エクラスタワー武蔵小杉 part3

[匿名さん]

有益な情報交換ができることを希望します。
よろしくお願いします。


前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137305/

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目1301番（地番）
交通：東急東横線・南武線「武蔵小杉」駅徒歩1分、横須賀線「武蔵小杉」駅徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.98平米～99.27平米
売主：東京急行電鉄、東急不動産、丸紅、東電不動産、東急リバブル
販売代理：丸紅不動産販売、東急ライフィア
施工会社：西松・佐藤建設共同企業体
管理会社：東急コミュニティー

[1002: 匿名さん]

新城スレに池

[1003: 匿名さん]

これか？　http://owat.exblog.jp/11521072/

[1004: 匿名さん]

武蔵新城ではするのでしょうか？

[1005: 匿名]

ＴＢＳの噂の東京なんちゃらでやってたね。
小杉のタワマン建設が原因で地盤沈下・・・じゃなかったっけ。

[1006: 匿名さん]

>>1005

小杉のタワマンは関係ない。
適当なこと書くな！

[1007: 匿名]

別の原因だったっけ？失礼。

[1008: 匿名さん]

小杉のタワマンで新城の地盤沈下って。
豆腐の上に家を建ててでも無理な距離だろ。
書いたやつはアホだな。

[1009: 物件比較中さん]

本日、MRに行ってきました！
結論からいえば999の言う通りですね。

サラリーマンのDINKSか独身向き。

価格も売り切りたい気持ちが前面に出ている比較的低価格志向でした。
（セレクトプランで何とか高級志向の人が喜びそうな間取に近づけようと努力していることは感じましたが、難しいものですね。）
この価格設定は購入者層は周辺の住民の皆さんであることを見越しているのでしょうね。ライズで高い価格設定をして失敗した反省を活かしていると感じました。タワマン商法の末期として、適切な価格設定だと思います。多分、売り切れると思います。

しかしながら、分かっていたことでもありますが、ここの土地は永住向きじゃありませんね。周囲も歩いてみましたが、再開発の事を考慮しても環境がいいとは言えません。ターミナル駅の周りに高層住宅が建っているだけの無味乾燥な街。この街に魅力的な文化や生活はないと思います。シネコン等が出来ても、むしろ川崎の二番煎じとしてさらに個性を失うでしょうね。

[1010: 匿名さん]

外廊下、西口エリア、パチンコ下駄履きにより壁面に巨大広告が設置される可能性があるとはいえ、坪290万ってのは割安なんだけどね。

[1011: 匿名さん]

DINKS向けでもないよ。二人で住むにしても狭い間取りが多いし。
一時的な住居なら都内のほうで50平米くらいのほうがいいし、
川崎まで来るならせめて60平米くらいはないとなと思う。

住んでもいい、でも買いたくない、そんな物件だよね。ここは。

[1012: 物件比較中さん]

やっぱり小杉はダメなのね。

[1013: 購入検討中さん]

とにもかくにも
管理費が高すぎる！！

買う気が完全にうせたよ。。。

[1014: 匿名さん]

確かに管理費は高すぎる。
修繕計画知ってる方いますか。

[1015: 匿名さん]

修繕計画は、修繕積立金のほう。
管理費が高いってことは、人件費などが高いのかな。

[1016: 匿名さん]

一階のパチンコ店の管理費も一部負担させられてるのかもね。他のテナントなら納得いくが、、
パチンコ店なんか入らないで欲しい。

[1017: 匿名さん]

小杉だと60平米くらいの5000万円前半までのが人気らしいね。
ここもそれくらいならかなりの人気になったと思うんだけど
54平米は安いけど狭いし、70平米で6000万円超えるとファミリー向けの価格だしなぁ。
買う層がよくわからないんだけど、人気はあるんだよね？

ライズ見てると管理の問題もいろいろありそうだし、正直買うのは怖い。
子供できたら引っ越すなら別の物件買ってそこを賃貸にして、
ここは賃貸に住んだ方がいいかもなーと思った。

[1018: 匿名さん]

ここは修繕費も他より高いので、恐らく地権者分を負担してるんでしょう。
地権者の権利が強い場合よくあること。南向きの最上階を3部屋占めるくらいだから権利強そうだし。
エレベーター少ないし、共用施設もそんな目立ったものがないのでそれ以外高い理由はないと思う。

[1019: 匿名さん]

>>1009
何をもって永住向けでない、と考えるかによって違ってくるよね。
周囲を歩いてみたなら、
非常にフラットで坂道のないことに気づかれたのでは？
また、歩いて行ける距離に大病院や、区役所、図書館、スーパーなどのあることにも。
老人になって車の運転を引退しても、まったく困らないことにも。
それをもって永住向きと考えてます。

[1020: 匿名さん]

リタイア組にとっては確かに永住向き。
子育てすること考えたら向かないね。

[1021: 物件比較中さん]

管理維持費って、幾らぐらいですか？70平米だと。
教えて下さい。

[1022: 物件比較中さん]

1021です。
追記。
最高幾らか、教えて下さい。

[1023: 匿名さん]

管理費＋修繕費で70平米台3万円～3万5千円くらいです。

[1024: 匿名さん]

リタイアして永住するなら、
管理費修繕費が割高なのは敬遠されるんじゃない？
年金暮らしだろうから。

[1025: 匿名]

老後を考え、余裕があるから買うんだろうから、永住向きだよ

確かに子育てには向いてないな

二人暮らしとかなら買いでしょう

[1026: 検討中]

「管理費高い」って・・・、たいした違いじゃないヨ。もっとも、そんな事云う人には入居して欲しくはありませんが～

[1027: 匿名]

子供を私立に行かせるならば、ここはベストの立地であると考えています。

[1028: 匿名さん]

1018
地権者だけ管理費、修繕費が安いなんてことあるの？？

[1029: 物件比較中さん]

>>1019
確かに全く坂道らしいものがなかったですね。
ただ、同時に調べてみると歩いていきたいと思える場所も少なかったです。
（もちろん電車の場合の利便性は高いと思いますよ！）

大病院も多いようですね。
ただ、実際に病気になってみると軽いものであれば並ぶ大病院よりも
近くの親しい開業医にお世話になるでしょうし、
重いのであれば紹介で良い医者にかかることになるでしょうから、
近くに大病院ばかりあっても仕方ないと思います。

区役所は現在は住みたいと思えるような街には出張所（？）みたいなものがありますので、
別に区役所が近くにある必要はないでしょう。

図書館は私は買って家に並べておくタイプなので図書館にお世話には余りならないですね。
（もちろん図書館のヘビーユーザーには図書館の近くに住むことは便利だと思います。）

スーパーはいくつか回ってみましたが、同じようなタイプばかりでしたね。
成城石井のような品揃えが差別化できているようなスーパーはありませんでしたし、
OKのような激安スーパーもないという感じでした。
（もしあったら、調査不足です。ごめんなさい。）

ということで、電車の利便性だけで永住向きだとは思えなかった訳です。

ちなみにここで欲しいなと思った環境は、
・駅近に住むなら駅の近くであってもある程度の空間は欲しい。余りにも詰め込み過ぎ。これからさらにタワーマンションができるそうで、これは悪化の一途でしょう。もう一つの駅の方はある意味開けていますが・・・
・量ではなく質の高い商業施設。なぜこんなに路線が集中したターミナル駅なのに商業施設が貧弱なのでしょうか？出来れば核になるような施設、再開発でできるのですかね？
・公園や緑。等々力緑地は近場とは言えないでしょう。見事に公園や緑の空白地帯ですよね？もし再開発で出来るなら間違えです。ごめんなさい。

[1030: 匿名]

小杉は急激に再開発がすすむ街で発展途上なんだから、不完全な部分が多いのはしょうがないでしょ。
逆に交通利便性が同レベルでそこまで完璧な街があったら教えてほしいよ。

[1031: 匿名さん]

フラットな街は自転車が多くなって危険。
特にイトーヨーカドー周辺はいつ事故が起きてもおかしくない。
特に高齢者は危険だよ。

[1032: 匿名さん]

>1029
渋谷から東横線に乗って車窓を見ていて
武蔵小杉だけがらんとした街ににょきにょきマンションが建っていて今は不思議な光景であることは
間違いないと思います。
しかし降りてみると昔からやっている小さなお店があったりして
新旧が入り混じった時期なのだと感じるのでは？
住民も増えますしこれから街が若返っていくのではないでしょうか。

[1033: 匿名さん]

入居するのは２年後なわけだから、綱島街道は拡幅されて電線は地中化されてるし、シネコンつきショッピングセンターはその次の年オープンするし、マルエツの区画も着工してるだろうし、そういうの想像していいと思えば買えばいいんじゃないですかね。

[1034: 匿名さん]

>>1029

ちょっとみただけだとなかなか良さはわかんないでしょうね。
地縁の無い方が武蔵小杉の良さを知るには
２年くらいは住んでみることをお勧めしますが、
なかなかそんなには待てないのかもしれませんね。


>スーパーはいくつか回ってみましたが、同じようなタイプばかりでしたね

今現在でも個性的なところはありますよ。
大野屋とかデリドへは行ってみましたか？

>出来れば核になるような施設、再開発でできるのですかね？
東京機械の跡地が巨大ショッピングセンターになります。


>駅近に住むなら駅の近くであってもある程度の空間は欲しい。
今は東急武蔵小杉の東口は工事中ですが、けっこう広いですよ。
他の東横線の駅と比べてみたことはありますか？

>見事に公園や緑の空白地帯ですよね？
平和公園には行ってみましたか？タワーから見えるけ緑の多さはすばらしいです。
また、桜のころの今井の二ヶ領用水のあたりを散歩したことはないのでしょうか。

[1035: 匿名さん]

モデルルームでも説明がほとんどなかったが、今小杉プラザ建ってるところは駅前公園になるよ。

[1036: 匿名]

もう少しして東京機械跡地SC、三井タワーと付帯施設がより具体的に正式発表されれば、
さらに注目度は高まるだろうね。

[1037: 匿名]

コスギの公立の学校、いいですよ。私は、私立に行く必要を感じていません。

[1038: 購入検討中さん]

>1023
残念ながら６５へーべータイプで３万円します（予定）

>1026
業者まるだし。。。
私もそんな先のことも考えない人とは一緒に住みたくありません。

しかし、ここの管理費は他のマンションに比べて間違いなく高すぎます。
お金は有効に使いたいものですね。

ちなみに私は富裕層な方だと思います。

[1039: 周辺住民さん]

管理費すごい高いですね。
もしかしてナビューレよりも高い？

[1040: 匿名さん]

管理費だけだとナビューレ並み。
修繕費含めるとナビューレより高い部屋もありますね。

[1041: 匿名さん]

ここの管理費タワーマンションとしては別に高くないと思うんですが。

ここの管理費が高いと感じる方には私も住んでほしくありません。

私は富裕層ではありませんが・・

[1042: 購入検討中さん]

１０３８です。

>1041
また業者（笑）
どちらのタワーと比べてですか！？
下記のリエトイーストなんか同じ６５へーべーでも半分以下の維持費ですよ！
パークだってここの方が１.４～５倍くらいありそうです。。。
よく見てください。

お金の使い方わからないと、無くなっていくだけですよ！！
余計なお世話ですが・・・
そんな考えでは、いつまでたっても富裕層にはならないと思います。


http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikosugi/layout_detail.cg...

[1043: 匿名さん]

確かに70平米くらいだと都内の共用部が充実してるマンション並みなので
価格だけで見ればそこまで高くはないですね。でも内容からすれば割高と思います。

また60平米で3万円、50平米でも2万7千円なのでDINKS向けや狭い部屋は管理費は高いと思います。

もし地権者住居の分を負担してるから高いのだとすれば
今後の値上げの時も大きくなるでしょうから今の時点で高い理由は知りたいです。

[1044: いつか買いたいさん]

みんなどれぐらいの年収なんですか？

[1045: 匿名さん]

ここの管理費を高いと思わない人は相場を知らないだけでしょう。
それが富裕層じゃないのであればなおさらです。
だからこそあなたはお金がないのでしょうね。

このタワマンは普通のサラリーマン層をターゲットにしているので
16年目以降の管理料滞納は相当な負担になると思います。

[1047: 匿名さん]

ここの管理費は金額だけなら都内と比較すればそんなに高くないんですよ。
もともと小杉や川崎のタワマンは修繕費や管理費は都内より安いので、これは以前から不思議でした。

特にここ最近分譲されたタワーは管理費が軒並み値上がり傾向で相場が変わってきてます。
その流れで考えればここもそう高いほうではないと思っています。
ただ修繕費はやけに高く、他の倍くらいの設定になってまが。

75平米の管理費が2万2,700円、修繕費が1万1,200円,その他費用1,845円で計35,745円ですから
管理費だけなら高い、高いと連呼するほどでもないでしょう？

それでも、ここの管理費が高いと感じるのは
都内でこれくらいの管理費のところだとスパがあったり、
無料で使える住民専用の託児所があったり、エレベーターが多いとか、
内廊下とか共有部が充実してたりしてましたので、
ここの仕様ならもっと安いはずなのに･･･と思うからです。

[1048: 匿名さん]

パークなんか、管理、修繕、駐車場で１０年後ぐらいから１０万近くだった記憶がある。
それで敬遠した。同時にタワマンは維持、修繕費がかかるのを他を見ても思った。
それと比べれば安いんじゃない？
リエトは、低層マンソンと比べても安すぎ、どこかでひずみが来ると思う。

[1049: 匿名さん]

>>1048

駐車場代は一緒にしたらいけないでしょ。
リエトは大浴場やジムといった共用施設が
ないから、パークより安いのは当然。

[1050: 匿名さん]

1047
この住環境、グレードのマンションなのに、管理費と修繕費が高いというのが問題なのでしょう。
1009が言っているようにここは決して住み心地のいい土地ではありません。

都内が高いのは当たり前。そういう立地なのだから。

[1051: 匿名さん]

都心の物件でも管理費が高い物件は多くない。
高いのは共用施設が高級仕様だから。

ここは仕様が普通で高いのが問題。
一事が万事という言葉もありますし。

[1052: 匿名さん]

長周期地震の発表待ちかな。
それからでも遅くないし。
いつ出てくるのでしょうか？

[1053: 匿名]

可能な範囲での事前対策がなければ、管理費に加え、引き渡し後、必要な追加対策で修繕費まで高く変更されますでしょうか？
それとも、その場合、デベロッパーもち？

[1054: 匿名さん]

武蔵小杉以外の他タワーと比べてもやっぱり管理費高いよ。

通常は
１平方あたり管理費３００円前後、
修繕積立費は５００円程度あれば安全計画だと言われてます。

管理費、修繕積立費が数千円台の安すぎるマンションは
１０年１５年後に大問題になる可能性大。
１０年以内に売る予定の人は、気にしなくてもいいかもね。

[1055: 匿名さん]

修繕費が高いのは安心だけど、管理費が高いのは問題。

[1056: 匿名さん]

（エクラスの長所）

駅直結
図書館が近い
テナントにスーパー
学区が今井小・今井中の可能性
低層階の屋上庭園が近くにある

（エクラスの短所）

騒音の懸念
免震構造による長周期振動への懸念
新耐震基準に満たさない可能性あり
間取りが悪い部屋が多い
（長い廊下、角部屋のカウンター）
外廊下
テナントにパチンコ店・ネットカフェ
眺望が遮られる部屋が多い
エアコンが付いていない
エアコンが壁掛け
管理費が他より5000円高い
ベランダに洗濯物が干せない
管理会社の評判が良くない
自動車出入口の動線が悪い
コンパクトな住居が多い
近くに風俗店あり
エレベーターが狭い

（武蔵小杉の長所）

武蔵小杉の将来性
抜群の電車アクセス
再開発エリアは電柱等の少ない景観
平地が多くて自転車の移動が楽

（武蔵小杉の短所）

川崎市というネガティブイメージ
近隣に美味しい飲食店が少ない
車が川崎ナンバー
託児所・保育園不足
自転車が多くて駅前は危険

[1057: 匿名さん]

（武蔵小杉の短所）

抜群の電車アクセスと言いながら、
国際ハブ化の羽田空港やスカイツリーの押上への直通電車はない。時代の波に乗れてない。

[1058: 匿名さん]

低層階の屋上庭園って、あんなのデパートの屋上にも劣るって感じがしました。
それにもし、あの場所で喫煙がOKだった場合には南側の部屋のベランダは
煙でひどいことになるでしょう。

[1059: 匿名]

今時喫煙OKなんてあり得ないんじゃない。

[1060: 匿名さん]

私もそう思います。
このご時世、屋上庭園での喫煙はＮＧでしょう。

通勤にはとても便利なので気になっていますが、
子育てには向いていない周辺環境との意見もあり
悩んでます。

[1061: 匿名]

生まれも育ちも今も中原区だけど、確かに昔から幸区や中原区の学力レベルは市内では上位ではないよ。

と言っても宮前区や麻生区がレベル高すぎるんだけど。

子育てで環境を気にするなら検討した方がいいかも。
うちみたいに子なし共働き夫婦には住みやすいマンションです。

[1062: 匿名さん]

1057

意味不明やな。
なにが哀しくて押上にいかないけんの？
羽田はほぼリムジンが通るよ。

[1063: 匿名さん]

待機児童がもう少し減ってくれないかな。

[1064: 匿名]

押上はスカイツリーを１回は見に行きたいから行くけど、それ以外はいかないし、羽田も頻繁に行かない

[1065: 匿名さん]

羽田リムジンバスを自慢していた人がいたけれど滅多に使わないから意味ないわな。

[1066: 匿名]

大崎のシティタワーズにも低層階に庭園がありました。みんな利用するんですかね？

[1067: 匿名さん]

ここの屋上庭園の問題は商業施設と共用ということ。

喫煙者が非常に多い武蔵小杉では煙草の吸殻や歩行喫煙の問題が絶えません。
現段階では喫煙OKまたは無断喫煙の可能性も残っています。
ちょうどパチンコ屋の上でもありますしね。

[1068: 匿名さん]

屋上庭園の禁煙してほしいですが川崎市は喫煙に寛容ですから
ここが川崎市である限り例外と考えた方がよさそうです。
禁煙だったらラッキーくらいで。

[1069: 匿名さん]

えーと立てちゃっていいですか。まだできてないですよね。
パート4のURLです↓
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/149068/

[1070: 匿名さん]

修繕積み立てってだいたい何年か後に倍々と高くなっていきますよね
今は１２０００円くらいでも５年くらいしたら３００００円くらいになるんでしょうか？
その後は…
考えただけでも怖いんすけど…
毎月のローン金利返済分より管理費エトセトラの方が高くなりそうで手がだせない

[1071: 匿名さん]

管理費が高い安いという議論の前に、図書館の維持費（の一部）を負担とあらばいざ知らず、パチンコ屋経営の一端を担うだなんてまっぴらだ。

普通、そう思いません？

[1072: 匿名]

テナントパチンコ屋は確定なの？どっち？
確定買わないが。

[1073: 匿名さん]

管理費の一部に図書館の負担分があるの納得できても、パチンコ屋さんの経営の一端を毎月担わされるだなんて。

管理費が高い安いという議論以前の問題。

[1074: 匿名さん]

パチンコとネットカフェが入るらしいです。

[1075: 匿名]

ネットカフェ本当？最悪だ
ギャンブラーに宿なし難民も大集合まっぴらなんだけど

[1076: 匿名]

やっぱりパークが一番やな
武蔵小杉の天守閣やし

[1077: 匿名さん]

武蔵小杉は過当競争に陥っているから待てば手頃価格に
値が下がると思うよ。

[1078: 匿名さん]

>1077

ほんとうに、そう思う。
ムサコは、タワマンが林立している。

[1079: 匿名]

やはりパチンコやネットカフェの修繕費払うようですね・・それは厳しい

[1080: 匿名さん]

過当競争って言うけど、今売っている小杉のタワマンはエクラスとリエトイーストだけ。

[1081: 匿名]

新品同等築浅のマンションも結構多いのよ この町は

そのわりにカフェや飲食店が全然足りていないんよ

[1082: 物件比較中さん]

価格が決定したそうですね

[1083: 匿名]

スレ伸びないね

[1086: 匿名さん]

タワーマンション、停電するとやばいね。やっぱり。
今回の地震の教訓だね。

[1087: 匿名]

こういう災害ではむしろオール電化は弱点になる

[1088: 副管理人]

こちらは次のスレッドがございますので閉鎖させていただきました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/149068/