層ビルが長周期地震動で想定以上の負荷がかかるとして、耐震性向上を提言した。それから4年後に、ようやく対策試案が発表されるに至った。その間にも雨後の筍のように超高層ビルが建設されたことを考えれば恐ろしくもある。

対策私案では新たに超高層ビルを建設する場合、長周期地震動を考慮した設計用地震動による構造計算や、家具等の転倒防止対策に対する設計上の措置を必要とする。一方で既存の超高層ビルについては長周期地震動による影響が大きいものを再検証し、必要な補強を行うように要請するにとどめた。

今回の対策が実行されれば、その後に建設される超高層ビルについては、それが十分か否かは議論があるとしても、一応の長周期地震動対策がなされる。この結果、長周期地震動を考慮せずに建設された既存の超高層マンションは見劣りすることになる。新耐震基準以前のマンションのような扱いとされ、資産価値が大きく下落する可能性がある。

対策では既存の超高層ビルも再検証するとしているが、これが分譲の超高層マンションでは機能しにくい。行政が検証主体であっても、建物所有者の協力が不可欠である。しかし、マンション管理組合では意思統一がしにくい。多数の区分所有者が存在する大規模マンションでは一層である。そして問題発覚による資産価値低下を恐れて行政の調査を拒否する区分所有者も少なくない。これは耐震強度偽装事件での調査でも見られたことである。

結果として既存の超高層マンションへの検証は不十分に終わり、長周期地震動に対する安全性は不透明さが残る。超高層マンションの中古市場は経済学で言うところのレモン市場化する可能性がある。

[99: 匿名さん]

↑一流メディア「PJニュース」の愛読者

[100: 匿名さん]

専門的なお話の後になんですが、
東横線をときどき利用していて、ここ数ヶ月で2度ほど乗客の喧嘩に遭遇しました。
2度とも、もういい年をしたシニアの男性同士の喧嘩でした。
ドアを先に入ったのが気に入らない、自分が先だのなんだのというが1回め。
2回めは武蔵小杉がどうの、川崎がどうの街の批判とその反論みたいな。
小杉住民ではなさそうでしたが、自分の中で東横沿線のイメージが変わってきました。
学生もサラリーマンもほとんど静かな中でシニア、どうしたんでしょう。

[101: 匿名さん]

>>100
先月も、「私鉄駅員らへの暴力、60代が最多.」という記事が出てました。
なので、マナーの悪い60代が増えてるのかなと思います。
これは小杉、東横に限った話ではないですが。

[102: 匿名]

そのくせ年金はしっかり若者におんぶにだっこだからタチが悪い

[103: 匿名さん]

管理費、修繕積立金の合計は７５へーべの部屋で約３万円／月ぐらいだそうです

[104: 匿名]

普通ですな。

[105: 匿名]

駅の反対側に出来る三井は工事が去年からストップしているなー、歩く度進んでいないことがわかる。アスベストでストップ中とは聞いているがあれは囲ってなくて大丈夫なんだろうか・・本当にアスベストなら周りの住民も吸ってることに。恐ろしい・・・

[106: 匿名さん]

月7000円くらい高いな。

[107: 匿名]

修繕費が高いのは許せる。(ストック)
管理費が高いのは許せない。(フロー)

[108: 匿名]

上でも誰か言ってるように、駅上マンションってのは、駅周辺の導線に係る共有部の維持・修繕費が余計にかかるから高いのかな？でなきゃ、考えられないほど高いね。

[109: 匿名]

駐車場使用料は、さらに別ですか。高い高い。

[110: 匿名さん]

＞＞76
駅に直結というマンションが複数件建つことは考えられないので、直結であるというエクラスだけの特権は誰にも否定はできないですが、もしおっしゃる通りに値下がりがあるとしたら待ってみたいですね。といっても驚くほど値下がりはしないですよね。その間に良い間取りと階が埋まってしまったら困るので、早め早めに動きます。

[111: 匿名さん]

自分が契約するマンションは倍率高い方が嬉しいものです。契約時から不人気の物件だとしたら喜び半減です。パークが当たっていれば今ごろ楽しく過ごしていただろうと思うとエクラスに積極的になれない。

[112: 匿名さん]

外廊下に少し気が萎えました。
長周期地震に対する対策の有無で購入を決めます。

[113: 匿名さん]

長周期地震対策有無で購入を決めるのですか？

購入決めるポイントとしては
立地とか価格とか仕様とか
いろいろあると思いますが、
そんなところで決めて大丈夫ですか？

数年後にエクラス買っておけばよかった
地震対策有無で買わないと決めなければ
よかった

とならなければよいのですが。。

購入決めるポイントがずれているのでは？

[114: 匿名]

やっぱり駐車場も高くなりますか…。
駅直結はオンリーワンの魅力ですが、コスト面ではやはり厳しい面が多い。
やはりサラリーマンには高嶺の花なのか…。

[115: 匿名さん]

>113

確かに駅直の魅力は強い。

だが、超高層MSの長周期地震に対しては
これからの高層MSには必須なものでもある。

耐震基準が改定され旧耐震基準のMSの価値下落が起こったように、
長周期地震の対策の無いMSは価値下落の可能性が高い。

長周期地震に対しては
免震構造は制震構造に比してやや不利といわれている
もちろんただの耐震MSに比べればはるかにましだろうと思うが。

幸いなことにこれから建築しようとするエクラスには
免震装置が準備され、現時点なら昨年年末に公表された
超高層マンションにおける長周期地震対策の試案に則った対策が取れる段階にある。
長周期地震に対する効果は免震は制震には及ばないものの
免震に使用する積層ゴムの強度や吸収エネルギーの広域帯化などで
基準を満たすことができるのであるから
デベがその対策をきちんと採るか否かで
購入の指標としてもあながち大きくずれてはいない。

[116: 匿名さん]

免震構造より制震構造の方がいい理由がわかりません。
制震構造マンションはどこにありますか？

[117: 匿名]

東海地震含めて確率高い地震はこれからマンション買う世代の人は軽視できないでしょ？
最優先事項にはならないだろうけど、重要な項目かと。

[118: 匿名さん]

>116

すぐお近くのパークシティは制震構造。

＞パークシティ武蔵小杉の建物の基本構造は、施工会社の竹中工務店独自の「スーパーフレックス構造」を採用。柱＞と梁で構成されるラーメン構造を複数のパラレルチューブの組み合わせによって立体的に架構しています。コア＞＞共用部に粘性体制震壁を込みこむことで、振動時のエネルギーを吸収し揺れを抑える制震機能を果たしています。＞コンクリート1ｍ2当り約10000万トンにも最大耐えられる高強度・高耐火のAFRコンクリートも採用しています。

免震構造が長周期地震に対応するためには
これまでの直下型地震に対応していた積層ゴムの強度を変更して
より強力で広範囲の周期の地震動を吸収できるように
ゴムの強度の配分を分散しなくてはならないから。

制震は粘性ダンパーや粘性を発揮する構造体などによるため
積層ゴムに基ずく免震よりもとから広範囲の周期の地震動を吸収できる。

[120: 匿名さん]

へー
パークって先進的な良いタワーマンションなんですね。

[121: 匿名さん]

>>118
嘘はいかんよ。
パークは長周期地震には対応していないよ。

[122: 匿名]

マジレスするとこの手の地震ネタは小杉直下に超大型地震がこない限りあまり気にするレベルの話ではないです。
自分が所有するマンションをよく見せたいのは分かるが、購入検討者はそのあたりは割り引いて考えてよいです。

[123: 匿名さん]

116=118=120
武蔵小杉おなじみの嫌われパークさん、営業御苦労様です。
エクラスでパークの宣伝はやめましょう。