エクラスタワー武蔵小杉 part3

[匿名さん]

有益な情報交換ができることを希望します。
よろしくお願いします。


前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137305/

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目1301番（地番）
交通：東急東横線・南武線「武蔵小杉」駅徒歩1分、横須賀線「武蔵小杉」駅徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.98平米～99.27平米
売主：東京急行電鉄、東急不動産、丸紅、東電不動産、東急リバブル
販売代理：丸紅不動産販売、東急ライフィア
施工会社：西松・佐藤建設共同企業体
管理会社：東急コミュニティー

[112: 匿名さん]

外廊下に少し気が萎えました。
長周期地震に対する対策の有無で購入を決めます。

[113: 匿名さん]

長周期地震対策有無で購入を決めるのですか？

購入決めるポイントとしては
立地とか価格とか仕様とか
いろいろあると思いますが、
そんなところで決めて大丈夫ですか？

数年後にエクラス買っておけばよかった
地震対策有無で買わないと決めなければ
よかった

とならなければよいのですが。。

購入決めるポイントがずれているのでは？

[114: 匿名]

やっぱり駐車場も高くなりますか…。
駅直結はオンリーワンの魅力ですが、コスト面ではやはり厳しい面が多い。
やはりサラリーマンには高嶺の花なのか…。

[115: 匿名さん]

>113

確かに駅直の魅力は強い。

だが、超高層MSの長周期地震に対しては
これからの高層MSには必須なものでもある。

耐震基準が改定され旧耐震基準のMSの価値下落が起こったように、
長周期地震の対策の無いMSは価値下落の可能性が高い。

長周期地震に対しては
免震構造は制震構造に比してやや不利といわれている
もちろんただの耐震MSに比べればはるかにましだろうと思うが。

幸いなことにこれから建築しようとするエクラスには
免震装置が準備され、現時点なら昨年年末に公表された
超高層マンションにおける長周期地震対策の試案に則った対策が取れる段階にある。
長周期地震に対する効果は免震は制震には及ばないものの
免震に使用する積層ゴムの強度や吸収エネルギーの広域帯化などで
基準を満たすことができるのであるから
デベがその対策をきちんと採るか否かで
購入の指標としてもあながち大きくずれてはいない。

[116: 匿名さん]

免震構造より制震構造の方がいい理由がわかりません。
制震構造マンションはどこにありますか？

[117: 匿名]

東海地震含めて確率高い地震はこれからマンション買う世代の人は軽視できないでしょ？
最優先事項にはならないだろうけど、重要な項目かと。

[118: 匿名さん]

>116

すぐお近くのパークシティは制震構造。

＞パークシティ武蔵小杉の建物の基本構造は、施工会社の竹中工務店独自の「スーパーフレックス構造」を採用。柱＞と梁で構成されるラーメン構造を複数のパラレルチューブの組み合わせによって立体的に架構しています。コア＞＞共用部に粘性体制震壁を込みこむことで、振動時のエネルギーを吸収し揺れを抑える制震機能を果たしています。＞コンクリート1ｍ2当り約10000万トンにも最大耐えられる高強度・高耐火のAFRコンクリートも採用しています。

免震構造が長周期地震に対応するためには
これまでの直下型地震に対応していた積層ゴムの強度を変更して
より強力で広範囲の周期の地震動を吸収できるように
ゴムの強度の配分を分散しなくてはならないから。

制震は粘性ダンパーや粘性を発揮する構造体などによるため
積層ゴムに基ずく免震よりもとから広範囲の周期の地震動を吸収できる。

[120: 匿名さん]

へー
パークって先進的な良いタワーマンションなんですね。

[121: 匿名さん]

>>118
嘘はいかんよ。
パークは長周期地震には対応していないよ。

[122: 匿名]

マジレスするとこの手の地震ネタは小杉直下に超大型地震がこない限りあまり気にするレベルの話ではないです。
自分が所有するマンションをよく見せたいのは分かるが、購入検討者はそのあたりは割り引いて考えてよいです。

[123: 匿名さん]

116=118=120
武蔵小杉おなじみの嫌われパークさん、営業御苦労様です。
エクラスでパークの宣伝はやめましょう。

[124: 匿名さん]

パークも中古が多くて大変なんだね。

[125: 匿名さん]

エクラスってモデルルーム一般公開始まった？

[126: 匿名さん]

メキシコでは長周期地震によって400km離れた高層マンションが次々と倒壊した。
長周期地震はゆっくり大きく揺れるため制震で抑えることはできない。
高層であればあるほど不利になる。

[127: 匿名]

だから、122の言う直下とは別問題なんだよね。
遠い場所で起きた大地震が影響する。

[128: 匿名]

長周期の情弱多いね。NHKスペシャルでやってたが。。。メキシコでは15階前後が集中的に倒壊。それ以下も以上も被害が少なかった。揺れの周期がそこに一致してたからだ。さらにメキシコシティは湖を埋め立てた都市。当然、湾岸有明〜辰巳タワー激ヤバだな。。。

[129: 匿名さん]

ここはメキシコじゃなく日本。
揺れの周期が異なるから15階建ては当てはまらない。
ここは多摩川が近いから、水辺の近くになるので安心とは言えない。

[130: 匿名]

これからできる日本の建築物で倒壊はさすがに想像できないが、揺れの周期にはまった時の、各部屋の揺られ方がどうなるかが問題だな。家具が家中で飛び交うってやつ。みなさん、ちゃんと家具固定してますか？

[131: 匿名さん]

>129
あほさらせ。

長周期は関東平野の堆積層と岩盤の相互位置関係で決まる。

しかもエネルギーの入射方向も影響する。
その上で東海地震の場合、
関東平野の固有周波数は7~10秒程度と考えられる。

地下構造が単純なすり鉢状じゃないなどの局所的な影響はありえるが
水辺が危険とかそんな問題じゃないぜ。

おつむ挿げ替えてから出直せ！

[132: 匿名さん]

周期が該当階に集中したら危険ということですね。

[133: 匿名さん]

関東平野のように堆積層の厚い平野部では、地表から地下深くまでの堆積層の影響によって長周期地震動は増幅される。

[134: 匿名さん]

>131
東海地震しか考えてないのか、甘い！

[135: 匿名さん]

125さん
８日からモデルルームopenです。
今日エクラスタワーのチラシ入ってました。
目新しい情報はなかったけど。

[136: 匿名]

有明は防災都市としての機能があるからそこまで脆弱でないと思われる。
辰巳は知らんが。

[137: 匿名さん]

大きな災害が起きると、「想定の範囲内を超えていた」っていうことが多いですよね。
どんなに対策をしていても「絶対」と言い切れない怖さはついてまわります。
自分が納得できてたらいいんだけれど。

[138: 匿名さん]

良いアドバイスしてあげます。
地震が心配ならば不動産は買わない方がいいよ。

[139: 匿名さん]

>131 は知識をご披露いただいたのは良いけど、
だから建物にどう影響するのかまでの情報が欲しかった。
地震だけの情報なら書き込みなさんな。いらねえ。

[140: 匿名さん]

>139みたいな書き込みが一番いらない。自重しなさい。

[141: 匿名さん]

エクラスとパークハウス大崎を迷っています。コンセプトは違いますが、価格は似たような感じです。決して営業マンではありません。希望は、もう少しエクラスの値段が下がって欲しいです。大崎の方が安く感じます。便利さで、こっちにしたいところなのです。

[142: 匿名さん]

勘違いしている人多いですが、武蔵小杉一帯は昔は沼だらけの湿地帯で
中原街道を整備したときの土砂で埋め立てた場所ですよ。

地名に「下沼部」とかあるでしょ

埋め立てかどうかより、地盤が良いのかどいうかですよ。

[143: 匿名さん]

新しい建築基準法（耐震基準）がどうなるか分かるまで買いにくいね。
営業も大変だろうな。

[144: 匿名さん]

低層マンションの人気が上がりそう。

[145: 匿名さん]

建築基準法関係でこんな警告が。。。
細野透『〜建基法見直し検討会は空中分解〜』
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20101220/255225/
結局、官僚の天下り拡大のための組織らしい。。。

[146: 匿名さん]

基礎の話で言えば
武蔵小杉の地盤は比較的良い。
浅いところにN60以上の地盤が存在する。

パークの直接基礎はこの辺だからできたこと。

[147: 匿名さん]

地盤が固いところが浅くあったり深くあったり複雑な地形ですね。

[148: 匿名さん]

>147　だから玉石混交？
泥船の上にあることが100％確実な埋立地よりはましだが、当たり外れがあると言うことですね。

[150: 匿名さん]

タワマンは地震で倒壊
タワマンは地震で倒壊
タワマンは地震で倒壊
タワマンは地震で倒壊
タワマンは地震で倒壊
タワマンは地震で倒壊
タワマンは地震で倒壊
タワマンは地震で倒壊
タワマンは地震で倒壊
タワマンは地震で倒壊

[151: 匿名さん]

ここの免震は減衰装置付加してありますか？？

[152: 匿名さん]

パークの直接基礎は基礎が相当厚いから岩盤の上に作ったというよりは、
自分で強引に岩盤作った感じでしょ。
それに直接基礎とはいえ５ｍの杭はある。

他のマンションが軒並み２０ｍ以上の杭でせん断のリスクが高いのよりは
良いかもしれないが、コストパフォーマンスという点では疑問が残る。

[153: 匿名]

地震がどうのグダクダ言う買えないヤツは買うな。。
あんたの住んでいるおそらく賃貸のほうがよっぽど危険ですからー

[154: 匿名さん]

危険といっても倒壊するようなマンションは無いんだよ。建物が使えなくなるだけ。賃貸は引っ越しちゃえばそれで終わり。分譲は買ったら保険に入っていて保険で立て替えできたとしても（もちろんできないけど）、立て替えまでの期間に他の住処でローンを払いながら賃貸にお金を払う必要が生じる。

金銭的な損害は、賃貸の比較ではないんだよ。

だいたい、人が賃貸暮らしだって、勝手に想像しちゃうし、すべてが妄想ですね。

[155: 周辺住民さん]

匿名同士の口コミで、更に自分が特定されてるかどうかも
アヤフヤな訳だから多少の誤解には寛容でないと読み辛い。
第３者的には皆さんそれなりの価値観を持って書き込んで
るので理解できますよ。

[156: 匿名さん]

>No154 立て替え

？？

建替えかな

[157: 匿名]

免震なのは東横線の振動を軽減するため。

免震にしないと振動が伝わってしまうから。

ウリにしたいんだろうけど、仕方なくできちゃったマンション。

ナイスも同じだよ。

[158: 匿名さん]

パークシティのトイレは

だいべん逆流仕様だそうですよ。
だいべんすると流しても流れず
トイレットペーパーの溶けたのや
砕けた便汁が渦巻くようです。

設備・仕様がいい（？）というのにね。
だいべんくさいMS・・

[159: 匿名さん]

阪神大震災のとき、マンションを建て替えるかどうかで揉めているという話をよく聞いた気がしますが、その後どうなったんでしょうね。また、こういう話を取りまとめるのはやっぱり管理組合ですよね？たまたま理事になってるときにアクシデントが起きると大変だろうな。

[160: 匿名さん]

パークはプレミア仕様以外には
浄水器が付いてなかったけど、それでも
設備・仕様がいいと言えるの？

[161: 匿名さん]

オール電化と熱交換換気以外は設備は普通だよ。
ペアガラスは今時あたりまえだし。

パークシティの売りは直接基礎と高強度コンクリですよ。
地震によって地盤が流れたりねじれても構造体に影響が出ないように配慮されている。

あとは「三井のマンション」っていう安定感でしょ。

[162: 購入検討中さん]

そろそろＭＲ先陣斬り込み隊の戦果報告がＵＰされますかね。
値段詳細を知りたいですね。期待してます。

[163: 匿名さん]

MRいったらサンクタス川崎のチラシをもらった。

[164: 匿名さん]

ここは今の仕様ならもっと安くして欲しいし、
今の価格ならもう少し仕様で喜ばせてもらいたかった。
せっかく家を買うのに妥協の産物みたいになってるのが非常に残念･･･。

[165: 匿名さん]

>>161
でも残念なことにだいべん仕様でしょ。
すべてが台無しじゃん。

[166: 匿名]

仕様を上げれば価格も上がる。
両方は無理だよ。
諦めなさい。

[167: 匿名]

めったにない直結でこんな価格帯は良心的。
仕様や設備など言って買えない方々は普通のマンションに行けばいいだけ。
そんな普通のマンションはたくさんあるでしょっ特徴がない。。

[168: 匿名さん]

エクラスの坪単価270の部屋即買いします。

[169: 匿名さん]

ここの免震は減衰装置付いているんですか？
有り無しで資産性が大きく変わってくると思う

[170: 匿名さん]

エレベーター9人乗り3台とか外廊下とかどうしようもない仕様がいただけない･･･。
表面価格は安くても維持費高いし。価格もう少し高くても普通の仕様のほうがよかった。

[171: 匿名さん]

【PJニュース 2011年1月5日】国土交通省は2010年12月21日に「超高層建築物等における長周期地震動への対策試案について」を発表した。超高層ビルに長周期地震動の対策を求める内容で、既存の超高層ビルの長周期地震動対策が不十分であることを公式に認めたことになり、人気があるとされる超高層マンションの資産価値下落の可能性もある。

長周期地震動とは、揺れの周期が長い波を含む地震動である。周期とは地震で建物が揺れた時、左に動いて元に戻り、右に動いて元に戻る、という一往復にかかる時間を指す。長周期とは数秒から十数秒程度のゆっくりした揺れである。超高層ビルのような巨大な建築物は長周期の地震波と共振を起こしやすい。

長周期地震動では船が揺れるような大きな揺れが長時間続き、被害が深刻化する。揺れ幅が数メートルにも及ぶ可能性のある長周期地震動が発生した場合、超高層ビルの室内ではまず立っていることは困難である。家具も大きく移動し、倒れるなどと予測される。

これまで超高層ビルは短周期の直下型大地震には強いとされていた。実際、阪神大震災では他のビルや住宅と比べて相対的に被害は小さかった。しかし、超高層ビルは長周期地震動には脆い。特に関東平野のように堆積層の厚い平野部では、地表から地下深くまでの堆積層の影響によって長周期地震動は増幅される。

長周期地震動の被害は既に現実化している。2003年9月の十勝沖地震では、震央から約250kmも離れた北海道苫小牧市の石油タンクで火災が発生した。2004年の新潟中越地震では東京都港区は震度3に過ぎなかった。しかし、六本木ヒルズ森タワーでは、エレベータ6基が損傷する事故が起きた。そのうちの1基はロープが切断された。

土木学会と日本建築学会は2006年11月20日の時点で、超高層ビルが長周期地震動で想定以上の負荷がかかるとして、耐震性向上を提言した。それから4年後に、ようやく対策試案が発表されるに至った。その間にも雨後の筍のように超高層ビルが建設されたことを考えれば恐ろしくもある。

対策私案では新たに超高層ビルを建設する場合、長周期地震動を考慮した設計用地震動による構造計算や、家具等の転倒防止対策に対する設計上の措置を必要とする。一方で既存の超高層ビルについては長周期地震動による影響が大きいものを再検証し、必要な補強を行うように要請するにとどめた。

今回の対策が実行されれば、その後に建設される超高層ビルについては、それが十分か否かは議論があるとしても、一応の長周期地震動対策がなされる。この結果、長周期地震動を考慮せずに建設された既存の超高層マンションは見劣りすることになる。新耐震基準以前のマンションのような扱いとされ、資産価値が大きく下落する可能性がある。

対策では既存の超高層ビルも再検証するとしているが、これが分譲の超高層マンションでは機能しにくい。行政が検証主体であっても、建物所有者の協力が不可欠である。しかし、マンション管理組合では意思統一がしにくい。多数の区分所有者が存在する大規模マンションでは一層である。そして問題発覚による資産価値低下を恐れて行政の調査を拒否する区分所有者も少なくない。これは耐震強度偽装事件での調査でも見られたことである。

結果として既存の超高層マンションへの検証は不十分に終わり、長周期地震動に対する安全性は不透明さが残る。超高層マンションの中古市場は経済学で言うところのレモン市場化する可能性がある

[172: 匿名さん]

↑
新基準後の免震なら安心なんだけどね。
以前の耐震基準改正と同様、中古になったときに ２０１X年以前のタワーマンションは要注意なんてことになっちゃうだろうね。
免震に減衰装置がついていない場合、引渡し後に住民で後付するのかな？
莫大な費用がかかりそう、、、、

[173: 匿名さん]

>171 ▼▼のひとつ覚え。イヌパターン。古新聞をあっちこっち貼りまくって。
全然進歩して無い。

[174: 匿名さん]

結局、ここの免震は減衰機能を付加していないんだろうか？
だとしたら致命的だと思う。
数年後に新基準が出来たら、ここは基準を満たしていないタワマンとなってしまう。
まだ、竣工前なんだから、きちんと対策をとるべきだし、良識あるデベロッパーならそうするでしょう。

[175: 匿名さん]

確かに
まだこれから対策出るんだから
デベにその辺を確認しよう。
周辺のマンションの中には耐震（しかも貧弱な）で投売りされてる
マンションもあるよ。

[176: 匿名さん]

>>175

耐震に貧弱とそうじゃないのがあるの？

[177: 匿名さん]

>>175

前半部分はその通りだと思うが、後半の一文は余計だね。
品がない。

[178: 匿名さん]

>>170
外廊下っていうのは裸の外廊下という意味ですか??
それとも外側に廊下という設計だけれど壁や窓があって外気を遮断している造りなんでしょうか。この高層で裸の外廊下とうのは高所が苦手な私としてはちょっと怖いです(汗)

[179: 匿名さん]

雨が廊下に降り込んで、もしかすると上層階は傘が要るかも。外廊下から下が見下ろせるのは、確実です。

[180: 匿名さん]

＞176

耐震は剛構造の強化ということ。
柱・梁・基礎の強化により
剛構造を高めることができる。

各マンションで全然違うよ。
よくしらべてごらん。
高い買い物だから調べる労を惜しんではだめ。
だれも代わりはしてくれない。

[181: 匿名さん]

>>175=180

いい加減な情報を書き込むな。
訴えられても知らないよ。

[182: 匿名さん]

国土交通省の評価基準ができたら、今後すべてのタワマンは長周期地震対策をきちんととるはず。
既存のタワマンは審査を住民たちが受けるしかないでしょう。
補修があればすべて住民負担になってしまう。

[183: 匿名さん]

小杉で長周期地震動の影響を受けるような地震ってどこが震源地の場合なの？
直下型だとあり得ないし、東海地震のように震源地が近くても地震波は長周期にならないだろう。
そう考えると現実的に長周期地震動が来ることなんてほとんどないのじゃないの？

それに、政府（国交省）が長周期地震動対策を取ることを決めたら、
当然ながら、現存マンションの補修にも税金の投入による補助金を出さざるを得ない。
管理組合（住民）が全額を負担なんてことはあり得ないでしょ。

[184: 匿名さん]

>181

貧弱な耐震構造のMSにお住まいの方ですか？

面白いから、訴えてみて～

[185: 匿名さん]

183さん
認識が甘すぎますよ。
タワマンはすべて長周期地震動のリスクが高いです。
http://www.eri.u-tokyo.ac.jp/hiroe/BJAEE2010_koketsu.pdf
減衰装置のない免震は制震よりも劣ってしまいます。

政府が補助金出すことはありえません。
基準作成後に建築されたタワーマンションはすべて審査を受けることになりますが、
既存のマンションはうける義務はありません。
受ける費用も補修の費用も自己責任ですよ。

国はそこまで面倒見ませんよ。
耐震基準変更前に竣工したマンションの補修工事を国が補助金出していますか？？

[186: 匿名]

来週末に行こうと思っていますが、この３連休で販売センターに行った方はいますか？込み具合はどんな感じだったを教えてもらえると助かります。

[187: 購入検討中さん]

築浅中古でよければ
リエトイーストが激安です。

75㎡4980万円です。
坪210！！

住友不動産、値付けを間違った？？

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikosugi/layout_list.cgi

[188: 匿名さん]

ちゃんと読んだほうがいいですよ。
自己責任です。

http://www.mlit.go.jp/report/press/house05_hh_000218.html


（参考）超高層建築物等の固有周期

建築物の構造と規模 固有周期の目安
高さ60ｍ（20階建て程度） １～２秒程度
高さ200ｍ（50～60階建て程度） ４～６秒程度
免震建築物 最大８秒程度

[189: 購入検討中さん]

ちなみに
ここだと↓のようなかんじ

東側
11F 75.31㎡ 6,000万台
13F 75.31㎡ 6,100万台
17F 75.31㎡ 6,100万台

[191: 匿名さん]

>>183
中越地震の際に、六本木ヒルズのエレベータが損傷した事実はご存じですか？
それぐらい遠くの地震でも影響を受ける可能性があります。

また、国が出してくる新基準が、マンションの補修程度で本当に対応可能なのかが
不透明だと思います・・・。その減衰装置とやらが後付けで設置できればいいですが・・。

[192: 匿名さん]

リエトはこの値段ぐらいでしょう。

[193: 匿名さん]

渋谷駅の広告がすごいです。駅直結だとすごく便利だけどどうなんですかね。

[194: 匿名さん]

いくら仕様が違うといっても同じ地域で1千万円の差はめったに出ない。
ここも外廊下で管理コストも高いし仕様では劣ってる面もあるので価格差はあくまで立地代ってことか。

[195: 匿名さん]

賃貸入居者が住んでいて中古だから安くて当たり前では？

壁紙やキッチンやバはそれなりに汚れてるし傷もあると思いますよ

コンロは新しくしてくれるのか自分で買うのか分かりません。

以前住んでた人が喫煙者でついてたエアコンが臭いことがあ った。要注意。

[196: 匿名さん]

安いんだからリフォームすればいいんだよ。

[197: 匿名]

耐震補強の法制化で、また管理費値上がりしたりして。

[198: 匿名さん]

すごいね渋谷エクラス一色だね。
瞬間蒸発しそうだね、それにしても同じ東急でライズはどうしてあのまま放置しとくんだろう？
東急沿線ではさらし者みたいじゃない。

[199: 匿名さん]

駐車場が少ないのが管理費高い原因のひとつではなかろうか。
普通は駐車場収入の半分ぐらいは管理費に組み込まれ、残り半分ぐらいは修繕積み立て費に回るはず。

[200: 匿名さん]

>>198
むしろライズの失敗を受けてのエクラス低価格戦略かと。
同じ失敗を2度することは許されないんだろうな。

[201: 匿名さん]

ライズは安くするとしても多少安いくらいじゃもはや売れない。
かといって大幅に安くすると既存購入者の手前できない。
だからのんびり売るしかないんだよ。

[202: 匿名さん]

ここってそんなに人気あるの？
MR来てる人の多くが近隣のマンションの人が買い替え検討で来てくれてますって言ってたから
冷やかしで来てる人がかなりいるみたいだけど本気の検討者がどの程度いるのかわかりにくい。

[203: 匿名さん]

渋谷にでかい広告出してるんだ。
人気ある物件てあんまりでかでかと広告出したりしないのに珍しいね。意外と苦戦？
最近タワー人気が落ちて売りにくくなってるとは耳にしてたけど。

[204: 匿名さん]

管理費が高いのは下の図書館だのなんだのの管理費もマンションの住人も分担しているから。
便利になる分、管理費は高くなる。

[205: 匿名]

図書館の管理費をマンションが負担するわけないだろ。いい加減なこと書くな。周辺へのアクセスのための共用部分だろ。

[207: 匿名さん]

駅直結を駅近に変えれば、２年前にライズ営業が言っていたのとまったく同じ

[208: 匿名さん]

やっぱ人気みたい。。レベルも高く坪290万だと。。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/23th/times/news9.htm

[209: 匿名さん]

住戸プランもいいと言ってる時点で。。。
あまり詳しくない人だと思う。

[210: 匿名さん]

宣伝でしょうね。

[211: 匿名]

人気がある物件と煽るのは営業の常套手段。
本当に買いたい人は、競争率が高くなるから騒がないものだ。