エクラスタワー武蔵小杉 part3

[匿名さん]

有益な情報交換ができることを希望します。
よろしくお願いします。


前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137305/

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目1301番（地番）
交通：東急東横線・南武線「武蔵小杉」駅徒歩1分、横須賀線「武蔵小杉」駅徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.98平米～99.27平米
売主：東京急行電鉄、東急不動産、丸紅、東電不動産、東急リバブル
販売代理：丸紅不動産販売、東急ライフィア
施工会社：西松・佐藤建設共同企業体
管理会社：東急コミュニティー

[237: 匿名さん]

ここ見に行くと本当にがっかり感があるからね。
見に行かないで買うほうがいいよ。

[238: 匿名]

先週行きましたが、順番待ちで、とても人気がないとは思えないですよ。いくつか見て検討していますが、むしろ今どきこれだけ人が集まる販売センターに行ったのは初めてで正直驚きました。私は真剣に購入検討しているので、マイナス情報を書かれてそれで判断するようなことはありません。あしからず。

[239: 匿名さん]

販売センターが狭いからそう見えるのかもね。

[240: 匿名]

何が理由かわからないけど、負け惜しみ的なコメントだな。賑やかなのは事実だよ。

[241: 匿名さん]

エクラスが人気無かったら「えっ！！」てなりますよ。みなさん駅近は外したくない条件でしょうし、武蔵小杉内でマンション購入となるとまずはエクラスタワーからだと思います。しかし238さんがおっしゃるように、その人気具合だと真剣に検討する側としてはほんと気が休まらないですね。購入に向かってまっしぐらに集中しないとですね。

[242: 匿名さん]

免震は長周期地震に弱いと言われています。
こちらを検討中のみなさんはどのようにお考えでしょうか？

[243: 匿名さん]

私も気になります。論理的に考察できる人いませんか？？

[244: 匿名さん]

何が理由かわからないけど、負け惜しみ的なコメントだな。

[245: 匿名さん]

いいから黙ってて（笑）

[246: 匿名さん]

244のような変な発言は置いといて。。。

正直長周期の基準はこれから出てきますし今の時点でタワーを買うのは運の要素が大きいかも。
2年後引渡しの間に新基準が出てくるかもしれませんね。

[247: 匿名さん]

二子ライズ検討してましたが、現物に落胆してエクラス検討中ですがこの値段だったら絶対こっちの方がいいと思います。
もはや二子より武蔵小杉のほうが勢いがあるような感じです。
ここは即日完売になるでしょうね。

[248: 匿名]

ライズも第１期はＭＲが混んでいた。営業がもう二度と出ない物件だとぞんざいで高飛車な態度だった。

[249: 匿名]

マンション管理組合が可決した議案が、地権者パチンコ屋の拒否権発動で無かったことにされませんか？

[250: 匿名さん]

247さん長周期についてはどのようにお考えでしょうか？

[251: 匿名]

利便性ならライズより小杉、東京方面、横浜方面へ楽しめます

[252: 匿名さん]

242
ここの免震はだめだよ。
減衰装置(ダンパー)がついていない。

[253: 匿名さん]

朝日新聞 2011年1月11日4時0分
超高層ビル「ゆっくり揺れ」対策も義務化　国交省方針
　震源から遠く離れた高い建物を大きく揺らす危険がある長周期地震に対応するため、国土交通省は新たに建てる高さ６０メートル以上の超高層ビルやマンションに、長周期の揺れも考慮した耐震強度を義務付ける方針を固めた。すでに完成した超高層ビルにも、揺れに耐えられるか点検し、必要なら補強工事するよう求める。早ければ新年度前半からの義務化を目指す。
　長周期の地震動は、１回の揺れの時間（周期）が２秒から数十秒と長く、ゆっくりとした揺れが特徴。今回、対応が義務化されるのは高さ６０メートル以上のビルやマンションで、おおむね２０階以上の建物が対象となる。東京、大阪、名古屋の３大都市圏で先行的に義務化する。３大都市圏は近い将来、東海地震や東南海地震といった大規模地震の発生が予測され、地質的にも長周期地震の影響を受けやすい平野部に都市が密集するためだ。
　これまでの建築基準法は、建物に必要な耐震強度を算出する構造計算は主に、阪神大震災のような短い周期の地震を想定していた。今後、同法の運用を見直し、新たな超高層のビルやマンションでは、長周期地震でどれだけ揺れるかを構造計算でシミュレーションすることが義務になり、より耐震性が強化される。
　一方、完成した超高層ビルやマンションは全国で約２５００棟あり、９割は３大都市圏に集中している。国交省は、３大都市圏ですでに完成した超高層ビルやマンションでも、長周期地震に耐えられるかどうかの点検を任意で求める。大きな揺れが予想される建物は、はりや柱に揺れを吸収する制震装置を設けて補強するなど、追加の対策工事を促す。
　長周期地震では、超高層ビルは高い階ほど揺れが大きくなるとされ、上層階では家具が数メートル動き、転倒する家具が凶器に変わる危険が指摘されている。このため国交省は、新築の超高層ビルでは家具が固定しやすくなるよう、壁や天井を裏から補強する下地材を設けるなど、転倒防止策を講じることも義務づける。
　建物には高さや構造によって揺れやすい周期（固有周期）がある。地震の揺れの周期と、建物の固有周期が重なる「共振現象」が起きると揺れが増幅され、地面の揺れは小さくても、高い建物は大きく揺れるようになる。
　２００３年の北海道・十勝沖地震では、震源から２５０キロ離れた苫小牧市の石油タンクが破損し、大火災が発生。０４年の新潟県中越地震でも２００キロ離れた東京の六本木ヒルズの森タワー（地上５４階建て）でエレベーターのワイヤの一部が切れた。
　国交省は、建設業界や有識者からの意見を踏まえ、早ければ１１年度の前半から義務化する考え。（歌野清一郎）

[255: 匿名さん]

批判が多いのは駅直結意外になにもメリットがない物件だから。駅直結にメリット感じる人は買えばいいと思う。
あの仕様と価格なら地域ナンバーワンの物件になれないことだけはハッキリした。

[256: 匿名さん]

免震ってメンテがめちゃ高いんだよね。

[257: 匿名]

メンテナンスが高い？根拠は？
免震の無いタワマンってありえないでしょう。

[258: 匿名さん]

ケータイ対策のまったく無い二子玉川ライズいい、時代錯誤の設計で双璧ですね

[259: 匿名さん]

東急はライズでかなり評判落としたからな～。
ここもなんとなくだまされるんじゃないかなって気になちゃう。
信用をかなり失ったよ。

[260: 匿名さん]

あー、まず必ず携帯がつながるか誓約書とらないと後でライズみたなことになりかねない。

[261: 匿名さん]

良いところ：駅直結
懸念されるところ：パチンコ屋が１Fに。
　　　　　　　　　エアコンが埋め込み式でない（しかも別）
　　　　　　　　　洗濯物が外に干せない
　　　　　　　　　他のタワーより管理費が5000～10000円/月　高い
　　

[262: 購入検討中さん]

外廊下、貧弱なエレベーター、自動車の動線はめちゃくちゃ。これも欠点。

管理費が高いのは何が原因？

[263: 匿名]

パチンコ屋が負担すべき管理維持費を、マンション住民が肩代わりすることを条件にマンションを建てる契約だからでしょう

[264: 購入検討中さん]

今日から希望申し込みだったらしいですが
どんな感じだったのでしょうか？
人気あれば、花とかがたくさんついているのでは？

どなたかおしえてくれませんか？

[265: 匿名]

ここは凄いね。。
ひがみの掲示板だ。
みんな批判してる人のほとんどは競合不動産だろどうせ！
諦めた方がいいよ。武蔵小杉で一番いい所に建つのだからあそこが人気なかったら町がダメ ダメなんだよ。周りの販売している不動産屋はあそこは抵抗出来ないから。
私はミッド住まいでセカンドで考えている。
掲示板全体を見る限り発想のレベルが低いし見ていないで妄想で発言しているヤツも多い。ミッドの時もそうだったがこんな掲示板をいちいち気にして左右される人は不動産を持たない方がいい。
こんなわかりやすい他にない直結複合でぐだぐたいう人は倍率上がるから検討見送ってほしい。私は同じ駅近くに住みながら魅力的に思ってる。
同じマンションに住む友達もセカンドか投資で考えている位またとない物件。
ただ、悔しいのは今の家を住み替えしたいのだが、買い替えの条件とかで住み替えが出来ないこと。さすがに２年も仮住まいは出来ない・・・

[266: 匿名さん]

>>265
？？？
ミッドにお住まいで住み替えできない理由はないぞ。
つまらん嘘つくのやめな。

貴方はミッドにも住んでいないしエクラス検討もしてない。

[267: 匿名]

セカンドで考えているのに買い替え云々て、完全に矛盾しているな。

[268: 購入検討中さん]

今日から申し込みって、価格は全て公表されたの？

[269: 物件比較中さん]

６５㎡で中層階　５、３００万程度で購入可能ですか

[270: 匿名さん]

>>269
西向きならもう少し安い。南向きと東向きはもう少し高い。

[271: 購入検討中さん]

駅直結はそれだけで買い手がつくので将来を考えれば絶対お得。
環境としては買い物に関しては申し分ない。
レジャー設備およびまわりの環境にも遊ぶところがないのは気がかり。
毎日渋谷・横浜に行くわけにもいかないしね。

[272: 匿名さん]

駅直結でもあれじゃあねって意見は仕方ないでしょ。駅直結ってことを除けばタワマンでは最低レベルの仕様。貸す場合でも維持費が高くて、賃料相場が低いから純粋な投資用にならない。価値が落ちにくい、今後に期待できるって意味で税金対策には候補にしたい場所だけども。

[273: 匿名さん]

昨日のＴＶで日本で最後の都市型大型開発と言ってたぞ。

[274: 匿名さん]

でも一階にはいるのがマルエツじゃね！！
幻滅、武蔵小杉の実態はやはりマルエツがいいとこ。

[275: 匿名さん]

みんな駅直結に騙されてるな。ここは品川とかターミナル駅の直結とは違うよ。

[276: 匿名さん]

>>275
武蔵小杉もターミナル駅でしょ

[277: 匿名]

タワマンが林立している地域だから、どのタワマンか説明するのに、パチンコ屋の上のタワマンとか、パチンコ屋直結のタワマンって呼ばれるんでしょうね。

[278: 匿名さん]

>>271
私は資産価値などの知識が全然ないので少しづつ勉強しているのですが、駅直結というポイントはそんなに評価がいいものなんですね。エクラスを検討するにあたって5000～6000ぐらいなら中層階あたりに住みたいものです。

[279: 匿名]

>>276
ターミナルは路線の終端駅のこと。それ以外はステーション。中学レベルの英語力もない？

[280: 匿名さん]

279
まあ、ここに書き込んでるのはレベルの低い人達ばかりだから、許してやって。
どうせ、買える人の書き込みは少ない。

[281: 匿名さん]

エクラス素晴らしい。

[282: 匿名さん]

今あなたは築30年以上の古いマンションを買えますか？借りれますか？
その場合なにが条件なら買えますか？ 借りれますか？

新築マンションはこれからもどんどん建設されますが、
古いマンションを建替えるのは困難です。
（古いマンションの現行容積率が特別低い等の条件あれば別ですが）

あなたのマンションも必ずオンボロマンションになります。
途中で震災があったりして、不恰好な補強が入っているかもしれません。
耐震基準の改正も言われています。

しかし、立地は古くなりません。

[283: 匿名さん]

賃貸を探している人が最も重要視しているのは駅からの距離です。

駅を中心に徒歩3分と徒歩10分の円を書いた時にその面積の違いでどれだけ希少価値があるのか分かると思います

団塊世代がお亡くなりになれば古い戸建て用地がどんどん放出され新築マンションはまだまだ増えます

[284: 匿名]

>282
立地は古くならない、は高度経済成長期に営業が好んで使った常套句ですが、少子化の現在では陳腐化した死語ですよ。都心回帰のトレンドは否定できません。

[285: 匿名さん]

結局長周期地震に対する対策はしてないんだよなー
これをどう見るか

[286: 匿名さん]

>>282
下駄履きが風俗のパチンコ屋である状況もずっと変わらないのではないですか？

[287: 匿名さん]

駅直結でも近隣に同じ程度の駅近マンションあれば話は別。
ここは一般的な尺度では資産価値で有利だけど小杉の他マンションの中では有利とは言えない。
中古になった時に徒歩5分圏内はそこまで価値に差が出ず、仕様や管理状態のほうが関係する。
ここは共有部があの状態なので少なくとも地域ナンバーワンにはなれないことが確定。
ここはお見合いの西向きは安いので西向きなら買うべき。
割高な南向きはやめたほうがいい。東向きは部屋による。

[288: 匿名さん]

タワマンで外廊下にするメリットがわかりません。眺望をわざわざ殺したら高層のメリットが無いのではないですか？
ライズもそうですが、東急のタワマン設計とその価格付けは無理があると思います。

[289: 購入検討中さん]

外廊下にするのはコスト削減です。内廊下だと空調などのコストがかかる。何より大きいのは廊下側に部屋が作れる事。内廊下だと窓がないから部屋は全て外壁を向いている。

[290: 匿名さん]

>>279
分散ターミナルでもターミナル駅と言うんだよ

それに武蔵小杉は元々目黒線の終端駅（現在は日吉まで）で
川崎縦貫高速鉄道の終端駅だと思うが

[291: 匿名さん]

地域ナンバー１ならパークシティかこれから東京機械跡地に建つ住友のマンションだろうな。
「東急」じゃブランド的に１番は無理。

[292: 匿名さん]

そもそもパチンコ屋が同居している時点で地域ナンバー１はないな。
本当になんとかならないのだろうか。
皆でお金出してでも別のところに行ってもらったほうが資産価値向上するのではないだろうか。

[293: 匿名]

駅直結のメリットを共用部のデメリットが上回っている。しかし、分譲価格や管理費はデメリットや相場を無視した高価格。
ライズのように２割くらい売れ残りそうですね。

[294: 匿名さん]

ネガコメントが多いねー

でも結局、すぐ完売すると予想します

[295: 匿名さん]

>>261さん
今は外に洗濯物を干せない所が多い様ですね。雨の日など洗濯物を浴室乾燥機で乾かしていますが
洗濯をしているのになんだかきれいになった気がしません。
やはり洗濯物はお日様に当てて乾かすのが気持ちがいいです。
人それぞれかもしれませんがね。

[296: 匿名さん]

>>292
プラウドタワー武蔵小金井や武蔵野タワーズもパチンコ屋併設だけど
あれらは完全に地域No.1物件でしょ

ここの場合はむしろ低仕様の方が問題

[297: 匿名さん]

290
元々どうだったかでなく、現在どうなっているか今後はどうかが問題ではないですか？また、川崎縦貫高速鉄道の利用者がどれだけいます？今後は？すぐに廃止になっても不思議でない赤字路線ではないですか？

[298: 匿名さん]

川崎縦貫鉄道なんて一生できないよ。
どこにもそんな金はない。
初乗り５００円ぐらいなら採算合うかも。

[299: 匿名さん]

ブリリア武蔵小杉駅2分は坪単価２９０で即完売
プラウド武蔵小杉駅8分は坪単価２６０で即完売
エクラス武蔵小杉駅直結は坪単価２９０で即完売だろうね

[300: 匿名さん]

縦貫鉄道は阿部市長も諦め気味だし、
自民・民主・共産各候補が全否定したからもうできないでしょう。
次の市長選挙で、完全な無所属で地下鉄推進派の人が立候補すれば話は別。

価格的にはここが最高水準になるのは理解できるが、
他は多少の仕様の差はあってもここよりも下。直結の有無の差は大きい。
それでも住友は有明のように法外な価格を提示するでしょう。
シティテラス多摩川の例を学ぶこともなく。

[301: 匿名]

>299
ブリリア坪単価290万円？そんな高かったっけ？確か新聞報道では270万円とあったが…。プラウドと逆じゃない？

[302: 匿名]

あとブリリアは即日完売じゃないよね。「2期に分割してそれぞれ即日完売」としておいた方が良いと思う。正確に書いておかないと、また荒れるから。

[303: マンコミュファンさん]

エクラスタワーは内廊下なら価値があったのに残念！
一流マンションとは言えないね

[304: 匿名さん]

ブリリアそんなに高くなかったよ。
中層階でも坪266くらいだし。

[305: 匿名さん]

家を買う上で即完売するかどうかは問題じゃないよ。
即完売でもその後中古市場では価格を落とす物件はいくらでもある。
大事なのは買って損しない、後悔しない物件かどうか。
そういう意味でここは必ずしも買うべきとはいえない。

[306: 物件比較中さん]

エクラスは、コスギタワーを細くしたような感じだから、
雰囲気的には内廊下に近くなるかと想像しているのですが、違いますかね？

[307: 匿名さん]

>>306
全然違うよ。だって吹き抜けは下まで見えるし、どこかの階で泣いてる子供の泣き声とか聞こえる。
外に出れば寒いし暑い。空調がないからエレベーターの中も同じ。
ここは狭いエレベーターで台数も少ないから夏場はきついよ～。

[308: 匿名さん]

あのナビューレですら分譲時はボロボロに言われてたぐらいだしな
ここも今は叩かれてるけど、将来的には高く売れるだろう

[309: 匿名さん]

２９９です。

すみません。
正確ではありませんでした。

でもブリリアは最高倍率11倍で人気でしたね

[310: 匿名さん]

ナビューレとここを一緒にするのは間違ってるよ。
あそこは眺望もよくて立地もいいけど、ここは冷静に見れば特にメリットはない。
ナビューレは部屋の仕様は最悪だけど共有部はレベル高い。ここは部屋のレベルは高いけど共有部のレベル低い。

[311: 匿名さん]

ここも立地よいよね！？

[312: 匿名さん]

ブリリアはあの規模の割りに仕様よかったからね。坪260万円前後はもともと売れ筋の価格帯だし。
まあここも坪290万円までなら買って損はないよ。

[313: 匿名さん]

>>311
立地はね。だけど立地だけ。すぐ横のパークタワーは眺望悪くて共有部のレベル低いからナビューレとの価格差すごいよ。

[315: 購入検討中さん]

外廊下でもいいマンションありますよ
たとえば品川駅直結のVタワー

[316: 匿名さん]

立地がいいってのは駅近いだけじゃなくて周辺環境も含まれる。ここの周辺環境はナビューレとは違う。
比較するならブリリア川崎かラゾーナ川崎。ラゾーナ川崎とは仕様も似たようなもんだし。

[317: 匿名さん]

>>品川駅直結のVタワー
品川駅はマンション駅近マンション少ないんだから比較対象がないから良く見えるだけ。
近隣がマンションばかりなら別だよ。

[318: 匿名さん]

品川Vタワーが坪単価２９０だったら
買いですよね

外廊下はあり得ないは
言い過ぎだと思います

[319: 匿名さん]

駅直結といっても色々ありますね。
『品川Vタワー　2008年　事件』
どーでもいいけど

[320: 購入検討中さん]

高級タワーマンションに外廊下は無い。これは事実。エアコンの室外機が並ぶ寒い廊下を歩きたくない。コスタに見学に行けば分かるよ。

[321: 匿名さん]

>>３０８、>>３１０
通勤と書斎用にここの小さい部屋を検討している者ですが、現在ナビューレ住民です。
「分譲時はボロボロに言われてた」記憶はありませんし、内装も最高の部類だと思います。全住戸共通で、エコノミー仕様の部屋がありません。
ここで言うべきことではないかもしれませんが、ちょっと気になったもので。

[322: 匿名さん]

外廊下もあるよ。どうしても中古になった時に近隣よりか人気ないけど。

[323: 匿名さん]

嘘が多いなー

[324: 匿名さん]

今の時期ネガが多いのは普通ですよ。
それよりポジが一生懸命頑張っているのが不思議。

[325: 匿名さん]

売り抜けたい人が多いんだろうな。

[326: 匿名さん]

雨に濡れず寒くない駅直結と徒歩５分を一緒にするのは無理があるね。
会社が駅直結か地下街で繋がってる人は傘いらず。

賃貸探す人はそんなもんだよ

スーパーと病院が入ってるマンションは年寄りに人気あるよ。
老人ホームに入るより安い

[327: 匿名さん]

賃貸と分譲じゃ客層違う

[328: 匿名さん]

>>326
嘘だと思うなら中古相場や賃料相場を調べてみればいい。
近隣に同じような物件で仕様がいい物件があれば差はないから。
自分が探す立場だとして駅徒歩5分と直結で月額数万円の差額払って
駅直結にこだわるかどうか考えればわかりやすいよ。

大抵の人は安いほうを選ぶ。

[329: 匿名さん]

そーゆーこと。
それにエクラスを賃貸に出すとすると50㎡20万、70㎡23万くらいでしょ？
ネット利回り5%もいかないんじゃない？

[330: 匿名さん]

ここは人気は人気なのでネガは多くてもわりと早く完売はするよ。
今都内に出てる物件含めて考えてもライバルになりそうな案件もないし。
ただ数あるマンションの中でのお宝物件や優良物件ではないというだけ。

[331: 匿名さん]

それなのになぜパークは売れないの？

[332: 匿名さん]

ブリリアが結構お買い得だったんだなというのはわかった。

[333: 匿名さん]

>>331
坪単価300万円以上で1億円超で仕様も別に良くないし外観もいまいちだから。
あの仕様であの価格ならよく売れたほうだ。

[334: 匿名]

>>331
転売に関してもあきらかに分譲価格にかなり上乗せしているからだろうね。

[335: 匿名さん]

ここはどうだろう。思ったより安くない西側が弱い予感。
既存タワーの中古も西向きが売れてないし。
安いと思わせる部屋もあるけど間取りが悪かったり
狙っている人にとっては迷うとこだろうな。

[336: 匿名さん]

ここの西向きは価格面では買いなんだけど居住性考えたらちょっとマイナス。
西日対策がなにもされてないから夏場はけっこう大変。完成したらそれなりに売りに出るならこの向き。
南向きは割高。狭い間取りが多すぎ。居住性はいいけど資産性の維持は難しい。
北西は一番バランスがよくてそれ以外で買うなら東向きが無難だけどお手頃の部屋が少ないので競争激しそう。